その他

3 健全なマンション管理のためには、個々の家計改善が必要か!?

  「マンションは管理を買え!」といわれて久しいのですが、「平成30年度マンション総合調査」に

 よれば、マンション購入の際のポイントは利便性や間取り等生活環境に関する項目がほとんどで、管理

 運営に関する項目は1割前後と低くなっています。既存住宅の流通を促進させる点からも、今後、修繕

 などハード面や管理体制などソフト面などが住宅の評価基準にカウントされるような施策がとられれば

 状況は一変すると思います。

  管理組合の経済的な基礎が安定していないと保守はできませんし、人的な交流がないと「災害対策」

 などアクシデント時の対応も滞るので重要です。管理組合の収入源は管理費や修繕積立金ですから、

 管理組合の活動を健全化するためには、個々の家庭の家計改善を図る必要があります。実際、家計が

 健全でない家庭の多寡が管理組合の活動を停滞させている傾向が高いと、相談現場で感じることが

 あります。

  個々の家計改善はプライバシーに関わる点なので、避けている管理組合が多いのも事実です。ただ、

 私自身、先進的な管理組合から定期的にライフプランセミナーの講師として呼ばれたり、回覧板

 (管理組合通信)にコラム提供を依頼されたりなどライフプラン情報を提供する機会は確実に増えて

 います。管理組合の財務改善のため、参考にされると良いでしょう。

(著)優益FPオフィス ファイナンシャルプランナー(CFP) 佐藤 益弘

(岡管連から)

今後、新型コロナウイルスによる自粛ムードが、管理組合にさまざまな面で影を落とすのではないかと、危惧しています。

| 2020年6月09日 | カテゴリー その他 

2 マンション管理(組織)と家計(個人)の微妙な関係

  そもそも管理組合が組織として機能するためには、①共通目的と②貢献意欲と③コミュニケーションと

 いう3つの要件が必要です。機能不全を起こしている管理組合の場合、まずは、このそもそもという点を

 合意してからコトに当たらないと、機能回復は図れません。

  まずは、同じ一つ屋根の下でより良い生活をしていくという①共通目的、そのために必要な協力や負担を

 するという②貢献意識、①②を協調して行うために必要な③コミュニケーションを積極的に取るということ

 を合意しましょう。

  その際、注意したいのが「マンション管理(組織)と家計(個人)の微妙な関係」です。例えば、管理費

 や修繕積立金を値上げした方が管理組合としてはプラスであっても、個々人の家計にとっては支出の増加=

 マイナスになるので、相反する関係になっています。個々人のお財布事情により合意したくともできないと

 いう状況もあるでしょう。「どうして、このタイミングで値上げすると良い=お得なのか?」逆に「上げな

 ければどういう点で悪い=損をするのか?」を早め早めに伝え、相反関係=反対に動く関係ではなく、共に

 歩む=協調(強調)関係になるようにしましょう。

  お金の健康管理方法は、①収入の増加、②支出の減収、③効率的な運用という3つの方法しかありま

 せん。例えば、管理費や修繕積立金を値上げできない=①収入を増やせないのであれば、無駄な費用を

 洗い出したり、住民活動を活発化したりして無駄な②支出を減らすなどの工夫をすることも1案です。

(著)(株)優益FPオフィス ファイナンシャルプランナー(CFP) 佐藤 益弘

| 2020年6月07日 | カテゴリー その他 

1 マンション管理の現状と今後の問題

  2019年に国土交通省から発表された「平成30年度マンション総合調査」などの結果を見ても、

 この状況は明らかです。

  『ヒト=マンション住民の高齢化』については、永住意識が高まっている中、70歳代以上の住民の割合

 が増加する一方、30歳代以下の住民の割合が減少しています。管理組合の高齢化も進展し、運営に支障の

 ある管理組合が増え始めています。行政もその対応として2016年に「マンションの管理の適正化に関す

 る指針」の改正、2016年及び2017年に「マンション標準管理規約」の改正を公表したのは記憶に新

 しいところです。

  『モノ=マンションの高齢化』については、平成30年末時点の国土交通省の推計によれば築40年超の

 高経年マンションは81.4万戸あり、これらが適正に保守されないと、共用部分である外壁等の剥落、

 鉄筋の露出・腐食、給排水管の老朽化といった生命・身体・財産に影響する問題を抱えることになります。

 大規模修繕工事の周期を12年程度とすると、築40年以上のマンションの約4割、築30年以上のマンシ

 ョンの約2割で適時適切な大規模修繕が実施できていない可能性があると指摘されています。このような高

 経年マンションが今後10年後には現在(81.4万戸)の約2.4倍の197.8万戸、20年後には約

 4.5倍の366.8万戸となると同推計では予想されており、2021年4月に5年に一度改定される国

 の住宅政策である「住生活基本計画」でも「老朽化マンションの保全や再生」が主要な課題として上げられ

 ると思われます。

  『おカネ=財政状況の悪化』については、計画上の修繕積立金の積立額と実際の積立額の差が不足してい

 るマンションが34.8%(うち、20%超不足しているマンションが15.5%)になっています。

 また、管理費や修繕積立金を3ケ月以上滞納している住戸があるマンションは24.8%となっており、

 築年数が古いマンション≒高齢者の割合が高くなる傾向にあることから、ヒトとモノの問題がおカネの問題

 として顕在化している状況です。

(株)優益FPオフィス ファイナンシャルプランナー(CFP) 佐藤 益弘

| 2020年6月05日 | カテゴリー その他 

国から、マンション管理組合、区分所有者に対して政府作成の「感染症対策チラシ」3点セットの周知及び

各マンションでのチラシ掲示を勧奨することの、依頼がありましたのでお知らせいたします。

なお、各マンションでの周知及びチラシ掲示には、下記サイトより「感染症対策チラシ」3点セットを

ダウンロードしてご活用ください。

「感染症対策チラシ」3点セット

1.感染症対策について

  https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/02/kansenshou.pdf

2.手洗いについて

  https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/02/tearai.pdf

3.咳エチケット

  https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/02/seki.pdf

| 2020年2月17日 | カテゴリー その他 

住宅金融支援機構からのお知らせ

・2019年度 応募受付期間:4月24日から9月19日まで

・2019年度 募集利率:0.102%

「マンションすまい・る債」の特徴

1 利付10年債、毎回1回(2月予定)定期的に利息の支払い

2 1口50万円から購入、最大10回継続積み立て可能

3 初回債権発効日から1年以上経過すると換金可能(手数料不要)

4 機構が国の認可を受けて発行した債券

| 2019年7月01日 | カテゴリー その他 

 建物に区分所有者が2人以上いればその建物は当然に区分所有建物となり、その区分所有者は管理組合員になります。

 「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会(総会)を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」(区分所有法第3条)と規定されています。区分所有建物(分譲マンション)を所有すると管理組合のメンバーになるわけです。

 つまり管理組合に強制加入させられるということです。ですから、あの理事長が嫌いだからとか、あの規約が気に入らないからいうことで管理組合を脱退することはできません。

 どうしても管理組合を脱退したいということであれば、マンションを売却して区分所有者でなくなることです。このようなマンションの組合員の立場を理解していない人やそれに気づいていない人が多いのが実情です。

 マンションを管理する主体は管理組合です。

 管理組合は年に1回以上は総会を開いて、マンションに関する重要な取り決めを行い、皆さんの大切な管理費や修繕積立金が適正に支出されているかどうかをチェックしなければなりません。

 その仕組みをうまく機能させるためには、「自分の財産は自分で守る」という「他人事」ではなく「自分のこと」として捉えることが、すべての組合員に求められます。

~ マンション管理センター通信 2019・4 より ~

| 2019年5月09日 | カテゴリー その他 

管理費の月額はいくらですか?

1  5,001円~10,000円 : 53.4%

2 10,001円~15,000円 : 23.5%

3  5,000円以内       : 13.4%

4 15,001円~20,000円 :  6.5%

5 20,001円以上       :  3.3%

            * 平均 : 9,323円

 

修繕積立金の月額はいくらですか?

1  5,001円~10,000円 : 45.2%

2 10,001円~15,000円 : 37.0%

3 15,001円~20,000円 :  8.9%

4  5,000円以内       :  6.9%

5 20,001円以上       :  2.0%

           * 平均 : 10,299円

 

駐車場使用料の月額はいくらですか?

1  5,001円~7,500円  : 30.6%

2 10,001円以上       : 24.6%

3  7,501円~10,000円 : 20.1%

4  2,001円~5,000円  : 20.1%

5 2,000円以下        :  4.5%

            * 平均 : 7,907円

 

駐車場収入の用途はどれですか?

1 管理費に全額充当      : 40.0%

2 管理費及び修繕積立金に充当 : 29.5%

3 修繕積立金に全額充当    : 27.6%

| 2019年3月11日 | カテゴリー その他 

問:管理人はいますか?

  ・い る:70.4%

  ・いない:29.6%

問:理事会に代理出席している範囲はどこまでか?

  ・理事の配偶者:59.2%

  ・理事の配偶者及び2親等以内の同居者:17.6%

  ・代理出席は認めない:18.8%

問:組合員名簿管理細則は作成しているか?

  ・している:33.0%

  ・していない:53.7%

  ・検討中:13.3%

問:総会議事録等の広報はどうしているか?

  ・全戸配布:66.2%

  ・回覧板:14.8%

  ・配布していない:6.8%

  ・掲示板:3.9%

  ・不明その他:23.8%

| 2019年2月17日 | カテゴリー その他 

1 駐車場はありますか?

  ①ある・・・92.6%

  ②ない・・・・7.4%

2 理事の選出方法はどのような方法ですか?

  ①輪番制・・・・69.6%

  ②推薦制・・・・30.1%

  ③立候補制・・・25.5%

  ④推薦制・・・・・3.8%

3 役員報酬を払っているか?

  ①支払っている・・・・72.0%

  ②支払っていない・・・28.0%

4 理事会議事録等の広報はどうされていますか?

  ①配布していない・・・37.4%

  ②全戸配布・・・・・・31.1%

  ③掲示板に掲示・・・・16.8%

  ④回覧板で回答・・・・・6.3%

| 2019年1月13日 | カテゴリー その他 

1 管理規約における役員の任期は何年ですか?

  ①2年・・・・・・・41.5%

  ②1年・・・・・・・35.2%

  ③2年半数交代・・・18.0%

  ④3年以上・・・・・2.2%

2 役員の成り手不足に苦労されていますか?

  ①苦労している・・・・・・・56.9%

  ②さほど苦労していない・・・43.1%

3 どういう点で苦労されていますか?(複数回答)

  ①区分所有者の高齢化・・・73.7%

  ②役職への拒否感・・・・・48.3%

  ③無関心所有者の増加・・・39.5%

  ④賃貸住居の増加・・・・・36.1%

  ⑤輪番制の崩壊・・・・・・23.9%

  ⑥空き住居の増加・・・・・・4.9%

4 理事会の開催状況はどのくらいですか?

  ①月に1回・・・・・49.2%

  ②2か月に1回・・・22.1%

  ③3か月に1回・・・14.9%

  ④半年に1回・・・・・5.5%

  ⑤年に1回・・・・・・3.0%

5 理事会への理事の出席率はどのくらいですか?

  ①全員出席・・・・・72.9%

  ②3分の2以上・・・20.2%

  ③2分の1以上・・・・6.9%

6 管理規約を改正しましたか?

  ①改正した・・・・・・89.7%

  ②改正していない・・・10.3%

7 管理規約に次の事項は含まれていますか?

  ・暴力団排除・・・・・88.2%

  ・民泊禁止・・・・・・87.9%

  ・大規模改修・・・・・55.3%

  ・災害時緊急対応・・・41.6%

| 2019年1月11日 | カテゴリー その他