本日（６・９）の山陽新聞朝刊において
区分所有法の改正に関する記事が掲載されていました。
来年の通常国会で改正案の成立を目指す予定です。
ここにお知らせいたします。
なお、今回の改正で条文内容が大きく変わる予定なので
各管理組合におかれましては、管理規約の変更等の改正が
出てくると思われます。
今後とも岡管連をよろしくお願い申し上げます。
ＮＰＯ法人 岡山県マンション管理組合連合会（岡管連）
その他
ここ最近、岡管連のホームページをご覧になり、『マンション地震対応箱』のご注文の問い合わせが
多くなってきています。
災害が多発し、かつその被害が甚大になっていることもあり、マンション住民の方々がマンション管理への
ご関心を持たれてきていること、大変ありがたく思っているところです。
当初、私たちと同じ仲間である「ＮＰＯ法人熊本県マンション管理連合会（熊菅連）」が企画立案し、
注文を受けていましたが、現在、以下のところで注文を受けていただいています。
・団体名：MEAS推進協議会
・サイト：MEAS推進協議会 地震対応箱MEAS (meas-bousai.net)
『マンション地震対応箱』のご購入は、上のサイトから申し込みができます。
また、問い合わせも同じサイトからできます。
よろしくお願いします。
『人任せ』ではすべてが解決しない
中古マンション市場ではこれまで、価格や立地、築年数、広さや間取りなどばかりが注目され、管理組合の運営状況や修繕積立金等の資金状況などは、すぐには表に見えにくかったと思います。
そのため、中古の購入に二の足を踏み、新築を選ぶ人も多かったのではないでしょうか。
マンション管理が客観的に評価される時代になれば、そうした構造が一変する可能性があります。
管理の状況が資産価値を大きく左右することになるでしょう。
管理組合活動を「できればやりたくない」と感じるマンション所有者は少なくないと思います。
しかし、今後は管理組合が外部からチェックされ、「評価される時代」へ大きく変わります。
ひとたび管理不能の判を押されれば、次の世代に、負の遺産を残してしまいかねません。
マンション管理は、もはや人任せではすまなくなっていることを、所有者や居住者が認識する必要があると考えます。
管理を評価する「管理計画認定制度」がスタートします。
当マンションでは、すでに自治体と管理状況の項目情報に対応し始めています。
しかし、マンションの管理を認定したり評価したりする制度は、それだけで管理のレベルが向上するわけではないという限界も同時に存在すると考えます。
あくまでも、区分所有者と管理組合の主体的な取り組みが鍵であり、管理組合のガバナンスをしっかりすれば、今後、当マンションは大きな進歩があると思います。
（著）本地ケ原住宅第三管理組合（尾張旭市）規約委員長 高橋 賢一
３ 健全なマンション管理のためには、個々の家計改善が必要か！？
「マンションは管理を買え！」といわれて久しいのですが、「平成３０年度マンション総合調査」に
よれば、マンション購入の際のポイントは利便性や間取り等生活環境に関する項目がほとんどで、管理
運営に関する項目は１割前後と低くなっています。既存住宅の流通を促進させる点からも、今後、修繕
などハード面や管理体制などソフト面などが住宅の評価基準にカウントされるような施策がとられれば
状況は一変すると思います。
管理組合の経済的な基礎が安定していないと保守はできませんし、人的な交流がないと「災害対策」
などアクシデント時の対応も滞るので重要です。管理組合の収入源は管理費や修繕積立金ですから、
管理組合の活動を健全化するためには、個々の家庭の家計改善を図る必要があります。実際、家計が
健全でない家庭の多寡が管理組合の活動を停滞させている傾向が高いと、相談現場で感じることが
あります。
個々の家計改善はプライバシーに関わる点なので、避けている管理組合が多いのも事実です。ただ、
私自身、先進的な管理組合から定期的にライフプランセミナーの講師として呼ばれたり、回覧板
（管理組合通信）にコラム提供を依頼されたりなどライフプラン情報を提供する機会は確実に増えて
います。管理組合の財務改善のため、参考にされると良いでしょう。
（著）優益FPオフィス ファイナンシャルプランナー（CFP） 佐藤 益弘
（岡管連から）
今後、新型コロナウイルスによる自粛ムードが、管理組合にさまざまな面で影を落とすのではないかと、危惧しています。
２ マンション管理（組織）と家計（個人）の微妙な関係
そもそも管理組合が組織として機能するためには、①共通目的と②貢献意欲と③コミュニケーションと
いう３つの要件が必要です。機能不全を起こしている管理組合の場合、まずは、このそもそもという点を
合意してからコトに当たらないと、機能回復は図れません。
まずは、同じ一つ屋根の下でより良い生活をしていくという①共通目的、そのために必要な協力や負担を
するという②貢献意識、①②を協調して行うために必要な③コミュニケーションを積極的に取るということ
を合意しましょう。
その際、注意したいのが「マンション管理（組織）と家計（個人）の微妙な関係」です。例えば、管理費
や修繕積立金を値上げした方が管理組合としてはプラスであっても、個々人の家計にとっては支出の増加＝
マイナスになるので、相反する関係になっています。個々人のお財布事情により合意したくともできないと
いう状況もあるでしょう。「どうして、このタイミングで値上げすると良い＝お得なのか？」逆に「上げな
ければどういう点で悪い＝損をするのか？」を早め早めに伝え、相反関係＝反対に動く関係ではなく、共に
歩む＝協調（強調）関係になるようにしましょう。
お金の健康管理方法は、①収入の増加、②支出の減収、③効率的な運用という３つの方法しかありま
せん。例えば、管理費や修繕積立金を値上げできない＝①収入を増やせないのであれば、無駄な費用を
洗い出したり、住民活動を活発化したりして無駄な②支出を減らすなどの工夫をすることも１案です。
（著）（株）優益FPオフィス ファイナンシャルプランナー（CFP) 佐藤 益弘
１ マンション管理の現状と今後の問題
２０１９年に国土交通省から発表された「平成３０年度マンション総合調査」などの結果を見ても、
この状況は明らかです。
『ヒト＝マンション住民の高齢化』については、永住意識が高まっている中、７０歳代以上の住民の割合
が増加する一方、３０歳代以下の住民の割合が減少しています。管理組合の高齢化も進展し、運営に支障の
ある管理組合が増え始めています。行政もその対応として２０１６年に「マンションの管理の適正化に関す
る指針」の改正、２０１６年及び２０１７年に「マンション標準管理規約」の改正を公表したのは記憶に新
しいところです。
『モノ＝マンションの高齢化』については、平成３０年末時点の国土交通省の推計によれば築４０年超の
高経年マンションは８１．４万戸あり、これらが適正に保守されないと、共用部分である外壁等の剥落、
鉄筋の露出・腐食、給排水管の老朽化といった生命・身体・財産に影響する問題を抱えることになります。
大規模修繕工事の周期を１２年程度とすると、築４０年以上のマンションの約４割、築３０年以上のマンシ
ョンの約２割で適時適切な大規模修繕が実施できていない可能性があると指摘されています。このような高
経年マンションが今後１０年後には現在（８１．４万戸）の約２．４倍の１９７．８万戸、２０年後には約
４．５倍の３６６．８万戸となると同推計では予想されており、２０２１年４月に５年に一度改定される国
の住宅政策である「住生活基本計画」でも「老朽化マンションの保全や再生」が主要な課題として上げられ
ると思われます。
『おカネ＝財政状況の悪化』については、計画上の修繕積立金の積立額と実際の積立額の差が不足してい
るマンションが３４．８％（うち、２０％超不足しているマンションが１５．５％）になっています。
また、管理費や修繕積立金を３ケ月以上滞納している住戸があるマンションは２４．８％となっており、
築年数が古いマンション≒高齢者の割合が高くなる傾向にあることから、ヒトとモノの問題がおカネの問題
として顕在化している状況です。
（株）優益FPオフィス ファイナンシャルプランナー（CFP) 佐藤 益弘
国から、マンション管理組合、区分所有者に対して政府作成の「感染症対策チラシ」３点セットの周知及び
各マンションでのチラシ掲示を勧奨することの、依頼がありましたのでお知らせいたします。
なお、各マンションでの周知及びチラシ掲示には、下記サイトより「感染症対策チラシ」３点セットを
ダウンロードしてご活用ください。
「感染症対策チラシ」３点セット
１．感染症対策について
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/02/kansenshou.pdf
２．手洗いについて
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/02/tearai.pdf
３．咳エチケット
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/02/seki.pdf
住宅金融支援機構からのお知らせ
・２０１９年度 応募受付期間：４月２４日から９月１９日まで
・２０１９年度 募集利率：０．１０２％
「マンションすまい・る債」の特徴
１ 利付１０年債、毎回１回（２月予定）定期的に利息の支払い
２ １口５０万円から購入、最大１０回継続積み立て可能
３ 初回債権発効日から１年以上経過すると換金可能（手数料不要）
４ 機構が国の認可を受けて発行した債券
建物に区分所有者が２人以上いればその建物は当然に区分所有建物となり、その区分所有者は管理組合員になります。
「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会（総会）を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」（区分所有法第３条）と規定されています。区分所有建物（分譲マンション）を所有すると管理組合のメンバーになるわけです。
つまり管理組合に強制加入させられるということです。ですから、あの理事長が嫌いだからとか、あの規約が気に入らないからいうことで管理組合を脱退することはできません。
どうしても管理組合を脱退したいということであれば、マンションを売却して区分所有者でなくなることです。このようなマンションの組合員の立場を理解していない人やそれに気づいていない人が多いのが実情です。
マンションを管理する主体は管理組合です。
管理組合は年に１回以上は総会を開いて、マンションに関する重要な取り決めを行い、皆さんの大切な管理費や修繕積立金が適正に支出されているかどうかをチェックしなければなりません。
その仕組みをうまく機能させるためには、「自分の財産は自分で守る」という「他人事」ではなく「自分のこと」として捉えることが、すべての組合員に求められます。
～ マンション管理センター通信 ２０１９・４ より ～
管理費の月額はいくらですか？
１ ５，００１円～１０，０００円 ： ５３．４％
２ １０，００１円～１５，０００円 ： ２３．５％
３ ５，０００円以内 ： １３．４％
４ １５，００１円～２０，０００円 ： ６．５％
５ ２０，００１円以上 ： ３．３％
＊ 平均 ： ９，３２３円
修繕積立金の月額はいくらですか？
１ ５，００１円～１０，０００円 ： ４５．２％
２ １０，００１円～１５，０００円 ： ３７．０％
３ １５，００１円～２０，０００円 ： ８．９％
４ ５，０００円以内 ： ６．９％
５ ２０，００１円以上 ： ２．０％
＊ 平均 ： １０，２９９円
駐車場使用料の月額はいくらですか？
１ ５，００１円～７，５００円 ： ３０．６％
２ １０，００１円以上 ： ２４．６％
３ ７，５０１円～１０，０００円 ： ２０．１％
４ ２，００１円～５，０００円 ： ２０．１％
５ ２，０００円以下 ： ４．５％
＊ 平均 ： ７，９０７円
駐車場収入の用途はどれですか？
１ 管理費に全額充当 ： ４０．０％
２ 管理費及び修繕積立金に充当 ： ２９．５％
３ 修繕積立金に全額充当 ： ２７．６％
