管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

人員不足　マンション復旧後回し

　高層化が進む都市部で大規模地震によるエレベーターの停止が長期化し、生活への影響が深刻になっている。

　１８日に起きた大阪府北部地震では、ビル設備管理大手２社が把握しているだけでも計約４万４千基が停止。

　このうち数千基が２０日も停止したままとみられる。

　専門家は「高齢者や障害者に欠かせないインフラ。早期の対応が必要だ」と訴えている。

　復旧に時間がかかるのは理由がある。

　日本エレベーター協会によると、地震などで大規模な停止があった場合、最優先するのはエレベーター内に閉じ込められた人の救出。

　次いで病院などの建物、行政機関が入る公共施設、高さ６０メートル以上の高層住宅の順で復旧を進め、一般のマンションは最後になる。

　最新型のエレベーターは地震の初期微動を検知して自動的に停止し、自己診断で故障がなければ運転再開する機能がある。

　ただ、震度５以上の場合、ほぼ技術者による点検が必要になる。

　阪神淡路大震災を契機に設立されたＮＰＯ法人「耐震総合安全機構」の中村茂常務理事は「エレベーターの管理は通常の保守点検が主で、緊急時には人員不足で対応が困難だ」と指摘。

岡管連から

　高層マンションでエレベーターが停止すれば復旧に時間がかかり、生活に重大な支障を及ぼすことが考えられる。

　大規模地震の場合、管理会社も初期対応が困難となろう。

　特に、高齢者の方が多いマンションでは、管理組合としての対策が求められてくると思われる。

関西地区のマンション連合会の会員から、６月１８日に大阪北部で起きた地震について以下の通り、ご報告（抜粋修正）がありました。

・今朝は朝食後すぐに激しい揺れに見舞われ、私が住む８階は大揺れでした。

・簡易な組み立てフレームのラックが転倒して、部屋内に飛散しました。

・大きな家具類は転倒防止のための「くさび」を挟んでいたため、全く動きませんでした。

・室内の片付けは後回しにして、８階の全戸の安否確認に回りました。

・エレベータは地震の揺れを感知して停止状態になり、メンテ業者に出動依頼するよう管理事務所から電話

　してもらいましたが、おそらく依頼が殺到しているため、電話も不通状態でした。明日の午前中には来て

　くれることになりました。

・電気設備、給排水設備には異常はなしです。

・とりあえずの確認を済ませて、集会所に自主防災会の事務局メンバーが集まり、全体の安否確認状況を

　集計し、確認しましたが、若干名の小さい怪我があった他には問題なしでした。

・その後の報道で、高槻側や大阪市内でも被害があったことを知りました。

・他の連合会会員からの被害については特に聞いてはいません。

岡管連から

災害の少ない岡山の分譲マンションにおいても

『耐震診断』、『耐震補強』が求められてくるのではないでしょうか。

下の画像は、今回の報告とは関連ありません。

固定資産税と都市計画税　マンション９１戸２００万円

　岡山市が固定資産税と都市計画税の算定を誤り、同市内の分譲マンションの所有者に対して、少なくとも２０１７年度分まで２４年間にわたり過大課税していたことが２８日、分かった。

　市は調査中だが、過大徴収分の総額は概算で約２００万円に上る見通し。

　物件は同市中区国富のマンション（９１戸、築４５年）。

　今年２月、課税の確認作業で判明。

　これまでの調査で、ミスは少なくとも現行の特例率となった９４年度から続いていたことを確認した。

　市は、地方税法に基づき過去５年間で生じた過払いを返還するため、所有者の確認作業などを進めている。

　それ以前については市の要綱に沿って、課税台帳などで事実確認できれば対応する方針。

岡管連から

長期の期間が過ぎた場合、次の２点が問題になることが多い。

・区分所有者の不明問題

・他に同じような事例の有無

役割分担明確に（情報班　救護班　物資班）

南区箕島のマンション住民

　岡山市南区にあるマンションの住民が、地震発生時の対応をまとめた防災マニュアルを作成した。市担当者によると、マンション単位でマニュアルを整備するのは聞いたことがないといい、同じ屋根の下に暮らす住民たちは「緊急時の支え合いに役立てたい」としている。

　マンションは同箕島の「ビ・ウェル妹尾」（１１階、４７世帯）で、住民でつくる町内会の会長が、震災時にスムーズな協力体制が取れるようにと発案。頑丈なマンションは倒壊の危険性が低いため、災害後も自宅で生活する人が多いことを想定し、今年１月から月１回の会議を重ねて内容を話し合ってきた。

　マニュアルはＡ４版２６ページ。大規模地震が起きた際の対応として、１階の集会室に対策本部を設置すると同時に、住民の安否を確認する「情報班」∇けが人の救護や初期消火を行う「救護班」∇物資の調達や炊き出しを担当する物資班―の３班で対応することを明記。各班の役割はフロアごとに割り当てた。

　同町内会は、２０１４年１２月に自主防災会を結成。年１回程度、防災訓練を行い、消火器の使い方や１１９番通報の手順を確認するなど災害への備えに力を入れている。同会長は「自助はもちろん、住民同士で緊急時に協力し合えるようにしていきたい」と話している。

　市内のマンションは８月末時点で約５００棟と増加しており、市危機管理室は「独自のマニュアルは、市が把握できていない情報も盛り込まれている。他のマンションのモデルケースになれば」としている。

岡管連から

　岡山のマンションにおいて、このような取り組みは先進的でかつ、『コミュニティの形成』にとっても資することであり、大変参考となるべきものと考えます。

　マンション住民の防災意識を通じて、マンションの管理組合と町内会とが二人三脚で協力し合うことで、マンションのコミュニティが醸成され、マンションの維持管理等への関心が高まることに期待いたします。

中古マンションは「滞納管理費」に注意

　中古物件の場合、管理組合によっては長期修繕計画がないという物件も珍しくありません。この長期修繕計画のないマンションでは、大規模修繕工事に必要となる修繕積立金が不足している管理組合も多く、いざ修繕工事が必要となった場合に、多額の修繕費用を一時金として出費できないケースがあることにも注意が必要となります。

　また、その他の注意としては「滞納管理費」があります。宅地建物取引業法において滞納管理費は重要事項で説明が義務づけられていますが、区分所有法第８条には「同法第７条第１項に規定する債券は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」と規定されており、新所有者は特定承継人として前所有者の滞納管理費を承継することになっています。

　安く購入できたと思っていたら、後で高い請求がまわってきて資金計画が狂ってしまった、ということがないよう購入時にはこの点もしっかり確認をしておく必要があります。

最後に

　分譲マンションは所有している限り、管理費や修繕積立金が発生し続けます。資金計画の相談の際にはそこを考慮していただきたいと思っています。また、マンションには管理規約や使用細則などがあります。ルールを守る共同生活であることなど、資金面以外でのプラス面・マイナス面をよく理解していただくことも、大切なことだと思います。

岡管連から

　中古マンションの場合、新築マンションとは違い、すでに「管理」はついているものであり、その管理が適切に行われているかどうかを、総会・理事会の資料等で確認する必要があるでしょう。

新築マンションは「修繕積立基金」に注目

　新築物件には、購入時に支払う「修繕積立基金」といわれるものがあります。修繕積立基金とは、将来の大規模修繕工事費用のために、購入時に支払う一定の修繕金のことをいいます。修繕積立金の額は、いくらでなければならないという規則はなく、事業主とマンションを管理する管理会社とで協議のうえ物件ごとに、管理費や修繕積立金などの金額の設定と併せて決められているようです。この修繕積立基金の額は地域性や物件のグレードによって差はありますが、修繕積立金の２０～１００か月程度が多いようです。例えば、毎月の修繕積立金が５，０００円だとすると修繕積立基金は１００，０００円から５００，０００円となります。

　この修繕積立基金が多ければ、購入時の資金が多く必要となります。購入時は大変ですが、購入後においては修繕積立金の留保資金が多いことから将来的な修繕積立金の値上げ幅が少なくて済むというメリットも考えられます。

岡管連から

➀　修繕積立基金と修繕積立金のからくり

　　本来であれば購入時の一時金徴収である修繕積立基金は、必要ではない。これは販売政策上の問題で、

　修繕積立基金が多ければ毎月の修繕積立金は少なくて済み、それを売りとして販売戦略としている。

　逆に修繕積立基金が少なければ、当然毎月の修繕積立金を多くする必要がある。

　　このように売り主の販売戦略により買い主は、管理費・修繕積立金の額をもって、購入決断の一つの

　要素ともいわれている。

　　なお余談ではあるが、管理費の額は、駐車場使用料の多寡によって、決められている面がある。

　　いずれにしても修繕積立基金は購入時の一時金であり、第１回目の大規模修繕工事終了後は一時金は

　なく、すべて毎月の修繕積立金を基にした修繕計画を組んでいく必要があります。

②　国交省のガイドラインから

　　床面積８０㎡のマンションの場合の毎月の平均的な目安の修繕積立金の額は、以下の通りです。

　　８０㎡×２０２円／㎡＝１６，１６０円

　　となり、おおむね１６，０００円が目安の金額となります。

分譲マンションは「必要経費」の確認を

　戸建てと分譲マンションで大きく異なる点は、分譲マンションには戸建てにはない「管理費」、「修繕積立金」、「駐車場使用料」などの毎月発生する必要経費があるという点です。それらはいずれも毎月発生する費用であるため、家計収支に大きく直結するということが注意点となります。

　「修繕積立額金」の積立額は、新築マンションと中古マンションで大きく異なります。不動産購入時には、「毎月の支払いは今の家賃と比べて変わりません」などの売り文句を耳にすることがありますが、それは「現時点」での話です。建物は竣工した瞬間から劣化が始まりますので、長期に建物を維持保全していくためには、どうしても経年的に修繕費用が増加します。「現時点」での支払いが家賃と同じと思っていても、それが未来永劫続くというのは大きな間違いなのです。

　また、建物全体の大規模修繕工事を実施しようとする際、管理組合において修繕積立金が不足し、総会での合意が取れず、いつまでたっても必要な大規模修繕工事に着手することができないといったケースもあります。

　分譲マンションにおける長期修繕計画は現時点で考えられた計画であり、設備の劣化状況や工事費の高騰などの変動要素もあるため、必ずしも計画どおりにはならず将来誤差が出ることから、おおむね５年ごとに見直しを行うこととなっています。

　修繕積立金の目安としては、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」というものがあり、その目安は平均２０２円／㎡（月）となっていますので、参考にしていただくとよいと思います。

平成２８年度築年数別相談件数

　　（築年数）　　　　　（件　数）　　　　　％　（前年度％）

・新　築　～１０年：　　　７７０　　　　　９．５（１１．４）

・１１年　～２０年：　　１５４０　　　　１８．９（２１．１）

・２１年　～３０年：　　１９５３　　　　２３．９（２３．５）

・３１年　～４０年：　　１９５６　　　　２４．０（２３．６）

・４１年　～５０年：　　　８６７　　　　１０．６（８．０）

・５１年　～６０年：　　　　２４　　　　　０．３（０．３）

・６１年以上・不明：　　１０４８　　　　１２．８（１２．１）

　　　（合　計）　　　　８１５８　　　　１００．０

平成２８年度相談内容別の件数

（順位）　　　　（相　談　内　容）　　　　　　　　　　　（件　数）

　　１　区分所有法・（標準）管理規約の解釈　　　　　　　　１１２９

　　２　役員の資格、選任・解任、任期　　　　　　　　　　　　４１１

　　３　管理規約の作成・改正　　　　　　　　　　　　　　　　２５３

　　４　総会の決議事項　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２４９

　　５　理事長・理事会への不満　　　　　　　　　　　　　　　２４０

　　６　管理会社の選定・変更（管理会社の紹介依頼等）　　　　２３０

　　７　共用部分の使用、管理、変更（決議要件を除く）　　　　２０９

　　８　水漏れ事故（排水・給水管、外壁等）　　　　　　　　　１７７

　　８　管理組合の役割・業務　　　　　　　　　　　　　　　　１７７

　１０　管理員・フロントマンへの苦情・交代要求　　　　　　　１７６

　１１　管理委託契約書の内容（標準管理委託契約書）　　　　　１６４

　１２　議決権、決議要件　　　　　　　　　　　　　　　　　　１３４

　１３　総会の開催準備（招集、議案書の作成等）　　　　　　　１２７

　１４　委任状・議決権行使書　　　　　　　　　　　　　　　　１２１

　１５　理事・理事会の役割・権限　　　　　　　　　　　　　　１２０

県内防火管理者選任　全国平均以下

　県内のマンション、アパートといった「共同住宅」で火災を想定した避難訓練や消火設備の点検を担う「防火管理者」の選任が滞っている。

　県によると、選任済みの共同住宅は２０１５年３月末現在５１．８％と、全国平均（７５．７％）を大きく下回る。

　背景には資格取得や業務の煩わしさがあるとみられ、万一の際の被害拡大が懸念される。

　「消火訓練も避難訓練も一度もしたことがない。ただ、防火管理者がいなくても支障はなかった」。

　約８０人が入居する岡山市の分譲マンション住人で管理組合の男性（８８）は言う。

　このマンションは２０年前に完成したが、防火管理者は当初から不在だ。

　各種訓練のほか住人による消防設備の管理、有事に備える「消防計画」の作成も行われたことがないとしている。

　消防法は５０人以上の共同住宅に防火管理者の選任を義務付け、違反した場合、所有者らに罰則を科す。

　県消防保安課によると、該当する県内１３６７か所のうち選任済みは７０９カ所。

　多くは住民から選ばれ、０４年からは制度上、コンサルタント会社、消防関係業者など外部委託が可能となったが、県内には委託先がないという。

　県内で「消防計画」が作成された共同住宅は、１５年３月末時点で４６，５％。

　防火管理者が選任されながら計画作成を怠っているケースがあるとみられ、業務が適切に遂行されているか、チェックも求められそうだ。

（岡管連から）

　マンションの防火管理者選任の問題も、『二つの老い』の一つの現象でしょう。

　つまり、マンション居住者の高齢化の一因もあり、役員の成り手がいないのと同様の問題です。

　県内の防火管理者の選任が平均よりかなり下回るということは、、マンション管理にあまり関心がなくことにもつながるでしょう。

　マンションは、建物等の共同住宅かつ共同管理に加え、生活者の共同生活という側面も持っています。

　防火管理者の選任は、管理組合がマンション居住者の生命・財産を守るという意味合いもあるのではないでしょうか、

松山　管理会社装って鍵番号をメモ

　松山市内の女子大学生の自宅マンションに侵入したとして先月に逮捕、起訴された男が、女子大学生の部屋の鍵に刻まれている「鍵番号」をもとにインターネットで入手した合鍵を使って侵入したことが、愛媛県警への取材でわかった。

　被告は事件前、マンションの管理会社を装って女子大学生の部屋を訪れ、鍵を見せるように求めて鍵番号をメモしたとみられている。

　鍵取扱業者でつくる「日本ロックセキュリティ協同組合」（東京）によると、鍵番号は住宅用の鍵の大半に刻まれているもので、鍵の形状などを表し、合鍵を作る際に必要になる。

（岡管連より）

　マンションへの不法侵入がこのところ続いています。マンション居住者の方も、マンションのセキュリティは万全という認識を改める必要があります。また、管理会社にすべてお任せという認識も改める時期に来ているかも知れません。