管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

　国交省は、１９８１年５月３１日以前に建築確認申請を受けた、いわゆる「旧耐震基準」で、一定の高さを有する塀に対し、耐震改修促進法に基づく耐震診断を義務付ける。

　昨年６月に発生した大阪北部地震で、女児が倒壊したブロック塀の下敷きになり死亡した事故を受けた措置。同省は同法施行令や施行規則を一部改正し１１月中に交付、２０１９年１月に施行する。

　緊急輸送道路沿いなどに建ち倒壊した際に当該道路の通行を妨げる恐れのある「通行障害建築物」の要件を改正。

　改正により、例えば道路に幅が４ｍの場合、長さ２５ｍ超かつ高さ８０センチ超の塀について、義務化の対象とする。

　長さについては、自治体が独自に「８ｍ以上」まで引き下げることも可能。

　国交省は、耐震診断の義務化と合わせて、回収や撤去に向けた支援策も講じる構え。

　建物の耐震改修については現在、防災・安全交付金の基幹基準に位置付けられており、国が改修費の３分の１を支援している。

　さらに、耐震診断義務があり、診断結果で問題があることが分かった建物への対応については、実質的な補助率を５分の２に拡充している。

　国交省は、塀を単独で回収・撤去する場合についても同交付金の基幹事業に位置付けるよう２０１９年度予算概算要求に盛り込んでおり、従来の建物に対する支援策を参考に、昨年末にかけて財政当局と具体案を詰める方針だ。

背景・必要性

　最近の大規模火災を踏まえ、老朽化した木造建築物の建替え等による市街地の安全性の向上や、建築物の適切な維持管理による建築物の安全性の確保を円滑に進めることなどが課題となっています。

　また、空き家が増加傾向にある中で、住宅をそれ以外の用途に変更して活用することが求められており、建築行政においても、安全性の確保と既存建築ストックの有効活用を両立しつつ、建築規制を合理化していく必要があります。

法律の概要（分譲マンション関連）

安全性の確保

・既存不適格建築物の所有者等に対する特定行政庁による指導及び助言の創設

岡管連から

　分譲マンションのうち旧耐震基準の建物については、建築基準法の改正・施行により、自治体による行政指導等が始まるものと思われます。

国土交通省サイト

　http://www.mlit.go.jp/common/001223939.pdf

復旧活動スピードと管理組合の特徴

　熊本県マンション管理組合連合会では、今回の被災後に、会員、非会員の被災マンションがどのように復旧活動を行ってきたかを分析しました。その結果の傾向を、次に示します。

①　最も復旧スピードが速い管理組合の特徴

　・自主的な管理を行い組合運営が活性化されている（自主管理など）。

　・管理組合が管理に関する知識を豊富に有し、管理会社と対等な関係で管理を進めている。

　・毎月理事会を開催している。

　・日頃から住民とのコミュニケーションを活性化する仕組みを有している（情報発信、祭り、一斉清掃、

　　その他コミュニティ活動）。

　・毎年、防災訓練を実施している。

　・マンション管理につき専門家のサポートを受けている。

②　最も復旧スピードが遅い管理組合の特徴

　・管理会社に任せきりにしている。

　・理事会はほとんど開催されていない。

　・自分のマンションのことを把握できていない、管理運営について学習していない。

　・理事は毎年交代し、理事会は知識も責任感も希薄である。

　・管理組合からの情報発信が少ない。

　以上から、震災対応がうまくいっている管理組合の特徴は「日頃のコミュニティ活動が大切！」ということになります。そこで、管理組合のコミュニティのためには、次のポイントが大切であり、震災を経験した者としては中でもコミュニティが最も大切であると言えます。

（１）理事会活動の活性化

（２）住民のコミュニティの活性化

（３）マンション管理に関する専門家の活用

　熊本地震を経験したことから学び教訓を受けたことをまとめましたが、これからどこかで起こると予想される震災に対して、少しでも管理組合の方々のお役に立てることができたら幸いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）熊本県マンション管理組合連合会　副会長　稲田　雅嘉

国交省、基準見直さない方針

　熊本地震の建物被害を分析し、耐震基準の妥当性を検討する国の専門家委員会は１２日、２０００年に強化された現在の新耐震基準であれば、今回の地震でも「倒壊の防止に有効だった」と結論づけた。

　これにより、国土交通省は基準の見直しを見送る方針だ。

　一方、規定強化前の１９８１年６月～００年５月に建てられた木造建物８６２棟では、７５棟（８．７％）は倒壊。

　柱の固定部分が確認できた６９棟全てで、００年に強化された規定は満たしていなかった。

　国交省幹部は「規定を満たせば倒壊を免れた可能性が高い」と指摘する。

　８１年５月以前に旧耐震基準のもとで建てられた７７０棟では、２１５棟（２７．９％）が倒壊。

　委員会は、国交省に耐震化を進めるよう求めた。

　また耐震基準は建物が倒壊しない「最低限の基準」だとした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）下線は、こちら側で記載。

（岡管連から）

　上記の事例は木造建物だが、２０００年基準に適合していないマンションの場合、以下の通り、相当の被害があったことがあまり知られていない。

　特に、１階の開口部分（駐車場、ピロティ等）があるマンションでは、１階部分がつぶれたり、２階の床部分が波を打っていたりしていた。

熊本　壁少なく、駐車場など被害

　熊本地震では、鉄筋コンクリート造りのビル（マンション）で１階がつぶれる被害が相次いだ。１階部分に駐車場がある「ピロティ形式」や、店舗などで壁が抜けている建物がほとんどだ。阪神大震災で被害があったことから設計の基準が強化されたが、それ以前の古いビル（マンション）が目立つという。

　上の住居部分が地面すれすれまで落ち込み、鉄筋コンクリート製の柱が、ぐしゃりとつぶれていた。

　マンションを販売した会社の元社長によると、建物は１９７４年に完成。「市中心部でも、これからは車が欠かせない」と考え、１階に駐車場を設けたという。

　現地を調査した松田泰治・熊本大教授（地震工学）は「ピロティ形式の耐震性が弱いのは阪神大震災の教訓だが、今回も繰り返してしまった」と指摘する。

　重さを支える壁が少ないため、建物が大きく揺れると柱に力がかかってつぶれやすい。阪神大震災では、８１年にできた新耐震基準の建物でもピロティの被害がでた。これを受け９５年に基準が強化され、太い柱や鉄筋の増量が求められた。

　柱を太く補強し、筋交いを入れるなどの耐震化工事をすれば被害は減るが、民間の建物はコストや住民の合意形成の問題があり遅れているという。

　幹線道路沿いのビル（マンション）が倒壊すれば、救援の妨げになる可能性もある。東京大の田尻清太郎准教授（耐震構造）は「避難や救助に影響する幹線道路沿いはより強力に進める必要がある」と話す。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）カッコ内のマンション及び下線は、こちら側で記載。

（岡管連から）

　新耐震基準は、１９８１年６月１日から適用されています。

　但し、ピロティ部分のある建物などはさらに基準が強化され、その基準が２０００年６月１日から施行されています。

　この強化耐震基準はあまり周知されていないため、強化耐震基準前のピロティ部分のある建物などについて、今後、問題になってくるでしょう。

 　　　　　　ＮＰＯ法人　全国マンション管理組合連合会（全管連）　ホームページより

【県が国土強靭化計画決定】

　県は８日、南海トラフ地震などの大規模災害に備える国土強靭化地域計画を正式決定した。

　行政機能、住宅・都市、保健医療・福祉など１０分野の施設について計３２の重点項目を掲げ、数値目標も盛り込んだ。

　ハード、ソフト両面で被害を最小限に抑える対策を進める。

　２０１３年１２月に施工された国土強靭化法に基づき策定。

　庁内の政策推進会議で了承した。

　ハード面では２０年度までに住宅耐震化率の目標を７４％（１３年度）から９５％、災害時の応急活動の拠点となる市町村庁舎の耐震化率を５５％（同）から９５％に引き上げる目標を設定した。

　ソフト面では、住民が自らの命を自ら守る意識を高めるための「リスクコミュニケーション」の強化も掲げ、自主防災組織の組織率を１４年度の６４．４％から２０年度に８２％に上げることや学校での実践的な避難訓練・防災教育、災害ボランティアの養成なども進めるとした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）下線は、こちら側で記載。

（岡管連から）

　マンションのハード面では、マンションストック戸数が６１０万戸を超え、そのうち旧耐震基準のマンションが１０６万戸あり、築３５年以上のマンションです。

　マンションのソフト面では、マンション住民が１，５００万人を超え、その住民の関心が薄く、さらにつながりが薄いのが実態です。

　マンションのハード面及びソフト面に、『二つの老い』が忍び寄っています。

【『逃げない』が原則】

―久田嘉章・工学院大学教授―

　大地震では火事が起きなければ、マンションからすぐ逃げる必要はない。多くのマンションでは、壁に亀裂が入っても、床が傾いたり、柱の中の鉄筋が曲がったりしなければ、倒壊するようなことはない。人が集まる都市部では自宅待機が原則だ。

　住民の無事を自分たちで把握することも忘れてはいけない。お年寄りや障害者とどう連絡をとるか。集合場所や連絡方法を事前に管理組合で確認しておく必要がある。

　災害時に必要なのは人と人とのつながり。入居者や地域住民の人間関係が基本となる。普段から祭りや防犯活動などに参加し、顔見知りになり、いろいろな知識や技術をもった住民がいることがわかれば、非常時に互いに頼れる。

　マンションや地域の防災力を高めることは、マンションの資産価値を高めることにもつながる。

＊『災害大国　あすへの備え』は、これをもってシリーズを終わります。

【「旧耐震」法改正で改修しやすく】

　全国に約６０１万戸ある分譲マンションのうち、１９８１年以前に建てられた旧耐震基準のマンションは約１０６万戸。旧耐震のままでは将来の大地震に耐えられないのか。

―バランスに注意―

　日本建築防災協会の神田重信・専務理事は『旧耐震がすべて危ないということではないが、構造上のバランスが悪いマンションは耐震診断をした方がいい』と指摘する。

　耐震化には、改修か建て替えかの選択があるが、一般的には改修の方が費用が抑えられる。ただ、改修も壁や柱の補強から制震、免震装置の設置まで様々だ。建物の大きさなどにもよるが、改修には数千万～数億円かかるのが一般的だ。費用に見合った効果が得られるか、住みにくくならないかも考え方針を決めることになる。診断や改修費用の助成をする自治体もあるので、まずは自治体などに相談して、専門家に依頼した方がいい。

―過半数の賛成で―

　マンションで常に必要になるのが住民の合意づくり。東日本大震災の被災マンションでも、意見がまとまらず、改修や建て替えに手間取った例が目立った。

　大規模な改修工事には４分の３以上の賛成が必要だが、昨年の法改正で耐震性不足と行政から認定されたマンションは過半数の賛成で改修ができるようになった。全員の合意が必要な建物と敷地の一括売却も、今年１２月末からは、耐震性不足と認定されれば８割の賛成でできるようになり、選択肢が広がる。

（岡管連から）

　岡山の場合、マンションの耐震化に関して、自治体の関心（制度）が薄いようです。

【集合住宅　共に守る】

　都市部で増え続ける超高層ビルは、東日本大震災で大きな揺れに襲われた。一方、阪神大震災で倒壊が相次いだ旧耐震基準のままの古いビルもいまだに存在する。被害を減らし、被災後の生活を維持するために、どんな準備が必要か。

―高層階　動けない揺れ―

―低層階　壁きしむ恐怖―

　２０階程度にあたる高さ６０メートルを超える超高層ビルは全国に約２５００棟あり、そのほとんどが東京、大阪、名古屋に集中する。大地震が起きたとき、どのようなことが起きるのか。

　東京理科大の水野正行教授（地震工学）は、関東と関西の２４階建て以上のマンション計２２棟の住民に東日本大震災時の状況についてアンケートを実施。

　関東の高層階では７割が『揺れにより自分の意志で行動できなかった』『立っていることができなかった』と回答。

　一方、低層では半数以上で壁紙や内装材の亀裂などが見られた。高層ほど大きく揺れていないにもかかわらず、多くの人が音による恐怖感を強く抱いていた。

　高層マンションに欠かせないのはエレベーター。日本エレベーター協会によると、地震の揺れを感知すると最寄り階に自動停止するが、震度４より大きな揺れの場合、故障などがなくても点検を受けるまで復旧できない。数多く停止すれば、復旧まで時間がかかる。階段の上り下りが困難な人が孤立化するおそれがある。

　飲料水（１人１日３リットル）は最低でも３日分、可能なら１週間分の備蓄のほか、ガスコンロや懐中電灯などライフラインの停止に備えた用意を個人でしておくべきだ、と専門家は指摘する。

（岡管連より）

　岡山の超高層マンションは、現在、２棟あります。

【費用・意識　耐震へ壁】

―高額な負担／高齢入居者、消極的―

　１９８１年以前に旧耐震基準で建てられたマンションの耐震化がなかなか進まない。自治体も対策に乗り出しているが、費用負担の大きさや住民合意の難しさが背景にある。時間をかけて改修にこぎつけたケースはわずかだ。

　大阪市東淀川区の新大阪駅近くにある分譲マンションは築４０年で１１階建て。旧耐震基準で建てられた。約１００世帯が入居する。

　正式な耐震診断はしていないが、５年ほど前に１級建築士に相談すると、『間違いなく必要。１億円はかかる』と言われた。

　年１度の住民総会では修繕費を値上げして耐震化すべきだとの意見も出るが、少数派にとどまる。

　役員の男性は、『行政が耐震化を義務化しない限り、現実には先送りになってしまう』という。

　補助制度が始まった９５年度からの実績では、耐震診断の補助は１００棟に出したが、改修への補助は３棟にとどまる。

　入居者の高齢化も大きな壁だ。名古屋市のＮＰＯ法人によると、旧耐震基準のマンションの新築当時の入居者の多くは７０歳前後になっている。年金暮らしで数百万円の改修費用を負担するのが難しく、年齢的に将来の居住期間が短いため改修に消極的になりがちだという。代表理事は『耐震化を進めるには、行政の補助率を上げると同時に、居住者の意識改革も欠かせない』と指摘する。