現在、国土交通省において管理業者が第三者管理者となる場合
マンションの管理者＝管理業者 となるため
区分所有者が不利益となることへのガイドラインが検討されています。
併せて、パブリックコメントも募集しています。
マンションの行く末を管理業者に託す意味を今一度、考える必要があります。
管理組合運営
以下、２０２１年９月１２日朝日新聞より抜粋
【マンションの理事長から】
昨年１月、神奈川県のマンション管理組合理事長は、業務委託契約している管理会社の担当者から、「会社の事情もあり、もう契約更新はできません」、と言われた。５年ほど前から契約しており、理事長は、「青天の霹靂、かなりのショックだった。」
【管理士会から】
東京都マンション管理士会によると、２年ほど前から、管理費の値上げに応じられず管理会社から更新拒否された管理組合が、新たな管理会社の探し方を相談してくるようになったという。
担当者は、「相談先には自治体の窓口などもあるため、合わせると都内で相当な数になるのでは」と話す。
業界紙「マンション管理新聞」が２０１９年に管理会社３０社を対象に調査したところ、約７割が採算が取れないことなどを理由に管理組合との契約を辞退したことがある、と答えた。
【背景に管理にかかるコストの上昇がある】
不動産調査会社の東京カンテイによると、首都圏の新築マンションの管理費は、１９年までの直近１０年間で約１８％上昇した。
【管理人らの人材不足】
かつて、マンション管理人は、「シニアの第２の働く口」で、６０歳前半で定年退職した人たちが多く採用されていた。ところが、１３年に施行された改正高年齢者雇用安定法で、希望者全員を６５歳まで雇うことが企業の義務となり、定年退職者の採用が難しくなった。
【大学の専門家から】
マンション管理に詳しい横浜市立大学の齋藤広子教授は、「マンション管理の主体はあくまで住民で、管理会社はサポート役。住民の関心が薄く理事の成り手がいなかったり、工事の合意形成ができなかったりするとサポートができない。管理会社に丸投げするのではなく、自分たちでできるところから、管理方法を見直すことが重要」と指摘する。
マンションは私有財産である一方、管理状況は地域全体にも影響を与え、災害時には防災拠点にもなり、「公共財」に近い役割を持つ。昨年６月には、適切な管理を行政も後押しする改正マンション管理適正化法が成立。問題があれば、区分所有者や組合の求めがなくても行政が指導や助言をできるようになった。齋藤教授は、「行政も管理に関わる流れになり、今後も管理のあり方の分岐点が来ている」と話す。
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タワーマンションを適正に管理し、安心して暮らすために
タワーマンションだから生じている問題というよりも、戸数が多いこと、立地特性から賃貸化の進行等の利用状態の特殊性から生じている課題があります。
こうした特殊性を踏まえて、タワーマンションではより一層、次のことが必要となります。
第１に入居後に運営方針の変更が難しいため、修繕積立金の設定など、適正な管理の初期設定を行うことです。
第２に区分所有者の管理への関心を高めるため、マンション特性に合ったイベント等の実施です。
第３に専門家を活用した支援体制の強化があります。
第４位に地域との連携強化の視点から、地域の意向を踏まえた地域開放型共用スペースの整備とともに地域との共同運営体制を供給時から設定することです。
東日本大震災時には首都圏のタワーマンションの５％で近隣からの避難がありました。マンションを核とした地域の防災力向上を目指すことも大切です。
（著）横浜市立大学大学院 都市社会文化研究科 教授 齋藤 広子
管理組合からみた管理上の課題
タワーマンションでは、９割以上のマンションで「何らかの管理上の課題がある」としています。
特に多いのは「駐車場が余っている」ことです。
その他に「区分所有者・居住者の管理の関心が低い」「居住者間のトラブルがある」「総会の出堰率が低い」「理事の成り手がない」「居住者のマナーに問題」があることです。
（タワーマンションの管理上の課題／上位１０位）
① 駐車場が余っている ４６．５％
② 区分所有者・居住者の関心が低い ４４．６％
③ 居住者間のトラブルがある ３５．６％
④ 総会の出席率が低い ２９．７％
⑤ 理事の成り手がない ２１．８％
⑥ 居住者のマナーに問題 ２０．８％
⑦ 設備の故障が多い １６．８％
⑧ 運転や維持に費用の掛かる共用施設がある １３．９％
⑨ 居住者が高齢化している １２．９％
⓾ 自転車置き場が足りない １１．９％
（著）横浜市立大学大学院 都市社会文化研究科 教授 齋藤 広子
マンション居住者だからこそ、気付くこと
劣化、不具合の調査・診断のときには専門家の視点が重要ですが、日常の快適なマンションライフについては、そこで暮らしている人の感覚がとても重要です。
専門家は、たいてい日中の何時間かの状況を見ているだけであり、目視にも作動点検にも限界があります。
一方、住んでいる人は、実際に使用している人たちですので、雨の日の状況や夜の状況などを知っています。
毎日の生活の中で「使いにくい」「歩きにくい」「滑りやすい」「壊れるおそれがある」「事故が起こる可能性がある」など、改善要望をお持ちになっているはずです。
このような情報はとても大切ですので、ぜひ自主点検の時に確認し、改善へとつなげてください。
場合によっては、改修など工事での対応ではなく、使用方法、管理方法を見直すことで改善できるものもあると思われます。
日常点検のタイミング
点検のタイミングとしては、大規模修繕の計画時期や長期修繕計画の見直し時期はもちろんですが、１年に１回程度は役員が中心となって行ってはいかかでしょうか。
例えば、新旧役員の交代の際に引き継ぎを兼ねて行うとか、修繕委員会、防災委員会などを立ち上げる際に、建物・設備の理解を深めるために実施することなどが考えられます。
専門家を呼んでの学習会やマンション探検のようなイベントにして、楽しみながら行うこともよいでしょう。
点検結果の状況を次年度の事業計画に反映させるのであれば、事業計画案を検討する時期に行うのも合理的です。
（著）坪内一級建築士事務所 坪内 真紀
自主点検のすすめ
法定点検や保守契約による点検は専門家に任せるのが一般的で、管理組合が立ち会う機会は少なく、点検結果のみを受領していることが多いと思います。
今回お勧めしたいのは、管理組合の発意により自ら建物を見て回る「自主点検」です。
もちろん、参加される方々がマンションの建築・設備の専門家とは限りませんから、何か基準に照らして判定することを求めるものではありません。
自主点検をお勧めするのは、自分のマンションのどこがどんなふうになっているのかを知ってほしいからです。
建物のことを知れば、長期修繕計画に記載されている内容が何を意味しているのか、大規模修繕でお金をかけて改修した場所にその効果があったのか、などを身近に感じることができます。
平常時の状態を知っておくと、緊急時の異変にも気付きやすくなります。
自分たちの目で定期的に見ることにより、異常や不具合の発生時期がつかめ、劣化の進行度を把握することができます。
点検しながら役員同士で意見を交換し、問題点の共通認識を持つことができれば、説得力のある修繕計画が立案できることでしょう。
自主点検を行っていると、気になるところ、調べたいところがより明確になり、専門家に修繕設計を依頼する場合でもその情報が役に立ちます。
建物や設備の調査等を依頼される者からすると、どのような調査・診断が求められているのか、把握しやすくなります。
（著）坪内一級建築士事務所 坪内 真紀
管理組合に係るその他の税
収益事業を行っていない管理組合は、法人住民税（均等割・法人税割）の納税義務はない。一方、管理組合法人の場合、収益事業を行っていなくとも、原則として、法人市民税の均等割は課税される。しかしながら、収益事業を行っていない管理組合法人について、自治体の条例により免除あるいは申請により免除している場合があるので、各自治体担当部署にて確認を要する。
管理組合の役員の成り手不足対策として、理事等の役員へ報酬を支払う場合がある。管理組合が理事等の役員へ報酬を支払う場合、その報酬が給与所得その他源泉徴収の対象となる報酬に該当すると、管理組合が所得税の源泉徴収義務者となる。なお、その報酬が源泉徴収の対象となる報酬かどうか、単にその報酬の名目で判断するのではなく、管理組合と役員との関係や支払われる報酬の内容（何に対して支払われるものか）により判断すべきである。
管理組合への課税とその対応
税務署は、法人格のない管理組合に対しても税務調査を行うことがある。収益事業を行っていると考えられる管理組合に対して、税務署が書面照会により収益事業の実態確認を行い、自発的な申告を促すこともあるようだ。
（岡管連より）
過去５年間無申告であった場合、過去５年分の申告と５年分の法人税及び無申告加算税、延滞税等が加算されます。
区分所有者を対象とする場合
管理組合が行う駐車場の貸付けは、①組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、②駐車料金は区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費または修繕積立金の一部に充当されることからすれば、管連業務の一環として行われるものであり、収益事業（駐車場業）に該当しない。
空き駐車場を外部使用者に使用させる場合
区分所有者の使用希望がなく、空き駐車場が生じた場合、空き駐車場の有効活用により収入を得る目的から、外部使用者を募集することにより区分所有者以外にも使用を認める場合もある。この場合、区分所有者の使用に優先性があれば、区分所有者への貸付け部分は収益事業に該当せず、外部使用者への貸付け部分が収益事業（駐車場業）に該当する。
区分所有者と外部使用者の区別なく使用させる場合
区分所有者と外部使用者とを分けず広く募集を行い、区分所有者の使用に優先性がない場合、外部使用者への貸付けのみならず、区分所有者への貸し付けを含めて収益事業（駐車場業）に該当する。このような場合には、管理業務の一環としての共済的事業とは認められず、一般的な駐車場業と同様であると考えられるからである。
携帯電話基地局設置料及び自動販売機設置料は、いずれも不動産（共用部分や敷地）を使用させることの対価であり、収益事業（不動産貸付業）に該当する（注）。なお、広告看板設置料や電柱敷地料も同様に収益事業（不動産貸付業）に該当する。
再利用資源の集団回収に係る報奨金は、集団回収団体として自治体へ登録し、マンション内で再利用資源を回収して回収事業者へ引き渡すことにより、回収量に応じて自治体から報奨金が支払われるものである。報奨金は再利用資源を売却した対価ではないため。収益事業（物品販売業）に該当しないと考えられる。
（注）
携帯電話基地局設置料については「マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定（国税庁ホームぺー）」が公表している。
管理組合と法人税の納税義務
法人税法上、管理組合は人格のない社団等に分類される。また、管理組合法人は公益法人等とみなされる（区分所有法第４７条だ１３項）。
人格のない社団等は、収益事業から生じた所得にのみ法人税が課税される。したがって、管理組合が収益事業を行う場合、法人税の納税義務者となり申告納税が必要となる。
管理組合と収益事業
法人税法上、収益事業は販売業、製造業など一定の事業で（３４種の限定列挙）、継続して事業場を設けて行われるものとされている。
管理組合の主な収入として、以下が考えられる。これらが収益事業に該当する（法人税の課税対象となる）かどうかを整理する。
（１）管理費
（２）修繕積立金
（３）駐車場使用料
（４）携帯電話基地局設置料
（５）自動販売機設置料
（６）再利用資源の集団回収に係る報奨金
（１）管理費及び（２）修繕積立金は、収益事業に該当せず課税対象とならない。
（３）駐車場使用は、次の通り、駐車場の利用が区分所有者を対象とするか、外部使用者（区分所有者以外）を対象とするかにより取り扱いが異なる（注）。
（管理組合に対する駐車場使用料の課税）
①区分所有者を対象・・・・・・課税されない（非課税）
②外部使用者も対象・・・・・・イ 区分所有者優先：外部使用者部分ののみ課税（区分所有者非課税）
ロ 区分所有者優先なし：区分所有者部分含めすべて課税（全使用者課税）
（注）
「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について（国土交通省住宅局長からの照会に対する平成２４年２月１３日国税庁課税部長文書回答）」に基づく。
