令 和 ２ 年 度 相 談 内 容 別 件 数
相 談 内 容 件 数
１ 区分所有法・（標準）管理規約の解釈 １，４８５
２ 総会の開催準備（招集、議案書の作成等） ４８９
３ 役員の資格、選任・解任、任期 ４０５
４ 管理委託契約書の内容（標準管理委託契約書） ３４９
５ 理事長・理事会への不満 ３０５
５ 理事会運営（招集、議長、決議要件、議事録等） ３０５
７ 総会の決議事項 ２９７
８ 管理規約の作成・改正 ２４２
９ 管理員・フロントマンへの苦情・交代要求 ２２９
１０ 管理組合の役割・業務 １８７
１０ 理事・理事会の役割・権限 １８７
１２ 水漏れ事故（溢水、排水、給水管、外壁等） １７４
１３ 総会運営（議長の選任、議事の進行等） １６３
１４ 管理会社の選定・変更（管理会社の紹介依頼等） １４１
１５ 議決権、決議要件 １２１
１ 区分所有法・（標準）管理規約の解釈 １，２３０件（１４．２２％）
２ 役員の資格、選任・解任、任期 ３４９件（４．０４％）
３ 総会の決議事項 ２９２件（３．３４％）
４ 管理規約の作成・改正 ２７４件（３．１２％）
５ 管理委託契約書の内容（標準管理委託契約書） ２５５件（２．９５％）
６ 管理員・フロントマンへの苦情・交代要求 ２５１件（２．９０％）
７ 理事会運営（招集、議長、決議要件、議事録等） ２３１件（２．６７％）
８ 総会の開催準備（招集、議案書の作成等） ２２９件（２．６５％）
９ 理事長・理事会への不満 ２２６件（２．６１％）
１０ 管理会社の選定・変更（管理会社の紹介依頼等） １８３件（２．１２％）
１１ 水漏れ事故（排水、給水管、外壁等） １７８件（２．０６％）
１２ 理事・理事会の役割 １５７件（１．８２％）
１３ 共用部分の使用、管理、変更（決議要件を除く） １５１件（１．７５％）
１４ 管理組合の役割・業務 １３９件（１．６１％）
１５ 委任状・議決権行使書 １２７件（１．４７％）
上記１～１５のうち、役員が管理組合（理事会）を運営する上で直面し関係してくるものは、
以下の通りです。
１～３、７・８、１２、１４・１５ でその計は、２，７５４件で３１．８４％ となっています。
役員に就任した場合、３割以上の方が何らかの問題で悩まれることになります。
ご相談・ご支援等は、岡管連までお問い合わせください。
Ｑ 旧耐震基準のマンションに住んでおり耐震改修を検討したいのですが、一部の組合員から、「耐震診断を
行って基準に満たさないことが明らかになれば、マンションの資産価値が下がる。」と耐震診断することに
も反対の声が出ています。どのように合意形成を図っていけばよいでしょうか。
Ａ 旧耐震基準のマンションは、震度６弱程度以上の地震に対しては倒壊等の危険性、言い換えれば人命の危
険性があるということです。国土交通省が公表している阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害では、
①死者数の大部分が建築物等の倒壊が原因、②旧耐震基準の建物に被害が集中していることが分かります。
平成２８年６月に宅地建物取引業法の一部が改正され、平成３０年４月以降、中古住宅の売買契約時の重要
事項説明の一環として、新耐震基準への適合性を証明する書類等の有無を記載した書面が交付されるように
なります。すなわち、旧耐震基準のマンションで耐震診断や耐震改修をしていなければ、中古住宅の購入予
定者に「新耐震基準への適合性を証明する書類が無いこと」を書面で伝えらることになります。
今後は、旧耐震基準のマンションでは、中古住宅購入者の新耐震基準への適合性について関心が高まること
が予想されます。
（参考）＜新旧耐震基準の目標＞
・旧耐震基準
稀（数十年に一度程度）に発生する中規模の地震（震度５強程度）に対して、建物が倒壊しない。
・新耐震基準
極めて稀（数百年に一度程度）に発生する大規模な地震（震度６強から７程度）に対して、建物が
（人命に危害を及ぼすような）倒壊等の被害を生じない。
（著）技術部長 本庄 博之
（事例）
管理組合の監事です。理事の一人が不正行為をしているようです。理事会は３ヶ月に１回の開催で、次回は２ヶ月後になります。
（解説）
監事の権限強化
改正標準管理規約では、第４１条第２項で、「監事は、いつでも、理事及び第３８条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。」と規定されました。これに従えば、随時、理事や管理組合が雇用する職員に業務報告を求め、また監事自ら業務又は財産の状況の調査をすることができます。
さらに、同条第５項で、「監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。」と規定しています。これに従えば、まずは、監事として不正等の事実関係を確認した上で理事会に報告すべきでしょう。
本相談事例の場合、理事会が３ヶ月ごとの開催で次回の理事会が２ケ月後であることから、次回理事会まで報告を待っている間、不正行為が一層進行してしまう恐れもあります。そこで、同条第６項では「監事は、前項（第５項）に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。」と規定されていますので、理事長に速やかに理事会招集を請求し、臨時理事会を招集してもらい出来る限り早く報告することが望ましいでしょう。
さらに、同第７項では「前項（第６項）の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。」と規定されました。理事長が請求を受けても理事会を招集しない場合は、この規定に従って、監事自らが理事会を招集して不正があったことの報告をすることが適切です。
昨年の３月に標準管理規約が改正されましたが、管理組合の管理規約が従前のままでは、監事の権限は強化されていません。
そこで理事会において、管理規約の改正を検討することになります。
なお、管理規約の改正には総会において、区分所有者及び区分所有権の各４分の３以上の賛成が必要です。
（事例）
監事には理事のような日常的な担当職務がありません。また、管理規約には「理事会に出席できる」との定めがあります。この場合、自分の都合により理事会に出席しても構わないのでしょうか。
（解説）
標準管理規約に監事に関する条文が追加された。
① 監事の理事会出席が義務化
平成２８年３月の標準管理規約改正で、監事の機能が強化されました。具体的には、第４１条（監事）
第１項の条文は改正されていませんが、同条関係コメント①では「第１項では、監事の基本的な職務内容
について定める。これには、理事が総会に提出しようとする議案を調査し、その調査の結果、法令又は
規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときの総会への報告が含まれる。」としており、
総会での調査報告を職務とする考え方が示されました。
改正前の第４１条第３項に「監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。」との定めがあり
ましたが、今回の改正により同条第４項として「監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、
意見を述べなければならない。」となり、監事は理事会に毎回出席することが義務付けられ、必要なとき
は意見を述べることも義務となりました。さらに、新たに第２項が設けられ、第１項の規定を受けて、
具体的な報告請求権と調査権についての定めが置かれました。
② 監事の職務
監事の役割の中で主要な業務は、監査の実施です。年度半ばの上半期末の監査、そして年度末の監査が
それです。とりわけ、理事会に毎回出席し、理事会で何が議論されているか、何が主要なテーマかなどを
よく理解することで、監査を行うにあたっても各理事の業務執行状況がより把握しやすくなります。これ
により厳正かつ的確な監査も可能となります。
標準管理規約の今回の改正に伴い、監事の職務規定について管理規約を改正することを検討されては
いかがでしょうか。
（事例）
個人情報保護法の改正により今年の５月から管理組合も個人情報保護取扱い事業者として、適法な対応が求められると聞きました。法人化していない管理組合ですが、組合員名簿等の取扱いにどのような対応が必要となりますか。
（解説）
１ 個人情報保護法の改正
平成２９年５月３０日に改正個人情報保護法が施行されました。これまで管理組合自体は取り扱う個人
情報の数が５，０００件以下の場合が多いため適用されていませんでした。今回の個人情報保護法の改正で
５，０００件の枠が撤廃されたことから、管理組合のように営利を目的としない「人格なき社団」でもこの
法律が適用されるようになりました。管理組合から委託先である管理会社への個人情報提供は、個人情報の
利用目的達成に必要な範囲であれば、本人の事前同意は不要とされています。
２ 名簿（組合員名簿と居住者名簿）と管理規約
区分所有者で構成される管理組合は、法人化されている場合は、区分所有者名簿を備え置き、組合員に
変更があるごとに訂正しなければならないと区分所有法（４８条の２）で定められています。法人化され
ていない管理組合でも、標準管理規約では理事長に、名簿を作成、保管し、請求に応じ閲覧させることの
義務があると規定されています（６４条）。組合員名簿は、管理費等の徴収や総会の招集通知の送付先の
把握、共有名義の場合の総会の議決権数の所在の把握、確認の基礎資料として大変重要です。居住者名簿
は、役員資格として「組合員と同居の家族・・・」と規定している場合や、総会出席の代理人を「組合員
の同居の家族・・・」と規定している場合に、居住者名簿がその権限の確認の参考資料となります。また、
災害時における安否確認等や、支援などの際の基礎資料としても必要となります。
３ 取得した個人情報の安全管理
管理組合が個人情報取扱事業者として、名簿など個人情報を取り扱う際には取得した個人情報を安全に
管理する必要があります。「個人情報取扱事業者は、その取り扱う個人データーの漏洩、滅失又は毀損の
防止その他の個人データーの安全管理のために必要かつ適切な措置を講じなければならない。」（個人情報
保護法２０条）と規定されています。
これら名簿の扱いに関する細則を策定することも検討が必要となります。個人情報に対する注目度がます
ます高まる中で、もし個人情報を漏洩させてしますと、大きなトラブルに発展する可能性がありますので、
くれぐれも注意ください。
Ｑ 役員の成り手がいないことから、ここ数年は同じ理事長が再任を続けています。理事長は、水道工事会社
Ａ社の取締役をしており、マンションの給排水管の補修工事のほとんどをＡ社に発注しています。理事長は
とても人柄がよく組合運営に熱心ですが、工事等の発注を自ら関係するＡ社に管理規約に基づいて理事会決
議を経て行っています。このように自分の会社に利益を誘導するような理事長の行為は、良いのでしょうか
Ａ 今年の３月に改正された標準管理規約には、新たに第３７条の２が新設され次のように規定された。
役員は、次の掲げる場合には、理事会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けな
ければならない。
一 役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき
二 管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が相反する取引をしようとする
とき。
なお、理事長が管理組合と利益相反する場合の事項について、管理組合法人の場合には区分所有法第５１条で「管理組合法人と理事との利益が相反する場合事項については、監事が管理組合法人を代表する。」と定めていますが、法人化されていない場合は、新たに管理規約に規定を定めることが必要となります。利益が相反するか否かの判断は、その行為の外形上の利益が相反する可能性があれば足り、現実に不利益を受けることは要件とされていません。
（著）（公財）マンション管理センター 管理情報部参与 松本 洋
標準管理規約の改正については、岡管連がこの１１月にセミナーを開催する予定です。詳しいことは、１０月下旬に公表いたします。
新たに追加等された条項は、役員の利益相反行為以外として、以下のものなどに対応したルール整備が行われました。
・高齢化等を背景として管理組合の担い手不足
・管理費等滞納による管理不全
・暴力団排除の必要性
・災害時における意思決定ルールの明確化 など
・リノベーションとは
新築時の目論見（パンフレット等）とは違う次元に改修すること（改修）。
・リフォームとは
新築時の目論見に近づくように復元すること（修繕）。
修繕等：「修繕、模様替えまたは建物に定着する物件の取付けもしくは取替え」と規定。
中古マンションの購入者は
申請書に設計図、仕様書、工程表を添付して提出。
管理組合は
・理事会において、承認、不承認の決議。
・立入調査ができる。
・騒音で部屋にいられない。
・建物の躯体に穴をあけて振動が伝わっている。
・マンション室内のすべての間仕切りを撤去し、スケルトンのみになっていた。
・間仕切りパネルを据え付けるためのガードレールを固定するため、
ネジくぎ用の穴をスケルトン（躯体：共用部分）に明けた跡があった。
・天井側と床側で計約１５０か所の穴をあける予定。
・施工業者は戸建が主の業者。
・躯体という共用部分を棄損する行為は直ちに中止すべきである。
・ガードレールを固定するための施工方法は、他もある。
・例えば、コンクリートボンド方法とか。
・管理組合（理事会）で、承認・不承認の判断が難しい場合、第三者に仰ぐこと。
・トラブルの未然防止を考慮に入れた専有部分の修繕等に関する『細則の制定』を検討すること。
専門委員会の委員には、経験（他のマンションや当マンションでの計画修繕の経験者（理事長や理事経験者））、知識（建築士等の専門家。ただし、発注の可能性のある建設会社の関係者は除くことが望ましい。）、意欲がある区分所有者や若い人の参加等多様な立場の人をバランスよく選びます。
また、工事施工者との緊急な連絡等に備えて、ある程度平日マンションに在宅されている方も入っていただくと良いでしょう。
この委員選定の際に、理事会と専門委員会との連携役、または、調整役としての役割が期待されるため、特段の事情がない限り理事のうち若干名は専門委員と併任することが良いでしょう。ただし、理事長及び監事については、理事長は専門委員会への諮問者であり、監事は管理組合を監査する立場であるため、専門委員として参加しない方が適切です。
また、専門委員候補者の選出は公募及び組合員からの推薦による方法とし、専門委員の選任は、理事会の決議により理事長が行うことが考えられます。
しかし、専門委員候補者の選出や専門委員専任の方法等は、各々のマンションの事情に応じて異なることが考えられることから、委員選任過程の透明性等に配慮しつつ、管理組合の判断により変更できます。
なお、専門委員会からの答申は、内容の重要性や今後の活動履歴等を考えて、書面にして残すことが良いでしょう。
（著） （公財）マンション管理センター 技術部長 鈴木 了史
専門委員会は、次のような目的のために設置されます。
大規模修繕工事は、管理組合の発意から計画修繕工事の実施、計画の見直しに至るまでに数年の期間を要し、専門的な知識も必要とされます。
一方、役員は１～２年で交代する場合が多く、管理組合の通常の運営だけでも多忙です。このため、理事会の諮問機関として、継続性のある専門委員会を設けて検討することが必要です。
・委員会を設置したが、委員会で管理規約や耐震工事等に関することをすべて決めようとしている。
・委員会のメンバーが公表されずに決定され、勝手に活動している。
・委員会の答申が、理事会の諮問の趣旨に反している。
・委員会の答申を理事長が無視し、理事会や総会等で取り上げられない。
・委員会の意見と理事長が対立している。
・委員会を援助する委託の外部の専門家が、日常の管理業務にも関与する。
・委員会が本来の業務範囲を逸脱し、理事会より上位の存在になっている。
・大規模修繕工事の際に設立した委員会が、工事完了後に解散したはずだが、依然として存続している。
（著） （公財）マンション管理センター 技術部長 鈴木 了史
