管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

この事故を教訓とした管理組合の心構え

　今回事故を起こしたような斜面に限らず、敷地を含めマンションは、思わぬかたちで人やモノに危害を与えたりするリスクが潜んでいます。

　例えば外壁タイルは、台風や地震の影響で剥落、落下、通行人にけがを負わせてしまったり、駐車してあった車に落下して破損させてしまうという危険があります。

　また、昨年の台風１９号では、仙台市泉区でも市道のり面が大規模崩落し、崖下のマンションには大量の土砂、コンクリート片が流れ込み、貯水タンクや配電設備、駐輪場を押しつぶしました。幅６メートルの市道は約１．５メートルがなくなりました。

　今回の大きな事故を教訓として、管理組合で心がけることは、次の三点が大事だと思います。

　①　自治体が提供する内水ハザードマップや洪水ハザードマップを確認して台風・ゲリラ豪雨時への対策を

　　　考えておく

　②　自発的な建物・敷地内の点検による危険個所の修繕・改修を適時適切に行う

　③　危険な兆候を早期に把握するため、理事長と管理員の日頃からの意思の疎通・連携を円滑に行い、情報

　　　を共有しておく

　管理組合は常に「自分の身は自分で守る」という危機意識を持ち、生まなくていい事故や悲劇を自分たちの手で事前に防ぐことが重要です。

神奈川・逗子崩落事故　命救えた可能性

住民　復旧、賠償重く

　神奈川県逗子市でマンション敷地内の斜面が崩落し女子高校生が死亡した事故は、事故直前に斜面上部で亀裂が見つかっていた。複数の専門家は「崩落の前兆」と指摘するが、県の担当者が残したメモや関係者の証言をたどると、管理人が発見した亀裂の情報が危機感を持って共有されず、対応が後手に回った経緯が浮かぶ。

　事故はマンションの住民に遺族への賠償や、斜面の応急工事の負担という思い課題を突き付けている。

　遺族は、事故前日に異変を察知しながら適切な対応を怠ったとして、大京アステージの代表を業務上過失致死の疑いで、マンション住民（約４０世帯）を過失致死の疑いでそれぞれ県警逗子署に刑事告訴。さらに、約１億１８００万円の損害賠償を求め、住民側と協議している。

　逗子市によると、崩壊した斜面は分譲マンション敷地内の共用部で、住民約４０世帯の「区分所有」だ。応急措置として市が負担した復旧工事費約３０００万円や、今後予定される追加工事費約５４００万円の一部を住民が負担するよう協議している。

　住民側は大京アステージと契約を結んでおり、契約内容に照らして大京の範囲は個別の契約内容によるが、管理会社の対応が適切だったかどうかは最終的には裁判で争うしかないのではないか」と話す。

　管理組合の運営をサポートしている公益財団法人「マンション管理センター」（千代田区）の原昇・管理情報部長は「管理組合は管理会社任せにせず、日頃から連絡を密にして、委託している管理業務の執行内容について定期的に報告を受ける機会を設け、管理状況を把握しておくことが大切だ」と話す。

神奈川逗子崩落事故２０・０２

事故防止で国交省

　国土交通省は、マンションの機械式立体駐車場を安全に利用するための住民や管理団体向けの手引を作成し、同省のホームページで公開した。

　過去の事故例や、安全確保のために必要な設備をイラスト入りで説明している。

　担当者は「読みやすいよう工夫した。事故防止に役立ててほしい」と呼びかけている。

　手引きでは、子どもが駐車場内にいることに気付かないまま親が操作した結果、機械に挟まれて死亡したケースなど、実際に起こった事故の状況や原因を解説した。

　人がいるかどうかを感知するセンサーや、作動中に人が入れないようにするゲートなど、安全設備の仕組みも説明。

　駐車場の管理者に対しては、設備の故障が事故につながる恐れもあるとして、定期的な点検を求めている。

　国交省によると、２００７～１５年に機械式立体駐車場で起きた死亡事故は１２件、重傷事故は２０件に上る。

（岡管連から）

　『機械式駐車場の安全対策に関するガイドライン』の手引きのうち、管理者（理事長）、利用者が早期に取り組むべき安全対策は、以下をご覧ください。

・管理者の取組：　http://www.mlit.go.jp/common/001145268.pdf

・利用者の取組：　http://www.mlit.go.jp/common/001145269.pdf

【繰り返されるマンションでの子どもの転落事故】

４　小学生の転落事故を防ぐポイント

　　体が活発に動くようになる小学生は、「落ちたら危ない」とわかっていても、突発的に危険な行動を

　とってしまうことがあります。

　　よじ登る足場がなくても高いところにあがることができますし、鍵がかけてあっても、自分で開ける

　ことができるので、安心できません。

　　わが子の性格や行動を見極めてうえで、転落防止策を施すことが必要です。

　　〈小学生の転落事故防止のために保護者がおこなうべきこと〉

　　・子どもが開けられない補助鍵を設置する。

　　・ベランダには出させない。

　　・危ない場所で遊んでいたり、下をのぞき込んだりしていたら、すぐに注意する。

　　・子どもの転落事故のニュースをテーマに放しあう。

　　やってはいけないことを繰り返し伝えること、子ども自身に考えさせることが大事です。

　　子どもは、常識や自制心より好奇心が勝ってしまうことが多いもの。

　　事故が起きそうな場所で遊んでいたら、一声かけて移動させるなど、子どもの行動を予見して見守り

　ましょう。

（岡管連から）

　最近のマンションは高層化していますが、マンションでの子どもの転落事故防止について、国などで議論等をあまりされてはいません。

　ところが、機械式駐車場での子どもの事故防止については、国土交通省がその対策に乗り出し、機械式駐車場のメーカーを指導したり、管理組合等に対しその危険性について、周知を図っているところです。

　両者の事故の件数及び死亡者数を比較しても、マンションでの子どもの転落事故が多いのも事実です。

【繰り返されるマンションでの子どもの転落事故】

３　幼児の転落事故を防ぐポイント

　　さらに転落事故は、年齢層ごとに特徴があることにお気付きでしょうか？

　　幼児期は、気になったことに対して、あれこれ考える前に体が動いてしまう時期。

　　純粋な好奇心から目についたものを足場にして、結果的に転落事故が発生しているようです。

　　幼児期は、事故の危険性を理解できていないので、リスクを事前に排除しておくことが最大の事故防止策

　になります。

　　〈幼児の転落事故防止のために保護者がおこなうべきこと〉

　　・ひとりにしない。

　　・別室にいるときは頻繁に声をかける。

　　・目が届かないときは必ず窓に施錠する。

　　・窓下やベランダに足場になるものを置かない。

　　ベランダを遊び場にしないほうがいいでしょう。

　　「入ってはいけない場所」と子どもに思わせることで、転落の危険を減らすことができます。

（岡管連から）

　この２年半の子どもの転落事故は１０歳以下の子どもで、特に、５歳以下の子供が２１人で、４分の３を占めています。

　また男女比率では、男児２０人対女児８人で、男児が７割以上占めています。

【繰り返されるマンションでの子どもの転落事故】

２　転落事故が起きた状況の共通点は？

　　前回で取り上げました「この約２年半の間に起きたマンション等での子どもの転落事故」をまとめて

　みますと、発生状況には共通点があることが分かります。

　　【転落事故の共通点】

　　①　足がかりになるものがあった

　　　　椅子やゴミ箱、ダンボールなど足場になるものによじ登って転落することが多い。

　　　　このほか、エアコンの室外機、荷物、三輪車などの遊具、積まれたゴミ袋など、さまざまなものが

　　　足場になります。

　　　　体重の軽い子どもにとっては、植木鉢やラティス（木製の棚）といったガーデニング用品も足場に

　　　なる可能性があります。

　　②　保護者の目の届かないときに起きている

　　　　事故発生時に保護者が子どもを残して外出していたケース、在宅時でも別の部屋にいて子どもの気配

　　　に気付けなかったケースがあります。

　　　　兄や姉が一緒にいたとしても、幼い弟や妹の面倒をすべて見てもらうことは難しいです。

（岡管連から）

　親のちょっとした不注意による事故が多いのも事実です。

　特に今のマンションは、高層化していて、かつ、セキュリティが厳しいことや、またお互い同士無関心な所もあり、このような悲劇が繰り返されています。

　マンションにこのような事故等が起きれば、中古マンションを売買をする際、重要事項として告知する必要があり、そのことによりマンションの資産価値が下がる恐れもあります。

　もし、そのような事実を告げずに中古マンションを売買した場合には、相手側から損害賠償を訴えられる可能性もあります。

【繰り返されるマンションでの子どもの転落事故／２年半で２８件】

　マンションなど集合住宅での『子どもの転落事故』が、繰り返し発生しています。

　注意しなくてはならないことが分かっていても、頻繁に子どもが命を落とした転落事故のニュースが報じられています。

　転落事故の危険から遠ざけるために、保護者が抑えておくべきポイント、特に転落の危険があるマンションなどに住んでいる場合の子どもへの対応について、４回シリーズでお伝えします。

１　この約２年半の間に起きたマンション等での子どもの転落事故

　①　１６／０９／０５：マンション９階から３歳男児の転落死

　②　１６／０８／３０：マンション７階から２歳男児の転落（重症）

　③　１６／０８／０４：マンション８階から６歳男児の転落死

　④　１６／０５／２４：マンション６階から１歳男児の転落死

　⑤　１６／０４／１０：マンション４３階から小１女児の転落死

　⑥　１５／１１／２８：マンション６階から５歳男児の転落（重症）

　⑦　１５／１１／０１：マンション７階から２歳男児の転落（軽傷）

　⑧　１５／１０／２５：マンション８階から４歳女児の転落死

　⑨　１５／１０／１１：市営住宅７階から４歳女児の転落（両足骨折の重症）

　⑩　１５／０９／０３：集合住宅６階から１歳男児の転落死

　⑪　１５／０７／３１：マンション１２階から３歳女児の転落死

　⑫　１５／０７／２７：マンション５階から３歳男児の転落死

　⑬　１５／０７／１０：マンション１４階から４歳男児の転落死

　⑭　１５／０６／０３：マンション１２階から３歳女児の転落死

　⑮　１５／０５／２７：マンション１２階から小３男児の転落死

　⑯　１５／０５／１９：マンション屋上から小１男児の転落死

　⑰　１５／０４／０９：集合住宅８階から４歳男児の転落（意識不明の重体）

　⑱　１４／１１／２６：マンション１１階から４歳男児の転落死

　⑲　１４／１１／２１：マンション９階から４歳女児の転落（右足骨折の重傷）

　⑳　１４／１０／２７：集合住宅３階から１歳男児の転落死

　㉑　１４／０９／２９：マンション３階から１歳男児の転落（重体）

　㉒　１４／０８／２５：マンション１３階から１０歳男児の転落死

　㉓　１４／０８／２３：マンション１４階から４歳男児の転落死

　㉔　１４／０８／２０：マンション８階から１歳女児の転落死

　㉕　１４／０６／０７：マンション３階から１歳男児の転落（重症）

　㉖　１４／０６／０７：マンション４階屋上から１１歳女児の転落（重症）

　㉗　１４／０５／３０：マンション１１階から９歳男児の転落（重症）

　㉘　１４／０５／０２：マンション１０階から４歳男児の転落死

　＊この約２年半に、新聞報道等で表に出ている子どものマンション等の転落事故は、２８件に上りました。

　　つまり、毎月約１件の割合で、子どものマンション等での転落事故が起きている計算になります。

　（注）セコム：子どもの安全ＮＥＷＳ　転落・誤飲事故／子どもの安全ブログ

　　　　http://www.secom.co.jp/kodomo/news07.html

（岡管連から）

　この約２年半で２８件という数字は、今後、子どものマンション転落事故という隠れた問題として

クローズアップされるのではないでしょうか。

　子どものマンション等での転落事故のうち、死亡した割合は、２８件中１８件で、

実に約３分の２の割合です。

　親にとっても、悲しい、痛ましい事故です。

管理組合への周知と責務

　東京都で２００６年６月に高校生が死亡したシンドラー社製エレベーター事故で、消費者庁の消費者安全調査委員会（消費者事故調）は３０日、最終報告書をまとめた。

　事故後に国土交通省が打ち出した安全対策のうち、ドアが開いたまま昇降するのを防ぐ「戸開走行保護装置」の設置促進を不十分と認定し、またエレベーターの所有者と管理者が点検マニュアルを共有する仕組みも整備されていないことを指摘し、国交省に改善を求めた。

　マンションの場合、エレベーターの所有者は区分所有者全員（管理組合）であり、管理者は役員全員（理事会）です。

　消費者事故調報告書では、所有者・管理者向けの再発防止策が以下の通り、指摘されています。

再発防止策／所有者・管理者への働き掛け

　エレベーターの保守管理も所有者・管理者の義務であることを所有者・管理者が認識し、エレベーターの安全対策への理解を深め、エレベーターの維持管理に主体的に関わるべく働き掛けを行うべきである。

・既設のエレベーターへの戸開走行保護装置の設置は、所有者・管理者を含む利用者に不便を強いること、

　所有者に経済的負担を強いることなど、目に見える不利益が生じ、困難を伴うものであるものの、万が一

　事故が起こった場合には、当該所有者・管理者ではなく、一般の利用者が重篤な被害を受ける可能性が

　ある。

　したがって、戸開走行保護装置の設置は、エレベータの安全性を確保するために、所有者・管理者が責任

　を持って対処すべきである。

・適切な保護管理業務が遂行されるよう、保守点検マニュアルや不具合に関する情報を取得・保存し、これら

　を保守管理業者に渡すことは、所有者・管理者が確実に行うべきことである。

・所有者・管理者の役割について、所有者・管理者自身が自らの義務であるという認識をもち、エレベーター

　の安全性の確保に主体的に関わっていくことを促すよう、所有者・管理者への働き掛けがなされるべきで

　ある。

（岡管連から）

　所有者（区分所有者全員で構成する管理組合）・管理者（役員で構成する理事会）の責務は、今回のエレベーター事故に限らない。機械式駐車場における誤操作や、子どもが機械式駐車場内に入り、死亡事故につながった例もある。

　それまで事故の危険性や、その予兆を感じて、または知りながら漫然、怠慢な管理を行っていたならば、管理組合（理事会）の責任が問われよう。

　エレベーターや機械式駐車場にしろ設備関係の共用部分等については、標準管理規約第２１条（敷地及び共用部分等の管理）第１項では、「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」と、また建築基準法では、建物の維持保全は所有者・管理者の義務となっており、エレベータの保守管理も所有者・管理者の義務となっていると。

　前回の共用部分等での自殺事件でもお伝えしましたが、この７月、標準管理委託契約書が改正されたことを受けて、このような共有部分等での事件等が起きれば、管理業者は、宅建業者から事故・事件等の有無を求められたときは、当該事故・事件等の内容等を知らしめることが出てくるだろう。

ビル所有会社　資産価値低下「１０００万円支払いを」

　オフィスビルのテナント企業の社員が飛び降り自殺したため物件価値が下がったとして、ビル所有会社がテナント企業に約５０００万円の損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁は８日、１０００万円の支払いを命じる判決を言い渡した。

　裁判官は、「テナント側は、借りた室内や共用部分で従業員を自殺させないよう配慮する注意義務を負う」と指摘した。

　判決によると、テナント企業の男性社員が２０１４年、ビルの外付け非常階段から敷地外に転落して死亡した。

　ビルを売り出していた所有会社は、事故後は「精神的瑕疵有り」と明記したうえ販売額を約１割（約４５００万円）引き下げて売却した。

　テナント側は、「共用部分で自殺すると予測できず賃貸契約上の注意義務に含まれない、居住用に比べて物件価値への影響は限定的だ」などと反論したが、判決は、「日常的に人が出入りする建物で、心理的嫌悪感を抱かせる」として自殺による価値低下を認め、借り主にはそれを防ぐ義務があると指摘。

　自殺で１０００万円分の損害が生じたと結論付けた。

（岡管連から）

　この事案は、自殺によるビルの資産価値の低下に対する損害賠償請求であったが、分譲マンションにおいても、同様なことが言えるだろう。

　分譲マンションの場合、自殺だけではなく、「孤立死・孤独死」が発見されたときには、マンション全体の資産価値の低下につながります。

　時の経過による『マンションの二つの老い』は「建物等の維持管理の面」だけではなく、マンションが住居用であるため、そこで暮らす住民の「健康・福祉の面」を管理組合としても取り組むべきときに来ています。

　この７月、国土交通省から「マンション標準管理委託契約書」が改定され、その改定では、管理業者は、賃貸・売買等で宅建業者の求めに対して、『敷地及び共用部分の事故・事件等』の情報を開示するようになりました。

【マンション外壁が落下し隣家を直撃】

　平成２７年５月２８日正午頃、大阪市西成区でマンションの３～５階部分のコンクリート外壁数十平方メートルが崩れ、隣の２階建て民家の屋根に落下しました。

　民家の屋根瓦が割れて路上に落下しましたが、住民や通行人にけがはありませんでした。

　過去の外壁落下事故では死傷者が出たこともあります。

　平成元年１１月に北九州の１０階建てのマンションのタイル外壁がはがれ、下を通りかかった通行人にあたり３名が死傷したケースですが、その後も全国各地でマンションやビルの外壁や広告看板等の落下事故が数多く発生しています。

　国土交通省が平成２６年１２月に公表した「既存建築物における外壁材の落下防止対策に関する調査結果」によると、調査を要求した建築物の数は２２，４１６棟、うち報告があった建築物の数は１４，５３６棟、その中で落下の恐れがあるとされた建築物の数は１，５６４棟と、報告があった件数の１割以上でした。

　この調査は、都市計画法や地域防災計画上の位置付けなどで限定された建築物を対象としたもので、報告がなかった件数も約３５％あり、実際は落下の恐れがある建築物はさらに増えると思われる。

【民法上の損害賠償責任】

　外壁の落下事故による損害を賠償する責任については、民法７１７条に「土地の工作物（建物など）の占有者及び所有者の責任」の定めがあり、第１次的には建物の占有者となっていますが、分譲マンションの場合、外壁は共用部分なので、建物を占有、所有する管理組合又は区分所有者全員にその責任があります。

　マンションの建物の維持管理は、所有者である管理組合の義務です。マンション毎に建物の劣化状況は異なっていますので、長期修繕計画を精査し、定期的に劣化診断を行い、必要は修理、補修を適切に実施することが重要です。

（岡管連から）

　マンションの外壁落下事故は、マンション住民にとって他人ごとではなく、無関心ではおれません。

　もし、外壁落下事故で、生命及び財産等に重大な影響を及ぼした場合、民法上の損害賠償責任だけではなく、当然刑事上の責任も問われるでしょう。つまり、過失責任として捜査が管理組合に入り、徹底的に調べられるでしょう。

　さらに、この落下事故により、マンション自体の資産価値が低下し、『管理不全マンション』と言うことにもなりかねません。