管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

建て替えの「天国」と「地獄」

スラム化するマンション

　都心の人気エリアや現在も新築物件の分譲が行われている地域のマンションで「住民の合意形成ができない」というだけなら、まだ建て替えの可能性はある。しかし、多くの物件は余剰床もなく、立地も抜群にいいわけではない。経済的な負担が重くなりすぎては、建て替えにはわずかな可能性もない。富士通総研の主席研究員・米山秀隆氏が語る。

　「第一世代のマンションは５０～６０年代に都心で建っています。その頃はまだ立地がよく、容積率にも余裕がある。いま建て替えが進んでいる物件は、そうした好条件だからこそうまくいっている。

　しかし、今後建て替えの必要が出てくる郊外の大量の物件は、都心へのアクセスがいいわけではないし、都心であっても、狭小物件が多い。さらに、当時の法令上は合法だったけれど、法律が変わって、いまよりも容積率を小さくしなくてはならない物件も少なくない（既存不適格）。つまり、建て替えをすると部屋が狭くなるのです。さらに建て替えが進みにくくなることは必至です」

　さくら事務所所属のマンション管理コンサルタントの土屋輝之氏も言う。

　「いま、建て替えの要件を緩和しようという風潮もありますが、それで簡単に建て替えが進むとも思えません。今後は、建て替えもできない、建物や設備の大改修もできない、建物を壊すこともできない、この３つの『できない』によってマンションはスラム化していく。３～５年後、これが社会問題になり始めるのは間違いありません」

　いい場所に建つマンションは建て替えがうまくいき、郊外のマンションや狭小のマンションは、そもそも建て替えをするのが不可能・・・。

　天国と地獄、この国のマンションには、激しい格差が存在している。

岡管連から

【六つのできないマンションはスラム化】

　一　合意形成できない

　二　建て替えできない

　三　大改修できない

　四　賃貸できない

　五　解体できない

　六　売却できない

【忍び寄る２０２５年度問題」

　・団塊世代の全員が後期高齢者になるのが、２０２５年

　・それに伴う社会保険の負担の増加

　・経年化に伴う管理費等の負担の増加

　・年金の減少

　・税金の増加

　・相続の増加

建て替えの「天国」と「地獄」

高齢者の住民が反対する

　これが、建て替えに失敗したマンションの末路だ。自分とは関係ない「特殊な事例」だととらえる向きも多いかもしれない。しかし実は、限界マンションの「予備軍」となっている物件は、そこかしこにある。

　杉並区にある７階建てのマンション。最寄り駅からは徒歩７分、５０戸が入る物件だ。築４２年と、建て替えを考慮すべき時期だが、検討はまったく進んでいない。

　こうして建て替えが遅々として進まない中、転出者が増えると、「限界マンション化」が進んでいくことになる。まさに負のスパイラルだ。

　とくに高齢者が多くなれば、当然建て替えは遠のく。マンション管理士の日下部理絵氏は言う。「築３０年以上が経過した建て替えが必要な物件には、高齢の住民が多い。そういう方は老朽化していても慣れて居心地のいい部屋に住み続けたい。私も修繕か建て替えかの判断の手伝いに入って『そっとしておいてください』と言われたこともある。年金で生活をしている人は、なんとか住宅ローンを返し終え、月数万の管理費等を年金でやりくりしている場合が多い。そうした方にそれ以上の負担は厳しい」

　若い人が多くても、人間関係がこじれて、建て替えに失敗するケースも少なくない。新日鉄興和不動産の常務執行役員・松本久長氏が言う。

　多数の集団の意思を一つにまとめるのは本当に難しい。人間関係のもつれの中で、建て替え話が止まってしまうこともあります。ある物件では、建て替え推進派と反対派に分かれてしまい、一度建て替えが頓挫した。その後、反対派がもう一度、建て替え話を始めたのですが、今度は前回の推進派が強硬に反対して、話が立ち消えになりました。だからこそ、事業者が住民の意見を聞いて解決策を探る作業も大切です。

岡管連から

　『限界マンション化』が進むと、『マンションのスラム化』が早まります。それは、次の要因が大きく寄与しているからです。

１　高齢者や無関心層等の増加により、総会が多数決による意思決定ができない。

２　そのため、管理運営に支障をきたし、マンションの維持管理が難しくなる。

３　さらに、維持管理ができないマンションは、マンションを売却できず、安く賃貸化する。

４　安く賃貸化しても借り手がいなければ、管理費等の滞納を助長するおそれがある。

５　マンションがそのような状況に置かれると、将来、相続が起きた場合、誰も引き受け手がいない。

これが『マンションの末路』であろう。

建て替えの「天国」と「地獄」

戸数を増やせるか否か

　東京都渋谷区・元代々木。小田急線・代々木八幡駅から徒歩４分ほどのエリアに「アトラス元代々木」がある。

　建て替え話が持ち上がったのは０５年頃。配管が古くなり、漏水のトラブルが頻発したからです。管理組合の理事会で建て替えの声が上がり、コンサルタントを入れ、協議を始めました。当初は、小さい物件ということでデベロッパーに協力を断られ、住民が施工会社や設計者などを個別に探して契約する「自主管理建て替え」に話がまとまりました。

　ところが、リーマンショックが日本経済を直撃する。当時の建て替え収支計画では、建設費として各所有者につき２０００万円強かかることが明らかになった。

　費用が２０００万円に収まったのは、容積率にいくらか余裕があり、戸数を３０戸から３８戸に増やせる見込みが立ったからだ。こうして建て替えで増える面積のことを「余剰床」と呼ぶ。さらに、立地もよく、建て替え後には増えた部屋が高額で取り引きされることが想定できた。その分、住民の負担が軽くなっていた。「住民に裕福な方が多かったのも大きかった。稀有なケースだと思います。さらに『元代々木住宅』は、東京都住宅開発公社が供給したもの。物件への当事者意識や問題意識が高い。それもよかった」（関係者）

　このように、建て替えが成功する物件には明確な「条件」がある、と言うのは住宅ジャーナリストの榊淳司氏である。

　建て替えが成功するのは、マンションの容積率に比較的余裕があって建て替えによって新たに部屋をつくることができ、それを売ることで、元の居住者の負担がゼロになるケースです。実際、これまで建て替えに成功した事例は、元の居住者の負担がゼロだったものがほとんど。場合によっては、工事中の仮住まい、引っ越し費用まで出ることもある。逆に負担が多い場合には、厳しいと考えたほうがいい。

　好立地、好条件の物件が基本的には建て替えを成功させていく一方、建て替えのタイミングを逸したマンションの中には、ボロボロの「限界マンション」となっていくものもある。

　埼玉県坂戸市にある３階建てのマンションは、朝日新聞に、建て替えや解体ができない物件として報じられた。築４０年で、１階部分にはツタが絡まり、一部は２階にまで伸びている。階段は茶色い錆に覆われてボロボロ、いまにも崩れ落ちそうだ。

　「分譲当時から管理組合が機能しておらず、建て替えの話などが出ることなく、ここまできてしまったようです。」（全国紙社会部記者）

建て替えの「天国」と「地獄」

四谷コーポラスの場合

　日本で初めての民間分譲マンション「四谷コーポラス」をご存じだろうか。５６年に売り出され、築年数は６０年を超える。

　なぜ「困難」とされる建て替えを実現できたのか。

　「住民の方々の管理組合の総会への参加率が総じて高く、建て替えに対する当事者意識が強い。しかも、長年にわたってコミュニティが形成されており、組合の理事長、理事らへの信頼も非常に篤い。そのおかげだと思います」と言うのは、建て替えに関わった旭化成不動産レジデンス開発営業本部の花房奈々氏である。花房氏が建て替え決議までの経緯を振り返る。「直接のきっかけは、１３年に耐震構造診断を行ったことです。補強工事に必要な費用を試算する中で、マンションの再生検討委員会が発足し、建て替えが選択肢として浮上してきました。

　現在、日本には６００万戸以上のマンションがあり、築３０年超の物件は１００万戸を超えている。これから５年もすれば、建て替えの問題に直面する物件が激増することが必至だ。ところが、これまで建て替えに成功した事例はわずか２００件超。住民の５分の４以上の賛成が必要であるという条件が重くのしかかり、ほとんどの物件は建て替えをできていない。

　建て替えに成功すれば住環境は大幅に改善する。後述する通り、うまくいけば建て替え費用すらかからない。一方、建て替えに至らない場合は悲惨だ。古い設備とボロボロの環境に修繕費も追いつかず、最悪の場合スラム化したマンションで生活せざるを得ない。いまマンションに住んでいる人は、どんなに関係ないと思っていても、建て替えの成否によって、「天国行き」と「地獄行き」に分かれることになる。

　では、建て替えに成功するのはどんな物件か。

建て替え全住民合意／日本初民間分譲四谷コーポラス

　日本初の個人向け民間分譲マンションで、築６０年を超える「四谷コーポラス」（東京都新宿区）が、建て替えることになった。老朽化と耐震性の不足が理由で、３０日までに所有者全員の合意が得られた。住民からは惜しむ声もあるといい、建て替えを支援する業者は「色合いやデザインなどに、歴史的建物の名残をとどめたい」と話す。

　１９５６年１０月に完成した四谷コーポラスは、鉄筋コンクリートの５階建て。全２８戸の広さは約５０～７５平方メートルで、当時の大卒初任給２０年分にあたる高級住宅であった。

　管理も先進的だった。マンションができたのは、管理組合の設置を定めた区分所有法の施工（６３年）前だったが、当初から住民による管理組合が結成された。管理組合と所有者が結ぶ契約書では、管理費を毎月徴収することや、騒音で周囲に迷惑をかけることの禁止など、共同生活のルールが列挙された。建て替え計画を支援し、販売にも携わる旭化成不動産レジテンス（東京）によると、初期は管理人がクリーニングの取り次ぎや荷物の預かりもしていたという。担当者は「現在のコンジェルジュのような、時代を先取りしたサービスだった」と話す。

　建物は定期的に修繕されてきたが、近年は排水管の水漏れが目立ち、３年半前の耐震診断では「コンクリートの劣化が激しい」という結果が出た。補強にも多額の費用がかかるとわかり、建て替えへの賛同が広がった。建て替え後は６階建てになり、戸数も約５０戸に増えるが、同じ広さの部屋に入りなおす場合、約２０００万円の負担が必要になる。それでも大半が再入居を希望しているという。

　築５０年超のマンションは全国に約４万戸あるが、１０年後は約６３万戸に急増する。管理組合の小林敏夫理事長（７１）は「こまめな管理やメンテナンスが長持ちの理由かもしれない。住民同士が話し合いやすい環境も大切」とアドバイスする。旭化成の担当者は「法律もないマンション黎明期に、ルール作りに挑んだことを示す当時の管理規約など、貴重な資料は保存したい」と話す。

震災後半年での臨時総会で、建替え決議へ

　熊本市西区の上熊本ハイツ（５階建て３棟、４階建て２棟、築３０年、１００戸）は、近く臨時総会を開き、５棟全棟建て替えを決議することになった。

　同マンションは、熊本城の北側に位置しているが、４月１６日の本震で、５階建ての４号棟が５度傾いた。ほかの棟も、基礎杭が損傷していることが判明、全棟建替えの方向になった。

　全棟建替えに異論を唱える住民もあるが、敷地が広く、高層棟に建て替えれば、倍近くの住戸が確保できる。

　建て替えで、住民の負担が増えることが懸念されるが、デベロッパーによれば、高層棟にして、余剰床を分譲することで、現住民の負担は１５００万円程度と見込まれるが、建替え決議がなされ、優良建築物等の整備事業を国交省、熊本市が認定すれば、戸当たり５００～６００万円程度に抑えられるとしている。

　建て替えを支援している熊本マンション管理組合連合会（熊管連）としても今後、コンサルタントとともに市、国へ働き掛けていく。

　熊管連によれば、全壊マンション１９棟のうち建替え決議が具体化するのは初めてになる。

（岡管連から）

　熊管連は岡管連と同様に、全国マンション管理組合連合会（全管連）の一員です。全管連の仲間である各地域の連合会が熊管連をバックアップしています。

　同マンションは県住宅供給公社が分譲していたことで、マンション敷地に余裕を持った建物が配置されていたこと、また全棟が５階建て以下ということが幸いし、比較的早く建替え決議がなされた模様です。

　民間業者によるマンション分譲の場合、このような短期間での建替え決議への手続きは進まないだろう。

　横浜市都筑区のマンション傾斜問題で、事業主の三井不動産レジデンシャルと施工主の三井住友建設は３０日、震度５強の地震が起きた場合に建物の柱や梁に、ひびなどの損傷が生じる可能性があるとの検証結果をまとめ、建築基準法に基づき、市に報告書を提出した。

　市は「損傷は補修できるレベルで、地震後も建物は使用可能」とする一方で「建築基準法に違反する可能があり、報告書を精査する」としている。

　市によると、傾いた棟の杭が固い地盤に届いていないことを踏まえて構造計算した結果、複数箇所にひびなどが入る可能性があることが判明した。

　報告の中で第三者機関は建築基準法に適合していない部分があるとの見解を示した。

【トラブルとして多いもの】

　建替え手続に関する訴訟として多いのは建替え承認決議の無効を争うもので、マンション建替法を利用した場合には、建替組合として認可した行政処分を争うことになります。

　築後相当年数を経過しているマンションでは、相続が発生して区分所有権が相続人の共有状態にあることもあります（なおかつ登記に反映していないことが多いようです）。この場合、誰が権利行使できるかがポイントとなります。

　議決権行使の適正さのほかに、建替え承認決議に提出された議題の内容についても適切であったかどうかが争点となります。

　建替え承認決議の段階では、いまだ建替え後のマンション（再建建物）の細かい内容までは決まっていません。

　しかし、あまりアバウトな内容では建替えをすべきか否か（改修工事で対応すべきか。）の判断ができないものとなり、このような決議は区分所有者の適切な判断ができないので無効となります。

　そのため、多くの建替えのケースではいきなり建替え承認決議をするのではなく、建替え推進決議または建替え準備委員会設立決議などの準備段階での意思確認をする決議を行うケースが多く、突然建替えの話をしても区分所有者は問題意識を持てないので徐々に手続を進めて行くのが一般的です。

　その一方で、大規模な瑕疵が発覚したケースや耐震性能が著しく低いことが判明したケースにおいては、スピードアップして手続が行われます。

【今後の建替えについて】

　平成２５年１２月のマンション建替法の改正により、耐震性能の低いマンションを対象とする敷地売却制度ができました。

　耐震診断により耐震性が低いと認定されたマンションをディベロッパー等に売却して、建替えされたマンションに入居するものです。旧耐震基準のマンションの多くが対象となるでしょう。

　今後、建替え需要が高まる中で、マンションの管理の一環として建替えを視野に入れた検討が行われることになると思います。

　今後、建替え事例が増加することで、建替え自体がより身近なものとなり、関心が高まると思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）京橋法律事務所　弁護士　犬塚　浩

【最近の建替え事情】

　マンションストック総数は約６１３万戸（平成２６年末現在）であり、そのうち旧耐震基準のマンションは約１０６万戸、築後４０年超のマンションは５１万戸、１０年後には１５１万戸、２０年後には２９６万戸となる見込みであるといわれています（国土交通省資料）。

　これに対して、マンションの建替えの実績は累計で２１１件（約１万６，６００戸：平成２７年４月）にすぎず、建替えは必ずしも活発に行われている訳ではなく、そのノウハウの蓄積は必ずしも十分ではありません。

　その一方で、昨年発生した免震装置ゴム不正問題や杭データ偽装問題など、建物そのものの欠陥の判明に端を発した、建替えがクローズアップされてきました。

　すなわち、構造上の問題を抱えながら補修工事が極めて困難である、または、補修工事費用が建替え費用を上回るケースにおける建替えに対する関心が深まってきたのです。

【建替えの流れ】

　ご承知のとおり、マンション建替えに関する法律としては区分所有法およびマンション建替法があります。

　これらの法律に規定がない事項については民法の共有物に関する規定によって判断されることになります。

　区分所有法上のマンション建替え承認決議は「区分所有者および議決権の５分の４以上の決議」が要件となっていますが、建替え物件の中にはこの規定によらないで全員合意（等価交換といいます）で実施しているケースが多くあります。

　等価交換による建替えを実施された関係者にお話を聞きましたところ、「結局このやり方が一番スムーズに進む」とのご意見でした。

　世帯数の少ないところでは反対者の存在を前提とする建替え承認決議で進めるよりも、全員合意で進めた方が良いケースもあるようです。

　マンション建替法の実例が増えることで、今後「区分所有法の建替え承認決議→マンション建替法の利用」による建替えが多くなってくることは明らかです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）京橋法律事務所　弁護士　犬塚　浩

【横浜・西区　全５棟建て替え提案へ】

　住友不動産が２００３年に販売し、１棟が傾いた横浜市西区のマンションで、同社が全棟の建て替えを提案する意向を住民に伝えたことがわかった。

　基礎部の強度を保つ鉄筋の一部が誤って切断されていた可能性があり、１棟だけを建て替える従来の方針を転換した。

　このマンションは全５棟の住居棟に約２６０戸がある。

　杭が固い地盤（支持層）に届いていない施工不良で１棟が傾き、他の３棟でも支持層に達していない杭があることが１４年に発覚。

　横浜市が建築基準法に基づく是正勧告を出すなかで、住友不動産は傾いた１棟の建て替えと、他の棟の補修などを提案していた。

　今回、住民に配布された文書によると、住友側は「管理組合より、不適切な工事の指摘を頂き、調査の結果、２３カ所に施工不良の疑いがあった」として、「従来提案していた方針をいったん白紙に戻し、住宅棟全棟建て替え案を最善策として検討している」と示した。

　３月上旬に住民説明会を開き、全棟建て替えを提案するという。

（岡管連から）

　他の報道では、傾いた棟ではすでに住民が避難したとのこと。

　全棟建て替えに至ったのは、管理組合からの指摘によるものである（上記の下線部）。

　昨年秋に発覚した『横浜市都筑区の傾斜マンション』も管理組合（住民）からの指摘でもあったように、マンション住民が関心を持って粘り強く努力した結果であろう。

　無関心であったなら、もっと事が重大な事態ならなければ動かないであろうし、他人ごとだと捉えていれば、その時は最悪事態を招く恐れもあるだろう。

　横浜市の２つの全棟建て替えは、住友系、三井系といった大手デベロッパーだから実現可能であったともいえるだろう。

　これが、中小のマンション販売業者であった場合、果たして全棟建て替えができたであっただろうか？

　中には、倒産した販売業者であったり、施工業者であったりすることがよくあるのだが。