東京都新宿区の静かな住宅地にあるマンション（１９５７年建築、４階建て、１２戸）では、構想から１７年、区分所有者らによる約７０回の会合を経て建て替えが実現した。

　住民には高齢者や賃借人が多く、管理組合もなかったが、「このままでは立ちゆかなくなる」と２００７年に経費の管理を外部委託し、管理組合がようやく設立した。

　その後、建て替えを支援しているＮＰＯ法人を知り、支援を頼んだ。　耐震補強には６千万～８千万円かかり、今後の修繕と合わせると、各戸１千万円の負担が必要になるという試算が出たが、会合を重ねるうち、住民らは「どうせお金を払うなら建て替えた方が良い」という考えに傾いたという。

　１０年６月に建て替え決議をする総会にこぎつけ、反対は２人にとどまり決議が成立した。反対した人には売り渡し請求もできるが、決議後も説得を続けた結果、いずれも最終的に賛成へと転じた。

　マンション建て替え円滑化法の手続きでは、所有者らが建て替え組合を作り、土地・建物の権利を手放すことなく移転する。しかし住民らはそれによらず、開発業者に土地を売り、新しい住戸を建築後に買う方式をとった。　その方が早く手続きを進められると判断した。

　規制等による制限もあったが、５階建て１６戸のマンションが完成した。区分所有者は平均約２８００万円の差額を負担して、２年前に入居した。

　「専門知識を持つ第三者に入ってもらい、改修と建て替えのよしあしを冷静に比べて判断することができた」と、「いつ巨大地震が来るかわからない中、安心して老後を暮せる」と、住民は話す。

　マンションの管理には住民による管理組合が欠かせないが、組合がなかったり、住民の高齢化で機能していなかったりするケースがある。

　都市部では支援に乗り出す自治体が増えている。マンション管理士や１級建築士らをアドバイザーとして派遣する例が多い。東京都豊島区は昨年、全国で初めて管理状況の届け出を義務付ける条例を施行した。罰則もあり注目されている。

　管理組合は通常、素人の集まりだ。困った時は自治体や専門の支援団体、ＮＰＯに相談するとよい。特に、修繕は、資産価値の維持や向上のためにも欠かせないが、修繕積立金をいくらにするかは切実な問題だ。

　一方で、住民の高齢化で管理組合の役員のなり手がいなくなり、第三者に管理を任せる動きがある。省力化につながる半面、住民によるチェックや財産保全が課題となる。

　京都市のあるマンションでは、分譲だが大半が貸し出されていて管理組合はなく、４年前に京都市から『要支援』と認定された。

　市は２００７年に建物の高さ制限を厳しくし、管理状態が悪かったり劣化が激しかったりする物件を対象に、管理の立て直しを支援する。

　私有財産の管理に積極的に関わる政策は「押しかけ型」とも呼ばれる。現在、４７物件が「要支援」と認定されている。

　このような「要支援マンション」には、市の委託を受けたＮＰＯ法人が支援を行っている。

　修繕を実施したマンションの代表者は、「当初は『借金してまで直さんでええわ』という人もいたが、住民だけでは管理を立て直すことはできなかった」と振り返る。

　日本に分譲マンションが誕生して約６０年。　鉄筋コンクリートの集合住宅に、今や１０人に１人が暮らす一方、建て替えや修繕が進まず老朽化するマンションが増えている。　合わせて進むのが住民の高齢化で、「二重の老い」（岡管連では、『二つの老い』と呼ぶ。）に直面している。

　建築基準法の耐震基準は、宮城沖地震をきっかけに１９８１年６月から強化され、震度６強～７程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しない設計が求められることになった。　だがこの前に建てられた物件が約１０６万戸といわれ、その耐震診断と改修があまり進んでいない。

　国土交通省の調査では区分所有者の半数が「永住するつもり」と答え、古いマンションほど住民の高齢化も進んでいる。　　国は、建て替え円滑化法などで建て替えを後押しするが、費用負担の難しさや区分所有者の意見の不一致が壁となり、具体的に検討する管理組合は少ないのが実情だ。

　老朽化したマンションの建て替えを後押しするため、国土交通省は、耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。

　災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、現在の１．５倍前後に緩める方針で検討している。国交者は近く、マンション建て替え円滑化法の改正案を開会中の国会に提出する。

　国交省によると、１９８１年６月以前に着工した旧耐震基準の分譲マンションは全国に約１０６万戸ある。昨年４月時点で建て替えられたのは約１万４千戸しかない。緩和する対象は、住民側が耐震診断をして申請し、自治体に耐震不足が確認されたマンションである。

　一方で、老朽化したマンションの建て替えがなかなか進んでいない。東日本大震災以来、耐震性への不安は高まる一方だが、多額の費用負担や厳しくなった規制が『壁』となって立ちはだかっている。

【国土面積】国土地理院では平成25年10月1日現在の全国都道府県市区町村別面積をまとめました。面積の一番小さい都道府県は。全国で一番大きい市区町村は。詳細はこちら http://www.gsi.go.jp/kihonjohochousa/kihonjohochousa60008.html … #地理院

　複合型マンションには意外な落とし穴が潜んでいる。目的が異なる空間が一緒になるのだから共同管理に利害の対立が生じやすい。

　さらに生じやすいのが非住宅施設の空き家化による区分所有建物の共同管理の崩壊である。テナントが長く埋まらない場合は、滞納問題が生じやすい。空洞化によって、中心市街地の商店街がシャッター街化すれば、マンションの店舗等も例外ではない。

　このような複合型マンションの場合、『道連れ心中型』マンションで老朽化が進行するが、倒産も解散も終了もできないマンションの仕組み作りが今後早急に必要になってくるだろう。

両備ホールディングスなど両備グループが、分譲マンションを展開する和田コーポレーションから全株式の７７．５％を引く受け、グループ企業に加えた。

新体制でも、和田コーポレーションの社名や『ロイヤルガーデン』のマンションブランド名、入居条件などは変更しない。

決議要件　緩和も／規制改革会議

安倍政権の規制改革会議がまとめた答申の最終案に、老朽化したマンションの建て替えを促すための政策の検討などが新たに盛り込まれたことが分かった。

建て替え決議要件がネックで建て替えが進んでいないため、要件の引き下げを視野に「権利調整や建築規制の在り方などを検討するべきだ」と提案し、国土交通省などに今年度中に結論を出すことを求める。

また、マンション政策に関しては、安倍政権の成長政略素案が具体的に政策として出てくることも念頭に置きながら、今後、注視していく必要があるだろう。

うわーすごい～！うれしいな～

なんなのーーー？？

ホームページが新しくなったの
きれいにもなったし
センスの良いスタッフがイケルさんにはいらっしゃるの！

2013年5月18日ホームページのリニューアルしました。以前の古くさいイメージを一新できました。

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