その他

新築マンションは「修繕積立基金」に注目

 新築物件には、購入時に支払う「修繕積立基金」といわれるものがあります。修繕積立基金とは、将来の大規模修繕工事費用のために、購入時に支払う一定の修繕金のことをいいます。修繕積立金の額は、いくらでなければならないという規則はなく、事業主とマンションを管理する管理会社とで協議のうえ物件ごとに、管理費や修繕積立金などの金額の設定と併せて決められているようです。この修繕積立基金の額は地域性や物件のグレードによって差はありますが、修繕積立金の20~100か月程度が多いようです。例えば、毎月の修繕積立金が5,000円だとすると修繕積立基金は100,000円から500,000円となります。

 この修繕積立基金が多ければ、購入時の資金が多く必要となります。購入時は大変ですが、購入後においては修繕積立金の留保資金が多いことから将来的な修繕積立金の値上げ幅が少なくて済むというメリットも考えられます。

岡管連から

➀ 修繕積立基金と修繕積立金のからくり

  本来であれば購入時の一時金徴収である修繕積立基金は、必要ではない。これは販売政策上の問題で、

 修繕積立基金が多ければ毎月の修繕積立金は少なくて済み、それを売りとして販売戦略としている。

 逆に修繕積立基金が少なければ、当然毎月の修繕積立金を多くする必要がある。

  このように売り主の販売戦略により買い主は、管理費・修繕積立金の額をもって、購入決断の一つの

 要素ともいわれている。

  なお余談ではあるが、管理費の額は、駐車場使用料の多寡によって、決められている面がある。

  いずれにしても修繕積立基金は購入時の一時金であり、第1回目の大規模修繕工事終了後は一時金は

 なく、すべて毎月の修繕積立金を基にした修繕計画を組んでいく必要があります。

② 国交省のガイドラインから

  床面積80㎡のマンションの場合の毎月の平均的な目安の修繕積立金の額は、以下の通りです。

  80㎡×202円/㎡=16,160円

  となり、おおむね16,000円が目安の金額となります。

| 2017年7月27日 | カテゴリー その他 

分譲マンションは「必要経費」の確認を

 戸建てと分譲マンションで大きく異なる点は、分譲マンションには戸建てにはない「管理費」、「修繕積立金」、「駐車場使用料」などの毎月発生する必要経費があるという点です。それらはいずれも毎月発生する費用であるため、家計収支に大きく直結するということが注意点となります。

 「修繕積立額金」の積立額は、新築マンションと中古マンションで大きく異なります。不動産購入時には、「毎月の支払いは今の家賃と比べて変わりません」などの売り文句を耳にすることがありますが、それは「現時点」での話です。建物は竣工した瞬間から劣化が始まりますので、長期に建物を維持保全していくためには、どうしても経年的に修繕費用が増加します。「現時点」での支払いが家賃と同じと思っていても、それが未来永劫続くというのは大きな間違いなのです。

 また、建物全体の大規模修繕工事を実施しようとする際、管理組合において修繕積立金が不足し、総会での合意が取れず、いつまでたっても必要な大規模修繕工事に着手することができないといったケースもあります。

 分譲マンションにおける長期修繕計画は現時点で考えられた計画であり、設備の劣化状況や工事費の高騰などの変動要素もあるため、必ずしも計画どおりにはならず将来誤差が出ることから、おおむね5年ごとに見直しを行うこととなっています。

 修繕積立金の目安としては、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」というものがあり、その目安は平均202円/㎡(月)となっていますので、参考にしていただくとよいと思います。

| 2017年7月25日 | カテゴリー その他 

平成28年度築年数別相談件数

  (築年数)     (件 数)     % (前年度%)

・新 築 ~10年:   770     9.5(11.4)

・11年 ~20年:  1540    18.9(21.1)

・21年 ~30年:  1953    23.9(23.5)

・31年 ~40年:  1956    24.0(23.6)

・41年 ~50年:   867    10.6(8.0)

・51年 ~60年:    24     0.3(0.3)

・61年以上・不明:  1048    12.8(12.1)

   (合 計)    8158    100.0

平成28年度相談内容別の件数

(順位)    (相 談 内 容)           (件 数)

  1 区分所有法・(標準)管理規約の解釈        1129

  2 役員の資格、選任・解任、任期            411

  3 管理規約の作成・改正                253

  4 総会の決議事項                   249

  5 理事長・理事会への不満               240

  6 管理会社の選定・変更(管理会社の紹介依頼等)    230

  7 共用部分の使用、管理、変更(決議要件を除く)    209

  8 水漏れ事故(排水・給水管、外壁等)         177

  8 管理組合の役割・業務                177

 10 管理員・フロントマンへの苦情・交代要求       176

 11 管理委託契約書の内容(標準管理委託契約書)     164

 12 議決権、決議要件                  134

 13 総会の開催準備(招集、議案書の作成等)       127

 14 委任状・議決権行使書                121

 15 理事・理事会の役割・権限              120

| 2017年7月07日 | カテゴリー その他 

県内防火管理者選任 全国平均以下

 県内のマンション、アパートといった「共同住宅」で火災を想定した避難訓練や消火設備の点検を担う「防火管理者」の選任が滞っている。

 県によると、選任済みの共同住宅は2015年3月末現在51.8%と、全国平均(75.7%)を大きく下回る。

 背景には資格取得や業務の煩わしさがあるとみられ、万一の際の被害拡大が懸念される。

 「消火訓練も避難訓練も一度もしたことがない。ただ、防火管理者がいなくても支障はなかった」。

 約80人が入居する岡山市の分譲マンション住人で管理組合の男性(88)は言う。

 このマンションは20年前に完成したが、防火管理者は当初から不在だ。

 各種訓練のほか住人による消防設備の管理、有事に備える「消防計画」の作成も行われたことがないとしている。

 消防法は50人以上の共同住宅に防火管理者の選任を義務付け、違反した場合、所有者らに罰則を科す。

 県消防保安課によると、該当する県内1367か所のうち選任済みは709カ所。

 多くは住民から選ばれ、04年からは制度上、コンサルタント会社、消防関係業者など外部委託が可能となったが、県内には委託先がないという。

 県内で「消防計画」が作成された共同住宅は、15年3月末時点で46,5%。

 防火管理者が選任されながら計画作成を怠っているケースがあるとみられ、業務が適切に遂行されているか、チェックも求められそうだ。

(岡管連から)

 マンションの防火管理者選任の問題も、『二つの老い』の一つの現象でしょう。

 つまり、マンション居住者の高齢化の一因もあり、役員の成り手がいないのと同様の問題です。

 県内の防火管理者の選任が平均よりかなり下回るということは、、マンション管理にあまり関心がなくことにもつながるでしょう。

 マンションは、建物等の共同住宅かつ共同管理に加え、生活者の共同生活という側面も持っています。

 防火管理者の選任は、管理組合がマンション居住者の生命・財産を守るという意味合いもあるのではないでしょうか、

| 2016年12月05日 | カテゴリー その他 

松山 管理会社装って鍵番号をメモ

 松山市内の女子大学生の自宅マンションに侵入したとして先月に逮捕、起訴された男が、女子大学生の部屋の鍵に刻まれている「鍵番号」をもとにインターネットで入手した合鍵を使って侵入したことが、愛媛県警への取材でわかった。

 被告は事件前、マンションの管理会社を装って女子大学生の部屋を訪れ、鍵を見せるように求めて鍵番号をメモしたとみられている。

 鍵取扱業者でつくる「日本ロックセキュリティ協同組合」(東京)によると、鍵番号は住宅用の鍵の大半に刻まれているもので、鍵の形状などを表し、合鍵を作る際に必要になる。

(岡管連より)

 マンションへの不法侵入がこのところ続いています。マンション居住者の方も、マンションのセキュリティは万全という認識を改める必要があります。また、管理会社にすべてお任せという認識も改める時期に来ているかも知れません。

| 2016年12月01日 | カテゴリー その他 

管理員・フロントマンへの苦情・交代要求

*相談件数173件のうち

 ・築11年~20年:53件(30.6%)

 ・築21年~30年:36件(20.8%)

 ・築01年~10年:32件(18.5%)

1 管理員への苦情等の相談事例から

 ①組合員の個人情報を漏らしていることについて管理会社に謝罪を求めることはできるか

 ②管理会社の研修に参加し勤務日に出勤しないことがあるが止むを得ないことか

 ③暴言を吐いた管理員の交代を要求する場合は理事長の了解が必要か

 ④共用部分の使用方法を勝手に変更しているが管理員が変更できるのか

  掲示板を勝手に使用しているが問題ないか

 ⑤空き駐車場を無断で使用していることが判明したが認められることか

 ⑥就業時間前に勝手に帰宅してしまう

  管理委託契約書の管理員業務の一部が履行されていない

  管理員の休日に設備点検等が行われるため立会業務が実施されていない

  清掃業務がずさんなため組合員が代わって清掃していること    など

2 フロントマンへの苦情等の相談事例から

 ①理事長が組合員名簿の提供を要求したがフロントマンが応じないのは問題ではないか

 ②修繕積立金の取崩しを伴う修繕工事についてフロントマンは「収支予算案が承認されているので実施

  してよい」と説明しているがこの説明は正しいか

 ③決算書類の内容が不明瞭のため説明を求めたところ拒否されたが管理会社に説明責任はないのか

 ④理事会議事録案の訂正に応じないが再度訂正を要求してもよいか

  総会議事録案の作成に1か月程度かかるが相当な期間か

 ⑤滞納管理費等の督促を行わないが滞納者への督促は管理会社の責任ではないか

  理事会で管理費等滞納者や滞納理由を開示するよう指導して欲しい

 ⑥フロントマンが理事会を主導し牛耳っているがこのような理事会運営は許されるのか

 ⑦フロントマンの事務処理がいい加減で誤りを訂正しようとしないのでどうにかして欲しい

  理事会の業務執行に関し助言しない管理会社を監督するところはどこか

 ⑧フロントマンの交代要求はどのように行えばよいか

 ⑨駐車場敷金を管理組合会計に反映しないのは一般的な方法であると説明しているが本当か

 ⑩管理委託契約に定められた業務を履行しない管理会社を指導するところはどこか

 ⑪管理会社から設備点検報告書が提出されないが提出を要求してよいか

 ⑫管理会社に管理員業務の是正を求めても改善されない

  収支予算を勝手に修正し月次報告書を作成している

  決算期末後3カ月以上経過しても管理会社から決算書案の素案が提出されないこと等について

  今後どのように対応すればよいか

 ⑬管理会社は管理費会計の不足分を修繕積立金から補填しているが善管注意義務違反ではないか

  など

| 2016年7月15日 | カテゴリー その他 

共用部分の使用、管理、変更(決議要件を除く)

*相談件数199件のうち

 ・築31年~40年:57件(28.6%)

 ・築21年~30年:43件(21.6%)

 ・築11年~20年:42件(21.1%)

1 共用部分の使用に関する相談事例から

 ①敷地内に選挙用ポスターを掲示することを認めてよいか

 ②共用廊下に私物を置いてよいか

 ③専用庭に物置を設置してよいか

 ④バルコニーにアンテナを設置してよいか

  バルコニーに物置や植木鉢を置いてよいか

 ⑤駐車場に契約車両以外の私物を置いてよいか

 ⑥アルコープや玄関先に自転車を置いてよいか   など

2 共用部分の管理、変更に関する相談事例から

 ①エアコン用スリープ孔を外壁に開けたいとの要望について管理組合としてどのように対応すればよいか

  外壁にスリープ孔を開ける場合には鉄筋等への影響を調査すべきか

 ②専用部分の玄関扉の修繕及び取替え費用は管理組合が負担するのか

  経年により劣化した網戸の取替え費用は管理組合が負担するのか

  専有部分の窓ガラスがが破損した場合の取替え費用、ドアクローザーや蝶番の取替え費用は組合員が

  負担するのか

 ③専有部分内のリフォーム工事とともに共用部分であるバルコニーの防水工事等を認めることはできるか

 ④店舗用シャッターの修繕費用は当該店舗が負担するのか

 ⑤共用部分の変更において「区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」とは何か

  耐震改修において特定の住戸の出入りに影響が生じる工事の場合は当該組合員の承諾が必要か

 ⑥窓枠の取替え工事に関する総会議案に対し賛否の意思表示をしなかった住戸の工事を実施することは

  できるか

 ⑦専用庭の草取りは誰が行うべきか

 ⑧管理員の勤務形態変更により不要となった管理員居室を集会室等として利用できるか

 ⑨駐車場の区画数を減らす場合はどのような手続きが必要か

 ⑩専有部分内の煙感知器の取替え費用は組合員が負担するのか

 ⑪バルコニーのひび割れを保存行為として組合員自身が補修してもよいか   など

| 2016年7月13日 | カテゴリー その他 

管理規約の作成・改正

*相談件数239件のうち

 ・築31年~40年:73件(30.5%)

 ・築21年~30年:62件(25.9%)

 ・築11年~20年:36件(15.1%)

1 主な相談事例から

 ①管理規約を作成する場合の参考資料は何か

  管理規約作成は特別決議事項か

 ②改正標準管理規約はいつ公表されるのか

  改正標準管理規約ではコミュニティ条項が削除されるのか

  標準管理規約の規定を修正し使用することはできるか

 ③管理規約改正案をチェックして欲しい

  管理規約と使用細則等との不整合をチェックして欲しい

 ④管理規約改正において「区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」とは何か

 ⑤管理規約改正をマンション管理士に依頼する場合はどの程度の費用がかかるか

 ⑥管理規約を改正する場合はどのような手順で行えば円滑に改正できるか

  団地型マンションで単棟型管理規約から団地型管理規約に改正する場合はどのような手続きが必要か

 ⑦管理規約を全面改正した場合には規約原本をどのように作成するのか

  規約原本には組合員全員の記名押印が必要か

 ⑧管理規約でシェアハウス禁止、民泊禁止、反社会的集団への専有部分譲渡禁止の規定を設けたいので

  ひな型が欲しい

  専有部分の用途に関し民泊禁止の規定は有効か

  反社会的集団への専有部分譲渡を禁止する規定は有効か

  管理規約で専有部分の譲渡先や賃貸入居者等を制限する規定は有効か

 ⑨法人管理組合向けの管理規約のひな型が欲しい

 ⑩総会で承認された改正管理規約はいつから発行となるか    など

| 2016年7月11日 | カテゴリー その他 

総会の決議事項

*相談件数246件のうち

 ・築11年~20年:69件(28.0%)

 ・築21年~30年:65件(26.4%)

 ・築31年~40年:51件(20.7%)

1 主な相談事例から

 ①緊急動議は可能か

  総会の場で議案を修正することはできるか

  議案書に誤字・脱字があった場合は総会の場で訂正してよいか

 ②総会で承認された工事の内容を変更する場合は総会決議が必要か

 ③団地管理組合において一部の棟だけの修繕工事を行う場合は棟総会の決議でよいか

 ④修繕工事実施について総会で決議する場合に施工業者等を理事会一任とすることはできるか

 ⑤総会決議された事項を当期中に執行できなかった場合には当該決議は無効となるのか

  総会決議された事項を取り消す場合はどのような手続きが必要か

 ⑥総会時の採決はどのような方法で行うのか

  委任状及び議決権行使書の票を公表せずに採決してもよいのか

 ⑦管理会社との委託契約更新について前年度と同一条件の場合も総会決議が必要か

 ⑧普通決議及び特別決議の決議要件を知りたい

 ⑨総会決議において賛否同数の場合は議長が決定するのか

 ⑩理事会決議を経ていない議案は有効か

 ⑪修繕工事実施に関する収支予算案及び事業計画案が承認されれば施工業者・工事内容・工事費・施工期間

  等について承認を得なくても工事を行えるのか

 ⑫白紙委任状を提出する組合員が多いため総会前に多くの議題が決定してしまう状況ですがこのような総会

  運営は問題ではないか

 ⑬一度否決された議題を再度総会に提案してもよいか

 ⑭共用部分の電力を供給する電力会社を変更する場合は総会決議が必要か

 ⑮総会に複数案の議案を提案しその中から決定することはできるか

 ⑯組合員の総会招集権に基づき召集された臨時総会の議長は誰が行うのか   など

| 2016年7月09日 | カテゴリー その他 

役員の資格、選任・解任、任期

*相談件数418件のうち

 ・築21年~30年:114件(27.3%)

 ・築31年~40年:99件(23.7%)

 ・築11年~20年:89件(21.3%)

1 役員の資格に関する相談事例から

 ①役員の資格を拡大することはできるか

  役員資格を拡大するにはどのような手続きが必要か

  組合員の配偶者等組合員以外の者に役員資格を認めてよいか

 ②法人組合員を役員に選任することはできるか

  法人組合員の社員を役員に選任してよいか

 ③理事長の配偶者が代理人として理事長の職務を行っているが問題があるのではないか

  理事会での代理出席を認めてよいか

 ④管理費等滞納者は役員に就任できないことをルール化してよいか

 ⑤マンション管理士等第三者を理事や理事長に選任することは可能か

 ⑥理事は監事を兼任してよいか    など

2 役員の選任・解任に関する相談事例から

 ①役員のなり手不足にはどのような対策があるか

 ②理事の定数の目安を知りたい

 ③理事会の決議で監事を選任してよいか

 ④理事を辞任することはできるか

  理事を辞任する場合は理事会の決議が必要か

 ⑤輪番制を採用しているが役員就任を辞退することはできるか

  役員就任を辞退する者から協力金を徴収してよいか

 ⑥役員が欠員となった場合は欠員状態のままでよいか

  欠員となった役員を理事会決議で補充することはできるか

 ⑦理事会は役員に相応しくない者の立候補を拒否することはできるか

  理事候補者が理事の定数を超えた場合はどのように対応すればよいか

 ⑧理事会決議で理事長を解任することはできるか     など

3 役員の任期に関する相談事例から

 ①現理事長を次期理事長に再任できるか

  同一組合員が長年に渡って理事長職に就いているが認められることか

 ②役員の任期はいつからいつまでか

  欠員補充された役員の任期はいつまでか

 ③管理組合法人の理事の任期を3年とすることはできるか     など

| 2016年7月07日 | カテゴリー その他 

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