豆知識

【少子高齢化 車離れ加速/野村総研試算】

 野村総合研究所は5日、2030年の全国の乗用車(軽自動車を除く)保有台数が14年に比べて9.0%減少し、約3597万台になるとの見通しを公表した。推計世帯減少率2.8%を大きく上回る。

 少子高齢化や都市部への人口集中を背景に、車離れが一層進むとみている。

 後期高齢者の増加の影響が最も大きく5.5%の低下要因となったほか、世帯数の減少が2.8%押し下げた。

 乗用車の保有比率が低い都市部への人口集中も0.7%の引き下げ要因となった。

 都道府県別では、岡山は8.8%減、広島は9.6%減、香川は11.8%減。

(岡管連から)

 車離れは、団塊の世代が後期高齢者を迎える「2025年問題」と表裏一体の関係です。この『2025年問題』は、管理組合の運営にも大きく影を落とす恐れが出ています。それは、以下の理由などからです。

① 65歳以上の区分所有者が過半数を超える『限界マンション』

② 一人住まいの高齢者が増加

③ 役員の成り手が少ない

④ 車離れにより、『駐車場収入』が減少

⑤ 区分所有者が施設等に入り、所在が不明

⑥ 空室等の増加             など

| 2015年12月23日 | カテゴリー 豆知識 

【「ちょっといっぷく」から抜粋】

1 理事長のなり手不足

  管理組合の役員は、国土交通省が公表しました平成25年度マンション総合調査(「総合調査」)の

 データによりますと、順番(72.7%:重複回答)で決めているケースが多いようです。

  管理組合の役員の方から、役員特に理事長のなり手がなく、相談をされる理事長から「代わるに

 代われない」との声をよく聞きます。ただし、ずっと同じ人が理事長でいるのも理事長の独断専行との

 批判を受け好ましくありません。

  私が相談などを受けていると、こういった理事長はしっかりした方が多く、きっと人望もあり組合員

 にも頼られているのではないかと思います。

  特に、大規模修繕工事を実施する際には、組合員の様々な利害関係など理事会や組合内部の調整に

 大変なご努力をしているようですので、その際、特に役員のなり手が不足するようです。

2 最近のないないづくし

  最近は、管理費や修繕積立金も少額で資金も十分でない、したがって、大規模修繕工事もしていない、

 組合員も高齢化していて役員のなり手もいない、管理組合活動もやっていないが、どうしたらよいで

 しょうかとの相談があります。

  資金を出さず汗もかかずに何とか楽に済ませられないかと思っている方もいるようです。

  心情的にはともかく、これではどうしようもありません。

  ある自主管理の管理組合の役員の方が、「管理費と修繕積立金の会計を別にするなんて誰も教えて

 くれなかった。」と言っていました。そうです誰も教えてくれないのです。

  マンション管理に関して、じっと待っているだけではアドバイスをしてくれません。

  また、管理組合の内紛で自分の意見が聞き入れられないと、

 ①役員をやらない

 ②修繕積立金や管理費を払わない

 ③理事長を更迭したい

 と言う方もいます。

  こうした場合は、管理組合の役員の方々が当センター等の

 ①セミナーへの参加

 ②ホームページを検索し情報を入手

 ③当センター等に相談等の対応

 が考えられます。

  なお、国の方でもマンション標準管理規約やマンション標準管理委託契約書を始めいろいろな参考

 になる雛形を作成していますので、まず、お住まいのマンションの管理規約を読み始めるところから

 スタートしてはいかがでしょうか。

  すべて管理会社任せではなく、自分たちのマンション(財産)は、自分たちで守るとの観点から、

 信頼できるマンション管理士や1級建築士等の専門家の力を借りながらプロセスを重視しつつ、

 継続も力なりとアリのようにコツコツと日々の管理組合活動を組合員自らがしっかりと行うことが

 重要です。

                 (著)(公財)マンション管理センター技術部長 鈴木 了史

                 (注)下線は、こちら側で記載。

(岡管連から)

 NPO法人 岡管連では、岡山市住宅課との協働モデル事業として、『マンションアドバイザー派遣支援』を実施しています。詳しいことは、当ホームページの専用窓口にアクセスしてください。

| 2015年12月21日 | カテゴリー 豆知識 

【管理組合運営を活性化】

2 「マンションみらいネット」の各種機能(続き)

(5)マンション管理標準指針との対比表の出力

   「マンションみらいネット」には、登録されているマンションの管理状況の平均像や国が示すマン

  ション管理標準指針(注)との比較ができる比較一覧表作成機能を備えています。

   比較一覧表は、登録組合から提出された「更新登録シート」によるデータの更新が完了したときに、

  当センターで出力し登録管理組合にお送りしています。

   この資料により、ご自分のマンションの管理状況を把握し、平均像との比較をすることができます。

   具体的には、管理組合の運営等に関する各項目について、マンション管理標準指針や他のみらいネット

  登録組合との差異を把握し、今後の管理組合運営をどのように改善していくのかを考えるきっかけづくり

  とすることができます。

   より適正な管理を実現するための便利な道具として活用していただけるものと考えています。

  (注)マンション管理標準指針

      平成17年12月国土交通省より公表されたもので、マンションの維持・管理のため「何を」

     「どのような点に」留意すべきかについて「マンション管理の重要事項に関する標準指針」として

     示したものです。

(6)他にもこんなメリットが・・・

   「マンションみらいネット」への登録を行うと、以上ご説明してきた様々な機能を活用できると共に、

  次のメリットも受けることができます。

  ・住宅金融支援機構や沖縄振興開発金融公庫からの共用部分リフォーム融資を受ける場合の保証料が

   割引になります。

  ・マンション管理の情報誌「マンション管理センター通信」を毎月お届けします。

  ・「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を割引価格で利用できます。

  ・マンション管理センターの書籍を割引価格で購入できます。

  ・相談事例や裁判例を体系的にまとめたデータベース「マンション管理サポートネット」を無償で

   ご利用いただけます。

3 マンション管理士による無料訪問説明

  当センターでは、「マンションみらいネット」に関心をお持ちの管理組合にマンション管理士を無料

 で派遣して、仕組みやメリットを分かりやすく説明し、ご質問にお答えしております。

  理事会内でのご検討の場にもお伺いすることができますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

                 (著)公益財団法人マンション管理センター企画部長 高田 卓二

4 お申し込み方法

  以下のいずれかの方法でお申し込みください。

 ①マンションみらいネットのホームページからインターネット経由で申込

 ②マンションみらいネットのホームページから申込書をダウンロード後印刷し、必要事項を記入の上、

  マンション管理センターへファックスで申込

  詳しくは、「マンション管理士無料訪問説明」専用ページで!

        http://www.mankan.or.jp/mirai-net/html/explain.html

5 お問い合わせ先

  (公財)マンション管理センター 企画部 TEL 03-3222-1518

                      FAX 03-3222-1520

      「マンションみらいネット」専用ページ http://www.mirainet.org/

(岡管連から)

 「マンションみらいネット」については、岡管連にご相談いただいても、ご支援等をさせていただきます。

| 2015年8月07日 | カテゴリー 豆知識 

【管理組合運営を活性化】

2 「マンションみらいネット」の各種機能(続き)

(3)組合員間での情報共有化と円滑な合意形成の支援

   蓄積された文書類や修繕履歴等の情報については、組合員であればそれぞれのご家庭でお持ちの

  インターネットに接続されたパソコン等でいつでも閲覧することが可能ですし、必要に応じてご自宅の

  プリンターから印刷することも可能です。

   また、電子掲示板の機能、理事会用掲示板の機能、組合図書室の機能も利用可能ですので、それぞれ

  の特性を生かした情報共有等を実現することができます。

  ◊電子掲示板

    コミュニティ活動や行事の案内、防犯の呼びかけや様々なお知らせ等、理事会から組合員への情報

   提供ができるインターネット掲示板です。

    公的機関から発表される防災情報や防犯情報等のリンクを貼ることもできます。

  ◊理事会用掲示板

    役員間で、相互にコメントの書込・修正・削除ができる双方向の掲示板です。

    24時間どこからでも、タブレット等からでも参加できるので、忙しくなかなか理事会運営に参加

   できない理事等のご意見も反映することができます。

    これにより、情報の行き違いによるトラブルを未然に防ぐことができます。

  ◊組合図書室

    電子化した図書を、組合員がいつでもインターネットを通して閲覧できるコーナーです。

    理事会議事録を電子化しておけば、組合員が常に最新の組合運営情報を入手することができます。

    また、災害対応マニュアルや危険な場所のハザードマップ、備蓄品リスト、各戸の緊急連絡先等、

   防災・防犯に役立つ様々な資料を電子化して緊急時に役立てることもできます。

(4)維持管理情報の公開によるマンションの適正評価の獲得

   マンションの市場価値を判断するための一つの項目として、マンションの維持管理状況の確認が

  あります。

   各マンションで長期修繕計画に基づいた適切な修繕積立金を積み立てながら、必要な時期に必要な

  修繕工事が実施されていることで、そのマンションの価値が維持されます。

   したがって、維持管理情報を公開することにより、当該マンションの適正な評価の獲得が期待

  できます。

                (著)公益財団法人マンション管理センター企画部長 高田 卓二

| 2015年8月05日 | カテゴリー 豆知識 

【管理組合運営を活性化】

1 「マンションみらいネット」とは

  「マンションみらいネット」とは、マンション管理の適正化のため平成18年度から運用を開始した修繕

 履歴等蓄積システムですが、マンション管理組合の円滑に役立つ様々な機能が盛り込まれています。

 《主な機能》

  ・管理組合の文書や図面等の安全な蓄積・保管

  ・修繕履歴等の蓄積

  ・組合員間での情報共有化と円滑な合意形成の支援

  ・維持管理情報の公開によるマンションの適正評価の獲得

  ・マンション管理標準指針との対比表の出力

2 「マンションみらいネット」の各種機能

(1)管理組合の文書や図面等の安全な蓄積・保管

   マンション管理組合においては、日々、理事会の議事録、総会の議案書・議事録、さらに、管理規約や

  各種の使用細則、組合員名簿や管理委託契約書等の様々な文書類が作成されており、これらを蓄積・保管

  し、活用しています。

   「マンションみらいネット」では、それらの書類の情報を電子化してお預かりし、厳重に保管します

  が、必要に応じて各組合員が手元のパソコン等でいつでも取り出して使用することができます。

   電子化して登録したあとの紙の文書を廃棄処分すれば、管理組合内の保管場所の省スペース化を図る

  ことができます。

(2)修繕履歴等の蓄積

   「マンションみらいネット」は(1)の文書や図面の蓄積に併せて、毎年毎年、マンション共用部分の

  どのような部位に対してどのような維持修繕工事等を実施してきたかを、発注先や工事費等を含めて必要

  に応じて登録・蓄積することができ、将来の大規模修繕の実施に備えることが可能です。

   マンションの大規模修繕工事を実施するに当たっては、過去の修繕履歴が重要な資料になるため、

  「マンション標準管理規約」においても「修繕等の履歴情報の整理及び管理等」が管理組合の業務として

  位置付けられているところです(第32条1項6号)。

   「修繕等の履歴情報」とは、過去の工事の実施時期、部位、工事会社・金額の他、保守点検等の維持

  管理の情報も含みます。

   これらを整理しておき後日参照できるように管理しておけば、次に到来する修繕工事等の際に、無駄の

  ない適正な工事を実施するための有効な材料となります。

   「マンションみらいネット」を活用すれば、コード表に基づいてシートを作成し、こうした情報を簡単

  に整理・保管することができるので、マンション管理組合役員にとって大きな味方になります。

                   (著)公益財団法人マンション管理センター企画部長 高田 卓二

| 2015年8月03日 | カテゴリー 豆知識 

【近畿上半期の新築マンション】

 近畿2府4県で今年上半期(1~6月)に発売された新築マンションの1平方メートルあたりの販売単価は、前年同期比8.7%増の56.2万円だった。

 消費税増税や建築建材の高騰などで、上半期として1992年以来の高値だった。不動産経済研究所が14日発表した。

 販売単価は底値だった03年と比べ約4割上がった。地区別にみると、大阪市が前年の55.7万円から60.4万円に、神戸市が50.6万円から55.1万円に、京都市が56.8万円から61.4万円に、それぞれ上昇した。

 建築費高騰の影響は戸建て住宅よりマンションの方が大きく、戸建て住宅と比べたマンションの価格競争力が落ちる。

 マンションの平均価格は2.4%増の3634万円だった。契約率は前年より5ポイント減の72.3%で、販売が好調な目安となる70%を5年連続で超えた。地価の上昇や一部で賃金が上がり始めた影響もあり、担当者は「今後も販売価格は上がる」と見込んでいる。

                                 (注)下線は、こちら側で記載

(岡管連から)

 マンションの販売価格は、バブル期以来の高値になっている。その販売価格は、マンションの場合、敷地の共用部分の価格(敷地の持分価格)より、その専有部分の価格及び敷地以外の建物・設備等の共用部分の価格(建物・設備等の持分価格)の方が割合を当然多く占めています。

 そのため、敷地の時価は当初の価格より、概ね維持または若干下回る程度(ところによっては上昇)だが、それ以外の価格(時価)は減価の割合が起きく、多くの中古マンションでは、売却を考えた場合、オーバーローンに陥りやすくなります。

 したがって、新築マンションの販売価格が上昇すればするほど、中古マンションの販売価格は、時の経過とともに、また周辺に新築マンションができればできるほど、さらにより下がりやすい傾向にあります。

| 2015年7月23日 | カテゴリー 豆知識 

【「不都合な真実」に直面したとき】

 問題が発覚した端緒は、東洋ゴム工業に2012年夏に途中入社した、ある技術者の漠然とした瞬間だった。

 兵庫県にある子会社で、マンションなどに使う免震ゴムの性能検査の仕事についた。先輩社員に教わりながらだったが、年明けに先輩が移動になり、一人で担うことになった。

 不審に思ったのは検査数値だった。検査では、試験機から得た数値に、担当者が誤差を修正して最終的な数値を出す。先輩と同じ試験機を使い、同じ製品を測るなどしたが、先輩が出した数値と合わない。上司に相談し、先輩にも根拠を聞いたが、納得できる返事はなかった。

 14年2月、彼の質問が子会社社長に伝わって調査が始まる。あとで分かったのだが、先輩は、国の認定基準に沿うように、根拠のない数字を入れていた。申請期限に間に合わせるため、結果を得たものとして申請書を作ったとみられる。その後、14年間も放置されていたという。

 危機は「不都合な真実」を直視しないことから始まる。東洋ゴムだけではなく、東芝の不適切な会計処理も同様だ。結果、社会の信頼をいっそう失うことになった。

 もう事態が起きた以前には戻れないのに、もしかしたら挽回できるかも知れないという誘惑についはまってしまう。問題が生じると、速やかに対応、公表する「危機管理」が問われる。でも人の心は、するり、そこをくぐり抜けてします。

                                   *「波聞風問」より抜粋

                                  (著)編集委員 多賀谷 克彦

                                  (注)下線は、こちら側で記載

(岡管連から)

 多くのマンションの場合、役員の任期が1年ということもあり、問題が先送りされる危険性があります。

 問題によっては、それが管理組合にとって、法的に許されないという問題があります。

 例えば、

・建物の維持管理の面では、瑕疵担保責任の問題で、民法上は1年までですが、居住用建物の場合、特別法の

 品確法で原則2年、重要構造部分については10年まで

・管理費等の滞納では、5年で時効

 このように問題を先延ばしすることで、管理組合にとって、取り返しのつかないことにもつながります。

| 2015年7月21日 | カテゴリー 豆知識 

【管理会社元社員が管理費等など1.8億円着服】

 3月17日、北海道内大手のマンション管理会社の40歳代の男性社員が、担当していた13の分譲マンション管理組合から管理費等計1億8000万円を着服していたことが発覚したとの報道がありました。

 不正の期間は、1999年12月~2015年1月の15年間に及ぶもので、その手口は業務指示書の不正発行や、領収書の偽造などによる不正な経理処理を繰り返していた模様です。

 今回発覚したきっかけは、男性社員が担当していた一つのマンション管理組合から2015年1月下旬、『管理費等を別口座に移動したい』との申し出があり、既に引き出され本来とは別の口座で管理されていたことが判明したことのことです。

 なお、長期間発覚しなかった原因は、男性社員がすべての管理費等を1人で管理していたことなどによることや、管理会社自体に社内チェック体制が機能していなかったこと。また、被害者側の管理組合においても、チェックが果たされていなかったことなどが指摘されています。

【管理組合が行う5つの対策】

1 面倒なことに関わりたくないと、特定の人や管理会社に任せてしまわない

2 通帳と印鑑を1人が管理せず、分離して管理

3 理事長と会計担当理事が定期的にローテーションで管理

4 請求書、領収書などの突合せや取引金額の証拠資料を確認

5 銀行預金の残高証明書の改ざんに対応するには、管理組合(理事会)自身で直接残高を確認

【善管注意義務】

 民法に、『受任者(管理会社)は、委任の本旨に従い善良なる管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う』とあります。また、標準管理委託契約書には、『乙(管理会社)は、善良なる管理者の注意をもって委託業務を行うものとする。』とあります。以上のように、管理会社には『善管注意義務』があります。

 管理会社は単に受託業務を処理するだけでよいのではなく、専門家、そのプロとしての平均的な注意を尽くす必要があるということです。一般的にこれぐらいはと思われる注意をもって管理業務を行わなければなりません。ちなみに、管理組合の管理者である理事長にも区分所有法第28条により、上記委任に関する民法の規定が準用されています。

(岡管連から)

 区分所有者である役員が無関心あるいは、管理会社に任せっきりにしていると、ある時気が付くとお金がない、お金が足らない、払えないなどという事態に陥ることがあります。

 100戸程度のマンションであれば、修繕積立金は10年ほどで、1億円程度積み立てられます。

 そのような事態に陥った場合、その損害を取り戻せなくなると、その損害金は、区分所有者全員に及ぶことになり、区分所有者全員がその負担を負うことになる可能性があります。

 また、その損害金の負担が難しい場合、マンションの維持管理に重要な支障をきたす恐れが出てきます。

| 2015年6月19日 | カテゴリー 豆知識 

【マンション管理組合の皆様へ! 機構が積立金をお預かりします】

・公募受付期間:4月28日(火)~9月17日(木)

・募 集 口数:100,000口(募集口数を超える応募数の場合は抽選)

 マンションすまい・る債は、マンション管理組合の大切な修繕積立金の計画的な積立てや適切な管理をサポートするために、住宅金融支援機構が国の許可を受けて発行する債券です。

【マンションすまい・る債の特徴】

・平成28年2月に発行する債券の場合の満期時年平均利率:0.313%

・利付10年債。年1回(2月予定)、定期的に利息をお支払いします。

・1口50万円で複数口申込みが可能です。

・毎年1回、同一口数で継続して積み立てる場合、最大10回連続して行うことができます。

・修繕のための中途換金は、初回の債券発行日から1年以上経過すれば可能です。中途換金は1口単位

 (50万円)で、買入手数料はかかりません。

・債券は、機構が保護預かりします。

・お預かりした積立金については、独立行政法人住宅金融支援機構法において、機構の財産から優先的に

 弁済されることが定められています。

・積立てをされた管理組合には、マンション管理情報誌のお届け、共用部分リフォーム融資の金利引き下げ、

 セミナーへの参加等の特典がございます。

【お問合せ先・資料請求先】

   ・住宅金融支援機構お客様コールセンター

     住宅債券専用ダイヤル:0120-0860-23

     営業時間:9:00~17:00

     (土日、祝日、年末年始は休業)

【インターネットでの資料請求等】

       http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/smile.html

| 2015年6月05日 | カテゴリー 豆知識 

【はじめに】

 少子高齢化の進行に伴い、老後の生活を支える公的年金制度や給付内容の見直しが続いている。特に「団塊の世代」が65歳になる2015年頃からその動きは加速することが予想されている。

 そのようななか、高齢者の家計をサポートする手段としてリバース・モーゲージが注目されつつある。

【リバース・モーゲージとは】

 リバース・モーゲージ(Reversemortgage)は『持家担保融資』といい、現在住んでいる自宅(土地+建物)を担保に、そこに住み続けながら資金の融資を受け、死後(融資期間終了時)その自宅を売却して元利金の返済に充てることができる制度のことをいう。

 通常の住宅ローンの買入残高が年々減少していくのとは反対に、借入残高が年々増加していく形となるため、リバース・モーゲージ(=逆抵当融資)と呼ばれている。

【リバース・モーゲージの現状】

(1)融資を受ける側

    まず、融資を受ける高齢者側の現状を見てみると、老後に収入が減少するなか、世帯主が65歳以上

   (高齢者)の持ち家率81.0%は、全世帯平均73.9%より高い水準にあり、また、世帯主が65

   歳以上(高齢者)の持つ住宅・宅地評価額は1,000万円超が76%を占めている。

    つまり、豊かな老後生活を実現するためには、保有している自宅を含めた不動産が活用できる環境づ

   くりが急務になっているといえる。

(2)融資する側

    住宅金融支援機構等融資する公的機関や民間金融機関等から見ても、リバース・モーゲージを推進す

   る方向に変わりはない。

    ただし、リバース・モーゲージには様々な課題もあることから、何らかの目的がなければ推進しにく

   い融資であり、公的機関と民間金融機関とではそのスタンスは異なっている。

【リバース・モーゲージの課題】

 融資する側にとって、リバース・モーゲージには「担保割れ」を引き起こす大きな要因が3つあるといわれている。

 「担保割れ」を引き起こす要因とは、

  ①担保を入れた不動産価格が予想より下落して契約終了前に担保割れが生じる『評価下落リスク

  ②借入期間中に金利が上昇して予定よりも早く担保額に達してしまう『金利上昇リスク

  ③利用者が予想より長生きすることで、存命中に担保割れが生じてしまう『長生きリスク』。

 このほか、相続資産をあてにしていた親族等との間でトラブルになることもある。そのため、相続時に担保物件の売却について相続人から意義が出ないようリバース・モーゲージ契約には推定相続人の同意が必要となっている。つまり、推定相続人の同意が得られない場合、リバース・モーゲージを活用できないこともある。

(岡管連から)

 リバース・モーゲージはマンションの場合、基本的には対象にはなっていません。その理由として、リバース・モーゲージは、不動産の売却を前提に考えているためです。

 特にマンションを適正に管理していない場合、マンションの長寿命化・再生化に向けて、大きな障害になっているのではないだろうか。

 一方、年金生活者にとっては、『管理費・修繕積立金・駐車場使用料』という大きな負担となってくることも間違いないでしょう。

| 2015年5月25日 | カテゴリー 豆知識