管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

【管理会社元社員が管理費等など１．８億円着服】

　３月１７日、北海道内大手のマンション管理会社の４０歳代の男性社員が、担当していた１３の分譲マンション管理組合から管理費等計１億８０００万円を着服していたことが発覚したとの報道がありました。

　不正の期間は、１９９９年１２月～２０１５年１月の１５年間に及ぶもので、その手口は業務指示書の不正発行や、領収書の偽造などによる不正な経理処理を繰り返していた模様です。

　今回発覚したきっかけは、男性社員が担当していた一つのマンション管理組合から２０１５年１月下旬、『管理費等を別口座に移動したい』との申し出があり、既に引き出され本来とは別の口座で管理されていたことが判明したことのことです。

　なお、長期間発覚しなかった原因は、男性社員がすべての管理費等を１人で管理していたことなどによることや、管理会社自体に社内チェック体制が機能していなかったこと。また、被害者側の管理組合においても、チェックが果たされていなかったことなどが指摘されています。

【管理組合が行う５つの対策】

１　面倒なことに関わりたくないと、特定の人や管理会社に任せてしまわない

２　通帳と印鑑を１人が管理せず、分離して管理

３　理事長と会計担当理事が定期的にローテーションで管理

４　請求書、領収書などの突合せや取引金額の証拠資料を確認

５　銀行預金の残高証明書の改ざんに対応するには、管理組合（理事会）自身で直接残高を確認

【善管注意義務】

　民法に、『受任者（管理会社）は、委任の本旨に従い善良なる管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う』とあります。また、標準管理委託契約書には、『乙（管理会社）は、善良なる管理者の注意をもって委託業務を行うものとする。』とあります。以上のように、管理会社には『善管注意義務』があります。

　管理会社は単に受託業務を処理するだけでよいのではなく、専門家、そのプロとしての平均的な注意を尽くす必要があるということです。一般的にこれぐらいはと思われる注意をもって管理業務を行わなければなりません。ちなみに、管理組合の管理者である理事長にも区分所有法第２８条により、上記委任に関する民法の規定が準用されています。

（岡管連から）

　区分所有者である役員が無関心あるいは、管理会社に任せっきりにしていると、ある時気が付くとお金がない、お金が足らない、払えないなどという事態に陥ることがあります。

　１００戸程度のマンションであれば、修繕積立金は１０年ほどで、１億円程度積み立てられます。

　そのような事態に陥った場合、その損害を取り戻せなくなると、その損害金は、区分所有者全員に及ぶことになり、区分所有者全員がその負担を負うことになる可能性があります。

　また、その損害金の負担が難しい場合、マンションの維持管理に重要な支障をきたす恐れが出てきます。

【マンション管理組合の皆様へ！　機構が積立金をお預かりします】

・公募受付期間：４月２８日（火）～９月１７日（木）

・募　集　口数：１００，０００口（募集口数を超える応募数の場合は抽選）

　マンションすまい・る債は、マンション管理組合の大切な修繕積立金の計画的な積立てや適切な管理をサポートするために、住宅金融支援機構が国の許可を受けて発行する債券です。

【マンションすまい・る債の特徴】

・平成２８年２月に発行する債券の場合の満期時年平均利率：０．３１３％

・利付１０年債。年１回（２月予定）、定期的に利息をお支払いします。

・１口５０万円で複数口申込みが可能です。

・毎年１回、同一口数で継続して積み立てる場合、最大１０回連続して行うことができます。

・修繕のための中途換金は、初回の債券発行日から１年以上経過すれば可能です。中途換金は１口単位

　（５０万円）で、買入手数料はかかりません。

・債券は、機構が保護預かりします。

・お預かりした積立金については、独立行政法人住宅金融支援機構法において、機構の財産から優先的に

　弁済されることが定められています。

・積立てをされた管理組合には、マンション管理情報誌のお届け、共用部分リフォーム融資の金利引き下げ、

　セミナーへの参加等の特典がございます。

【お問合せ先・資料請求先】

　　　・住宅金融支援機構お客様コールセンター

　　　　　住宅債券専用ダイヤル：０１２０－０８６０－２３

　　　　　営業時間：９：００～１７：００

　　　　　（土日、祝日、年末年始は休業）

【インターネットでの資料請求等】

    　  http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/smile.html

【はじめに】

　少子高齢化の進行に伴い、老後の生活を支える公的年金制度や給付内容の見直しが続いている。特に「団塊の世代」が６５歳になる２０１５年頃からその動きは加速することが予想されている。

　そのようななか、高齢者の家計をサポートする手段としてリバース・モーゲージが注目されつつある。

【リバース・モーゲージとは】

　リバース・モーゲージ(Reversemortgage)は『持家担保融資』といい、現在住んでいる自宅（土地＋建物）を担保に、そこに住み続けながら資金の融資を受け、死後（融資期間終了時）その自宅を売却して元利金の返済に充てることができる制度のことをいう。

　通常の住宅ローンの買入残高が年々減少していくのとは反対に、借入残高が年々増加していく形となるため、リバース・モーゲージ（＝逆抵当融資）と呼ばれている。

【リバース・モーゲージの現状】

（１）融資を受ける側

　　　　まず、融資を受ける高齢者側の現状を見てみると、老後に収入が減少するなか、世帯主が６５歳以上

　　　（高齢者）の持ち家率８１．０％は、全世帯平均７３．９％より高い水準にあり、また、世帯主が６５

　　　歳以上（高齢者）の持つ住宅・宅地評価額は１，０００万円超が７６％を占めている。

　　　　つまり、豊かな老後生活を実現するためには、保有している自宅を含めた不動産が活用できる環境づ

　　　くりが急務になっているといえる。

（２）融資する側

　　　　住宅金融支援機構等融資する公的機関や民間金融機関等から見ても、リバース・モーゲージを推進す

　　　る方向に変わりはない。

　　　　ただし、リバース・モーゲージには様々な課題もあることから、何らかの目的がなければ推進しにく

　　　い融資であり、公的機関と民間金融機関とではそのスタンスは異なっている。

【リバース・モーゲージの課題】

　融資する側にとって、リバース・モーゲージには「担保割れ」を引き起こす大きな要因が３つあるといわれている。

　「担保割れ」を引き起こす要因とは、

　　①担保を入れた不動産価格が予想より下落して契約終了前に担保割れが生じる『評価下落リスク』

　　②借入期間中に金利が上昇して予定よりも早く担保額に達してしまう『金利上昇リスク』

　　③利用者が予想より長生きすることで、存命中に担保割れが生じてしまう『長生きリスク』。

　このほか、相続資産をあてにしていた親族等との間でトラブルになることもある。そのため、相続時に担保物件の売却について相続人から意義が出ないようリバース・モーゲージ契約には推定相続人の同意が必要となっている。つまり、推定相続人の同意が得られない場合、リバース・モーゲージを活用できないこともある。

（岡管連から）

　リバース・モーゲージはマンションの場合、基本的には対象にはなっていません。その理由として、リバース・モーゲージは、不動産の売却を前提に考えているためです。

　特にマンションを適正に管理していない場合、マンションの長寿命化・再生化に向けて、大きな障害になっているのではないだろうか。

　一方、年金生活者にとっては、『管理費・修繕積立金・駐車場使用料』という大きな負担となってくることも間違いないでしょう。

【駐車場は余っている？】

　近年、若者の車離れにより自動車販売台数が減少しており、また、子どものいる世帯や老年世帯の双方の家庭でも世帯人数の減少やインターネット普及等による生活利便性の向上により自動車を手放すことが相次ぎ、駐車場を多数配置していた郊外の大規模マンションにおいて、駐車場の空きが増えて問題になっていると聞きます。

　特に、機械式駐車場の場合、もともと出入庫に時間がかかるため人気がなく、平置きの駐車場が空けば便利なそちらを利用するのが普通ですので、空き部分が増加しているようです。

　しかも、機械式駐車場の場合、管理の面からも保守、点検等のメンテナンス費用が高額で管理費用がかさむ等の問題があり、空き駐車場をそのままにしておくと管理組合の駐車場収入が減少し、区分所有者の管理費や修繕積立金の負担を増やさざるを得ないケースも出てきかねません。

　そこで、管理組合としては、マンションの空き駐車場をマンション居住者以外の外部の者に賃貸したり、駐車場の用途を変更してトランクルームを設置するなど、様々な管理態様を検討せざるを得ません。

　なお、駐車場を外部の者に賃貸する場合は、課税の関係を考慮することが必要です。

　この駐車場の空きの問題は、今後、ますます頭を悩ませることも増えるかと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）グリーンヒル法律特許事務所　弁護士　牧山　美香

（岡管連から）

　区分所有者の共有財産である機械式駐車場の問題は、以下のことなどが挙げられるでしょう。

　・操作等の取扱いの安全性（子供の死亡事故の発生）

　・維持管理等の費用負担（修繕積立金からの支出）

　・高齢化等による車離れ（免許更新時の適性検査）

　・更新の問題（耐用年数は１５年～２０年）　　　など

　　　　【経産省調査】

　ガス漏れの恐れがある老朽化したガス管『経年管』を使用する小学校や公営団地などの公的施設が、全国で８３３９棟にのぼることが、経済産業省の初の調査でわかった。

　国や自治体の財政難で交換が遅れ、特に兵庫、大阪、愛知の３府県で全体の約４割を占めた。

　鋼に亜鉛めっきをした「白ガス管」や、めっきをしていない「黒ガス管」など、高度成長期に普及した古いガス管は「経年管」と呼ばれる。

　大半は数十年で劣化が進み、ガス漏れにつながる恐れがあるため、経産省は、地震にも腐食にも強いポリエチレン管などへの交換を促している。

　一部のガス管は１９９６年から新たな埋設も禁止されている。

　ところが、経産省が昨年末に国や地方自治体の公的施設約４３万棟の交換状況を初めて調べたところ、約２％にあたる８千棟余で経年管をいまも使っていた。

【「経年管」３２４万棟】

　２０１１年の東日本大震災では、民間施設を含めて７千件超のガス管が破損し、その大半が経年管だったとされる。

　経産省の集計では、経年管を使用する施設は、民間を含め、１２年度末までに３２４万棟におよぶ。

　経年管による事故も過去１０年で１００件を超える。

（岡管連から）

　『経年管』については、築２０年以上のマンションでは注意を要すると思われます。

　その場合、第２回目以降の大規模修繕工事を行う際の検討課題になるでしょう。

　なお、『経年管の更新』については、『補助金等』の対象になる場合があります。

　【管理会社の本来の役割】

　最近は管理会社の再編―合従連衡がすさまじい。その背景には、管理業界の寡占化の流れがある。

　しかし、こうした流れは必ずしも管理会社の健全化、管理業務の適切な遂行に繋がっているわけではない。むしろ、災害対策や専有部サービスの拡充など、本来の管理業務とは離れたところでの「サービス」競争が目立っている。

　そこで、そもそも管理会社とは何か、管理会社の本来の役割とは何かについて考えたい。

　管理会社は、管理の主体である管理組合との「管理委託契約」（本来は、「管理業務委託契約」）に基づき「管理業務」を遂行する会社である。

　したがって、管理会社の本来の役割は、管理の主体である管理組合の自立性を前提とし、そこからの発注による「管理業務」を適切・誠実に遂行するところにある。

　管理会社が、管理組合に対して「新任理事長への指導」や「理事会運営支援」「総会運営支援」等を行うのは、管理会社の役割からの逸脱である。管理会社は、「管理」の領域に関与すべきではない。

　これに対し、それでは輪番制で毎年理事が交代する管理組合が多い中で、理事会や総会運営ができないと言われる。

　しかし、組合運営を管理会社に依存してしまえば、管理業務の委託―受託という利害関係の対立する管理組合・管理会社間の緊張関係が弱体化する。管理組合の自立が何よりも重要である。

　そのうえで、管理会社にはこの原則を踏まえて、管理組合の自立を側面から促す対応を要請したい。

（岡管連から）

　国土交通省が公表しています『マンション管理適正化指針』では、管理組合の運営に当たっての理想の姿として、「管理組合の自主・自立」を挙げています。

　また、区分所有者等にも、管理組合へ関与すべき努力義務を課しています。

　ところが、現状のマンション管理の在り方が『管理会社主体』となっているため、管理会社が管理組合を支援し、自立を促す形態になっていないのが実態です。

（注）下線部は、こちら側で記載。

【窓ガラス等のエコリフォームで省エネポイント付与】

　マンションの窓断熱リフォーム（高断熱ガラスへの交換等）を実施すると、商品券等に交換できる省エネポイントが最大３０万ポイントもらえます。

《省エネ住宅ポイントの概要》

１　補助金名：省エネ住宅ポイント（＊国土交通省の事業）

２　申請者の資格：下記の①、②　のいずれか

　①　集合住宅（分譲）にお住まいの住民の方

　　　＊窓ガラスの取替えには管理組合への届け出が必要です。

　②　集合住宅（分譲）の管理組合・・・大規模修繕で行う場合

３　補助事業の期間

　　・工事完了期間：２月上旬（予算成立日）予定～Ｈ２７／１１／３０まで

　　　＊但し、予算がなくなり次第終了。

４　対象工事及び発行ポイント数

　①　対象工事：ガラス交換工事、又は内窓設置・外窓設置工事

　②　発行ポイント：ガラス１枚、又は窓１枚の大きさごとに、

　　　　　３，０００ポイント～２０，０００ポイント

　　＊発行されたポイントは、商品券や省エネ・環境配慮に優れた商品と交換できる予定（１ポイント１円換算）

５　対象となる窓断熱リフォーム

　①　対象品種：本事業で事前に認定された、窓断熱リフォーム商材（真空ガラス等）

　②　対象工事：１窓改修、ガラス１枚交換から対象

６　制度の詳細は、以下の国土交通省のホームページでご確認いただけます。

       http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr4_000046.html

（岡管連から）

　ガラス及び窓枠等は管理規約上、専用使用権が付与された共用部分であります。したがって、区分所有者自身が管理組合に無断で窓断熱リフォーム工事を実施することはできません。

　管理組合が窓断熱リフォーム工事を実施するに当たり、その手続きを含め、細則等を検討することをお勧めいたします。

【住宅エコポイント制度】

　国土交通省は１６日、省エネ性能の高い住宅の新築やリフォームに最大４５万円分のポイントを与える住宅エコポイント制度に関し、申請の受付を３月１０日から始めると発表した。

　ポイントは省エネ家電や農林水産品、全国で使える商品券などに交換できる。

　窓や外壁の断熱化といったリフォームは３０万円を上限として、耐震改修を合わせて施す場合はさらに１５万円分を上乗せする。

　施工契約が昨年１２月２７日以降で、来年３月末までに着手することが条件となる。

　政府は昨年末の閣議で、消費税増税によって冷え込んだ住宅市場を活性化するため、２０１０年と１２年に導入したことがある住宅エコポイント制度の復活を決定。

　１４年度補正予算に経費８０５億円を計上した。

（岡管連から）

　来年３月までに大規模修繕工事を計画している管理組合では、合わせてマンションの省エネ等を検討していただければ、組合員にも省エネポイントとして還元できるのではないでしょうか。

【点検結果後の対応】

巡回が終わったら、集会室などに集まって、それぞれの『自主点検チェックシート』や平面図、立面図等にメモしたものなどの点検結果について、「異常あり（×）、異常なし（Ο）、判断できない（Δ）」を確認し、まとめ用の『自主点検チェックシート』に集計します。

なお、分担して回ったところについては、各担当者から報告してもらいます。

特に、「異常あり」（不具合や異常）が特定の箇所にないか注意し、状況に応じて再度確認します。

理事等はまとまったところで、その場で概要を報告し、今後の方針を確認するとよいです。

また、専門家に参加を依頼した場合は、「異常あり」の箇所について説明を受ける。

【組合員等への広報等】

目立った「異常あり（×）」の箇所がない場合は、その結果を組合員等に広報する段取りを決めます。

「異常あり（×）」の項目があった場合は、改めて理事会、修繕専門委員会などを開き、過去の点検結果などを参考にしながら意見交換し、応急措置（経常的補修）の要否、詳細な調査・診断の要否などの対応を決めます。

著しい「異常」の現象が見つかった場合や対応の判断がつかない場合は、建築士事務所など専門家に相談してアドバイスを受ける。

【自主点検記録の整理と保管】

結果をまとめた『自主点検チェックシート』と、「異常あり」の箇所を記入した平面図、立面図等や撮影した写真をつけてセットにし、『自主点検記録』として、ファイルに保管しておきます。

このような点検結果が整理されていますと、後日、専門家が『調査・診断』を行う際に、大変貴重な資料となります。

【次期予算案への反映】

修繕専門委員会、理事会で検討の結果、専門家による『調査・診断』が必要と判断した場合は、その状況を組合員の方々に広報したうえで、その実施（計画・予算、依頼先など）について、総会の承認を受けてください。

【点検の結果、著しい「異常」があった場合の対応】

１　応急措置（経常的補修）を行う。

２　専門家に依頼して、『調査・診断』を行い、その結果により、

　　①しばらく様子を見る（経過観察）。

　　②長期修繕計画を見直して修繕計画に入れる。

　　③全体的に修繕する。

（岡管連から）

『自主点検のすすめ方』について、５回にわたりお伝えしました。

組合員等自身が『自主点検』を行うことで、『マンションの維持・管理』への関心を示していただければ、ありがたいです。

また、『マンション探検隊』を結成していただくことにより、組合員等の『コミュニティー』が深まることへも期待しています。

なお、３月に入り、『マンション修繕積立金のアドバイス』について、お伝えする予定にしています。

【自主点検の手順】

点検は、およそ次のような順序で行います。

基本的には目で見て現象の有無を確認します。

専門家に同行してもらい、説明を受けながら行うとより理解しやすくなります。

また、点検の終了後には、せっかくの機会ですから何かイベントを企画してはいかがでしょうか。

《　当　日　》

（点検前の説明等）

①集合、趣旨の説明

②グループ分け

③点検用具の確認（配布）

④自主点検チェックシートの配布

⑤点検の方法、記入方法、順序の説明

⑥注意事項の説明（プライバシーへの配慮など）

―――――点検の実施―――――

（点検後の集計等）

①点検結果の集計

②概要の報告

③イベント（懇談会や会食等）

《　後　日　》

①自主点検記録のファイル（シート、図面、写真等を整理）・保管

②修繕専門委員会等による点検結果への対応の検討