豆知識

【駐車場は余っている?】

 近年、若者の車離れにより自動車販売台数が減少しており、また、子どものいる世帯や老年世帯の双方の家庭でも世帯人数の減少やインターネット普及等による生活利便性の向上により自動車を手放すことが相次ぎ、駐車場を多数配置していた郊外の大規模マンションにおいて、駐車場の空きが増えて問題になっていると聞きます。

 特に、機械式駐車場の場合、もともと出入庫に時間がかかるため人気がなく、平置きの駐車場が空けば便利なそちらを利用するのが普通ですので、空き部分が増加しているようです。

 しかも、機械式駐車場の場合、管理の面からも保守、点検等のメンテナンス費用が高額で管理費用がかさむ等の問題があり、空き駐車場をそのままにしておくと管理組合の駐車場収入が減少し、区分所有者の管理費や修繕積立金の負担を増やさざるを得ないケースも出てきかねません。

 そこで、管理組合としては、マンションの空き駐車場をマンション居住者以外の外部の者に賃貸したり、駐車場の用途を変更してトランクルームを設置するなど、様々な管理態様を検討せざるを得ません。

 なお、駐車場を外部の者に賃貸する場合は、課税の関係を考慮することが必要です。

 この駐車場の空きの問題は、今後、ますます頭を悩ませることも増えるかと思います。

                     (著)グリーンヒル法律特許事務所 弁護士 牧山 美香

(岡管連から)

 区分所有者の共有財産である機械式駐車場の問題は、以下のことなどが挙げられるでしょう。

 ・操作等の取扱いの安全性(子供の死亡事故の発生)

 ・維持管理等の費用負担(修繕積立金からの支出)

 ・高齢化等による車離れ(免許更新時の適性検査)

 ・更新の問題(耐用年数は15年~20年)   など

| 2015年5月23日 | カテゴリー 豆知識 

    【経産省調査】

 ガス漏れの恐れがある老朽化したガス管『経年管』を使用する小学校や公営団地などの公的施設が、全国で8339棟にのぼることが、経済産業省の初の調査でわかった。

 国や自治体の財政難で交換が遅れ、特に兵庫、大阪、愛知の3府県で全体の約4割を占めた。

 鋼に亜鉛めっきをした「白ガス管」や、めっきをしていない「黒ガス管」など、高度成長期に普及した古いガス管は「経年管」と呼ばれる。

 大半は数十年で劣化が進み、ガス漏れにつながる恐れがあるため、経産省は、地震にも腐食にも強いポリエチレン管などへの交換を促している

 一部のガス管は1996年から新たな埋設も禁止されている。

 ところが、経産省が昨年末に国や地方自治体の公的施設約43万棟の交換状況を初めて調べたところ、約2%にあたる8千棟余で経年管をいまも使っていた。

【「経年管」324万棟】

 2011年の東日本大震災では、民間施設を含めて7千件超のガス管が破損し、その大半が経年管だったとされる。

 経産省の集計では、経年管を使用する施設は、民間を含め、12年度末までに324万棟におよぶ。

 経年管による事故も過去10年で100件を超える。

(岡管連から)

 『経年管』については、築20年以上のマンションでは注意を要すると思われます。

 その場合、第2回目以降の大規模修繕工事を行う際の検討課題になるでしょう。

 なお、『経年管の更新』については、『補助金等』の対象になる場合があります。

| 2015年4月15日 | カテゴリー 豆知識 

 【管理会社の本来の役割】

 最近は管理会社の再編―合従連衡がすさまじい。その背景には、管理業界の寡占化の流れがある。

 しかし、こうした流れは必ずしも管理会社の健全化、管理業務の適切な遂行に繋がっているわけではない。むしろ、災害対策や専有部サービスの拡充など、本来の管理業務とは離れたところでの「サービス」競争が目立っている。

 そこで、そもそも管理会社とは何か、管理会社の本来の役割とは何かについて考えたい。

 管理会社は、管理の主体である管理組合との「管理委託契約」(本来は、「管理業務委託契約」)に基づき「管理業務」を遂行する会社である。

 したがって、管理会社の本来の役割は、管理の主体である管理組合の自立性を前提とし、そこからの発注による「管理業務」を適切・誠実に遂行するところにある。

 管理会社が、管理組合に対して「新任理事長への指導」や「理事会運営支援」「総会運営支援」等を行うのは、管理会社の役割からの逸脱である。管理会社は、「管理」の領域に関与すべきではない。

 これに対し、それでは輪番制で毎年理事が交代する管理組合が多い中で、理事会や総会運営ができないと言われる。

 しかし、組合運営を管理会社に依存してしまえば、管理業務の委託―受託という利害関係の対立する管理組合・管理会社間の緊張関係が弱体化する。管理組合の自立が何よりも重要である。

 そのうえで、管理会社にはこの原則を踏まえて、管理組合の自立を側面から促す対応を要請したい。

(岡管連から)

 国土交通省が公表しています『マンション管理適正化指針』では、管理組合の運営に当たっての理想の姿として、「管理組合の自主・自立」を挙げています。

 また、区分所有者等にも、管理組合へ関与すべき努力義務を課しています。

 ところが、現状のマンション管理の在り方が『管理会社主体』となっているため、管理会社が管理組合を支援し、自立を促す形態になっていないのが実態です。

(注)下線部は、こちら側で記載。

| 2015年3月09日 | カテゴリー 豆知識 

【窓ガラス等のエコリフォームで省エネポイント付与】

 マンションの窓断熱リフォーム(高断熱ガラスへの交換等)を実施すると、商品券等に交換できる省エネポイントが最大30万ポイントもらえます。

《省エネ住宅ポイントの概要》

1 補助金名:省エネ住宅ポイント(*国土交通省の事業)

2 申請者の資格:下記の①、② のいずれか

 ① 集合住宅(分譲)にお住まいの住民の方

   *窓ガラスの取替えには管理組合への届け出が必要です。

 ② 集合住宅(分譲)の管理組合・・・大規模修繕で行う場合

3 補助事業の期間

  ・工事完了期間:2月上旬(予算成立日)予定~H27/11/30まで

   *但し、予算がなくなり次第終了。

4 対象工事及び発行ポイント数

 ① 対象工事:ガラス交換工事、又は内窓設置・外窓設置工事

 ② 発行ポイント:ガラス1枚、又は窓1枚の大きさごとに、

     3,000ポイント~20,000ポイント

  *発行されたポイントは、商品券や省エネ・環境配慮に優れた商品と交換できる予定(1ポイント1円換算)

5 対象となる窓断熱リフォーム

 ① 対象品種:本事業で事前に認定された、窓断熱リフォーム商材(真空ガラス等)

 ② 対象工事:1窓改修、ガラス1枚交換から対象

6 制度の詳細は、以下の国土交通省のホームページでご確認いただけます。

       http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr4_000046.html

(岡管連から)

 ガラス及び窓枠等は管理規約上、専用使用権が付与された共用部分であります。したがって、区分所有者自身が管理組合に無断で窓断熱リフォーム工事を実施することはできません。

 管理組合が窓断熱リフォーム工事を実施するに当たり、その手続きを含め、細則等を検討することをお勧めいたします。

| 2015年3月01日 | カテゴリー 豆知識 

【住宅エコポイント制度】

 国土交通省は16日、省エネ性能の高い住宅の新築やリフォームに最大45万円分のポイントを与える住宅エコポイント制度に関し、申請の受付を3月10日から始めると発表した。

 ポイントは省エネ家電や農林水産品、全国で使える商品券などに交換できる。

 窓や外壁の断熱化といったリフォームは30万円を上限として、耐震改修を合わせて施す場合はさらに15万円分を上乗せする。

 施工契約が昨年12月27日以降で、来年3月末までに着手することが条件となる。

 政府は昨年末の閣議で、消費税増税によって冷え込んだ住宅市場を活性化するため、2010年と12年に導入したことがある住宅エコポイント制度の復活を決定。

 14年度補正予算に経費805億円を計上した。

(岡管連から)

 来年3月までに大規模修繕工事を計画している管理組合では、合わせてマンションの省エネ等を検討していただければ、組合員にも省エネポイントとして還元できるのではないでしょうか。

| 2015年2月27日 | カテゴリー 豆知識 

【点検結果後の対応】

巡回が終わったら、集会室などに集まって、それぞれの『自主点検チェックシート』や平面図、立面図等にメモしたものなどの点検結果について、「異常あり(×)、異常なし(Ο)、判断できない(Δ)」を確認し、まとめ用の『自主点検チェックシート』に集計します。

なお、分担して回ったところについては、各担当者から報告してもらいます。

特に、「異常あり」(不具合や異常)が特定の箇所にないか注意し、状況に応じて再度確認します。

理事等はまとまったところで、その場で概要を報告し、今後の方針を確認するとよいです。

また、専門家に参加を依頼した場合は、「異常あり」の箇所について説明を受ける。

【組合員等への広報等】

目立った「異常あり(×)」の箇所がない場合は、その結果を組合員等に広報する段取りを決めます。

「異常あり(×)」の項目があった場合は、改めて理事会、修繕専門委員会などを開き、過去の点検結果などを参考にしながら意見交換し、応急措置(経常的補修)の要否、詳細な調査・診断の要否などの対応を決めます。

著しい「異常」の現象が見つかった場合や対応の判断がつかない場合は、建築士事務所など専門家に相談してアドバイスを受ける。

【自主点検記録の整理と保管】

結果をまとめた『自主点検チェックシート』と、「異常あり」の箇所を記入した平面図、立面図等や撮影した写真をつけてセットにし、『自主点検記録』として、ファイルに保管しておきます。

このような点検結果が整理されていますと、後日、専門家が『調査・診断』を行う際に、大変貴重な資料となります。

【次期予算案への反映】

修繕専門委員会、理事会で検討の結果、専門家による『調査・診断』が必要と判断した場合は、その状況を組合員の方々に広報したうえで、その実施(計画・予算、依頼先など)について、総会の承認を受けてください。

【点検の結果、著しい「異常」があった場合の対応】

1 応急措置(経常的補修)を行う。

2 専門家に依頼して、『調査・診断』を行い、その結果により、

  ①しばらく様子を見る(経過観察)。

  ②長期修繕計画を見直して修繕計画に入れる。

  ③全体的に修繕する。

(岡管連から)

自主点検のすすめ方』について、5回にわたりお伝えしました。

組合員等自身が『自主点検』を行うことで、『マンションの維持・管理』への関心を示していただければ、ありがたいです。

また、『マンション探検隊』を結成していただくことにより、組合員等の『コミュニティー』が深まることへも期待しています。

なお、3月に入り、『マンション修繕積立金のアドバイス』について、お伝えする予定にしています。

| 2015年2月21日 | カテゴリー 豆知識 

【自主点検の手順】

点検は、およそ次のような順序で行います。

基本的には目で見て現象の有無を確認します。

専門家に同行してもらい、説明を受けながら行うとより理解しやすくなります。

また、点検の終了後には、せっかくの機会ですから何かイベントを企画してはいかがでしょうか。

《 当 日 》

(点検前の説明等)

①集合、趣旨の説明

②グループ分け

③点検用具の確認(配布)

④自主点検チェックシートの配布

⑤点検の方法、記入方法、順序の説明

⑥注意事項の説明(プライバシーへの配慮など)

―――――点検の実施―――――

(点検後の集計等)

①点検結果の集計

②概要の報告

③イベント(懇談会や会食等)

《 後 日 》

①自主点検記録のファイル(シート、図面、写真等を整理)・保管

②修繕専門委員会等による点検結果への対応の検討

| 2015年2月19日 | カテゴリー 豆知識 

【自主点検の準備】

点検の実施の前に、次の事項を準備しておきます。

①実施日などの組合員への周知、参加者募集(できれば晴天の日中が望ましい)

②必要により、専門家への依頼

③点検用具(七つ道具)の準備

④名札(又はガムテームと油性マジック)

⑤点検順路を示したもの

⑥各階の平面図と外壁立面図(又はマンションのパンフレットのコピー)

⑦歩きやすい服装と運動靴など

【七つ道具】

①メジャー

②クラックスケール

③懐中電灯

④カメラ

⑤板(メモを書く台)

⑥雑巾、はけ、ブラシ

⑦双眼鏡

(岡管連から)

できれば、管理組合又は修繕専門委員会が『マンション探検隊』を結成し、管理組合等のイベントの一つとして毎年一回程度、実施することが望ましいです。

| 2015年2月13日 | カテゴリー 豆知識 

【『自主点検チェックシート』による点検】

自主点検チェックシート』は、組合員の方々が、自分たちでマンションの建物・設備の点検を行うためのものです。

チェックする内容は、組合員の方々でも分かりやすい部位と現象に絞って、組合員の目視により軽微な不具合や異常を発見することを想定し、異常の「あり」、「なし」を判断することになります。

管理組合の役員や組合員の方々が、建物の外壁からスタートし、玄関ポーチ→(エレベーターを使って)屋上→外部廊下・階段→バルコニー→内部階段・廊下→管理員室等→玄関ホール→再び外に出て外構→最後に附属建物の経路で巡回し、それぞれの部位をチェックしていきます。

【安全上の配慮】

点検の実施に当たっては、危険が伴う箇所(高所、足元が不安定な所、立ち入り禁止区域)、資格や専門知識の必要な箇所などについては除外しますが、安全には十分に配慮して行ってください。

(岡管連から)

管理組合の役員の方々や組合員の方々にも、マンションの維持管理に関心を持っていただくためにも、できれば専門家に点検の項目や内容について、一緒に同行して見てもらうことをお勧めします。

| 2015年2月11日 | カテゴリー 豆知識 

【自主点検とは】

自分たちが暮らすマンションの建物や設備にどのようなものがあり、どのような状態なのか把握したいということで、管理組合の発意により、計画的に継続して行う点検を『自主点検』と呼んでいます。

皆さんが日々の生活の中で使っているバルコニーや廊下、エレベーターなどで気になるところがあると思います。安全で快適な生活を維持するために、少なくとも年1回程度は、役員をはじめ組合員の方々で自分たちが住むマンションの建物や設備の状態を点検してみることをお勧めします。

例えば、新旧役員の交代の際に引継ぎを兼ねて建物や設備の状況を確認することや、組合員の方々が参加して専門家から点検の仕方の説明を受けながら一緒にマンションを回ってみる『マンション探検隊』のようなイベントにすることもよいでしょう。無理のない範囲でできるところから始めてみましょう。

また、『自主点検』の結果で、「異常」が見つかった場合の対応のために臨時総会を開くのも大変ですから、『自主点検』を来期の「事業計画」や「収支予算」作成のタイミングに合わせて実施し、点検の結果を来期の「事業計画」や「収支予算案」に盛り込み、通常総会で承認を受けるというのも合理的な方法のひとつです。

来期の修繕に関する事業計画作成のための『自主点検』と考えると、主体的なマンションの維持管理の仕組みとして明確に位置づけられるでしょう。

『自主点検』が管理組合にとって、最も身近で重要なものであることが、組合員の方々の共通の認識となり、理解と支持の下に行われることに期待しています。

(岡管連から)

マンション管理センターが発行している『マンション管理組合による自主点検マニュアル』(~マンションを自分たちで守るために~)にあります『自主点検のすすめ方』から、この回を含め5回にわたりお伝えする予定です。

| 2015年2月09日 | カテゴリー 豆知識