豆知識

【 経産省 20年までに段階的に 】

 

 経済産業省は、新築の住宅や店舗などの建築物について、省エネルギー基準の適合を義務化する方針を固めた。具体的な制度をこれから整え、2020年までに段階的に進めていく。経産省が2日の省エネルギー小委員会で義務化の方針を示した。

 いまの省エネ法は、住宅や建築物について『エネルギーの使用の合理化に努めなければならない』と定めているが、省エネ対策が著しく不十分な場合を除いては罰金などの罰則がない。

 義務化の進め方は、まずはビルなどの大きな建築物に限って導入するなど段階的に義務化を進めるという。

 経産省の省エネルギー対策課は『ビルや住宅のエネルギー消費は日本全体の3分の1を占めている。義務化で省エネ対策を一層強化したい』としている。

 

(岡管連から)

 今後、マンションを含めた一定規模以上の既存建物についても、大規模改修等において、省エネ対策が義務づけられるのではないかと考えています。

| 2014年12月25日 | カテゴリー 豆知識 

【マンション管理業者への立入検査】

(概要)

 国土交通省の地方整備局などが昨年10月中旬から概ね3ヶ月間において実施したマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果をとりまとめました。

 全国128社に対して立入検査を行った結果、50社に対して是正指導を行いました。

 全般的な傾向として、昨年度より是正指導した業者数は減少しましたが、平成21年5月の省令改正への対応に不十分な事例が確認されました。

 国土交通省としては、引き続き、立入検査等による法令指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処して参りたいと考えています。

(マンション管理業の現状)

 マンションについて、当省の推計によれば、平成25年末現在のストック総数は約601万戸に上り、そこには約1,480万人の方々が生活している状況となっております。

 上記のマンションの管理については、管理組合の約9割がマンション管理業者に委託している状況となっております。また、平成13年8月1日から施行された適正化法(以下、法)により、マンション管理業者に登録を義務付け、業務規制等を課しており、国土交通大臣からマンション管理業者として登録されている業者数は、平成25年度末現在2,230社になっており、最近はほぼ横ばいで推移している状況となっています。

(検査結果)

 今回の検査では、昨年度に引き続き、①法第56条関係:管理業務主任者の設置指導2社、②法第72条関係:重要事項の説明等指導41社、③法第73条関係:契約の成立時の書面の交付指導24社、④法第76条関係:財産の分別管理指導21社、⑤法第77条関係:管理事務の報告指導13社、の5つの重要項目を中心に、全国128社に対して立入検査を行い、50社に対して是正指導を行いました(指導率39・1%)。昨年に比べ、違反者は減少しましたが、制度改正に対する認識不足がまだ多く見られた結果となりました。

| 2014年12月19日 | カテゴリー 豆知識 

【マンションの場合】

 

 マンションも低地では浸水の可能性がある。地下に機械室がある場合は停電しかねない。高層階でも「水害時は極力、風呂の水を流すといったことは遠慮した方がいい。排水溝にさらに水が流れ込み、洪水を助長しかねない。災害の多い日本に住む者同士、配慮が必要になってくる。

 高い所へ避難するのが基本。地下施設には行かない。特にビルなどの地下室は要注意。地下室は狭いことが多く、短時間で水位が上がる。1999年には福岡県と東京都で、集中豪雨による浸水のためビルや自宅の地下室にいた人が死亡した。

 福岡の場合は約13分、東京の場合は約17分で地下室の天井まで水が上がったと考えられるという。少しでも水が入ってきたら、すぐに地下室から出る必要がある。

 

【岡管連から】

 岡山でも7月に入り、1時間当たり50ミリ程度の集中豪雨がありました。岡山のマンションの場合も水害被害が考えられます。

1 建物及び敷地内外の排水溝があふれ

  建物内に水が浸入する場合

 ・1階のエントランス等が水浸しになる。

 ・エレベーター内に水が入り、動かなくなる。

  *岡山市の場合、公共の排水溝の受け皿容量として、

   1時間当たり50ミリ程度の雨量を想定している。

2 地下型の機械式駐車場等に水が浸入する場合

 ・車が水に浸かる可能性がある。

 ・排水ポンプが追い付かない。

 ・排水ポンプが浸かり作動しなくなる。

 ・溜桝等が落ち葉、ごみ等で詰まっている。

 ・排水先の公共のマンホール等が容量をオーバーしていて、

  水が逆流する。

| 2014年8月29日 | カテゴリー 豆知識 

【全国324万カ所 事故の危険】

 

 高度経済成長期に普及した「白ガス管」の交換を都市ガス業界が急いでいる。今も全国324万カ所で使われているものの、老朽化で腐食が進み、事故につながる可能性があるからだ。政府も補助金で支援するが、交換の必要性を知らない学校や病院も多く、難航している。

 政府は1996年に鋼に亜鉛めっきを施した白ガス管の新たな埋設を禁止。それより前に埋設された管などについては、腐食が進みにくく地震にも強い「ポリエチレン管」などへの早期交換を促している。

 特に学校や病院、マンション、地下街など、事故が起きれば被害が拡大する重要施設でも11万カ所が未交換だ。

 交換が進まない原因は、ガス管の保安責任は都市ガス会社にあるが、交換する主体は、管を所有する学校や病院など施設側であることだ。

 危機感を抱いた政府は、民間の重要施設で1棟50万~100万円ほどかかる工事費の補助率を25%から今年度は50%に引き上げた。15年度末には交換を終える計画を立てたが、達成は厳しそうな状況だ。

| 2014年8月22日 | カテゴリー 豆知識 

【フラット35対象/国交省検討】

 

 国土交通者が、個人が中古住宅を購入してリフォームをする場合、購入費に加え、改修費も長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」で一括して借り入れができるよう検討に入ったことが12日、分かった。

 中古住宅はリフォームが必要なことが多く、買いやすくすることで市場を活性化させ、空き家対策につなげる。

 このため、国交省は改修費も融資できるように政令を改正するとともに、来年度予算の概算要求に住宅金融支援機構への出資金の積み増しを盛り込む方針。このほか国交省は、不動産業者がリフォームして販売する目的で中古住宅を買い取る場合、不動産取得税を軽減するよう来年度の税制改正要望に入れる見通しだ。

| 2014年8月18日 | カテゴリー 豆知識 

1 大臣認定工法とは

  建築基準法68条の10に規定されている『形式適合認定』のことをいう。実験デー

 タなどをもとに、ある特定の工法について、その構造上の安全性や、材料の防火性能、

 遮音性能、有害物質放散量などが各種法規制に適合していることを認定するものです。

  本来、建築物は、その安全性を担保するために法令に則った材料、工法で建てなけれ

 ばならない。しかしながら、大手ハウスメーカーなどは、効率的に住宅を建設するため

 に独自の工法を採る場合もあり、この場合、建物の安全性能を担保すべく、事前に国土

 交通大臣の認定を受けることが必要となる。プレハブ工法も広く採られている工法です

 が、大臣認定工法の一つとなっている。したがって、大臣認定工法は、認定どおりに施

 工された場合においては、安全性が検証されているが、認定どおりの施工がされていな

 いときは、安全性が検証されているとはいえない。

  以上により、認定工法が採られた建物の場合、まずはその工法に沿った施工がされて

 いるか否かを検討することが必要となる。

2 大臣認定工法は安全か

  大臣認定工法は、認定どおりに施工されて初めて安全性が担保される。したがって、

 認定工法から外れた施工がされた場合、構造躯体の安全性は検証されていないことに

 なるので、原則として、瑕疵に当たると考えられる。

3 参考となる判例

  (札幌地裁平成13年1月29日判決)

  「公庫仕様と異なる施工がなされた場合に、売主に当該施工が公庫仕様の施工と同等

   あるいはそれ以上の構造安全性を有するとの立証責任を課した。」

 

【管理組合へのアドバイス】

 マンションの柱・梁のスラブに関する瑕疵は、不具合現象が生じてから壁、クロスや石

膏ボード等を剥がして調査して、はじめて顕在化するのが通常です。

 管理組合としては、構造安全上重大な瑕疵に相当する場合も多く、専門家にマンション

の設計図書等を参考にして、詳細に調査してもらったうえ、補修方法を検討する必要が

あるだろう。

 

*住宅建築トラブル相談ハンドブック(新日本法規)より

| 2014年7月19日 | カテゴリー 豆知識 

【品確法と瑕疵担保責任】

1 瑕疵担保責任の特例

  品確法は、民法に定める瑕疵担保責任に関しての特別法(住宅に限る)である。民法に定める瑕疵

 担保責任の内容は、次の通りです。

 ① 工事請負契約における請負人の瑕疵担保責任の存続期間は、木造建物又は地盤の場合には引渡し

  から5年間、石造り、土造り、レンガ造り、コンクリート造り、金属造りその他これらに類する

  構造の工作物の場合には、引き渡しから10年間。

 ② 売買契約における売主の瑕疵担保責任の存続期間は、瑕疵を知ったときから1年間。

 ③ ①、②のいずれの期間も当事者間の合意によって、短縮することができる。

 ④ 売主の瑕疵担保責任の内容は、損害賠償義務に限られ、瑕疵修補義務を負わない。

  これに対して、品確法では、次のような特例を定めている

 ① 住宅を新築する工事請負契約の場合(増築・改築は含まず)、『住宅のうち構造耐力上主要な

  部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの』(『構造耐力上主要な部分等』)の

  瑕疵については、請負人は、引渡しから10年間、民法634条に定める瑕疵担保責任(瑕疵

  修補義務、損害賠償義務)を負う(品確法94条1項)。

 ② 新築住宅(マンション)の売買契約の場合、売主は、構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、

  引渡しから10年間、損害賠償義務及び瑕疵修補義務を負う(品確法95条1項)。

 ③ ①及び②に反する特約で、注文主又は買主に不利なものは、無効とする(品確法94条2項、

  95条2項)。

  もっとも、新築住宅(マンション)の売買契約の場合でも、売主の瑕疵担保責任は、瑕疵を知った

 ときから1年で消滅するという民法の規定は、そのまま適用される(②の引渡しから10年間という

 存続期間と重複して適用される。)(品確法96条3項)。

2 『構造耐力上主要な部分等』とは

  請負人又は売主が品確法によって10年間の瑕疵担保責任を負うのは、『住宅のうち構造耐力上

 主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの』の瑕疵である。

  『構造耐力上主要な部分』とは、『住宅の基礎、基礎杭、壁、柱、小屋組み、土台、斜め材

 (筋かい、方づえ、火打ち材その他これらに類するものをいう。)、床版、屋根版又は横架材

 (はり、けたその他これらに類するものをいう。)で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、

 風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の振動若しくは衝撃を支えるもの』をいう(品確法施行令

 5条1項)。

  『雨水の侵入を防止する部分』とは、『住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、

 枠その他の建具』及び『雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは

 外壁の内部又は屋内にある部分』をいう(品確法施行令5条2項)。

【管理組合へのアドバイス】

 品確法が適用される住宅(マンション)でも、すべての瑕疵について瑕疵担保責任の期間が10年に

延びているわけではないことを、管理組合として認識しておく必要がある。構造耐力上主要な部分又は

雨水の侵入を防止する部分に当たらない箇所に生じた瑕疵については、瑕疵担保責任の存続期間を10

年未満と定めた契約も有効ですので、管理組合として、売買契約書等を再確認する必要がある。

 管理組合としては、売買契約書等を再確認したうえで、瑕疵担保責任には存続期間があるので、建物

不具合に気づいたら、速やかに、売主に瑕疵の内容を通知して、補修を請求すべきである。売主が直

ちに補修に応じない場合には、後日証拠となるように、配達証明付内容証明郵便で通知及び補修請求を

すべきである。

 また、表面から見ただけでは分からない瑕疵もあるので、建築士に調査をしてもらい、早期に瑕疵の

有無を確認してください。特に、生命、身体及び財産に関わる建物としての『基本的な安全性が欠ける

瑕疵』については、管理組合として、早急な対応が求められる。

 

*「住宅建築トラブル相談ハンドブック」(新日本法規)より

| 2014年7月15日 | カテゴリー 豆知識 

【建物の瑕疵担保責任】

3 購入後5年経ってから不具合が現れた場合

 (1)売主に対する請求

   ① 瑕疵担保責任の期間制限

     雨漏りがするというのであれば、当然瑕疵に当たるといえるので、売主に対しては瑕疵担保

    責任を問うことができる。

     ただし、瑕疵担保責任の追及には期間制限があり、売買契約の場合、買主が瑕疵を知ってか

    ら1年以内に行使する必要がある(民法570条、566条3項)。

     もっとも、この期間内に訴えの提起までする必要はなく、裁判外であっても瑕疵修補や損害

    賠償の請求など瑕疵担保責任を問う意思を明確にしていれば足りる(最判平成4年10月

    20日)。

   ② 新築マンションの場合

     品確法(注)が施行された平成12年4月1日以降に請負契約が締結された場合、構造耐力

    上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定められたものの瑕疵については

    同法が適用され、瑕疵担保期間は10年間となる(品確法94条)。したがって、雨漏り等

    これに該当する瑕疵の場合は、建物引渡しから10年間は、瑕疵担保責任を追及することが

    できる。

    (注)品確法:住宅の品質確保の促進等に関する法律

    (参考)先月報道された『横浜の欠陥マンション』についても、構造耐力上主要な部分である

        基礎構造部に関する瑕疵に相当するため、品確法の適用対象に該当するだろう。

   ③ 契約に基づく保証

     契約内容に、アフターサービス等の保証が定められている場合、これらに従った瑕疵修補の

    請求や損害賠償請求が可能となる。

 (2)施工者等に対する請求

     その1で述べたとおり、契約関係にない施工者等に対しても、建物に基本的な安全性を損な

    う瑕疵がある場合には、損害賠償請求ができる。

【管理組合へのアドバイス】

 瑕疵には経年変化があるので、日付の表記された記録写真を撮影して証拠を残しておくことが必要

(注)です。同じマンションの住民に同様の不具合があるか否かを聞いてみることも有効です。売主

にも現状を確認してもらい、修復が可能か確かめることも必要です。

 また、躯体等の共用部分に関わる瑕疵の場合は、個別で対応することは避け、管理組合の代表として

定められた者(理事会の役員)が対応する必要がある。

(注)民法709条に基づく不法行為責任による損害賠償請求を提訴する場合、買主側にその立証責任

   が求められる。

 

*「住宅建築トラブル相談ハンドブック」(新日本法規)より

| 2014年7月13日 | カテゴリー 豆知識 

【建物の瑕疵担保責任】

1 瑕疵とは何か

  瑕疵とは、本来あるべき要件や性質を備えていないことを指す。

  建物の瑕疵の判断基準については、裁判上、

 ① 建築基準法等の法令の規定の要件を満たしているか

 ② 当事者が契約で定めた内容、具体的には設計図書に定められた内容を満たしているか

 ③ ②に含まれる問題ではあるが、住宅金融支援機構融資を受けることを予定した建築物において、

  公庫融資基準(住宅工事仕様書)を満たしているか

 ④ 以上のいずれにもあたらないが、我が国の現在の標準的な技術水準を満たしているか

  などの基準で判断されている。

2 責任追及の対象

 (1)売主に対する請求

    売主に対する請求としては、売買契約に基づく瑕疵担保責任の追及として、以下の請求が

   できる(民法566条、570条)。

   ① 契約の解除

     瑕疵があることによって契約の目的を達成できない、つまり住居として用いることができな

    いほど瑕疵がひどい場合は、契約解除ができ、売主に対して売買代金の返還を求め、買主は、

    土地・建物を返還することとなる。

   ② 損害賠償

     契約の目的が達成できないほどまでとはいえない場合は、損害賠償請求のみが可能となる。

    この場合、具体的には補修工事に要する金額を請求することになる。

   ③ 瑕疵修補請求の可否

     売買契約における瑕疵担保責任としては、瑕疵修補請求権は認められないとされている。

    ただ、売買契約上保証期間を定めて瑕疵修補請求が定められている場合も多いので、この

    場合は、契約に基づき瑕疵修補請求が可能である。

 (注)上記①、②については、民法566条3項の規定に基づき、『買主がその事実を知った時から

    1年以内に請求しなければならない』とされている。

 (2)設計者、施工者、監理者(設計者等)に対する請求

    売主の倒産等の理由で売主に対する瑕疵担保責任の追及ができない場合、設計者等に対して

   請求することとなる。

    マンションを購入した場合、購入者と設計者等との間に直接契約関係がない場合、瑕疵担保

   責任を問うことはできないが、不法行為に基づく損害賠償請求(民法709条)が考えられる。

   (最高裁平成19年7月6日判決)

   「建物の設計者、施工者及び工事監理者は、契約に関係にない居住者等(建物利用者、隣人、

    通行人等)に対する関係でも、建物としての基本的な安全性が欠けることがないように

    配慮すべき注意義務を負い、この義務違反による瑕疵が原因で生命、身体又は財産を侵害

    された居住者等に対して、特段の事情がない限り、不法行為による賠償責任を負う。居住者等

    が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。」

    このように、建物として基本的な安全性が欠けており、その点につき故意又は過失がある場合

   には、契約関係のない設計者・施行者・監理者に対する不法行為が認められることとなった。

    なお、直近の最高裁判決では、さらに『基本的な安全性』について、次のように述べている。

   (最高裁平成23年7月21日判決)

   「『建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵』には、放置するといずれは居住者等の生命、

    身体又は財産に対する危険が現実化することになる瑕疵も含まれる

    と、一歩踏み込んでいる。

 

*「住宅建築トラブル相談ハンドブック」(新日本法規)より

 

| 2014年7月11日 | カテゴリー 豆知識 

―マンションの長命化と大規模修繕工事―

 

【物理的劣化と社会的劣化】

 マンションの老朽化には、年を経ることによって起きてくる建物を構成する各部の材料の劣化と各種設備の配管・機器の劣化があり、これらは『物理的劣化』といわれるものです。

 また、10年ひと昔と言われるように、社会的環境及び生活様式の変化に伴う人々の生活水準の向上によりマンションの建物・設備の機能が対応できなくなるもの、これらは『社会的劣化』ともいわれている。

 具体的内容を挙げると、『物理的劣化』には、外部の自然環境にさらされている外壁・屋根部材、また建物を構成している各種材料の『経年劣化』がある。

 設備関係の機器・配管も同様で、建物の材料を含めこれらには耐用の限界があり、一定の時期に『手入れや更生・更新』が必要となってくる。

 一方、『社会的劣化』では、経年による家族構成の変化や生活様式の変化による入居当初の設備等の『陳腐化』が問題となってくる。

 また、居住者の高齢者に対してのバリアフリー対策も必要となり、さらに、マンションの性能向上(耐久性・耐震性、防災・防犯等)、省エネ対策等も、今後の『マンションの長命化』を図るための重要な検討項目となる。

 

(岡管連より)

 岡管連が提唱している『二つの老い』の対策として、ハード、ソフトを含めた『マンションの再生化』にもつながってくる。

| 2014年7月09日 | カテゴリー 豆知識