管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

はじめに

　東京都内には、着工から４０年以上が経過したマンションの戸数は、平成２５年末時点では、約１２．６万戸ですが、建替えが進まなければ、１０年後の平成３５年には約３．４倍の約４２．８万戸にまで急増する見込みとなっています。

　また、平成２５年の住宅・土地統計調査によれば、世帯主の年齢が６５歳以上の割合は２９．９％であり、前回平成２０年調査の２３．５％から大きく増加しています。

　このように、「建物の老朽化」と「居住者の高齢化」という「二つの老い」が進行しています。

　今後、人口・世帯数が減少局面を迎え、社会全体の高齢化も一層進むと見込まれる中、空き家住戸の増加や、管理に無関心な居住者の増加、役員の成り手不足などにより管理組合の機能低下等が起こり、建物の維持管理や建替え等について合意形成が進まないなど、管理不全に陥ってしまうマンションの増加が懸念されています。

施策の基本的な考え方

　マンションは私有財産であり、その維持管理は、管理組合で自らの責任で適正に行うことが基本です。

　一方で、マンションは、個人の私的生活の場にとどまらず、まちの活力や魅力、防災力の形成などとも密接に関連しているなど、地域のまちづくりやコミュニティ形成にとっても大変重要な存在となっています。

　このため、マンションの適正な管理や再生を促していくことは、公共性・公益性の観点からも重要であり、行政が適切に関与していく必要があります。

　こうした考え方を踏まえ、

①　マンションの適正な管理の促進と、

②　老朽マンション等の再生の促進、

の２つを大きな施策の柱として積極的に施策を展開していくこととしています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都都市整備局住宅施策推進部マンション課長　小林　秀行

マンション管理における課題について

　築後４０年を超えるマンションが、平成２６年末現在で５１万戸と推計されているところ、１０年後には約３倍、２０年後には約６倍となると予測されているなど、建築後相当の年数を経た高経年のマンションが急激に増大していくものと見込まれています。

　このような高経年マンションにおいては、高齢化・空き家化・賃貸化を背景とした管理組合の担い手不足等の運営上の問題を抱える一方、経年による建物・設備の劣化等に対応するための大規模修繕や改修等の専門的知識や多額の資金の取扱いを要する課題に直面するという、二重の課題を抱えることになります。

標準管理規約の改正の概要

（以下、主な項目を列挙）

１　外部専門家を役員として選任できることとする場合の規定例の整備等

２　管理組合のガバナンスを強化（役員の業務執行の適正さの確保等）

３　駐車場の使用方法

４　専有部分等のリフォームの手続き

５　暴力団排除

６　災害等の緊急時における管理組合の意思決定・立入りのルール

７　コミュニティ条項等の再整理

８　議決権割合

９　管理費等の滞納に対する措置

１０　マンションの管理状況などの情報開示

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室

岡管連から

　今後、我々岡管連が大きなテーマとして取り上げています『二つの老い』について、マンション住民が取り組んで行かなければならないことと感じています。

　『二つの老い』として時間の経過とともに現れてくるものが、以下の『５大化現象』です。

・居住者の『高齢化』

・建物の『劣化』

・設備の『老朽化又は陳腐化』

・マンションの『賃貸化又は空き室化』

・人間関係の『希薄化』

緊急輸送道路／岡山市の１２路線先行

国補助制度　県が予算措置

　県は、大規模災害時に建物が倒壊して緊急輸送車両が通行不能になるのを防ぐため、２０１６年度から岡山市と連携して「緊急輸送道路」に面する建築物の耐震診断を促す取り組みを始めた。

　同市内の１２路線、計１１５．３キロ区間を先行対象に指定し、所有者への働き掛けを強化。

　国の補助制度を利用できるよう、予算措置を講じた。

　沿道建築物の所有者に耐震診断の実施と報告を義務付けた改正耐震改修法（１３年１１月施行）に伴う対応。

　診断対象は１９８１年以前の旧耐震基準で建てられ、倒壊時に道幅の半分を超えて道路をふさぐ危険性のある建築物。

　指定区間の沿線ではマンションやアパート、工場など９６棟が該当するという。

　市が所有者への聞き取り調査を行っており、診断がなされていない場合は２０年度までの実施と結果報告を求める。

　診断費用は原則、全額公費で補助することとされており、国が２分の１、県と市が４分の１ずつを負担。

　県と岡山市は１６年度当初予算に関連経費を計上した。

　診断後の耐震改修への支援について県は「診断結果や他県の状況を踏まえながら考えたい」（建築指導課）としている。

～「マンションみらいネット」の活用のご提案～

コミュニケーションツールで管理組合運営の円滑化を支援

　管理組合内の円滑なコミュニティ形成に寄与するツールとして、「マンションみらいネット」では、インターネットを駆使した様々な機能を用意しています。

　理事会から組合員へイベントや各種のお知らせを伝達できる電子掲示板機能や、カレンダー形式で組合行事を案内できるスケジュール機能、役員間で意見交換ができる双方向の理事会用電子掲示板機能等、時間を気にせずインターネットで常に運営状況の確認、意見の発信ができる機能が、管理組合運営をしっかりサポートします。

マンション管理状況比較一覧表

　「マンションみらいネット」には、自分たちのマンションの管理状況を一目で確認できる「マンション管理状況比較一覧表」作成機能があります。

　「マンション管理状況比較一覧表」は、管理組合の管理に関する標準的な対応等を国土交通省が示した「マンション管理標準指針」と「みらいネットに登録している管理組合の平均値」とを「自分のマンションの登録内容」と比較した一覧表で、言わばマンション管理のカルテです。

　「マンション管理状況比較一覧表」を活用すれば、自分たちの管理状況を一目で把握できるとともに、改善の必要箇所が客観的に見えてきます。

　マンションみらいネット登録管理組合には毎年更新時にこの一覧表をお渡ししますので、自分たちのマンションがどの程度のレベルに位置していて、今後どこを改善していくべきかを検討する際の参考としてご活用いただけます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）（公財）マンション管理センター企画部次長　平野　功一

マンションみらいネット　インフォメーション

お問合せ　　　公益財団法人　マンション管理センター　企画部

　　　　　　　☎０３－３２２２－１５１８

ホームページ　http://www.mirainet.org/

～「マンションみらいネット」の活用のご提案～

「マンションみらいネット」の図書電子化機能

　「マンションみらいネット」の図書電子化サービスには、文書の電子化と図面の電子化の２種類があります。

　文書の電子化は、管理組合活動の中で日々発生する文書類を電子化して保管するサービスです。

　理事会や総会の議事録、管理組合で発行する広報誌等、様々な文書類を電子化して専用データセンターにてお預かりし、インターネットを通して組合員がいつでも最新情報を入手できるしくみになっています。

　インターネットで議案書や議事録を確認していただくことで、回覧を省略したり、紙媒体の文書を処分して保管場所の省スペース化を図ることも可能です。

　一方、図面の電子化は、マンションの財産である設計図書や竣工図書、修繕時の図面等を電子化して保管するサービスです。

　万が一に備え、電子化した図書のデータは、当センターでバックアップをしっかり保管いたしますので、データの劣化や破損、紛失、改ざん等の心配も無用です。

　また、インターネットを活用しているため、パソコンの他にタブレットやスマートフォン等の携帯端末でも閲覧できるので。例えば、理事会等でお手元の端末から電子化した議事録や図面、写真等を確認しながら打ち合わせするといった活用も可能です。

　以上のように、「マンションみらいネット」の図書電子化サービスは、インターネットを介して組合員が常に最新データを一斎共有できる「ネット共有機能」と、いざという時にデータを復旧できる「バックアップ機能」を備えている点が大きな特徴です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）（公財）マンション管理センター企画部次長　平野　功一

～「マンションみらいネット」の活用のご提案～

マンション修繕履歴情報の重要性

　昨今、住宅のトレーサビリティ（追跡可能性）に注目が集まっています。

　トレーサビリティは食の安全等に関し、生産工程や流通経路の特定化について取り上げられる機会が多いのですが、マンションにおいても瑕疵や欠陥の対策としてトレーサビリティを高めることが求められています。

　不動産流通市場においても、マンションの売買に先立つ重要事項説明の際に、宅地建物取引業者は「当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」を買主に説明しなくてはならないことになっています。

　つまり、売買においても修繕履歴は重要な位置付けにあり、住宅購入者にとっても購入条件の大きな要素になっていると言えます。

　修繕履歴は、「築ΟΟ年の時点で、ΔΔの部位について、◊◊の工事を実施した」という記録の蓄積であり、これらを整理保管しておくことで、大規模修繕工事時や緊急時の工事を実施する際に、ムダを省いた効率の良い工事実施につながります。

　「マンションみらいネット」は、こうしたマンションの調査・診断、修繕工事の履歴を電磁的に時系列に整理保管し、インターネットを通して組合員全員が情報共有できるしくみになっています。

　修繕履歴データには自由記載欄を設け、工事を発注した業者名や工事金額、工事内容の詳細等を自由に記録することができますので、次回の修繕工事実施時に貴重な資料となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）（公財）マンション管理センター企画部次長　平野　功一

～「マンションみらいネット」の活用のご提案～

「マンションみらいネット」とは

　「マンションみらいネット」とは、国土交通省の指導のもとに、①マンションの適正な維持管理の促進、②中古マンション流通の活性化を目的として構築されたマンションの履歴情報等を蓄積するシステムです。

　個々のマンション管理組合の建物概要情報、管理組合の運営情報、修繕履歴情報等を公益財団法人マンション管理センターのコンピュータに登録していただくことにより、組合員がいつでも自分たちの管理情報、修繕履歴情報等をインターネットで共有できるとともに、情報の一部をインターネットで公開することにより、流通市場における適正評価の獲得を支援します。

　また、管理情報、修繕履歴情報と共に管理組合が保有する議事録や報告書等の文書類、および設計図書や竣工図書等の図面類を、電子化した上で保管する機能を備え、紙媒体のデメリットである劣化や破損の心配を解決します。

マンション情報の保管庫としての「マンションみらいネット」

　管理組合が保有する様々な情報の保管庫として「マンションみらいネット」をご活用いただくことができます。

　保管された情報はインターネットを通して常に組合員が情報を共有できるしくみになっていますので、組合運営の透明化が図られ、合意形成にも大いに役立ちます。

　また、外部居住の区分所有者にも情報がすぐさま伝達されるので、情報の遅延や停滞の心配もありません。

【「マンションみらいネット」に保管（登録）できる主な情報等】

　　　♦建物概要：マンション名、所在地、階数、戸数、面積等の基本情報

　　　♦管理情報：管理委託の内容、総会・理事会の運営状況等の組合運営情報

　　　♦会計情報：管理費・修繕積立金等の組合会計情報

　　　♦管理規約：管理規約、使用細則に関する情報

　　　♦修繕履歴：過去の点検・診断、修繕工事に関する情報

　　　♦書類保管状況：書類、図面類の保管情報

　　　♦電子化図書：電子化した書類、図面類の保管（バックアップ機能あり）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）（公財）マンション管理センター企画部次長　平野　功一

高層マンションで宅配実験

♦千葉・幕張新都心

　実験に取り組むのは千葉市、楽天、物流や通信などの企業約１０社、ドローンの開発・製造を手がける「自立制御システム研究社」の官民共同の検討会。

　まず１１日、公園からマンション屋上に荷物を運ぶ試験飛行をする。その後は月１回のペースで検討を重ねる。

　宅配の対象となる若葉住宅地区に建設するマンションには、各戸のベランダにドローンの離着陸スペースを作る予定だ。

　若葉住宅地区（計画人口１万人）は１９年入居開始の予定で、それに合わせて実用化をめざす。地域の薬局やドラッグストアから薬などを届ける計画も検討する。

　市は、配達時間や人件費の削減効果の加え「子育て世代や高齢者などの利便性向上につながる」（市幕張新都心課）と期待する。

　実証実験に携わる自立制御システム研究所社長の野波健蔵・千葉大特別教授（６７）は「短時間で運べて、低コスト。実現すればライフスタイルが変わる」と話す。

（岡管連から）

　マンションはある意味、閉ざされた空間であるため、居住者の高齢化が進むと、食料品や薬などの買い物で生活難民が隠れた問題としてあります。特に、１０階以上の高層マンションで暮らしている方々にとっては、交通機関を含めた生活動線が長く、乗り換え等もあるため、高齢者の閉じこもりの傾向が顕著になってくると思われます。

建物・設備に係る維持管理の実態

・大規模修繕の実施の有無：実施している７３．４％、予定がある１５．８％、実施していない９．１％

高経年マンション（築３０年以上）に係る再生の実態

・耐震診断の実施の有無：実施したことがある２９．５％、実施予定３．２％、

　　　　　　　　　　　　実施したことがない５５．８％

コミュニティ活動の実態

・町会・自治会への加入状況：マンション全体で町会に加入５９．６％、独自に自治会を構成１１．４％、

　　　　　　　　　　　　　　各戸が自由に加入１１．１％、自治会を構成し町会に加入４．０％

・近隣住民との交流：自治会活動や祭り、地域イベントでの交流４９．５％、個々間での交流３６．０％、

　　　　　　　　　　交流は殆ど見受けられない２５．３％、環境美化、リサイクル活動での交流２０．２％

防災対策の状況

・防災訓練の状況：定期的に実施３４．７％、不定期的に実施１８．５％、

　　　　　　　　　地域の防災活動に参加１６．２％、実施していない１６．８％

・災害協力隊の状況：マンションで結成２４．９％、地域の協力隊に加入３６．０％、

　　　　　　　　　　加入していない８．４％、分からない２３．９％

高齢者等への配慮に係る状況

・高齢者等の把握状況：把握している３７．４％、把握していない５７．６％

はじめに

　本区ではマンションが住まいの８割を占めるという状況の中、現在もマンションストックは増加を続けています。その適正な維持管理は行政としても重要な課題となっています。このような中で、今後のマンション建設指導や維持管理に関する施策展開、江東区住宅マスタープランに基づく施策などの実績把握における基礎資料とすることを目的として今回のマンション実態調査を実施しました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　江東区都市整備部住宅課住宅指導係長　畑中　正道

分譲マンションの現況～分譲マンションへのアンケート調査から～

管理・運営の実態（抜粋）

・管理規約の改正の有無：改正している５９．８％、現在検討中１０．６％、改正・検討なし１２．５％

・管理規約改正の理由：管理運営上の問題４７．５％、標準管理規約の改正３２．１％、

　　　　　　　　　　　社会情勢の変化２２．８％、管理体制の強化８．６％

・管理運営上の問題：役員等のなり手不足：４０．１％、ルールを守らない居住者の増加３７．３％、

　　　　　　　　　　無関心な組合員の増加：３５．５％、役員の知識や経験不足：２３．０％、

　　　　　　　　　　管理規約の内容１２，５％、管理会社への委託業務内容５．６％

行政・専門家への相談

・相談の有無：相談したことがある３１．２％、相談したことがない６４．２％

・相談の要望の有無：相談したい７７．１％、相談を考えていない１１．９％