管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

改正個人情報保護法のポイント【平成２９年５月３０日施行】

１　個人情報保護委員会の新設

　　個人情報取扱事業者に対する監督権限を各分野の主務大臣から委員会に一元化

２　個人情報の定義の明確化

　①利活用に資するグレーンゾーン解消のため、個人情報の定義に身体的特徴等が対象となることを明確化。

　②要配慮個人情報（本人の人種、信条、病歴など本人に対する不当な差別又は偏見が生じる可能性のある

　　個人情報）の取得については、原則として本人同意を得ることを義務化。

３　個人情報の有用性を確保（利活用）するための整備

　　匿名加工情報（特定の個人を識別することができないように個人情報を加工した情報）の利活用の規定を

　　新設。

４　いわゆる名簿屋対策

　　略

５　その他

　①取り扱う個人情報の数が５０００以下である事業者を規制の対象外とする制度を廃止。

　②略

　③略

（岡管連から）

　本年５月３０日に個人情報保護法が改正されることにより、マンションの管理組合も法の対象となります。管理規約上、管理組合が組合員等の個人情報を取り扱っているため、改正後は、個人情報の保護・管理・利活用に関して、管理組合が外部の第三者に対して、どのように対処するか検討する必要性が出てきます。

　なお、注意すべき点として、マンション内での個人情報保護法適用の当事者は、あくまでも組合員等と管理組合であります。

　管理組合として、その点を留意して取り組む必要があります。

　第１９０回国会で成立した「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」の施行期日を定める政令が、昨年１２月２０日に閣議決定されました。

１　概要

　　第１９０回国会において、既存住宅の流通市場を活性化し安心な取引環境の整備を図るため、建物状況調査（インスペクション）の活用等を内容とする宅地建物取引業法の一部を改正する法律が成立し、平成２８年６月３日に公布されました。

　　本法律において、下記の通り施行期日を定めます。

（１）建物状況調査（インスペクション）に関する規定の施行期日を平成３０年４月１日とします。

　　　既存の建物の取引における情報提供の充実を図るため、宅地建物取引業者に対し、以下の事項を

　　　義務付け。

　　　♦　媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付

　　　♦　買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明

　　　♦　売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付

（２）（１）以外の規定の施行期日を平成２９年４月１日とします。

　　　♦　営業保証金・弁済業務保証金制度の弁済対象者から宅地建物取引業者を除外

　　　♦　従業者への体系的な研修の実施についての業界団体に対する努力義務　　等

２　スケジュール

　　公布：平成２８年１２月２６日（月）

　　施行：（１）建物状況調査（インスペクション）に関する規定・・・平成３０年４月１日

　　　　　（２）（１）以外の規定・・・平成２９年４月１日

岡山市住宅課より

　岡山市住生活基本計画（案）に対するパブリックコメント（意見募集）のご案内を

ここにお知らせいたします。

・募集締切日：２月２３日（木）

・案内サイト：http://www.city.okayama.jp/toshi/jutaku/jutaku_00255.html

・閲覧サイト（概要版）：http://www.city.okayama.jp/contents/000281783.pdf

・閲覧サイト（詳細版）：http://www.city.okayama.jp/contents/000281786.pdf

・意見提出方法：案内サイトから

・問合せ等：０８６－８０３－１４６６

国土交通省からのお知らせ

　建築基準法施行令が昭和５６年６月に改正され、耐震基準が変更されました。（新耐震基準）

　昭和５６年５月３１日以前に着工されたいわゆる旧耐震基準のマンションは全国に約１０６万戸あり、それらは新耐震基準に基づき建設されたマンションと比べ、耐震性能が劣っている可能性があります。

　近年我が国では、大きな地震が立て続けに発生し、マンションにおいても一定の被害が出ています。また、国土交通省では南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震への対策も検討され、耐震改修工事の促進が喫緊の課題であるとの話が有識者やマンション住民から出ています。

　昨年４月に発生した熊本地震では、マンションでの個別相談が１６件あり、ピロティなど開口部のあるマンションで大きな被害が生じた例があります。

１階ごとに０．２５％増減

　新築のタワーマンションにかかる固定資産税の見直し案が固まった。

　中間階から約０．２５％上がって増税となり、１階下がるごとに同じだけ下がって減税となる。

　上層階ほど高価格で取引される実態を固定資産税にも反映し、「タワマン節税」を抑えるねらいだ。

　与党は８日にまとめる２０１７年度税制改正大綱に盛り込む方針。

　１７年１月２日以降に完成したマンションに適用し、１８年度の固定資産税から実施する。

　高さ６０メートルを超え、おおむね２０階建て以上の新築のタワーマンションが対象。

　いまの固定資産税は、マンション１棟の全体の価値を評価して税額を計算し、階数に関係なく床面積に応じて税額を割り当てている。

　見直し案では、１棟全体の税額は変えず、中間の階を起点に上層階は増税し、低層階は減税する。

　相続税の算定にも固定資産税の評価額を用いている。

　見直しにより、上層階の部屋を子どもが相続すると、相続税額も高くなる。

　これまでは、部屋を相続した方が、現金で相続するより税負担が軽くなっていた。

　財務省は、こうした節税策への対策になると見ている。

（岡管連から）

　建物の相続税評価額は、建物の固定資産税評価額と連動しています。

固定資産税　税逃れ対策　検討

　タワーマンションの所有者にかかる固定資産税について、政府・与党は「高層階ほど増税、低層階ほど減税」にする検討を始めた。

　同じ棟ならどの階でも床面積あたりの税額が同じ不公平感や、一部の富裕層が相続時の節税にも使っている問題が指摘されていた。

　この対策として来年度の与党税制改正大綱に盛り込み、早ければ２０１８年度から実施する。

タワーマンションにかかる固定資産税

（現　在）

　・床面積あたりの税額は、どこの階でも同じ。

　　　　　　　　　　⇓

　　　・・・全体の税額は変えずに・・・

　　　　　　　　　　⇓

（改正案）

　・高層階ほど増税

　・低層階ほど減税

　　①２０階以上の新築マンションに適用か？

　　②２０１８年度から導入？

　　③相続税の節税対策にも影響？

（岡管連から）

　マンションの固定資産税は戸建てと比べて、もともと相対的に高く設定されている。

　その根拠は、マンションが耐震性・耐火性に優れ、かつ耐用年数が長いことが要因にある。

　一般的には２０階建て以上のマンションを、「超高層マンション」と呼ばれている。

独立行政法人住宅金融支援機構　まちづくり推進部

融資の概要

（１）どんな工事が対象？

　　　マンションの共用部分の修繕工事や耐震改修工事を実施する際にご利用いただけます。

（２）金利は？

　　　平成２８年３月現在の融資金利は０．９１％です。申込み時点で機構が発行するマンションすまい・

　　る債を保有している場合や耐震改修工事を含む場合は、通常の融資金利から０．２％差引かれます。

　　　＊平成２８年３月申込分の金利です。金利は毎月見直します。

（３）誰が借りられる？

　　　マンション管理組合が借入主体になります。法人格の有無は問いません。

（４）保証人は？担保は？

　　　（公財）マンション管理センターの保証をご利用いただきます。担保は不要です。

（５）いくらまで借りられる？

　　　次の①～③のいずれか低い額の利用が可能です。

　　①「工事費の８０％」

　　②「工事費－（地方公共団体等の）補助金」

　　③「１５０万円（注）Ｘ住宅戸数」

　　　　（注）耐震改修工事の場合は５００万円になります。

　（事例：工事費１億円、補助金２、０００万円、住宅戸数６０戸）

　　①１億円Ｘ８０％＝８、０００万円

　　②１０億円－２，０００万円＝８、０００万円

　　③１５０万円Ｘ６０戸＝９、０００万円

　　　⇒融資限度額：８、０００万円

（６）特徴は？

　　・申込時の金利が全期間固定（１年以上１０年以内）で適用されますので、返済計画が立てやすく、

　　　管理組合の合意形成がしやすくなります。

（７）利用できる管理組合の要件／ご利用いただける管理組合

　　１　次の事項等が管理規約または総会の決議で決められていること

　　　①マンション共用部分のリフォームを行い、機構から資金を借り入れること（借入金額・借入期間

　　　　・借入予定利率等）。

　　　②本返済には修繕積立金を充当すること。

　　　③組合員、業務、役員、総会、理事会及び会計に関する事項があること。

　　　④（公財）マンション管理センターに保障委託すること。

　　２　毎月の返済額が毎月徴収する修繕積立金額の８０％以内となること。

　　３　修繕積立金１年以上定期的に積み立てられており、滞納割合が１０％以内であること、また管理費や

　　　　組合費と区分して経理されていること。

　　４　マンションの管理者または管理組合法人の代表理事が当該マンションの区分所有者（自然人）の中

　　　　から選任されていること。

目標と具体的な政策展開

５　旧耐震基準のマンションの耐震化の促進

【主な施策展開】

・マンションを戸別訪問し、耐震化に向けた助言等を行う「マンション啓発隊」について、耐震化に向けた

　継続的な普及啓発を図るため、個々のマンションの状況に応じて再訪問し、きめ細やかな助言を行って

　いきます。

・耐震化に要する管理組合の費用負担の軽減のためその一部を助成する「東京都マンション耐震化促進事業」

　について、耐震診断に必要な設計図書の復元費用についても支援の対象とするなど、事業の充実を図りま

　す。

【政策指標】

・旧耐震基準のマンションの耐震診断の実施率

　　Ｈ２３：１７％→Ｈ３７：おおむね１００％

・耐震性を有しないマンションストックの比率

　　Ｈ２７：１２％→Ｈ３７：おおむね解消

・耐震マークの交付を受けているマンションの割合

　　Ｈ２７：約２％→Ｈ３７：５０％

６　まちづくりと連携した老朽マンション等の再生

【主な施策展開】

・隣接地との共同建替えや住宅団地の再生に取り組む計画に対し、初期段階の検討費用に対する支援や、

　管理組合による合意形成のための活動に対する支援を行うことなどを検討します。

・現在実施している先行モデル事業の成果等を踏まえ、老朽化したマンション等が集積し、防災、福祉、

　景観、活力等の課題を抱えている地域を対象に、まちづくりと一体となってマンションの再生を促進し、

　地域の課題解決を図る新たな制度として、「（仮称）マンション再生まちづくり制度」を創設します。

【施策指標】

・（仮称）マンション再生まちづくり制度の適用地区数（累計）

　　Ｈ２８：３地区→Ｈ３７：３０地区

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課長　小林　秀行

目標と具体的な施策展開

３　目標３　管理の良好なマンションが適正に評価される市場の形成

【主な施策展開】

・「マンションデータベース」の登録情報の充実を図るとともに、外部へ一部の情報を公開することについて

　　検討します。

・建物の構造と管理の両面から一定の水準を確保しているマンションを認定・登録し、広く都民に情報提供

　する「東京都優良マンション登録表示制度」の利用促進に向け、制度の改善を図ります。

　また、制度の認知度の向上を図るため、認定を取得したマンションに対する優遇策や不動産販売広告に

　おいて分かりやすい表示を行うこと等を検討します。

【政策指標】

・東京都優良マンション登録表示制度の認定を受けているマンションの数

　　Ｈ２６：８８件→Ｈ３７：２，５００件

・管理情報を自主的に公開しているマンションの数

　　Ｈ２６：８２件→Ｈ３７：１，０００件

４　目標４　マンションの状況に応じた適切な再生手法を選択できる環境の整備

【主な施策展開】

・建替えや改修の知識と経験がある専門家を派遣する「マンション建替え・改修アドバイザー制度」に

　ついて、登録アドバイザーの育成・充実、支援メニューの見直しなど、制度の充実と活用の促進を

　図ります。

・建物の長寿命化や共用部分のバリアフリー化など、改修によるマンション再生に対する支援の在り方等

　について検討します。

【政策指標】

・マンションの建替え等の件数（累計）

　　Ｈ２６：約１２０件→Ｈ３７：約２４０件

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課長　小林　秀行

目標と具体的な施策展開

１　目標１　管理組合による自主的かつ適正な維持管理の促進

【主な施策展開】

・管理組合が適正な管理を行うための手順や手法等をまとめた「マンション管理ガイドライン」の改訂を

　行い、内容の充実を図っていきます。

・マンションの専門家を派遣する「管理アドバイザー制度」の一層の利用促進に向け、支援メニューの

　見直しなど制度の充実と周知に取り組みます。

・マンションに関する「情報ポータルサイト」を開設し、マンションの管理等に役立つ情報を発信します。

【政策指標】

・２５年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している分譲マンションの割合

　　Ｈ２３：３２％→Ｈ３７：７０％

２　目標２　管理状況の実態把握と管理不全の予防・改善

【主な施策展開】

・区市等と連携して、制度の試行等を行った上で、管理組合がマンションの基本情報（所在地や連絡先、

　建物・敷地の概要など）を登録する制度や管理組合の運営状況等を定期的に報告する制度を創設します。

・これらの制度により把握した情報に基づき、マンションの管理状況を評価・判定を行って管理不全の

　兆候のあるマンション等を把握し、管理不全の予防・改善に向けた支援・指導等を実施します。

【政策指標】

・基本情報登録を行っているマンションの割合

　　Ｈ３７：８０％

・管理状況報告を行ったマンションの割合

　　Ｈ３７：報告対象マンションの８０％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課長　小林　秀行