管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

標準管理委託契約書等の改訂の背景

　既存マンション市場を健全に発展させ、活性化させるためには、取引における安全・安心の確保が重要です。

　そのためには、入居後のトラブル予防の観点からも、修繕積立金の情報を含めた建物の管理に関する情報や、マンション管理組合が定めている管理規約の内容などのマンション管理情報が、確実に購入予定者に提供されることが大切です。

　そのため、役員のなり手不足や災害等の緊急時における意思決定ルールなどへの対応とともに、当該財務・管理に関する情報の開示により、優良な管理が行われているマンションの市場での評価の高まりを通じて、管理の適正化が促されることを促進するため、平成２８年３月にマンション標準管理規約（以下［標準管理規約］という。）及びマンション標準管理規約コメント（以下［標準管理規約コメント］という。）が改正されたところです。

　管理情報が購入予定者に適格に提供されるためには、売主たる区分所有者はもとより、媒介を行う宅地建物取引業者（以下「宅建業者」という。）、マンション管理の主体である管理組合といった関係主体が、それぞれの役割を適切に果たすことが重要です。

　そして、マンション管理会社に管理業務を委託している管理組合が大多数である実態を踏まえると、適切な情報開示のためには、管理会社が管理組合をいかにサポートしていくかが大きなポイントです。

　このため、標準管理委託契約書等の情報提供関係規定の充実を行うこととして、国土交通省より、平成２８年７月２９日にマンション標準管理委託契約書と同コメントが改正されました。

標準管理規約が改定、ポイントは？

マンション標準管理規約の主な改定部分

１　コミュニティ条項の削除

　　管理組合の業務にあった「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」を削り、「マン

　ション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務」の条項を

　設けた。

　　コミュニティ条項が削除された背景には、管理組合が徴収するお金の使い道に、厳しい視線が向けられて

　いることがある。

２　外部専門家の活用

　　これまで居住者に限っていた管理組合の理事長や役員に、マンション管理士や建築士、弁護士など、

　外部の専門家が就任できるようにする規定を盛り込んだ。

　　派遣を求められる理由は「役員のなり手がいない」「住民同士で意見が対立して収拾がつかなくなった」

　など。

３　暴力団員関連

　　暴力団員に部屋を貸さない、管理組合になれないとする規定を設けた。

４　住民が主体的に決定を／日本マンション学会・梶浦恒男会長の話

　　今回の標準管理規約改定は、管理組合の業務を、建物や敷地といった資産の管理に限定する傾向がうか

　がえる。

　　共同生活を良くしていくという、マンション管理のもう一つの側面を見落としてはいけない。

　　マンションのよさは住民自ら考え、規約などを決めること。

　　標準管理規約は参考であり、その通りにしなくてよく、住民が主体的に決めればよい。

　　行政は、全国一律に規約や運営を指導するような施策は避けるべきだ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）下線は、こちら側で記載。

【法改正へ　売買前の実施促す】

　中古住宅を安心して買えるように、住宅の傷み具合を専門家が調べる『住宅診断』（注）を広めるための法改正案を、国土交通省が今国会に提出した。

　売買を仲介する不動産業者には、買い手に診断を受けるかどうかを売買契約前に確認するよう、義務付ける内容だ。

　中古住宅の売買をめぐるトラブルは後を絶たない。

　公益財団法人の住宅リフォーム・紛争処理支援センターには、２０１４年度に新築も含めて１万６千件を超える相談が寄せられた。

　国交省によると、国内の住宅販売に占める中古の割合は、１割ほど。空き家の増加にもつながっている。

（注）住宅診断：ホームインスペクション

【業界は負担増を警戒】

　宅地建物取引業法（宅建業法）の改正案では、仲介業者は売買契約を結ぶ前に、買い手に住宅診断を受けるかどうかを確認するよう義務づけている。

　そのうえで、診断をしたかどうかを購入希望者に示す「重要事項説明書」に明記し、結果の概要を説明する。施行は１８年度となる見通しだ。

　診断書は基本的に売り手の負担になるが、国交省は「診断していない物件は売りにくくなる」と、住宅診断が品質保障のツールとして普及すると期待する。

　国交省は法改正後に、診断項目などをまとめたガイドラインを業界団体に示す方針だ。

　ただ、中古住宅を買おうとする人にどれだけ安心を与えられるかは、まだ不透明だ。

（岡管連から）

　マンションも住宅の一形態である以上、管理組合としての取組みも必要になってくるであろう。

　中古マンションを売買する場合、専有部分の『住宅診断』と併せて、管理組合が維持管理する共用部分についても必要であろう。

　例えば、管理組合もきちんと、修繕履歴情報を残していく必要があろうし、また、マンションの建物診断も５年に一度程度、実施していく必要があるだろう。

　管理組合としては、空き室を防止し、引いては『マンションのスラム化』を防ぐ必要が出てくるだろう。

（抜粋より）

　法学部生は普段、民法は勉強していますが、残念ながら、区分所有法にはあまりなじみがありません、。

　民法の世界では、所有権は絶対的な性質を有しており、所有者の意思に反してその所有権が奪われることはないのが原則だと学びます。

　したがって、同じ「所有」という言葉を使っているとはいえ、「区分所有者の権利が多数決によって奪われることがある」という区分所有法のルールは、法学部生にとって新鮮に感じられるようです。

　だからこそ、ゼミ生たちも、《民法にはこんなルールはないのに、区分所有法にはなぜあるのか》《民法の世界と区分所有法の世界はどこが違っているのか》などを考えたのでしょう。

　民法のゼミなのにあえて区分所有法の判決を取り上げる「ねらい」も、まさにこの点にあります。

　民法の世界だけに閉じこもっていたのでは、民法のルールの特徴に気づきにくい。

　区分所有法の独特の世界に触れて、ちょっと違う角度から民法の世界を眺めると、民法のルールの特徴が良く分かるようになる、というわけです。

　今回は、ゼミ生たち区分所有法の世界から何を学ぶことになるのか、見守ることにしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）早稲田大学大学院法務研究科　教授　秋山　靖浩

（岡管連から）

　マンションの場合、建物全体（共用部分）に関する意思決定は多数決という民主主義制度（共有持分割合による権利）の部分と、本来の絶対的所有権（区分所有権）が及ぶ専有部分（区切られた空間）があるというのが、マンションの置かれた状況である。

　そのような状況の中で、マンションは複数の区分所有者が集まった建物であり、その建物を生活の場として使用するため、そこには当然、ルールと建物全体の維持管理が必要になってくる。

　ところが、多くの区分所有者は、絶対的所有権（専有部分）には関心を示すが、自分の専有部分の一部でもある玄関を一歩出ると、建物全体（共用部分）にはあまり関心を示さないのが、マンション管理の実態ではなかろうか。

　今後のマンションを展望すれば、５年から１０年後には『マンションの二つの老い』が大きな課題としてクローズアップされてくると思われる。

　なぜなら、『団塊の世代が後期高齢者』となり、それがマンションにも大きく影を落とすからである。

【「私たち」自覚を】

　背景にある問題は、日本における「私権の強さ」です。

　公益のために少しでも権利が侵害される事態になれば「お金を出して購入したのに」と激怒する一方で、大規模修繕や防災訓練への参加などコミュニティーを維持する「義務」には関心を示さない。

　そこには、社会に受け継がれてきた謙虚や助け合いの精神はありません。

　残念ながら、マンションを舞台に民主主義の負の側面が一部で顕在化しつつあります。

　乗り越えるためには、住民が「『私』さえよければいい」という意識を改め、「『私たち』がよくなるにはどうすればいいのか」と自覚してもらう道筋を作ることが欠かせません。

　つまり、マンションは日本社会の縮図でもあるのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント　牧野　知弘

（岡管連から）

　－マンションは社会の縮図―

　この３回シリーズの結論は、『マンションは社会の縮図そのもの』ということです。

　マンションそのものを構成している建物、設備、敷地などは区分所有者の共有物であり、その維持管理等は、区分所有者全員による意思決定であり、それは民主主義（デモクラシー）そのものです。

　ところが、その意思決定において多くは委任状によるものであり、ある管理組合では、役員プラスアルファだけしか総会に出席しなかったと。

　また、マンションに経年とともに忍び寄ってくる『二つの老い』という問題で、マンションが社会にとって『負の産物』になることを、だれも止めようとしない現実がある。

　つまり、区分所有者の高齢化等により、管理組合自身がマンションの維持管理や生活面のルールなどについて何も決められないことにある。

　その結果、何が起こるかというと、建物の劣化の進行、設備の老朽化・陳腐化、人間関係の希薄化などに対応できないという・・・・・

　これらは、今社会で取り上げられている『空き家問題』にも似ていて、このようなマンションを誰も引き受けようとしない、あるいはこの現実を察して意識の高い人は安く手放してでもマンションから脱出していくように。

　マンションを『終の棲家』としての意識が増している中で、築３０年以上経過したマンションに残った人で管理組合の運営ができるだろうか、区分所有者の高齢化で本人自身が施設に入り所在が不明で『賃貸化・空室化』（人間関係の希薄化の助長化）し、あるいは死亡により相続人が分からない（個人の相続財産）など、総会の手続きができない、管理費等の請求ができない、役員のなり手がいないなど。

　つまり、『デモクラシー』を実践できないマンションは、『マンションのスラム化』を促進することに繋がっていく。

【一戸建ての住宅とマンションとの違い】

マンション一室は個々の住宅財産であるが

建物全体は個々の住宅財産の集合体である

【難しい合意形成】

　マンションで問題や課題が生じた際は、住民の一人ひとりがコミュニティーの一員として意思決定に参画する仕組みになっています。

　ただ、この民主主義を成立させることは簡単ではありません。

　マンションを購入する人の中には「一戸建てのような近所づきあいに束縛されずに生活したい」とプライバシーを重視し、コミュニティーの活動には無関心な人がいます。

　そんな住民の割合が多いと、重要な議案を総会で決めたくても参加が得られず、定足数に満たないため、総会が成立しなくなる。

　参加を拒まれれば民主主義は崩壊してしまいます。

　さらにマンションにも高齢化の波が押し寄せています。

　最近では「終のすみか」としてマンションに住み続けるスタイルが都心部で広がってきています。

　管理会社の知人に聞くと、懸念されるには、一部の高齢者の間に「自分の代だけで住めればいい」という発想の下、大規模修繕などの費用負担を少なくしようとするそうです。

　もし住民同士の対立が深刻化し、大規模修繕などの課題で合意形成が難しくなれば、マンションは機能不全に陥ります。

　その結果、「ここに住む続ければ資産は劣化するばかりだ」と感じた、

　意識の高い人から売却して脱出する動きが加速しかねません。

　その先に待ち受けているのはマンションのスラム化です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント　牧野　知弘

「私権」への固執乗り越えよ

　マンションを選ぶとき、専有部分の部屋の間取りやデザインなどについ目を向けがちです。

　しかしマンションを買うことの本質は、管理組合に代表されるマンションの「コミュニティー」への参加を条件に、専有部分を自分が所有するということなのです。

　それが一戸建てとの大きな違いです。

　一般的にマンションでは、大規模修繕などの重要な意思決定について、管理組合が中心となって住民の合意形成を行い、最終的には総会で住民同士が話し合って多数決で決議します。

　管理会社は、あくまでも管理組合から委託を受けて業務を行う存在にすぎません。

　住民それぞれの価値観や考え方が微妙に食い違ったとしても、自我を抑え、理性的に話し合いを重ねて合意点を見出していくわけです。

　そのプロセスは、国や地方自治体における民主主義のあり方に似ています。

　いずれも話し合いを通してルールを定め、コミュニティーの維持を図っています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント　牧野　知弘

【岡山県は１１月１８日　発送】

　国民や企業などに番号を割り振るマイナンバー制度で国税庁は、企業や地方自治体など計約４４０万団体に付与される「法人番号」の通知日程を発表した。

　法人番号は企業や国の機関のほか、全国のすべての地方自治体に付与される。

　来年１月以降に利用が始まり、法人税の確定申告などでの番号記入が義務化される。

　国の機関や地方自治体、登記のない法人、法人格のない団体には、給与の支払情報などを基に国税庁が独自に付番する。

　個人番号（マイナンバー）とは異なり、法人格がなく公表を望まない団体以外は、番号が公表され、１０月５日に開設される『国税庁法人番号公表サイト』で公表日以降に閲覧できる。

　通知は１１月２５日までかけてエリアごとに順次発送される。岡山県、広島県は１１月１８日発送、２０日公表。香川県は２５日発送、２７日公表。

　登記のない法人と法人格のない団体は、全国一斉に１１月１３日に発送。登記のない法人は同１７日に公表、法人格のない団体は同意のある団体から順次公表される。

（注）下線は、こちら側で記載。

（岡管連から）

　多くのマンション管理組合の場合、法人格を持たない任意団体であり、かつ管理会社に一括委託していることもあり、管理組合に法人番号が付与されることを知らなかったり、無関心であったりするのではないかと思われます。

　特に、契約締結にあたり大きな金額が動く場合、その取引に当たって、お互いに番号を通知することが考えられます。

　管理組合も法人番号の取扱いについて、検討していく必要が出てくるでしょう。

【点検と計画修繕への取組、長期修繕計画の作成等】

５　長期修繕計画の作成

　　マンションに使用されている建築材料や設備機器は、それぞれに耐用年数が異なり、また、傷み方にも

　差異が生じるため、ばらついている修繕時期や周期をできるだけ集約することで経済性を高めたり、居住者

　への生活障害を少なくしたり、効率的に計画的な修繕を実行していくためには『長期修繕計画』が必要に

　なります。

　①　長期修繕計画は計画修繕実施の指針

　　　長期修繕計画は概ね２０年～３０年程度の期間を対象として、外壁などの大規模修繕工事や屋上防水

　　工事、鉄部塗装工事、給水管・排水管改修工事など比較的多額な費用が必要となる修繕工事を、いつの

　　時期に、どの程度の費用で実施するかを予定するものです。

　　　計画修繕を実行していくための資金計画を検討し、修繕積立金の額を決定する根拠となります。

　　　外壁の大規模修繕工事は１２年程度の周期で実施するのが一般化していますが、実際に工事が必要と

　　なる時期はマンション個々の条件や劣化の進行度合いにより異なります。

　　　特に、最近の仕上げ材や防水材は耐久性が以前に比べて向上していますし、給水管や排水管などの

　　配管材も大変耐久性の高い材質のものが使用さています。その建物の使用や状況に即した修繕時期の検討

　　が必要になります。

　　　マンション個々の状況に応じた自前のものとするためにも、管理組合が主体となって長期修繕計画を

　　作成することが大切です。

　　　管理組合が主体となり取り組むからこそ、さまざまな考え方を持つ所有者間の合意が形成され、計画

　　修繕の円滑な実行につながるものと思われます。

　②　長期修繕計画の定期的な見直し

　　　長期修繕計画は固定的なものではなく、一度作成すれば終わりというものではありません。

　　　技術の進歩による新たな修繕や改修方法が開発され普及することもあり得ます。

　　　経済情報の変化による物価の変動や計画外の思わぬ事態が進行していないかを考慮して、一定の時期に

　　見直すことが必要です。

　　　予定された修繕時期が近づいたら調査診断を行い、長期修繕計画で予定されている修繕工事の要否

　　や範囲などについて十分に検討する必要があります。

６　設計図書や修繕履歴などの保管・整理

　　計画修繕の基本となる長期修繕計画の作成や見直しには、建物や設備の図面が必要となります。

　　また、過去の修繕履歴や定期点検、日常保守の記録などを保管し整理しておくことも、長期修繕計画や

　修繕実施前の調査診断の精度を高めることにもつながります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）日本建築家協会メンテナンス部会員　奥澤　健一

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）下線は、こちら側で記載

（岡管連から）

　概ね５年程度に一度、建物（劣化）診断等を行い、それをベースにして、長期修繕計画を見直すことをお勧めします。

　修繕記録等の保管については、マンション管理センターの『マンションみらいネット』をお勧めいたします。

【点検と計画修繕への取組、長期修繕計画の作成等】

３　管理組合による自主点検

　　専門家や管理会社に委託して行う法定点検や保守契約による点検以外に、管理組合が任意で実施する建物や設備の点検のことを、ここでは『自主点検』とします。

　　マンションの管理主体はあくまでも管理組合です。

　　専門的な判断までは必要ではなく、快適な生活を送るためには、自身が生活している建物や設備に関心を持ち、建物や設備に対する適正な維持管理が必要であることの認識を高めることが大切です。

　　管理組合が行う自主点検では、新旧の理事会役員の交代時に建物全体を巡回してチェックをしたり、専門家から点検の仕方やポイントについての説明を受けながら、劣化事象などについての知識を深めたりします。

　　自主点検の実施に際しては、管理組合のイベントとして企画して多くの組合員の参加を得るようにすれば、居住者間のコミュニケーションを図る有用な機会になると思われます。、

　　なお、管理組合による自主点検により何らかの異常が見つかった場合には、応急処置や詳細な調査・診断の要否について意見交換し、必要に応じて専門家などに相談してアドバイスを受けることが望まれます。

４　計画修繕への取組

　　建築材料や設備機器にはそれぞれに耐用年数がありますが、適切な時期にきちんとした手入れをすることで長持ちさせることができます。

　　その逆に、適切な時期での手入れを怠ると、劣化を早めてしまい思わぬ事故や不具合の発生を招いてしまいます。

　　建物や設備機器などの耐用年数を考慮し、一定の時期（周期）に計画的に修繕していくことを『計画修繕』といいますが、事故や不具合の発生を未然に防止し、安全で快適な住環境を維持するためにも、計画的な修繕に取り組む必要があるといえます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）日本建築家協会メンテナンス部会員　奥津　健一

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）下線は、こちら側で記載

（岡管連から）

　自主点検を管理組合のイベントとして行う場合、『マンション探検隊』として住民の公募を募り、楽しく参加できるように工夫することも必要です。

　マンション探検隊の後は、皆さんで簡単な食事会も合わせて行えば、有意義なものとなるでしょう。

　『自主点検の継続』が、計画修繕のベースにもつながるのと、引いては『建物（劣化）診断』の必要性にもつながるものと考えています。