法律のひろば

東京地裁の判断

(1)Y社は、A管理組合との間で遠隔管理業務契約を締結し、警報信号を受信した場合には、警備業法で

  設定された時間(東京都区内では25分)内にパトロール員を派遣し、必要と認める措置を執ることを

  約し、Aマンションの入居者に対しては、このような24時間の監視により異常事態に備えていると

  説明して安心感を与えていたのであるから、Aマンション入居者との関係でも、緊急出動義務を負って

  いたというべきで、故意・過失により義務に違反して入居者に損害を発生させた場合には、不法行為

  責任を負う。

(2)ところが、Y社の履行補助者である警備会社の警備員は、上記契約に違反して1時間5分後にようやく

  Aマンションに到着した。当日は豪雨で、他のマンションからも警報信号が出ていたとはいえ、過去6年

  間には、もっとひどい豪雨のときもあった。それでも6年間水没が生じなかったのは、Y社が土嚢を積む

  等の対応をしていたからであった。本件の豪雨に際しても、もっと早く現場に到着し、土嚢を積む等の

  対策をしていれば、事故は防げたと考えられる。しかも、Y社が管理している他の350棟のマンション

  ではここ10年間冠水事故が発生していないのだから、唯一平成16年に冠水被害のあったAマンション

  を優先して対応すべきであった。なすべき対応をしなかったY社にはXに対する不法行為責任が認めら

  れる。

(3)遠遠隔管理業務契約上の免責規定では、不可抗力の場合にY社は賠償責任を免れると定められている

  が、本件は不可抗力によって発生したものではない。また駐車場賃貸借契約や管理委託契約における

  免責規定は本件とは無関係である。したがってY社は免責されない。

(4)もっとも、Xも、以前に冠水事故に遭い、警備会社の到着が遅れることもあると経験済みだったのだ

  から、大雨の恐れがあるという天気予報を受けて、出勤前に自動車を移動させる等の対策をとるべきで

  あった。したがって、1割の過失相殺をすることが相当である。

(著)近江法律事務所 弁護士 鳥居 玲子

岡管連から

 駅前等都市中心部のマンションでは当該敷地が十分に取れないため、機械式駐車場が増加傾向にあるが、機械式駐車場の場合、 次の七つのリスクを指摘しておきたい。

一 維持管理に相当な費用が掛かる。

二 駐車場収入は管理費に組入れるところが多い。

三 大がかりな改修をする場合、修繕積立金から支出。

四 子供の事故が発生している。

五 住民が高齢化してくると車に乗れなくなる。

六 地下ピットの場合、大雨で水没の可能性がある。

七 耐用年数は15年~20年程度。

 

| 2018年9月23日 | カテゴリー 法律のひろば 

事案の概要

 東京都内に所在するAマンションでは、地下ピットに自動車を収納するタイプの機械式駐車場が設置されていた。

 Aマンションの区分所有者であるXは、Aマンション管理組合との間で駐車場の地下ピットの賃貸借契約を締結し、使用していた。

 この賃貸借契約には「天変地異その他の事由により滅失・毀損等の損害を生じても、管理組合は借主に損害賠償その他の責任を負わない」旨の規定があり、駐車場使用細則にも同様の定めがあった。

 管理会社Yは、A管理組合との間で管理委託契約を締結し、マンション管理業務を行っていた。

 管理委託契約における管理対象部分には駐車場も含まれていたが、台風や集中豪雨の災害による損害については、Y社は賠償責任を負わないという免責規定が置かれたいた。

 平成22年9月に、大型台風が上陸し、Aマンションの駐車場地下ピットが浸水した。

 「駐車場排水槽満水」の警報信号がY社の委託した警備会社に通報されたが、警備員がAマンションに到着したのは1時間5分後で、既に水が地面から10センチの高さにまで到達しており、地下ピットの車は完全に水没していた。

 Xはやむなく車を廃車にした(Y社とA管理組合との間で遠隔管理業務契約を結んでおり、警報信号がY社の指定する警備会社に通報された場合、受信後直ちにYまたは警備会社のパトロール員がマンションに臨場して応急処置を行うことが定められている)。

 このため、Xは、Y社を被告として、水没した車の時価相当額の賠償を求める裁判を起こした。

(著)近江法律事務所 弁護士 鳥居 玲子

| 2018年9月21日 | カテゴリー 法律のひろば 

外壁工事の欠陥に関する最近の考え方

 東京地判平成29年3月31日の判断は、外壁などに取り付けられた石材の落下に関するものですが、一般により多く見られる事故は、タイルの落下です。

 タイルの落下事故は報道される案件だけでもかなりの件数に上りますし、人身事故に至ってしまったケースも珍しくありません。

 多くの事故発生に伴って、訴訟に持ち込まれ、争われることも多くなってきました。

 このような状況の中で、タイルの落下事故の責任に関する論文が公表されています(高嶋卓判事「外壁タイルの剥離と施工者の責任」判例タイムズ1438号49ページ。以下「高嶋論文」)。

 高嶋論文は、裁判官によって著された文献であり、外壁タイルの工法や仕組み、外壁タイルの浮き・剥離の原因を検討した上で、施工技術の変化などの社会情勢を踏まえ、最判平成19年7月6日(注)の分析などを行っています。

 外壁のタイルや石材などが落下することのないように保持することは、建物の安全性における基本的な要因です。

 建築基準法上の定期検査においても、施工後または外壁の全面改修をしてから10年を経過したときに、全面打診の実施義務が課されるなどとされています。

 外壁の安全性確保は、マンション管理における要諦の一つです。

 管理組合において、十全の配慮をしなければなりません。

(注)最高裁判所平成19年7月6日判例から

「建物の建築に携わる設計者、施工者及び工事監理者(設計者等)は、契約関係にない居住者等に対する関係

 でも、当該建物に建物 としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負ってお

 、・・・・以下略」

| 2018年7月29日 | カテゴリー 法律のひろば 

5 相手との解決に向けた管理組合の合意形成

  これで一件落着とはいかないのが、構成員が多数で多様な意見を持つ管理組合の特徴です(ちなみに、

 役員の方は、自身に責任があるためか、解決に向けて相手方に必要以上の譲歩をする傾向にあります)。

 すなわち、相手方と紛争解決のための合意をする前提として、総会決議が必要ですが、この種の事案で、

 いきなり総会に諮っても、各区分所有者に議案の持つ意味を正確に理解してもらうことは期待できない

 ので、総会に先行して区分所有者を対象とした説明会を開催します。

  説明会では、まず、調査報告書を作成した建築士に調査結果の説明をしてもらい、次に、ゼネコンから

 の謝罪(区分所有者に溜まった不満のガス抜きという意味合いが大きい。)と今後の対応の説明をしても

 らいます。その後、ゼネコン担当者には退出してもらい、私が法律的な説明をしますが、その際、区分所

 有者から「売買代金全額での買取りを要求する。」「1人当たり慰謝料として最低500万円は欲しい。」

 などといった、過剰な要求が出されます。これを捌いていくのが私の大きな仕事で、相手方との合意が成

 立しなければ、裁判をするしかないが、その場合には、買取りや高額な慰謝料などは認められることはな

 く、かえって裁判を起こすのに費用がかかってデメリットが大きいことを説明し、納得してもらうのです。

                    (著)弁護士法人札幌・石川法律事務所 弁護士 石川 和弘

| 2017年3月27日 | カテゴリー 法律のひろば 

3 不法行為による損害賠償請求

  不法行為に基づく損害賠償請求権は、完成・引渡し後20年を経過していない場合であって、かつ、瑕疵

 の存在を知ってから3年以内であれば、法律の規定により、権利行使が可能です。

  瑕疵の内容が「建物としての基本的安全性を損なう瑕疵」である場合であって、かつ、設計者、施工者ま

 たは工事監理者に注意義務違反があれば、損害賠償請求できることになります。

  管理組合役員としては、①共用部分の瑕疵が発見されたのが築後10年を経過した場合であっても、権利

 行使できる可能性があること(すぐに諦めないこと)、②その場合、権利行使の相手方は、瑕疵担保責任の

 追及の場合と異なり、売主たる分譲業者(デベロッパー)ではなく、施工者(ゼネコン)または設計・監理

 者であることを押さえておく必要があります。

4 建物瑕疵の存在の調査と確認

  -略―

                     (著)弁護士法人札幌・石川法律事務所 弁護士 石川 和弘

| 2017年3月25日 | カテゴリー 法律のひろば 

1 マンションの共用部分の欠陥の相談

  新築建物の売買契約に基づく瑕疵担保責任については、構造耐力上主要な部分に瑕疵がある場合、法律の

 規定によって、買主は売主に対し、引渡しから10年間、瑕疵担保責任の追及(修補請求または損害賠償請

 求)が可能ですが、10年を経過すると瑕疵担保責任の追及ができなくなります。責任を負わないとの分譲

 業者の回答は、道義的にはともかく、法律上は正しいのです。

2 最高裁平成19年7月6日判決の「瑕疵」とは

  建築瑕疵事案についての責任追及は、瑕疵担保責任以外に不法行為に基づく損害賠償請求によってなすこ

 とが可能な場合があります。

  最高裁平成19年7月6日判決は、建物の建築に携わる設計者、施工者および工事監理者は、建物の建築

 に当たり、契約関係にない居住者を含む建物利用者、隣人、通行人等に対する関係でも、当該建物に建物と

 しての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負い、これを怠ったために建築され

 た建物に上記安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者等の生命、身体または財産が侵害された場合に

 は、設計者等は、不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を

 買い受けていたなど特段の事情がない限り、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負

 う、と判示したのである。そして、この事件は、福岡高等裁判所に差し戻され、再度の上告がなされたので

 すが、第2次上告審たる最高裁平成21年7月21日判決は、先ほどの平成19年判決のいう「建物として

 の基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命、身体または財産を危険にさらすような瑕疵をい

 い、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体または財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限ら

 ず、当該瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体または財産に対する危険が現

 実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当する、と判示

 したのです。

                     (著)弁護士法人札幌・石川法律事務所 弁護士 石川 和弘

| 2017年3月23日 | カテゴリー 法律のひろば 

共用部分の「保存」と「管理」

2 具体的な判断基準

  以上、共用部分の「保存」と「管理」の意味について説明しましたが、その意味は、相対的で抽象的な

 ものであり、具体的にはどのような要素を勘案して共用部分の「保存」に当たるのか、「管理」に当たる

 のかを判断すればよいのでしょうか。

  先に説明したとおり、共用部分の「保存」に当たると解するためには、緊急を要する場合のほかに、比

 較的軽度の維持行為であることが必要となります。

  比較的軽度の維持行為であるか否かを判断するに当たり、一応の目安として、月々の管理費で賄える範

 囲内のものが保存行為に該当し、そうでないもの、すなわち、修繕積立金を取り崩す必要がある修繕や分

 担金を要する修繕は狭義の管理行為に該当する考え方があります。

  具体的な例示として、共用部分であるエレベーターの点検や階段室等の破損個所の小修繕行為は保存行

 為に属するが、共用部分の塗装工事等は狭義の管理に属するとしています。

  このような考え方を参考にして、先に紹介した判例を見てみますと、同裁判例において管理者たる理事

 長が締結した契約は、マンションの現状を調査して報告書にまとめ、それをもとに改修工事の設計を行い、

 施工会社の選定を行い、設計管理を行うとの内容のものですから、必ずしも緊急性を有するものとはいえ

 ず、また、比較的軽度の維持行為ともいえないものであることに照らすと、管理者の成し得る保存行為と

 はいえないものと考えられます。

  また、同裁判例で原告会社らがその業務を完了したとして被告マンション管理組合に請求した報奨金は

 144万2,700円であり、当該マンションの規模が明らかでないため断言はできないものの、月々の

 管理費で賄える範囲の修繕ではなかった可能性が高く、この点からも管理者の成し得る保存行為とはいえ

 ないものと考えられます。

                          (著)みどり法律事務所 弁護士 厚井 乃武夫

| 2017年1月27日 | カテゴリー 法律のひろば 

共用部分の「保存」と「管理」

1 「保存」および「管理」の意味

  一般に、「保存」とは共用部分等を維持すること(共用部分等の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る

 こと。)であって、管理者の成し得る保存行為は、そのうち、緊急を要するか、または、比較的軽度の維持

 行為であると解されています。

  マンション管理組合の管理者である理事長は、共用部分の「保存」を行う権限があるため、管理者が締結

 する契約の内容が、共用部分の「保存」に該当するのであれば、管理者は、マンション管理組合の集会の決

 議を経ることなく、自らの権限で当該契約を締結することができることになります。

  これに対し、「管理」とは、共用部分の形状または効用を変えることをいい(これを「広義の管理」とい

 います。)、さらに、広義の管理は、①共用部分の形状または効用を確定的に変える「変更」と、②共用部

 分の形状または効用を変えるものの、これを確定的に変えるには至らない「狭義の管理」とに分かれます。

  ここで、「広義の管理」を、さらに、上記①の「変更」と②の「狭義の管理」に分けるのは、これらを行

 うためには、いずれについてもマンション管理組合の集会の決議が必要であることには変わりないものの、

 その決議要件が異なることによるものです。

  すなわち、共用部分の「変更」を行なうためには、マンション管理組合の集会において、区分所有者およ

 び議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要であり、これに対し、共用部分の「狭義の管理」を行う

 ためには、マンション管理組合の集会において、区分所有者および議決権の各過半数による決議で足りるも

 のとされています。

  いずれにせよ、マンション管理組合の管理者である理事長は、共用部分の「保存」を行う権限があるのみ

 で「広義の管理」を行う権限はないため、管理者が締結する契約の内容が共用部分の「広義の管理」に該当

 するのであれば、管理者は、上述した決議要件に従ってマンション管理組合の集会の決議を経たうえで当該

 契約を締結しなければ、その契約はマンション管理組合に有効に帰属しないこととなります。

                           (著)みどり法律事務所 弁護士 厚井 乃武夫

| 2017年1月25日 | カテゴリー 法律のひろば 

1 事実の概要

  本件は、複合用途型マンション(1階~3階事務所、4階以上は居住)の区分所有者Xが、同マンション

 の区分所有者Yに対し、不当利得返還請求権に基づき、Yが同マンションの共用部分を第三者に賃貸して得

 た賃料のうちXの共有持分割合相当額の金員、およびこれに対する遅延損害金56万8千余円等の支払を求

 めた事案です。

  Yは、携帯電話会社Aとの間で自己の専有部分並びに共用部分である塔屋および外壁等をA社の携帯電話

 基地局とする目的で月28万余円で賃貸契約し、アンテナの制御機器等はYの専有部分に、アンテナの

 支柱、ケーブルの配管部分等は共用部分に設置され、共用部分の使用の対価に相当する部分は月12万余円

 でした。

  なお、本件マンションには、バルコニーについては各バルコニーに接する建物部分の区分所有者が、

 搭屋、外壁については事務所所有の区分所有者が、無償で使用することができ(本件規約9条1項、

 2項)、また、無償使用が認められる以外の共用部分の修理、保守、管理は、管理者において行なう

 (同12条1項)旨の本件規約の定めがありました。

2 裁判所の判断理由の比較と問題点の所在

  第一審では、

   ①共用部分の無償専用使用権限が認められる対象物に、本件携帯電話基地局設備が含まれるので不当利

    得は生じていないと判示しましたが、

  原審では、

   上記①を否定し不当利得は生じているとし、

   ②法19条に規定される共用部分の利益の帰属主体と、それを侵害された場合の請求主体は異なるとし

    て、

   ③法26条の規定が設けられている趣旨から、共用部分の管理については、団体規制に服するべきだと

    判断しました。

  これに対して、最高裁では、

   まず、原審同様に、上記①を否定し不当利得は生じているとし、

   ④共用部分についての不当利得返還請求権は、原則的には各区分所有者が行使できるのが相当であると

    した上で、規約や集会決議で団体のみが行使できる旨を定めることができ、この場合には各区分所有

    者は、その団体規制に拘束されるので請求できないとし、

   ⑤また、団体の執行機関として管理者の定めがある場合には、管理者がその請求主体であるとします。

  本件については、管理者が共用部分の管理を行い、共用部分を特定の区分所有者に無償で使用させること

 ができる旨の定め(本件規約12条、9条)があるとして、各区分所有者の請求を棄却しています。

                            (著)創価大学法科大学院 教授 花房 博文

(岡管連から)

 参考として、不当利得返還請求に関して、標準管理規約第67条第3項を添付いたします。

第67条(理事長の勧告及び指示等)

3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等

 以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、

 次の措置を講ずることができる。

 一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他

  法的措置を追行すること

 二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分

  所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること

| 2017年1月23日 | カテゴリー 法律のひろば 

総会決議無効確認請求事件:福岡地裁小倉支部平成28年1月18日

 本件は、区分所有者X(原告)が、本件マンション管理組合Y(被告)が、平成22年の総会で、修繕積立金の一部を取り崩して返金するために可決した「居住年数に応じて修繕費取り崩しの一部を特例として返金する」決議の有効性を争い、無効が確定した(福岡地裁小倉支判平成25年2月15日)後、Yが再び、平成26年の総会で、前記決議に基づき実施された返金を追認する決議を行ったため、同決議の無効確認を求めた事案です。

 争点は、専有部分の大小を同一に捉え、月額返金基準額を、昭和62年3月から平成22年4月の期間に居住した年数(相続承継のみ居住期間を加算できる)に乗じた配分基準の有効性と、無効な決議を追認する決議の法的意味に関するものでした。

コメント

 本判決では、同配分基準は、法30条3項に反して、区分所有者間の利害の衡平を著しく害し、居住期間の長い区分所有者に対して負担以上に配分・返金を受けさせる結果となる。

 また、平成26年決議は、無効な平成22年決議等を改めて追認したものに過ぎず、「取り崩し修繕積立金を居住査定期間に応じて配分・返金することは、区分所有者間の利害の公平を著しく害する不合理な結果をもたらす平成26年決議は、全体として無効であることに帰する。」として、本判決は、単に配分方法が公平でないとの判断ですが、配分・返金を目的とする決議全体を無効扱いされている点は重要です。

 私的自治の原則のもとで修繕積立金の安易な取り崩し・配分・返金は、当該マンションの、後の維持管理を大変危険な状態に至らしかねない問題ですので、権利能力なき社団たる管理組合が存続する限りは、予めその清算方法が規約等に定められる等の特段の事情のない限り、団体が総有的に保有する資産として取り扱われる(最判平成15年4月11日)性質のものですから団体財産の一部清算的処分として捉えるならば、その旨の規約変更においても、その趣旨が十分に配慮された合理性が求められる客観的事由が必要かと思われます。

                         (著)創価大学法科大学院教授・弁護士 花房 博文

(岡管連から)

 修繕積立金等の清算については、標準管理規約では、建物等が存在しなくなり、マンション管理組合自体の法的根拠を失った場合、清算手続きができるようになっています。

 上記以外の事由で、修繕積立金の一部を取り崩し、その取り崩し額を組合員には返金することはできない。

| 2016年8月29日 | カテゴリー 法律のひろば 

1 / 212