大規模修繕

高経年マンションと長期修繕計画

 国土交通省の発表によると、平成28年末の時点において、築30年を超える高経年マンションは全国で172.7万戸を超え、今後も増え続けることが指摘されています。

 高経年マンションでは、部材や機器類の物理的な劣化に対応するものだけではなく、生活様式の変化や生活水準の向上に対し、新築時の建物や設備の性能が対応できなくなる「社会的劣化」の改善も求められてきます。

 省エネや機能向上を目的とした改良工事も計画修繕としてとらえ、計画に盛り込む必要があるでしょう。

 社会的な劣化に対する改良・改修工事は、その実施時期を判断することに明確な基準はありません。

 いつ計画し実施するのかは、管理組合によって様々です。

 そして、大幅な改良工事を検討する中でよく話に出るのが、建物全体の「寿命」です。

 「建物の寿命を60年と想定すると、築50年目に1住戸当たり100万円をかけてアルミサッシを更新するのはもったいないのでは」といった内容です。

 一方で「建物を100年以上持たせることができれば、50年目に計画するのも妥当」という意見も聞きます。

 耐震性の確保が技術的に難しい場合や、設備の改善が構造的に困難である場合を除けば、長期修繕計画上では、建物を100年以上持続させることを前提に見直していくべきと考えます。

 建物を解体するには、大規模修繕工事1回分以上の工事費がかかるともいわれています。

 少なくとも、建替えを想定して、その時期には積立金がゼロになっても構わないといった長期修繕計画の見直しは避けるべきでしょう。

(著)一般社団法人 マンションリフォーム技術協会 水白 靖之

岡管連から

 大規模修繕工事の負担金として、戸当たりの目安として、100万円超の金額が想定されています。

| 2018年3月29日 | カテゴリー 大規模修繕 

専有部分に係る工事と長期修繕計画

 排水管も、その材質が鋼管などの場合、腐食や汚損によって取り換えが必要な時期がきます。

 また排水管の場合、専有部分である住戸内の壁の内側に、「パイプスペース」と呼ばれる空間を設け、共用の排水竪管を通している建物が多く見られます。

 壁の中にある排水管を取り換える場合には、専有部分である内装材を解体・復旧する「道連れ工事」が発生します。

 道連れ工事は管理組合負担で行われる場合が多いので、内装工事の範囲(例:洗面所全体を対象とするのか、配管工事に必要な壁の一部分のみとするのか等)や、内装材のグレードによって工事の費用は大きく変わってきますので、検討が必要です。

 また、マンション全体の維持管理面やコスト面から、共用部分の配管設備工事に合わせて、床下にある給水管など個人負担である専有部分内の配管の改修工事も同時に実施することもよく行われています。

 専有部分の維持管理(修繕工事の実施)と費用は区分所有者の責任と負担ですが、このルールを知らずに、そのための「備え」をしてこなかったことから、専有部分の工事が実施できず、下階住戸への漏水事故を生じてしまった事例もあります。

 更新工事が必要な配管材を使用しているマンションでは、築20年目を過ぎてからの長期修繕計画の見直しの際には、大規模修繕工事と同時に行う専有部分の工事の必要性と費用負担について、十分に検討し、全区分所有者への報告と説明が不可欠といえるでしょう。

(著)一般社団法人 マンションリフォーム技術協会 水白 靖之

| 2018年3月27日 | カテゴリー 大規模修繕 

給水設備工事と長期修繕計画

 外壁や防水の改修を主体とする大規模修繕工事は、かつては10~12年周期で計画されていたものが、最近では15年周期のものも散見されます。

 材料等の耐用年数が伸びている結果が計画上に反映されてきていると考えられますが、工事の範囲や内容に大きな変動がないのも現状です。

 大規模修繕工事に向けた検討を開始する時期も、概ね長期修繕計画上の工事時期の2~3年前で十分でしょう。

 これに対し、給排水管などの設備については、その工法や材料が大幅に変化し、20年前の一般的な配管材に比べて、その耐用年数や工事価格が大きく変わってきています。

 例えば排水管については、1970年代から80年代末頃まで、樹脂ライニング鋼管を使用するのが一般的でした。

 平成(1990年代)に入ると、ステンレス鋼管や樹脂管などの耐腐食性に優れた配管材が普及し始め、新築マンションのみならず改修工事においても、これらの配管材に取り換える事例が多くなっています。

 最近の計画においては、ステンレス管や樹脂管に「更新」する想定で計画を見直す場合が多く、これに伴い、資金計画に大きな変更が生じる可能性があります。

 また大規模なマンションの多くは、水道事業者から供給される水道水をマンションの敷地内にある受水槽に貯めてから、ポンプなどを用いて各住戸へ配水する「貯水槽方式」を採用してきましたが、水道供給性能の向上に伴い、受水層を廃止して「直結方式」に切り替えることが可能な地域も増えています。

 直結方式に切り替えた場合、受水槽の維持・修繕費用は不要となることから、長期修繕計画も変わってくることになります。

 外壁や防水工事に比べ、給水設備は専有部分とのつながりも深く、場合によっては専有部分の工事も必要となることから、できるだけ早めに(理想としては計画上の工事時期の5年前位から)、総合的な修繕計画の検討と見直しを実施する必要があるでしょう。

(著)一般社団法人 マンションリフォーム技術協会 水白 靖之

| 2018年3月25日 | カテゴリー 大規模修繕 

多額の費用を要する昇降設備の修繕工事

 すべてのマンションにある設備ではありませんが、多額の費用を要する修繕工事項目として、2つの昇降設備があります。

 1つは人を運ぶエレベーター設備で、もう1つは多くの車を重層的に保管する機械式立体駐車場設備です。

 それぞれの機械設備メーカーは異なりますが、いずれも概ね25年目の更新工事を推奨(必ずしも25年に実施する必要性はありませんが)しており、長期修繕計画に計上している事例が多いのも現状です。

 工事費用は、エレベーターに関しては1基1千万円前後、機械式立体駐車場については車1台分あたり100万円程度の費用を試算している場合が多いでしょう。

 設備の更新工事の際には、現行の基準に則ることが推奨されますが、建物の構造や規模などの問題で、最新の基準に沿った設備を導入できないケースや、多額の付加工事が必要となる場合もあります。

 長期修繕工事の見直しの際には、できるだけ具体的な更新設備の範囲や仕様を、専門工事会社等からのヒアリングを通して把握し、管理組合として、どこまで「改善」させるかの検討が必要でしょう。

 また昨今では、稼働していない機械式立体駐車場を抱えているマンションも多くなってきています。

 維持費用が掛かる上に駐車場利用料金の収入も減ってしまい、管理組合の資金状況を圧迫する場合もあります。

 機械式立体駐車場を廃止(撤去)して、平面式の駐車場にしたり駐輪場に改修したりと、改善策を講じている管理組合も多いのですが、駐車場関係の収入と支出が長期修繕計画に与える影響は大きく、将来の駐車場計画をどのように考えていくかで長期修繕計画は大きく変わってきます。

(著)一般社団法人 マンションリフォーム技術協会 水白 靖之

岡管連から

 管理組合の収支計画の視点で見ると、昇降設備の修繕工事等について、管理組合の運営上の大きな問題点が見えてきます。

第1点として

 駐車場収入は、多くの管理組合において、管理費に繰り入れられるのが一般的です。

第2点として

 多額の費用を要する機械式立体駐車場設備の維持管理費用は、多くの管理組合において、修繕積立金から支出されるのが一般的です。

第3点として

 エレベーター設備及び機械式立体駐車場の更新時期が、25年~30年というほぼ同時期に更新を迎える。

 資金計画にあたっては、25年から30年先の見通しが必要になっています。

 さらに付け加えますと、第2回目の大規模修繕工事(25年目が目安)では、内部の排水管工事で、配管の更新の時期でもあります。

 修繕積立金に関し、年金生活者も多く、大きな問題となってくると思われます。

| 2018年3月23日 | カテゴリー 大規模修繕 

第三者の助言を

 それでは管理組合はどうすればいいのか。土屋さんは、談合を疑った場合、①第三者の専門家のセカンドオピニオンを得る②やり直す覚悟を持つ—をアドバイスする。管理組合が談合を見抜くのは困難でも、例えば、工事仕様書を全く利害関係のない施工会社に提示して見積もってもらい、公募参加企業の水準と大きく異なれば談合の可能性が高い。納得できなかったらやり直せばいい。「管理組合の合意形成は難しいため、理事会は総会で決めたことはそのまま進めたいものだが、管理組合の財産を守るほうが重要」と話す。

 国交省は専門家のアドバイスが受けられる相談窓口「住まいるダイヤル」「マンション管理センター」の利用をすすめる。

 住まいるダイヤルを運営する公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」によると、通知以来、大規模修繕に関し約50件の相談があった。電話相談のため一般的な回答にとどまることはあるが、「今、必要な情報は何か」を整理して助言する。工事見積書も無料でチェックする。担当の鈴木宏治課長は「管理組合は専門知識はなくとも、ひとつひとつの工事内容の必要性を明確にし、積み重ねていけば、リスクは減らせる。主体的に取り組めば納得できる工事に近づけられる」と話す。

| 2017年12月13日 | カテゴリー 大規模修繕 

工事費をつり上げ

 「管理組合と利益相反する設計コンサルの存在が指摘されている」。国交省は今年1月、マンション管理4団体に異例の通知を出した。設計コンサルは管理組合のサポート役のはずだが、バックマージンを払う施工会社が工事を受注できるよう工作する事例があるとする。施工会社にマージン分以上を工事費に上乗せするため管理組合には大きな負担になる。複数の業界関係者によるとマージン水準は高まっており最大で工事費の20%程度にのぼるという。

 通知の契機となったのは、マンション改修技術向上のため設計コンサルらでつくる「マンションリフォーム技術協会(略称マルタ)の告発。昨年1月、会報で問題を取り上げ「業界全体の信用が失われる」と訴えた。マルタの柴田幸夫会長は「不適切な設計コンサルは、マージンで回収できるため、異常に安い見積もりを管理組合に提示でき、工事監理契約を取りやすい。真面目なコンサルほど仕事が取りににくくなっている」と危機感を募らせる。

 手口も込み入ってきた。国交省は、安い見積額で受注した設計コンサルが実は技術者のいないダミー会社で、実際の建物診断・設計は工事受注予定の施工会社がしていた事例を示す。不動産コンサル会社「さくら事務所」でマンション管理を専門とする土屋輝之さんは「公募しても特定グループの施工会社しか参加しなかったり、参加会社の全ての見積書を受注予定会社が作成したりして、談合は大がかりになっている」と話す。

 1億円の工事に20%のマージンが上乗せされれば、管理組合にとって2000万円の損失だ。大規模修繕工事費用は区分所有者が毎月積み立てる修繕積立金を充てるか、もともとの積立額が低いところも多い。国交省調査(2013年)によると積立金不足を将来不安に挙げる管理組合は28.6%。早い段階で積立金が目減りすれば、将来の工事のメドが立たなくなる。

| 2017年12月11日 | カテゴリー 大規模修繕 

コンサル、施工者と

 マンションの大規模修繕工事で、発注者の管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、工事費がつり上げられるケースが相次ぐ。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出した。素人集団である管理組合がだまされないためにはどうすればいいのか。

 マンションは、建物の寿命を延ばし資産価値を保つため、十数年ごとに外壁塗装や屋上防水、給排水管更新など大がかりな「大規模修繕工事」をする。費用は数千万~十数億円と多額なうえ、①不具合を把握する「建物診断」②修繕設計書の作成③施工業者の選定④工事が適正かどうかチェックする「工事監理」・・・など完成まで2~3年かかり、各場面で判断が必要だ。

 工事の主役である管理組合には多くの場合、専門知識がない。専門家の協力を得ながら工事を進める方式には大きく二つある。

 まず、管理組合が管理会社や施工会社と契約し、建物診断から工事まで全て任せる「責任施工方式」。ただ、第三者のチェックが働かないため、工事品質が低かったり費用が割高になったりする可能性も拭えない。

 そこで設計・工事監理と施工を分離発注する「設計監理方式」が広がった。管理組合は公募や管理会社の紹介で設計コンサルと契約し、コンサルが建物診断や設計をして工事仕様書を作成する。管理組合は、仕様書に基づき施工会社を公募し、見積書などから審査・選定する。工事監理は設計コンサルが担う。競争原理やチェック機能が働き透明性が高い方法とされてきた。

 ところが、設計監理方式で談合が横行しているという声がある。

| 2017年12月09日 | カテゴリー 大規模修繕 

パートナーについて

 平成28年3月にマンションの管理の適正化に関する指針が改正され、「工事の発注等については、利益相反等に注意して、適正に行われる必要がある」とされました。これを受け、工事の発注等の適正化に向けて、平成29年1月27日付けで、国土交通省より「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について(通知)」が発出されました。(以下サイト、マン管センターのホームページより)

 http://www.mlit.go.jp/common/001170196.pdf

 この中で、発注者である管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在が指摘されました。区分所有者が大切に積み立ててきた修繕積立金を使って行う大規模修繕を、管理組合が適切な情報を基に透明な形で施工会社の選定を進めていくために有効とされている「設計監理方式」で進めようとしているのに、それを悪用することは法律以前の問題で、許されることではありません。

 これまで大規模修繕のパートナー選びについて書いてきましたが、管理組合が大規模修繕を主体的に行うことを大切にし、パートナーから建築や改修技術等の専門知識を中心にアドバイスを受け、工事後も継続的にお付き合いできる人と考えれば、迷うことは少なくなるはずです。

 管理組合にとって大規模修繕は建物と暮らしを見つめるチャンスです。多少の煩わしさはありますが、みんなで少しずつ汗をかき、協力して大規模修繕を成功させれば達成感を味わえ、日常管理やコミュニケーションも良くなり、本当に住みやすい良いマンションになっていくと思います。

| 2017年7月05日 | カテゴリー 大規模修繕 

設計・工事の発注方式とパートナー

Ⅰ 設計管理方式(パートナー:建築士事務所または管理会社)

 【特 徴】

  工事の内容や施工会社選定等をじっくり検討する

   ・技術力を持つ建築士事務所や管理会社を活用する。

   ・工事内容や金額について、施工会社以外の第三者のチェックが入る。

   ・管理会社を活用するのは、修繕に関して技術面でサポートできる場合に限る。

   ・管理会社が自社の協力会社である施工会社に施工業務を任せたのでは、責任施工方式と変わらない。

   ・仕様書や設計図書をパートナーが作り、施工会社が見積もる。

   ・競争原理を働かせて、施工会社を選ぶことができる。

   ・監理者責任が明確。

   ・設計監理費が必要。

Ⅱ 責任施工方式(パートナー:施工会社または管理会社)

 【特 徴】

  企画・設計から工事まで修繕を一貫して発注する

   ・管理組合は施工会社を選定し、施工会社とのやりとりを、直後行う。

   ・施工会社によって工事の内容に差が出る。

   ・施工会社を選ぶ際に相見積もりを取っても、工事内容が違い、単純に金額の比較ができない。

   ・工事内容や仕様、工事監理に第三者のチェックが働きにくい。

   ・修繕委員会などがこれらを区分所有者に説明できるよう十分な検討・整理が必要。

| 2017年7月03日 | カテゴリー 大規模修繕 

マンション大規模修繕は段階を踏んで進める

(大規模修繕の進め方の例)

1年目大規模修繕のきっかけ

     理事会で検討を始め、情報を収集する。

     理事会で方針を決め、できれば管理組合として大規模修繕の検討を始めることを、

     総会で承認を得ておく。

2年目大規模修繕の準備

     管理組合の体制を作る。パートナーを見つける。

     総会で、パートナーへの依頼内容、費用、期間などを決議する。

3年目建物調査診断、設計、施工会社選定

     パートナーに業務を依頼し、アドバイスを受けながら、大規模修繕の内容を検討し、

     施工会社を選定する。

     総会で、設計内容、施工会社、工事金額、工期など決議する。

4年目工事

     工事が設計通り進んでいることを確認する。

| 2017年7月01日 | カテゴリー 大規模修繕, 岡管連について 

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