管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

給水設備工事と長期修繕計画

　外壁や防水の改修を主体とする大規模修繕工事は、かつては１０～１２年周期で計画されていたものが、最近では１５年周期のものも散見されます。

　材料等の耐用年数が伸びている結果が計画上に反映されてきていると考えられますが、工事の範囲や内容に大きな変動がないのも現状です。

　大規模修繕工事に向けた検討を開始する時期も、概ね長期修繕計画上の工事時期の２～３年前で十分でしょう。

　これに対し、給排水管などの設備については、その工法や材料が大幅に変化し、２０年前の一般的な配管材に比べて、その耐用年数や工事価格が大きく変わってきています。

　例えば排水管については、１９７０年代から８０年代末頃まで、樹脂ライニング鋼管を使用するのが一般的でした。

　平成（１９９０年代）に入ると、ステンレス鋼管や樹脂管などの耐腐食性に優れた配管材が普及し始め、新築マンションのみならず改修工事においても、これらの配管材に取り換える事例が多くなっています。

　最近の計画においては、ステンレス管や樹脂管に「更新」する想定で計画を見直す場合が多く、これに伴い、資金計画に大きな変更が生じる可能性があります。

　また大規模なマンションの多くは、水道事業者から供給される水道水をマンションの敷地内にある受水槽に貯めてから、ポンプなどを用いて各住戸へ配水する「貯水槽方式」を採用してきましたが、水道供給性能の向上に伴い、受水層を廃止して「直結方式」に切り替えることが可能な地域も増えています。

　直結方式に切り替えた場合、受水槽の維持・修繕費用は不要となることから、長期修繕計画も変わってくることになります。

　外壁や防水工事に比べ、給水設備は専有部分とのつながりも深く、場合によっては専有部分の工事も必要となることから、できるだけ早めに（理想としては計画上の工事時期の５年前位から）、総合的な修繕計画の検討と見直しを実施する必要があるでしょう。

（著）一般社団法人　マンションリフォーム技術協会　水白　靖之

多額の費用を要する昇降設備の修繕工事

　すべてのマンションにある設備ではありませんが、多額の費用を要する修繕工事項目として、２つの昇降設備があります。

　１つは人を運ぶエレベーター設備で、もう１つは多くの車を重層的に保管する機械式立体駐車場設備です。

　それぞれの機械設備メーカーは異なりますが、いずれも概ね２５年目の更新工事を推奨（必ずしも２５年に実施する必要性はありませんが）しており、長期修繕計画に計上している事例が多いのも現状です。

　工事費用は、エレベーターに関しては１基１千万円前後、機械式立体駐車場については車１台分あたり１００万円程度の費用を試算している場合が多いでしょう。

　設備の更新工事の際には、現行の基準に則ることが推奨されますが、建物の構造や規模などの問題で、最新の基準に沿った設備を導入できないケースや、多額の付加工事が必要となる場合もあります。

　長期修繕工事の見直しの際には、できるだけ具体的な更新設備の範囲や仕様を、専門工事会社等からのヒアリングを通して把握し、管理組合として、どこまで「改善」させるかの検討が必要でしょう。

　また昨今では、稼働していない機械式立体駐車場を抱えているマンションも多くなってきています。

　維持費用が掛かる上に駐車場利用料金の収入も減ってしまい、管理組合の資金状況を圧迫する場合もあります。

　機械式立体駐車場を廃止（撤去）して、平面式の駐車場にしたり駐輪場に改修したりと、改善策を講じている管理組合も多いのですが、駐車場関係の収入と支出が長期修繕計画に与える影響は大きく、将来の駐車場計画をどのように考えていくかで長期修繕計画は大きく変わってきます。

（著）一般社団法人　マンションリフォーム技術協会　水白　靖之

岡管連から

　管理組合の収支計画の視点で見ると、昇降設備の修繕工事等について、管理組合の運営上の大きな問題点が見えてきます。

第１点として

　駐車場収入は、多くの管理組合において、管理費に繰り入れられるのが一般的です。

第２点として

　多額の費用を要する機械式立体駐車場設備の維持管理費用は、多くの管理組合において、修繕積立金から支出されるのが一般的です。

第３点として

　エレベーター設備及び機械式立体駐車場の更新時期が、２５年～３０年というほぼ同時期に更新を迎える。

　資金計画にあたっては、２５年から３０年先の見通しが必要になっています。

　さらに付け加えますと、第２回目の大規模修繕工事（２５年目が目安）では、内部の排水管工事で、配管の更新の時期でもあります。

　修繕積立金に関し、年金生活者も多く、大きな問題となってくると思われます。

第三者の助言を

　それでは管理組合はどうすればいいのか。土屋さんは、談合を疑った場合、①第三者の専門家のセカンドオピニオンを得る②やり直す覚悟を持つ—をアドバイスする。管理組合が談合を見抜くのは困難でも、例えば、工事仕様書を全く利害関係のない施工会社に提示して見積もってもらい、公募参加企業の水準と大きく異なれば談合の可能性が高い。納得できなかったらやり直せばいい。「管理組合の合意形成は難しいため、理事会は総会で決めたことはそのまま進めたいものだが、管理組合の財産を守るほうが重要」と話す。

　国交省は専門家のアドバイスが受けられる相談窓口「住まいるダイヤル」「マンション管理センター」の利用をすすめる。

　住まいるダイヤルを運営する公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」によると、通知以来、大規模修繕に関し約５０件の相談があった。電話相談のため一般的な回答にとどまることはあるが、「今、必要な情報は何か」を整理して助言する。工事見積書も無料でチェックする。担当の鈴木宏治課長は「管理組合は専門知識はなくとも、ひとつひとつの工事内容の必要性を明確にし、積み重ねていけば、リスクは減らせる。主体的に取り組めば納得できる工事に近づけられる」と話す。

工事費をつり上げ

　「管理組合と利益相反する設計コンサルの存在が指摘されている」。国交省は今年１月、マンション管理４団体に異例の通知を出した。設計コンサルは管理組合のサポート役のはずだが、バックマージンを払う施工会社が工事を受注できるよう工作する事例があるとする。施工会社にマージン分以上を工事費に上乗せするため管理組合には大きな負担になる。複数の業界関係者によるとマージン水準は高まっており最大で工事費の２０％程度にのぼるという。

　通知の契機となったのは、マンション改修技術向上のため設計コンサルらでつくる「マンションリフォーム技術協会（略称マルタ）の告発。昨年１月、会報で問題を取り上げ「業界全体の信用が失われる」と訴えた。マルタの柴田幸夫会長は「不適切な設計コンサルは、マージンで回収できるため、異常に安い見積もりを管理組合に提示でき、工事監理契約を取りやすい。真面目なコンサルほど仕事が取りににくくなっている」と危機感を募らせる。

　手口も込み入ってきた。国交省は、安い見積額で受注した設計コンサルが実は技術者のいないダミー会社で、実際の建物診断・設計は工事受注予定の施工会社がしていた事例を示す。不動産コンサル会社「さくら事務所」でマンション管理を専門とする土屋輝之さんは「公募しても特定グループの施工会社しか参加しなかったり、参加会社の全ての見積書を受注予定会社が作成したりして、談合は大がかりになっている」と話す。

　１億円の工事に２０％のマージンが上乗せされれば、管理組合にとって２０００万円の損失だ。大規模修繕工事費用は区分所有者が毎月積み立てる修繕積立金を充てるか、もともとの積立額が低いところも多い。国交省調査（２０１３年）によると積立金不足を将来不安に挙げる管理組合は２８．６％。早い段階で積立金が目減りすれば、将来の工事のメドが立たなくなる。

コンサル、施工者と

　マンションの大規模修繕工事で、発注者の管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、工事費がつり上げられるケースが相次ぐ。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出した。素人集団である管理組合がだまされないためにはどうすればいいのか。

　マンションは、建物の寿命を延ばし資産価値を保つため、十数年ごとに外壁塗装や屋上防水、給排水管更新など大がかりな「大規模修繕工事」をする。費用は数千万～十数億円と多額なうえ、①不具合を把握する「建物診断」②修繕設計書の作成③施工業者の選定④工事が適正かどうかチェックする「工事監理」・・・など完成まで２～３年かかり、各場面で判断が必要だ。

　工事の主役である管理組合には多くの場合、専門知識がない。専門家の協力を得ながら工事を進める方式には大きく二つある。

　まず、管理組合が管理会社や施工会社と契約し、建物診断から工事まで全て任せる「責任施工方式」。ただ、第三者のチェックが働かないため、工事品質が低かったり費用が割高になったりする可能性も拭えない。

　そこで設計・工事監理と施工を分離発注する「設計監理方式」が広がった。管理組合は公募や管理会社の紹介で設計コンサルと契約し、コンサルが建物診断や設計をして工事仕様書を作成する。管理組合は、仕様書に基づき施工会社を公募し、見積書などから審査・選定する。工事監理は設計コンサルが担う。競争原理やチェック機能が働き透明性が高い方法とされてきた。

　ところが、設計監理方式で談合が横行しているという声がある。

パートナーについて

　平成２８年３月にマンションの管理の適正化に関する指針が改正され、「工事の発注等については、利益相反等に注意して、適正に行われる必要がある」とされました。これを受け、工事の発注等の適正化に向けて、平成２９年１月２７日付けで、国土交通省より「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）」が発出されました。（以下サイト、マン管センターのホームページより）

　http://www.mlit.go.jp/common/001170196.pdf

　この中で、発注者である管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在が指摘されました。区分所有者が大切に積み立ててきた修繕積立金を使って行う大規模修繕を、管理組合が適切な情報を基に透明な形で施工会社の選定を進めていくために有効とされている「設計監理方式」で進めようとしているのに、それを悪用することは法律以前の問題で、許されることではありません。

　これまで大規模修繕のパートナー選びについて書いてきましたが、管理組合が大規模修繕を主体的に行うことを大切にし、パートナーから建築や改修技術等の専門知識を中心にアドバイスを受け、工事後も継続的にお付き合いできる人と考えれば、迷うことは少なくなるはずです。

　管理組合にとって大規模修繕は建物と暮らしを見つめるチャンスです。多少の煩わしさはありますが、みんなで少しずつ汗をかき、協力して大規模修繕を成功させれば達成感を味わえ、日常管理やコミュニケーションも良くなり、本当に住みやすい良いマンションになっていくと思います。

設計・工事の発注方式とパートナー

Ⅰ　設計管理方式（パートナー：建築士事務所または管理会社）

　【特　徴】

　　工事の内容や施工会社選定等をじっくり検討する

　　　・技術力を持つ建築士事務所や管理会社を活用する。

　　　・工事内容や金額について、施工会社以外の第三者のチェックが入る。

　　　・管理会社を活用するのは、修繕に関して技術面でサポートできる場合に限る。

　　　・管理会社が自社の協力会社である施工会社に施工業務を任せたのでは、責任施工方式と変わらない。

　　　・仕様書や設計図書をパートナーが作り、施工会社が見積もる。

　　　・競争原理を働かせて、施工会社を選ぶことができる。

　　　・監理者責任が明確。

　　　・設計監理費が必要。

Ⅱ　責任施工方式（パートナー：施工会社または管理会社）

　【特　徴】

　　企画・設計から工事まで修繕を一貫して発注する

　　　・管理組合は施工会社を選定し、施工会社とのやりとりを、直後行う。

　　　・施工会社によって工事の内容に差が出る。

　　　・施工会社を選ぶ際に相見積もりを取っても、工事内容が違い、単純に金額の比較ができない。

　　　・工事内容や仕様、工事監理に第三者のチェックが働きにくい。

　　　・修繕委員会などがこれらを区分所有者に説明できるよう十分な検討・整理が必要。

マンション大規模修繕は段階を踏んで進める

（大規模修繕の進め方の例）

・１年目：大規模修繕のきっかけ

　　　　　理事会で検討を始め、情報を収集する。

　　　　　理事会で方針を決め、できれば管理組合として大規模修繕の検討を始めることを、

　　　　　総会で承認を得ておく。

・２年目：大規模修繕の準備

　　　　　管理組合の体制を作る。パートナーを見つける。

　　　　　総会で、パートナーへの依頼内容、費用、期間などを決議する。

・３年目：建物調査診断、設計、施工会社選定

　　　　　パートナーに業務を依頼し、アドバイスを受けながら、大規模修繕の内容を検討し、

　　　　　施工会社を選定する。

　　　　　総会で、設計内容、施工会社、工事金額、工期など決議する。

・４年目：工事

　　　　　工事が設計通り進んでいることを確認する。

工事業者からリベート／国が注意喚起

　分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、施工業者選びや仕上がりのチェックをするコンサルタントが、受注業者にリベートを要求して住民に損害を与えるケースが相次いでいる。複数の工事関係者によると、リベートは工事費の２０％に上るケースもあるといい、事態を重く見た国土交通省は、住民に注意喚起するよう管理会社や管理組合の団体などに通知した。

　リベートは工事費の高騰や手抜き工事につながるとして、専門家から問題視する声が上がっていた。国交省は昨年、マンション管理指針を改正して「工事の発注は、利益相反に注意して適正に行われる必要がある」と明記。施工業者の団体などに聞き取り調査を行い、リベートが横行している実態を確認した。

　複数の工事関係者によると、一部のコンサルは格安の費用を管理組合に示して設計・監理を受注。施工業者を募る際、リベートを支払うと約束した業者だけが見積もりに参加できるよう条件を絞るという。選ばれた業者が管理組合に示す見積額にはリベート分が上乗せされる。談合によって事前に受注業者が決まっているケースも多い。リベートは工事費の３～２０％に上るといいい、ある施工業者の元社員は「受注していない管理会社が『場所代』として要求することもある」と話す。

　国交省の担当者は「実情を把握し、対応策を考えたい」としている。

背任罪の可能性も／マンション問題に詳しい折田泰宏弁護士の話

　リベートを受け取るコンサルタントは質の悪い施工業者に受注させたり、工事のチェックを手加減したりする恐れがある。結果的にマンション所有者の負担が増すだけでなく、横行すればまともなコンサルや施工業者が減ってします。住民の立場で契約を結びながら故意に手抜きを見逃せば、背任罪に問われる可能性もある。

大規模修繕をお考えの管理組合のみなさまへ

　マンション管理センターから、住宅金融支援機構マンション共用部分リフォーム融資の『債務保証制度のご案内』があり、以下の通り、住宅金融支援機構の融資金利が決定しました。

＊平成２９年３月１日から年０．６９％（耐震改修工事を伴う場合　０．３６％）

＊マンションすまい・る債積立組合の場合　０．４９％（耐震改修工事を伴う場合　０．１６％）

・融資手数料は不要です。

・申込時の固定金利です。

・金利は毎月見直しになります。

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マンション管理センターの保証を利用すると、

１戸当たり１５０万円（耐震改修工事を伴う場合は５００万円）

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保証料は、下記のマンション管理センターでご確認ください。

＊特定管理組合（マンションみらいネット登録組合等）は保証料が約２０％割引。

【メリット２】

保証期間中、マンション管理センターは次のようなメニューで管理組合の日常管理をサポートします。

①　マンション管理に関するQ&A（約５８０問）、裁判例、関係法令などの最新情報を閲覧できる「マンショ

　ン管理サポートネット」を無料で提供します。

②　電話・面談相談が詳細に受けられます。

　　委嘱弁護士の無料相談（初回３０分のみ）をご利用いただけます。

③　管理組合運営に役立つ情報誌「マンション管理センター通信」を毎月１冊無料でお送りするほか、多数の

　出版物や修繕積立金算出サービスを割引価格で提供します。

【保証に関するお問い合わせ先】

公益財団法人　マンション管理センター

☎　０３－３２２２－１５１８

HP　http://www.mankan.or.jp/