管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

【建物の瑕疵担保責任】

３　購入後５年経ってから不具合が現れた場合

　（１）売主に対する請求

　　　①　瑕疵担保責任の期間制限

　　　　　雨漏りがするというのであれば、当然瑕疵に当たるといえるので、売主に対しては瑕疵担保

　　　　責任を問うことができる。

　　　　　ただし、瑕疵担保責任の追及には期間制限があり、売買契約の場合、買主が瑕疵を知ってか

　　　　ら１年以内に行使する必要がある（民法５７０条、５６６条３項）。

　　　　　もっとも、この期間内に訴えの提起までする必要はなく、裁判外であっても瑕疵修補や損害

　　　　賠償の請求など瑕疵担保責任を問う意思を明確にしていれば足りる（最判平成４年１０月

　　　　２０日）。

　　　②　新築マンションの場合

　　　　　品確法（注）が施行された平成１２年４月１日以降に請負契約が締結された場合、構造耐力

　　　　上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定められたものの瑕疵については

　　　　同法が適用され、瑕疵担保期間は１０年間となる（品確法９４条）。したがって、雨漏り等

　　　　これに該当する瑕疵の場合は、建物引渡しから１０年間は、瑕疵担保責任を追及することが

　　　　できる。

　　　　（注）品確法：住宅の品質確保の促進等に関する法律

　　　　（参考）先月報道された『横浜の欠陥マンション』についても、構造耐力上主要な部分である

　　　　　　　　基礎構造部に関する瑕疵に相当するため、品確法の適用対象に該当するだろう。

　　　③　契約に基づく保証

　　　　　契約内容に、アフターサービス等の保証が定められている場合、これらに従った瑕疵修補の

　　　　請求や損害賠償請求が可能となる。

　（２）施工者等に対する請求

　　　　　その１で述べたとおり、契約関係にない施工者等に対しても、建物に基本的な安全性を損な

　　　　う瑕疵がある場合には、損害賠償請求ができる。

【管理組合へのアドバイス】

　瑕疵には経年変化があるので、日付の表記された記録写真を撮影して証拠を残しておくことが必要

（注）です。同じマンションの住民に同様の不具合があるか否かを聞いてみることも有効です。売主

にも現状を確認してもらい、修復が可能か確かめることも必要です。

　また、躯体等の共用部分に関わる瑕疵の場合は、個別で対応することは避け、管理組合の代表として

定められた者（理事会の役員）が対応する必要がある。

（注）民法７０９条に基づく不法行為責任による損害賠償請求を提訴する場合、買主側にその立証責任

　　　が求められる。

＊「住宅建築トラブル相談ハンドブック」（新日本法規）より

【建物の瑕疵担保責任】

１　瑕疵とは何か

　　瑕疵とは、本来あるべき要件や性質を備えていないことを指す。

　　建物の瑕疵の判断基準については、裁判上、

　①　建築基準法等の法令の規定の要件を満たしているか

　②　当事者が契約で定めた内容、具体的には設計図書に定められた内容を満たしているか

　③　②に含まれる問題ではあるが、住宅金融支援機構融資を受けることを予定した建築物において、

　　公庫融資基準（住宅工事仕様書）を満たしているか

　④　以上のいずれにもあたらないが、我が国の現在の標準的な技術水準を満たしているか

　　などの基準で判断されている。

２　責任追及の対象

　（１）売主に対する請求

　　　　売主に対する請求としては、売買契約に基づく瑕疵担保責任の追及として、以下の請求が

　　　できる（民法５６６条、５７０条）。

　　　①　契約の解除

　　　　　瑕疵があることによって契約の目的を達成できない、つまり住居として用いることができな

　　　　いほど瑕疵がひどい場合は、契約解除ができ、売主に対して売買代金の返還を求め、買主は、

　　　　土地・建物を返還することとなる。

　　　②　損害賠償

　　　　　契約の目的が達成できないほどまでとはいえない場合は、損害賠償請求のみが可能となる。

　　　　この場合、具体的には補修工事に要する金額を請求することになる。

　　　③　瑕疵修補請求の可否

　　　　　売買契約における瑕疵担保責任としては、瑕疵修補請求権は認められないとされている。

　　　　ただ、売買契約上保証期間を定めて瑕疵修補請求が定められている場合も多いので、この

　　　　場合は、契約に基づき瑕疵修補請求が可能である。

　（注）上記①、②については、民法５６６条３項の規定に基づき、『買主がその事実を知った時から

　　　　１年以内に請求しなければならない』とされている。

　（２）設計者、施工者、監理者（設計者等）に対する請求

　　　　売主の倒産等の理由で売主に対する瑕疵担保責任の追及ができない場合、設計者等に対して

　　　請求することとなる。

　　　　マンションを購入した場合、購入者と設計者等との間に直接契約関係がない場合、瑕疵担保

　　　責任を問うことはできないが、不法行為に基づく損害賠償請求（民法７０９条）が考えられる。

　　　（最高裁平成１９年７月６日判決）

　　　「建物の設計者、施工者及び工事監理者は、契約に関係にない居住者等（建物利用者、隣人、

　　　　通行人等）に対する関係でも、建物としての基本的な安全性が欠けることがないように

　　　　配慮すべき注意義務を負い、この義務違反による瑕疵が原因で生命、身体又は財産を侵害

　　　　された居住者等に対して、特段の事情がない限り、不法行為による賠償責任を負う。居住者等

　　　　が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。」

　　　　このように、建物として基本的な安全性が欠けており、その点につき故意又は過失がある場合

　　　には、契約関係のない設計者・施行者・監理者に対する不法行為が認められることとなった。

　　　　なお、直近の最高裁判決では、さらに『基本的な安全性』について、次のように述べている。

　　　（最高裁平成２３年７月２１日判決）

　　　「『建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵』には、放置するといずれは居住者等の生命、

　　　　身体又は財産に対する危険が現実化することになる瑕疵も含まれる。』

　　　　と、一歩踏み込んでいる。

＊「住宅建築トラブル相談ハンドブック」（新日本法規）より

―マンションの長命化と大規模修繕工事―

【物理的劣化と社会的劣化】

　マンションの老朽化には、年を経ることによって起きてくる建物を構成する各部の材料の劣化と各種設備の配管・機器の劣化があり、これらは『物理的劣化』といわれるものです。

　また、１０年ひと昔と言われるように、社会的環境及び生活様式の変化に伴う人々の生活水準の向上によりマンションの建物・設備の機能が対応できなくなるもの、これらは『社会的劣化』ともいわれている。

　具体的内容を挙げると、『物理的劣化』には、外部の自然環境にさらされている外壁・屋根部材、また建物を構成している各種材料の『経年劣化』がある。

　設備関係の機器・配管も同様で、建物の材料を含めこれらには耐用の限界があり、一定の時期に『手入れや更生・更新』が必要となってくる。

　一方、『社会的劣化』では、経年による家族構成の変化や生活様式の変化による入居当初の設備等の『陳腐化』が問題となってくる。

　また、居住者の高齢者に対してのバリアフリー対策も必要となり、さらに、マンションの性能向上（耐久性・耐震性、防災・防犯等）、省エネ対策等も、今後の『マンションの長命化』を図るための重要な検討項目となる。

（岡管連より）

　岡管連が提唱している『二つの老い』の対策として、ハード、ソフトを含めた『マンションの再生化』にもつながってくる。

【国交省　秋にも登録制度】

　国土交通省は、消費者が住宅リフォーム工事の業者を選びやすくするための制度を秋にも始める。

　適正な研修などを実施し、業者の質の確保に努めている事業者団体を登録し、国交省のホームページ（ＨＰ）で情報提供する。

　悪質業者によるトラブルが後を絶たない中、団体を通して業者の質の確保や向上を図る。

　国交省は、適正な運営をしているかどうか報告を受け、不適切な工事をした業者がいれば団体に改善を指導。従わない場合は登録の取り消しもできる。

　同省の担当者は、『団体や事業者のＨＰでも登録の有無を確認できるようにする。業者選びの参考にしてほしい』としている。

【６５歳以降就労、半数希望／３５歳～６４歳内閣府調査】

　３５～６４歳を対象にした内閣府の調査で、老後になってからの経済的な備えが足りないと感じている人が６６．９％に上ることが１７日、分かった。

　現役世代が公的年金や、貯蓄・退職金の取り崩しだけでは老後の暮らしに不安を抱いている実情が浮き彫りになった。

　６５歳を超えても働くことを希望する人は約半数に上った。

　老後の経済的な備えについては「かなり足りない」が５０．４％、「少し足りない」が１６．５％で、両方を合計した「足りない」は６６．９％、５歳ごとに分析すると、「足りない」は４０～４４歳が７４．４％で最も多く、年代が上がるにつれて下がる。

　厚生労働省によると、日本人の平均寿命は、２０１２年には女性８６．４１歳、男性７９．９４歳だった。６０年には女性９０．９３歳、男性８４．１９歳になると推計されている。

【感　想／マンションの区分所有者の場合】

　マンションの区分所有者の場合、６５歳を超えてくると、ローン債務を例え解消したとしても、生活費、税金・保険料、医療費、介護サービス料などの経費に加えて、さらにマンションの場合、管理費、修繕積立金、駐車場料など計３万円～４万円程度の負担がかかってきます。

　また建物自体も、人間と同様に古くなればなるほど、負担も増えてきますし、建物の場合、社会の要請等に合わせて、改良等も行っていく必要があります。

　例えば、耐震改修、バリアフリー、省エネ投資などであり、インターネットなどは現在では当たり前ですが、１０年以上前のマンションでは、それに対応するマンションは少なかったと思います。

　今後、高経年マンションも社会全体で支えていくべき時期に近づいてきているようだ。

　公益財団法人　マンション管理センター（マン管センター）において、平成２５年４月に『理事会運営細則モデル』が新たに作成され、発刊されましたので、その概要等をご紹介いたします。

　　　　　　　　 🙄 　理事会運営細則モデルの制定等

　　　　　　　【　予　告　】

　岡管連では、秋季開催（１１月３０日）する予定であります『第８回　マンション生活支援セミナーin岡山』において、この度、マン管センターから発行された『理事会運営細則モデル』についての主な内容（概要）等について講演することにしています。

　　　　　　　　　　　　ご期待を！

今、家電量販やホームセンターに行くと照明器具はほとんどLEDのみで展示されています。住宅や事業所もLEDに取り換えられてきました。また自動車のヘッドランプなどもLEDをオプションにして販売しています。

LEDのメリットとデメリットを簡単にあげると

LEDのデメリット

①イニシャルコストが高い
②ブルーライト問題が心配
③光の配光がせまい（蛍光灯や白熱電灯と比較して狭い範囲でしが光が広がらない）

LEDのメリット

①消費電力が低い（電気代が安い）
②ランプの寿命が長い（蛍光灯では6,000時間から12,000時間に対して40,000時間）
③虫が集まってこないのでクモが巣を張らない。

以上があげられます。しかし最近では評価がずいぶん違ってきています。
デメリットの①イニシャルコストが高いは、価格が随分下がってきたことで、実際に使用できる期間を定格寿命の長さで日割り計算すると、LEDがはるかにコスト的に安くなりました。
次に、②ブルーライト問題は照明での問題でなく、テレビやパソコン、スマホなどの直視する機器での問題とされています。
そして、③光の配光問題も電球や蛍光灯のガラス部分に当たるものを主にポリカーボネードなどの素材で光の拡散技術がすすみ、解消されてきています。
メリットのうち虫が寄ってこないという効果は、車のヘッドランプに採用した場合、夏場の夜の山などのドライブで、車のヘッドを虫だらけにしないなどの驚きの効果を生み出します。
多くの企業や商業施設でLED化が進んでいます。環境に対するPR効果もありますが、実際には節約のメリットが大きく彼らの動機づけになっていることが要因です。
マンションでも節約と虫やクモといった衛生面を含めLED化が望ましいといえます。

LEDの注意点

ただし注意しなければならないことが一つあります。メリットである耐久性の40,000時間ですが、電球や蛍光灯のように一定時間で切れるわけではありません。40,000時間経過後、設置時の照度から下がるとされています。明かりが完全に消えるわけではないのです。照度が低下しながら40,000時間以後も発光し続けます。そのため劣化に（暗くなっていること）に気づきにくいのです。

防犯対策にLED

他のメリットでは、防犯対策として人感センサー照明にLEDはもってこいの照明です。電球や蛍光灯は点灯と点滅の回数が多いほど寿命が短くなりますが、LEDは点灯点滅回数での寿命の減少はありません。
また、商店などでは一つの照明器具で、昼と夜とで明りの色を変えるなどしていますが、これはLEDならではできる特徴です。（調色）