豆知識

【品確法と瑕疵担保責任】

1 瑕疵担保責任の特例

  品確法は、民法に定める瑕疵担保責任に関しての特別法(住宅に限る)である。民法に定める瑕疵

 担保責任の内容は、次の通りです。

 ① 工事請負契約における請負人の瑕疵担保責任の存続期間は、木造建物又は地盤の場合には引渡し

  から5年間、石造り、土造り、レンガ造り、コンクリート造り、金属造りその他これらに類する

  構造の工作物の場合には、引き渡しから10年間。

 ② 売買契約における売主の瑕疵担保責任の存続期間は、瑕疵を知ったときから1年間。

 ③ ①、②のいずれの期間も当事者間の合意によって、短縮することができる。

 ④ 売主の瑕疵担保責任の内容は、損害賠償義務に限られ、瑕疵修補義務を負わない。

  これに対して、品確法では、次のような特例を定めている

 ① 住宅を新築する工事請負契約の場合(増築・改築は含まず)、『住宅のうち構造耐力上主要な

  部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの』(『構造耐力上主要な部分等』)の

  瑕疵については、請負人は、引渡しから10年間、民法634条に定める瑕疵担保責任(瑕疵

  修補義務、損害賠償義務)を負う(品確法94条1項)。

 ② 新築住宅(マンション)の売買契約の場合、売主は、構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、

  引渡しから10年間、損害賠償義務及び瑕疵修補義務を負う(品確法95条1項)。

 ③ ①及び②に反する特約で、注文主又は買主に不利なものは、無効とする(品確法94条2項、

  95条2項)。

  もっとも、新築住宅(マンション)の売買契約の場合でも、売主の瑕疵担保責任は、瑕疵を知った

 ときから1年で消滅するという民法の規定は、そのまま適用される(②の引渡しから10年間という

 存続期間と重複して適用される。)(品確法96条3項)。

2 『構造耐力上主要な部分等』とは

  請負人又は売主が品確法によって10年間の瑕疵担保責任を負うのは、『住宅のうち構造耐力上

 主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの』の瑕疵である。

  『構造耐力上主要な部分』とは、『住宅の基礎、基礎杭、壁、柱、小屋組み、土台、斜め材

 (筋かい、方づえ、火打ち材その他これらに類するものをいう。)、床版、屋根版又は横架材

 (はり、けたその他これらに類するものをいう。)で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、

 風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の振動若しくは衝撃を支えるもの』をいう(品確法施行令

 5条1項)。

  『雨水の侵入を防止する部分』とは、『住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、

 枠その他の建具』及び『雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは

 外壁の内部又は屋内にある部分』をいう(品確法施行令5条2項)。

【管理組合へのアドバイス】

 品確法が適用される住宅(マンション)でも、すべての瑕疵について瑕疵担保責任の期間が10年に

延びているわけではないことを、管理組合として認識しておく必要がある。構造耐力上主要な部分又は

雨水の侵入を防止する部分に当たらない箇所に生じた瑕疵については、瑕疵担保責任の存続期間を10

年未満と定めた契約も有効ですので、管理組合として、売買契約書等を再確認する必要がある。

 管理組合としては、売買契約書等を再確認したうえで、瑕疵担保責任には存続期間があるので、建物

不具合に気づいたら、速やかに、売主に瑕疵の内容を通知して、補修を請求すべきである。売主が直

ちに補修に応じない場合には、後日証拠となるように、配達証明付内容証明郵便で通知及び補修請求を

すべきである。

 また、表面から見ただけでは分からない瑕疵もあるので、建築士に調査をしてもらい、早期に瑕疵の

有無を確認してください。特に、生命、身体及び財産に関わる建物としての『基本的な安全性が欠ける

瑕疵』については、管理組合として、早急な対応が求められる。

 

*「住宅建築トラブル相談ハンドブック」(新日本法規)より

| 2014年7月15日 | カテゴリー 豆知識 

【建物の瑕疵担保責任】

3 購入後5年経ってから不具合が現れた場合

 (1)売主に対する請求

   ① 瑕疵担保責任の期間制限

     雨漏りがするというのであれば、当然瑕疵に当たるといえるので、売主に対しては瑕疵担保

    責任を問うことができる。

     ただし、瑕疵担保責任の追及には期間制限があり、売買契約の場合、買主が瑕疵を知ってか

    ら1年以内に行使する必要がある(民法570条、566条3項)。

     もっとも、この期間内に訴えの提起までする必要はなく、裁判外であっても瑕疵修補や損害

    賠償の請求など瑕疵担保責任を問う意思を明確にしていれば足りる(最判平成4年10月

    20日)。

   ② 新築マンションの場合

     品確法(注)が施行された平成12年4月1日以降に請負契約が締結された場合、構造耐力

    上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定められたものの瑕疵については

    同法が適用され、瑕疵担保期間は10年間となる(品確法94条)。したがって、雨漏り等

    これに該当する瑕疵の場合は、建物引渡しから10年間は、瑕疵担保責任を追及することが

    できる。

    (注)品確法:住宅の品質確保の促進等に関する法律

    (参考)先月報道された『横浜の欠陥マンション』についても、構造耐力上主要な部分である

        基礎構造部に関する瑕疵に相当するため、品確法の適用対象に該当するだろう。

   ③ 契約に基づく保証

     契約内容に、アフターサービス等の保証が定められている場合、これらに従った瑕疵修補の

    請求や損害賠償請求が可能となる。

 (2)施工者等に対する請求

     その1で述べたとおり、契約関係にない施工者等に対しても、建物に基本的な安全性を損な

    う瑕疵がある場合には、損害賠償請求ができる。

【管理組合へのアドバイス】

 瑕疵には経年変化があるので、日付の表記された記録写真を撮影して証拠を残しておくことが必要

(注)です。同じマンションの住民に同様の不具合があるか否かを聞いてみることも有効です。売主

にも現状を確認してもらい、修復が可能か確かめることも必要です。

 また、躯体等の共用部分に関わる瑕疵の場合は、個別で対応することは避け、管理組合の代表として

定められた者(理事会の役員)が対応する必要がある。

(注)民法709条に基づく不法行為責任による損害賠償請求を提訴する場合、買主側にその立証責任

   が求められる。

 

*「住宅建築トラブル相談ハンドブック」(新日本法規)より

| 2014年7月13日 | カテゴリー 豆知識 

【建物の瑕疵担保責任】

1 瑕疵とは何か

  瑕疵とは、本来あるべき要件や性質を備えていないことを指す。

  建物の瑕疵の判断基準については、裁判上、

 ① 建築基準法等の法令の規定の要件を満たしているか

 ② 当事者が契約で定めた内容、具体的には設計図書に定められた内容を満たしているか

 ③ ②に含まれる問題ではあるが、住宅金融支援機構融資を受けることを予定した建築物において、

  公庫融資基準(住宅工事仕様書)を満たしているか

 ④ 以上のいずれにもあたらないが、我が国の現在の標準的な技術水準を満たしているか

  などの基準で判断されている。

2 責任追及の対象

 (1)売主に対する請求

    売主に対する請求としては、売買契約に基づく瑕疵担保責任の追及として、以下の請求が

   できる(民法566条、570条)。

   ① 契約の解除

     瑕疵があることによって契約の目的を達成できない、つまり住居として用いることができな

    いほど瑕疵がひどい場合は、契約解除ができ、売主に対して売買代金の返還を求め、買主は、

    土地・建物を返還することとなる。

   ② 損害賠償

     契約の目的が達成できないほどまでとはいえない場合は、損害賠償請求のみが可能となる。

    この場合、具体的には補修工事に要する金額を請求することになる。

   ③ 瑕疵修補請求の可否

     売買契約における瑕疵担保責任としては、瑕疵修補請求権は認められないとされている。

    ただ、売買契約上保証期間を定めて瑕疵修補請求が定められている場合も多いので、この

    場合は、契約に基づき瑕疵修補請求が可能である。

 (注)上記①、②については、民法566条3項の規定に基づき、『買主がその事実を知った時から

    1年以内に請求しなければならない』とされている。

 (2)設計者、施工者、監理者(設計者等)に対する請求

    売主の倒産等の理由で売主に対する瑕疵担保責任の追及ができない場合、設計者等に対して

   請求することとなる。

    マンションを購入した場合、購入者と設計者等との間に直接契約関係がない場合、瑕疵担保

   責任を問うことはできないが、不法行為に基づく損害賠償請求(民法709条)が考えられる。

   (最高裁平成19年7月6日判決)

   「建物の設計者、施工者及び工事監理者は、契約に関係にない居住者等(建物利用者、隣人、

    通行人等)に対する関係でも、建物としての基本的な安全性が欠けることがないように

    配慮すべき注意義務を負い、この義務違反による瑕疵が原因で生命、身体又は財産を侵害

    された居住者等に対して、特段の事情がない限り、不法行為による賠償責任を負う。居住者等

    が当該建物の建築主からその譲渡を受けた者であっても異なるところはない。」

    このように、建物として基本的な安全性が欠けており、その点につき故意又は過失がある場合

   には、契約関係のない設計者・施行者・監理者に対する不法行為が認められることとなった。

    なお、直近の最高裁判決では、さらに『基本的な安全性』について、次のように述べている。

   (最高裁平成23年7月21日判決)

   「『建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵』には、放置するといずれは居住者等の生命、

    身体又は財産に対する危険が現実化することになる瑕疵も含まれる

    と、一歩踏み込んでいる。

 

*「住宅建築トラブル相談ハンドブック」(新日本法規)より

 

| 2014年7月11日 | カテゴリー 豆知識 

―マンションの長命化と大規模修繕工事―

 

【物理的劣化と社会的劣化】

 マンションの老朽化には、年を経ることによって起きてくる建物を構成する各部の材料の劣化と各種設備の配管・機器の劣化があり、これらは『物理的劣化』といわれるものです。

 また、10年ひと昔と言われるように、社会的環境及び生活様式の変化に伴う人々の生活水準の向上によりマンションの建物・設備の機能が対応できなくなるもの、これらは『社会的劣化』ともいわれている。

 具体的内容を挙げると、『物理的劣化』には、外部の自然環境にさらされている外壁・屋根部材、また建物を構成している各種材料の『経年劣化』がある。

 設備関係の機器・配管も同様で、建物の材料を含めこれらには耐用の限界があり、一定の時期に『手入れや更生・更新』が必要となってくる。

 一方、『社会的劣化』では、経年による家族構成の変化や生活様式の変化による入居当初の設備等の『陳腐化』が問題となってくる。

 また、居住者の高齢者に対してのバリアフリー対策も必要となり、さらに、マンションの性能向上(耐久性・耐震性、防災・防犯等)、省エネ対策等も、今後の『マンションの長命化』を図るための重要な検討項目となる。

 

(岡管連より)

 岡管連が提唱している『二つの老い』の対策として、ハード、ソフトを含めた『マンションの再生化』にもつながってくる。

| 2014年7月09日 | カテゴリー 豆知識 

【国交省 秋にも登録制度】

 

 国土交通省は、消費者が住宅リフォーム工事の業者を選びやすくするための制度を秋にも始める。

 適正な研修などを実施し、業者の質の確保に努めている事業者団体を登録し、国交省のホームページ(HP)で情報提供する。

 悪質業者によるトラブルが後を絶たない中、団体を通して業者の質の確保や向上を図る。

 国交省は、適正な運営をしているかどうか報告を受け、不適切な工事をした業者がいれば団体に改善を指導。従わない場合は登録の取り消しもできる。

 同省の担当者は、『団体や事業者のHPでも登録の有無を確認できるようにする。業者選びの参考にしてほしい』としている。

| 2014年7月07日 | カテゴリー 豆知識 

【65歳以降就労、半数希望/35歳~64歳内閣府調査】

 35~64歳を対象にした内閣府の調査で、老後になってからの経済的な備えが足りないと感じている人が66.9%に上ることが17日、分かった。

 現役世代が公的年金や、貯蓄・退職金の取り崩しだけでは老後の暮らしに不安を抱いている実情が浮き彫りになった。

 65歳を超えても働くことを希望する人は約半数に上った。

 老後の経済的な備えについては「かなり足りない」が50.4%、「少し足りない」が16.5%で、両方を合計した「足りない」は66.9%、5歳ごとに分析すると、「足りない」は40~44歳が74.4%で最も多く、年代が上がるにつれて下がる。

 厚生労働省によると、日本人の平均寿命は、2012年には女性86.41歳、男性79.94歳だった。60年には女性90.93歳、男性84.19歳になると推計されている。

 

【感 想/マンションの区分所有者の場合】

 マンションの区分所有者の場合、65歳を超えてくると、ローン債務を例え解消したとしても、生活費、税金・保険料、医療費、介護サービス料などの経費に加えて、さらにマンションの場合、管理費、修繕積立金、駐車場料など計3万円~4万円程度の負担がかかってきます。

 また建物自体も、人間と同様に古くなればなるほど、負担も増えてきますし、建物の場合、社会の要請等に合わせて、改良等も行っていく必要があります。

 例えば、耐震改修、バリアフリー、省エネ投資などであり、インターネットなどは現在では当たり前ですが、10年以上前のマンションでは、それに対応するマンションは少なかったと思います。

 今後、高経年マンションも社会全体で支えていくべき時期に近づいてきているようだ。

| 2014年6月13日 | カテゴリー 豆知識 

 公益財団法人 マンション管理センター(マン管センター)において、平成25年4月に『理事会運営細則モデル』が新たに作成され、発刊されましたので、その概要等をご紹介いたします。

         🙄  理事会運営細則モデルの制定等

 

       【 予 告 】

 

 岡管連では、秋季開催(11月30日)する予定であります『第8回 マンション生活支援セミナーin岡山』において、この度、マン管センターから発行された『理事会運営細則モデル』についての主な内容(概要)等について講演することにしています。

 

            ご期待を!

| 2013年7月01日 | カテゴリー 豆知識 

今、家電量販やホームセンターに行くと照明器具はほとんどLEDのみで展示されています。住宅や事業所もLEDに取り換えられてきました。また自動車のヘッドランプなどもLEDをオプションにして販売しています。

LEDのメリットとデメリットを簡単にあげると

LEDのデメリット

①イニシャルコストが高い
②ブルーライト問題が心配
③光の配光がせまい(蛍光灯や白熱電灯と比較して狭い範囲でしが光が広がらない)

LEDのメリット

①消費電力が低い(電気代が安い)
②ランプの寿命が長い(蛍光灯では6,000時間から12,000時間に対して40,000時間)
③虫が集まってこないのでクモが巣を張らない。

以上があげられます。しかし最近では評価がずいぶん違ってきています。
デメリットの①イニシャルコストが高いは、価格が随分下がってきたことで、実際に使用できる期間を定格寿命の長さで日割り計算すると、LEDがはるかにコスト的に安くなりました。
次に、②ブルーライト問題は照明での問題でなく、テレビやパソコン、スマホなどの直視する機器での問題とされています。
そして、③光の配光問題も電球や蛍光灯のガラス部分に当たるものを主にポリカーボネードなどの素材で光の拡散技術がすすみ、解消されてきています。
メリットのうち虫が寄ってこないという効果は、車のヘッドランプに採用した場合、夏場の夜の山などのドライブで、車のヘッドを虫だらけにしないなどの驚きの効果を生み出します。
多くの企業や商業施設でLED化が進んでいます。環境に対するPR効果もありますが、実際には節約のメリットが大きく彼らの動機づけになっていることが要因です。
マンションでも節約と虫やクモといった衛生面を含めLED化が望ましいといえます。

LEDの注意点

ただし注意しなければならないことが一つあります。メリットである耐久性の40,000時間ですが、電球や蛍光灯のように一定時間で切れるわけではありません。40,000時間経過後、設置時の照度から下がるとされています。明かりが完全に消えるわけではないのです。照度が低下しながら40,000時間以後も発光し続けます。そのため劣化に(暗くなっていること)に気づきにくいのです。

防犯対策にLED

他のメリットでは、防犯対策として人感センサー照明にLEDはもってこいの照明です。電球や蛍光灯は点灯と点滅の回数が多いほど寿命が短くなりますが、LEDは点灯点滅回数での寿命の減少はありません。
また、商店などでは一つの照明器具で、昼と夜とで明りの色を変えるなどしていますが、これはLEDならではできる特徴です。(調色)

図1

| 2013年6月12日 | カテゴリー 豆知識 

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