点検の実施の前に、次の事項を準備しておきます。
①実施日などの組合員への周知、参加者募集（できれば晴天の日中が望ましい）
②必要により、専門家への依頼
③点検用具（七つ道具）の準備
④名札（又はガムテームと油性マジック）
⑤点検順路を示したもの
⑥各階の平面図と外壁立面図（又はマンションのパンフレットのコピー）
⑦歩きやすい服装と運動靴など
①メジャー
②クラックスケール
③懐中電灯
④カメラ
⑤板（メモを書く台）
⑥雑巾、はけ、ブラシ
⑦双眼鏡
できれば、管理組合又は修繕専門委員会が『マンション探検隊』を結成し、管理組合等のイベントの一つとして毎年一回程度、実施することが望ましいです。
『自主点検チェックシート』は、組合員の方々が、自分たちでマンションの建物・設備の点検を行うためのものです。
チェックする内容は、組合員の方々でも分かりやすい部位と現象に絞って、組合員の目視により軽微な不具合や異常を発見することを想定し、異常の「あり」、「なし」を判断することになります。
管理組合の役員や組合員の方々が、建物の外壁からスタートし、玄関ポーチ→（エレベーターを使って）屋上→外部廊下・階段→バルコニー→内部階段・廊下→管理員室等→玄関ホール→再び外に出て外構→最後に附属建物の経路で巡回し、それぞれの部位をチェックしていきます。
点検の実施に当たっては、危険が伴う箇所（高所、足元が不安定な所、立ち入り禁止区域）、資格や専門知識の必要な箇所などについては除外しますが、安全には十分に配慮して行ってください。
管理組合の役員の方々や組合員の方々にも、マンションの維持管理に関心を持っていただくためにも、できれば専門家に点検の項目や内容について、一緒に同行して見てもらうことをお勧めします。
自分たちが暮らすマンションの建物や設備にどのようなものがあり、どのような状態なのか把握したいということで、管理組合の発意により、計画的に継続して行う点検を『自主点検』と呼んでいます。
皆さんが日々の生活の中で使っているバルコニーや廊下、エレベーターなどで気になるところがあると思います。安全で快適な生活を維持するために、少なくとも年１回程度は、役員をはじめ組合員の方々で自分たちが住むマンションの建物や設備の状態を点検してみることをお勧めします。
例えば、新旧役員の交代の際に引継ぎを兼ねて建物や設備の状況を確認することや、組合員の方々が参加して専門家から点検の仕方の説明を受けながら一緒にマンションを回ってみる『マンション探検隊』のようなイベントにすることもよいでしょう。無理のない範囲でできるところから始めてみましょう。
また、『自主点検』の結果で、「異常」が見つかった場合の対応のために臨時総会を開くのも大変ですから、『自主点検』を来期の「事業計画」や「収支予算」作成のタイミングに合わせて実施し、点検の結果を来期の「事業計画」や「収支予算案」に盛り込み、通常総会で承認を受けるというのも合理的な方法のひとつです。
来期の修繕に関する事業計画作成のための『自主点検』と考えると、主体的なマンションの維持管理の仕組みとして明確に位置づけられるでしょう。
『自主点検』が管理組合にとって、最も身近で重要なものであることが、組合員の方々の共通の認識となり、理解と支持の下に行われることに期待しています。
マンション管理センターが発行している『マンション管理組合による自主点検マニュアル』（～マンションを自分たちで守るために～）にあります『自主点検のすすめ方』から、この回を含め５回にわたりお伝えする予定です。
【 経産省 ２０年までに段階的に 】
経済産業省は、新築の住宅や店舗などの建築物について、省エネルギー基準の適合を義務化する方針を固めた。具体的な制度をこれから整え、２０２０年までに段階的に進めていく。経産省が２日の省エネルギー小委員会で義務化の方針を示した。
いまの省エネ法は、住宅や建築物について『エネルギーの使用の合理化に努めなければならない』と定めているが、省エネ対策が著しく不十分な場合を除いては罰金などの罰則がない。
義務化の進め方は、まずはビルなどの大きな建築物に限って導入するなど段階的に義務化を進めるという。
経産省の省エネルギー対策課は『ビルや住宅のエネルギー消費は日本全体の３分の１を占めている。義務化で省エネ対策を一層強化したい』としている。
（岡管連から）
今後、マンションを含めた一定規模以上の既存建物についても、大規模改修等において、省エネ対策が義務づけられるのではないかと考えています。
【マンション管理業者への立入検査】
（概要）
国土交通省の地方整備局などが昨年１０月中旬から概ね３ヶ月間において実施したマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果をとりまとめました。
全国１２８社に対して立入検査を行った結果、５０社に対して是正指導を行いました。
全般的な傾向として、昨年度より是正指導した業者数は減少しましたが、平成２１年５月の省令改正への対応に不十分な事例が確認されました。
国土交通省としては、引き続き、立入検査等による法令指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処して参りたいと考えています。
（マンション管理業の現状）
マンションについて、当省の推計によれば、平成２５年末現在のストック総数は約６０１万戸に上り、そこには約１，４８０万人の方々が生活している状況となっております。
上記のマンションの管理については、管理組合の約９割がマンション管理業者に委託している状況となっております。また、平成１３年８月１日から施行された適正化法（以下、法）により、マンション管理業者に登録を義務付け、業務規制等を課しており、国土交通大臣からマンション管理業者として登録されている業者数は、平成２５年度末現在２，２３０社になっており、最近はほぼ横ばいで推移している状況となっています。
（検査結果）
今回の検査では、昨年度に引き続き、①法第５６条関係：管理業務主任者の設置指導２社、②法第７２条関係：重要事項の説明等指導４１社、③法第７３条関係：契約の成立時の書面の交付指導２４社、④法第７６条関係：財産の分別管理指導２１社、⑤法第７７条関係：管理事務の報告指導１３社、の５つの重要項目を中心に、全国１２８社に対して立入検査を行い、５０社に対して是正指導を行いました（指導率３９・１％）。昨年に比べ、違反者は減少しましたが、制度改正に対する認識不足がまだ多く見られた結果となりました。
【マンションの場合】
マンションも低地では浸水の可能性がある。地下に機械室がある場合は停電しかねない。高層階でも「水害時は極力、風呂の水を流すといったことは遠慮した方がいい。排水溝にさらに水が流れ込み、洪水を助長しかねない。災害の多い日本に住む者同士、配慮が必要になってくる。
高い所へ避難するのが基本。地下施設には行かない。特にビルなどの地下室は要注意。地下室は狭いことが多く、短時間で水位が上がる。１９９９年には福岡県と東京都で、集中豪雨による浸水のためビルや自宅の地下室にいた人が死亡した。
福岡の場合は約１３分、東京の場合は約１７分で地下室の天井まで水が上がったと考えられるという。少しでも水が入ってきたら、すぐに地下室から出る必要がある。
【岡管連から】
岡山でも７月に入り、１時間当たり５０ミリ程度の集中豪雨がありました。岡山のマンションの場合も水害被害が考えられます。
１ 建物及び敷地内外の排水溝があふれ
建物内に水が浸入する場合
・１階のエントランス等が水浸しになる。
・エレベーター内に水が入り、動かなくなる。
＊岡山市の場合、公共の排水溝の受け皿容量として、
１時間当たり５０ミリ程度の雨量を想定している。
２ 地下型の機械式駐車場等に水が浸入する場合
・車が水に浸かる可能性がある。
・排水ポンプが追い付かない。
・排水ポンプが浸かり作動しなくなる。
・溜桝等が落ち葉、ごみ等で詰まっている。
・排水先の公共のマンホール等が容量をオーバーしていて、
水が逆流する。
【全国３２４万カ所 事故の危険】
高度経済成長期に普及した「白ガス管」の交換を都市ガス業界が急いでいる。今も全国３２４万カ所で使われているものの、老朽化で腐食が進み、事故につながる可能性があるからだ。政府も補助金で支援するが、交換の必要性を知らない学校や病院も多く、難航している。
政府は１９９６年に鋼に亜鉛めっきを施した白ガス管の新たな埋設を禁止。それより前に埋設された管などについては、腐食が進みにくく地震にも強い「ポリエチレン管」などへの早期交換を促している。
特に学校や病院、マンション、地下街など、事故が起きれば被害が拡大する重要施設でも１１万カ所が未交換だ。
交換が進まない原因は、ガス管の保安責任は都市ガス会社にあるが、交換する主体は、管を所有する学校や病院など施設側であることだ。
危機感を抱いた政府は、民間の重要施設で１棟５０万～１００万円ほどかかる工事費の補助率を２５％から今年度は５０％に引き上げた。１５年度末には交換を終える計画を立てたが、達成は厳しそうな状況だ。
【フラット３５対象／国交省検討】
国土交通者が、個人が中古住宅を購入してリフォームをする場合、購入費に加え、改修費も長期固定金利型の住宅ローン「フラット３５」で一括して借り入れができるよう検討に入ったことが１２日、分かった。
中古住宅はリフォームが必要なことが多く、買いやすくすることで市場を活性化させ、空き家対策につなげる。
このため、国交省は改修費も融資できるように政令を改正するとともに、来年度予算の概算要求に住宅金融支援機構への出資金の積み増しを盛り込む方針。このほか国交省は、不動産業者がリフォームして販売する目的で中古住宅を買い取る場合、不動産取得税を軽減するよう来年度の税制改正要望に入れる見通しだ。
１ 大臣認定工法とは
建築基準法６８条の１０に規定されている『形式適合認定』のことをいう。実験デー
タなどをもとに、ある特定の工法について、その構造上の安全性や、材料の防火性能、
遮音性能、有害物質放散量などが各種法規制に適合していることを認定するものです。
本来、建築物は、その安全性を担保するために法令に則った材料、工法で建てなけれ
ばならない。しかしながら、大手ハウスメーカーなどは、効率的に住宅を建設するため
に独自の工法を採る場合もあり、この場合、建物の安全性能を担保すべく、事前に国土
交通大臣の認定を受けることが必要となる。プレハブ工法も広く採られている工法です
が、大臣認定工法の一つとなっている。したがって、大臣認定工法は、認定どおりに施
工された場合においては、安全性が検証されているが、認定どおりの施工がされていな
いときは、安全性が検証されているとはいえない。
以上により、認定工法が採られた建物の場合、まずはその工法に沿った施工がされて
いるか否かを検討することが必要となる。
２ 大臣認定工法は安全か
大臣認定工法は、認定どおりに施工されて初めて安全性が担保される。したがって、
認定工法から外れた施工がされた場合、構造躯体の安全性は検証されていないことに
なるので、原則として、瑕疵に当たると考えられる。
３ 参考となる判例
（札幌地裁平成１３年１月２９日判決）
「公庫仕様と異なる施工がなされた場合に、売主に当該施工が公庫仕様の施工と同等
あるいはそれ以上の構造安全性を有するとの立証責任を課した。」
【管理組合へのアドバイス】
マンションの柱・梁のスラブに関する瑕疵は、不具合現象が生じてから壁、クロスや石
膏ボード等を剥がして調査して、はじめて顕在化するのが通常です。
管理組合としては、構造安全上重大な瑕疵に相当する場合も多く、専門家にマンション
の設計図書等を参考にして、詳細に調査してもらったうえ、補修方法を検討する必要が
あるだろう。
＊住宅建築トラブル相談ハンドブック（新日本法規）より
【品確法と瑕疵担保責任】
１ 瑕疵担保責任の特例
品確法は、民法に定める瑕疵担保責任に関しての特別法（住宅に限る）である。民法に定める瑕疵
担保責任の内容は、次の通りです。
① 工事請負契約における請負人の瑕疵担保責任の存続期間は、木造建物又は地盤の場合には引渡し
から５年間、石造り、土造り、レンガ造り、コンクリート造り、金属造りその他これらに類する
構造の工作物の場合には、引き渡しから１０年間。
② 売買契約における売主の瑕疵担保責任の存続期間は、瑕疵を知ったときから１年間。
③ ①、②のいずれの期間も当事者間の合意によって、短縮することができる。
④ 売主の瑕疵担保責任の内容は、損害賠償義務に限られ、瑕疵修補義務を負わない。
これに対して、品確法では、次のような特例を定めている。
① 住宅を新築する工事請負契約の場合（増築・改築は含まず）、『住宅のうち構造耐力上主要な
部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの』（『構造耐力上主要な部分等』）の
瑕疵については、請負人は、引渡しから１０年間、民法６３４条に定める瑕疵担保責任（瑕疵
修補義務、損害賠償義務）を負う（品確法９４条１項）。
② 新築住宅（マンション）の売買契約の場合、売主は、構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、
引渡しから１０年間、損害賠償義務及び瑕疵修補義務を負う（品確法９５条１項）。
③ ①及び②に反する特約で、注文主又は買主に不利なものは、無効とする（品確法９４条２項、
９５条２項）。
もっとも、新築住宅（マンション）の売買契約の場合でも、売主の瑕疵担保責任は、瑕疵を知った
ときから１年で消滅するという民法の規定は、そのまま適用される（②の引渡しから１０年間という
存続期間と重複して適用される。）（品確法９６条３項）。
２ 『構造耐力上主要な部分等』とは
請負人又は売主が品確法によって１０年間の瑕疵担保責任を負うのは、『住宅のうち構造耐力上
主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として政令で定めるもの』の瑕疵である。
『構造耐力上主要な部分』とは、『住宅の基礎、基礎杭、壁、柱、小屋組み、土台、斜め材
（筋かい、方づえ、火打ち材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材
（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、
風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の振動若しくは衝撃を支えるもの』をいう（品確法施行令
５条１項）。
『雨水の侵入を防止する部分』とは、『住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、
枠その他の建具』及び『雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは
外壁の内部又は屋内にある部分』をいう（品確法施行令５条２項）。
【管理組合へのアドバイス】
品確法が適用される住宅（マンション）でも、すべての瑕疵について瑕疵担保責任の期間が１０年に
延びているわけではないことを、管理組合として認識しておく必要がある。構造耐力上主要な部分又は
雨水の侵入を防止する部分に当たらない箇所に生じた瑕疵については、瑕疵担保責任の存続期間を１０
年未満と定めた契約も有効ですので、管理組合として、売買契約書等を再確認する必要がある。
管理組合としては、売買契約書等を再確認したうえで、瑕疵担保責任には存続期間があるので、建物
の不具合に気づいたら、速やかに、売主に瑕疵の内容を通知して、補修を請求すべきである。売主が直
ちに補修に応じない場合には、後日証拠となるように、配達証明付内容証明郵便で通知及び補修請求を
すべきである。
また、表面から見ただけでは分からない瑕疵もあるので、建築士に調査をしてもらい、早期に瑕疵の
有無を確認してください。特に、生命、身体及び財産に関わる建物としての『基本的な安全性が欠ける
瑕疵』については、管理組合として、早急な対応が求められる。
＊「住宅建築トラブル相談ハンドブック」（新日本法規）より
