管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

３　土地の市場価値の二極分化

　　よく考えてみると、市場価値の高い地区の場合、相続人がいな

　いケースを除いて空き家が発生する可能性は低いと考えられる。

　つまり、空き家が発生するのは、市場価値が低い地区などに限ら

　れると考えることができる。

　　マンションに限って言えば、いくら市場価値の高い地区であっ

　ても、区分所有者等がマンションの管理に無関心で、かつ、管理

　組合がその管理を管理業者に任せっきりで、総会・理事会が形骸

　化していて、問題が起きていても対応できないようなマンション

　も空き家（室）が発生する要因でもあろう。

　　相続人がいない場合を除いて、空き家の発生は、住人なり相続

　人がより利便性の高い地域へ移住した結果であると考えられ、都

　市部であっても土地の市場価値が低い地域では、空き家が増加す

　ることが考えられ、マンションの場合、経年による『建物の劣

　化』、『設備の老朽化・陳腐化』、加えて『賃貸化』などへの対

　応ができていないマンションは、さらに『空き室』に拍車を掛け

　るであろう。

（注）下線部は、こちら側が記載。

４　市場メカニズムを利用した対策

　　空き家を生み出さない対策としては、前回で述べたように

　・行政（公権力）による強制（空き家条例等）

　・マッチングの改善（空き家バンク）

　　などが考えられる。

　　なお、税による経済的なインセンティブを用いた方策も考えら

　れるが、前に進んでいない。よく知られている固定資産税がそう

　で、土地に建物がある場合とない場合とでは税金が違ってくる。

　つまり、老朽化した家屋を解体して更地にしようとすると、解体

　費用ばかりでなく、より高い固定資産税の負担に直面することに

　なる。これにより、更地化が進まず、危険な家屋が残されるとい

　うことになってします。それでは、固定資産税の税率を特例で低

　くということが考えられるが、従来の更地と解体後の更地との税

　の公平・バランス、税の減免による自治体の税の減収等で、ネッ

　クになっている。

５　最後に

　　今後も放置される空き家（マンション）が問題となり続ける

　が、空き家対策が進み、更地化が進行していけば、それはそれ

　で各地域の総更地化が進行するという経済面にとってもマイナ

　スではあるが、人口減少の側面から見ても、この更地化は避け

　ては通れず、将来を見据えた高い見地から、『日本の国土・

　インフラの維持管理』をどう保全していくか、そろそろ考える

　時期に来ているようである。

（注）下線部は、こちら側で記載。

【活況の東京　迫る老い】

　東京湾岸にタワーマンションが並ぶ東京・豊洲地区。

　高層住宅の建設ラッシュで、豊洲の人口は１０万７千人と１０年前の１．８倍に増えた。東京五輪の会場予定地にも近く、他の地域から人を集めて膨らんでいる。

　豊洲から北西へ約２０キロ。中高層の集合住宅が６４棟ひしめく東京都板橋区の高島平団地がある。２９年前、この団地の人口構成は、現在の豊洲にそっくりだ。

　１９７０年代、「東洋一の巨大団地」と呼ばれた高島平は中流層が流入し、満杯の小学校は校庭にプレハブ校舎を建ててしのいだ。幼稚園に入る抽選には長蛇の列ができた。だが、この３０年で地域の人口は３分の２に減り、４割弱が６５歳以上だ。

次回へ続く。

１　増え続ける空き家

　　一口に『空き家』と言っても形態は様々で、国土交通者中国

　地方整備局の資料『空き家問題を考える際の留意点』では、

　・倒壊の恐れのある空き家

　・密集市街地の空き家

　・雑草が茂った空き家

　・まだ使用できる空き家

　・共同住宅（マンション等）の空き家

　　などと類型化されている。

　　こうして老朽化し、特に手入れもされない空き家（室）が増

　えると、犯罪のきっかけとなったり、放火や倒壊の危険性が増

　し、また場合によっては、隣家（室）や通行人にも大きな被害

　をもたらすこともありうる。

（注）下線部は、こちら側が記載

２　広がる『空き家対策条例』の制定

　　こうした問題の解決には、空き家の所有者を探し出してきて

　必要な措置をとるようお願いすればよいのだが、実際には、所

　有者の確認自体が困難であったり、所有者の所在地や相続人が

　不明というケースも多くある。また特定できたとしても、所有

　者の資力などの関係で補修できなかったり、逆に資力があって

　も補修に応じてもらえないというケースもある。

　　だからといって、空き家を放置しておいてよいというわけで

　はなく、近隣住民の皆さんに差し迫った危険性も発生している

　こともあり、全国的には空き家の所有者に管理や撤去を命令す

　る『空き家条例』を設置する自治体も増えてきている。

　　例えば東京都足立区の場合は、解体費費用を助成する策が採

　られている。さらには、空き家のままにしておくのがそもそも

　の問題の源なので、住みたい人と空き家のマッチングを図る

　『空き家バンク』なるものの運用も始められている。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　次回に続く。

【建て替え成功は２００棟だけ】

　アベノミクスで不動産市場は、都市部を中心に活況を呈している。だが、その一方で中古住宅の『空き家問題』は年々、深刻度合いを増している。

　老朽化した一戸建ての空き家なら、まだ所有者の責任によって建て替えなどの決断もしやすいだろうが、問題は多くの住民が『区分所有』し、大規模修繕や建て替えに莫大な費用がかかるマンションだろう。

　これまでマンションの建て替えが成功した事例は約２００棟。多いと思われるかもしれないが、今全国にマンションは６００万戸近くが存在するといわれており、１棟５０戸平均とすると１２万棟。そのうちの僅か２００棟だけしか建て替えられていない。

　建て替えられない理由の大半は、やはり住民の費用負担だという。

　マンション１戸あたりの建設費は、資材費の高騰などもあり約２，３００万円に達している。極端に言えば、住民の１戸でも２，３００万円を出せなければ建て替え話は、１０年以上も延びてしまうという。

　周囲に容積が余っているマンションは、建て替え戸数を増やすなどして建設費を捻出することは可能だが、空いたスペースを見つける方が難しい都市部ではそれもままならない。

　マンションによっては、住民が負担する管理費や修繕積立金の滞納額が大きく、管理業者が建て替えを嫌がっているところもあるとのこと。マンションは共存体なので、きっちり管理していないと機能しない。それができなければ、老朽化しても建て替えられず、『資産価値がほとんどなくなって空き家が増えていく』という最悪の状況に陥りかねない。

　しかし、コスト負担ばかりを住民に押し付け、いい加減な管理体制でマンションの将来図を描けない管理業者も責任は重いだろう。

　大手デベロッパーも『空き家問題』には危機感を抱いていると思う。でも、彼らは彼らでマンション用地の仕入部隊や販売部隊を持ち、遊ばせておくわけにはいかない。とにかく自転車操業でマンションを建てて、苦戦してでも売るという作業を繰り返している。

　日本のマンションの歴史は、２００年以上も区分所有の文化が根付くフランスとは違い、初めてマンションブームが起きた１９６０年代から５０余年しか経っていない。だから、５０年後、１００年後にどうしたらいいのかのノウハウも持っていないし、法律もまだまだ整備されていない。

　あちこちに空き家が増えすぎて『幽霊マンション』が乱立すると、その地域を含め　『スラム化』になることに危惧する。

【放置防いで活用探ろう】

　子どもの独立、高齢化や人口減と社会の大きな変化も反映した現象で、これからも空き家は増え続けると見込まれる。

　空き家が放置されれば、倒壊したり、放火などの犯罪を招いたりする恐れがある。放置を防ぎながら、新たな使い方に結びつける努力を重ねたい。

　国会議員による立法化も検討されている。市町村が空き家の持ち主を知るために固定資産税の情報を使えるようにすることや、持ち主に対して危険な空き家の撤去を命令できるようにすることが柱だ。

　住宅を解体して更地にすると固定資産税の軽減措置がなくなり、最大６倍の負担が生じてします。これが空き家が増える一因だと指摘する声も多い。空き家対策を総合的に考えるなら、税制面にも工夫する余地はありそうだ。

　困りものに映る空き家だが、一方で活用への動きもある。

　厚生労働省は、低所得高齢者の住まい確保のため、空き家を活用するモデル事業を今年度から始めた。日常生活をNPO法人などが支援することで、孤独死などを懸念する持ち主が「貸してもいい」と思える環境づくりを狙う。国語交通省も、一定の条件の下に建築基準法の政省令を緩和して、空き家をグループホームなどに転用しやすくする方針だ。

　使える空き家は『資源』だ。『使いたいのに使えない』を乗り越える知恵は、いくらでも出し合いたい。

【市町村に立ち入り調査権限】

　自民党の空き家対策推進議員連盟（会長・宮路和明衆院議員）は４月９日、同党の国土交通、総務合同部会で空き家対策特別措置法案を示し、了承された。

　法案は防犯、衛生面などで問題がある空き家の増加に歯止めをかけるのが狙い。市町村に立ち入り調査のほか、除去や修繕の命令を出す権限を付与する。

　法案は、空き家対策計画の策定を市町村の責務と規定。市町村に対し所有者を把握するための立ち入り調査や、倒壊の恐れなどがある空き家について除去や修繕の命令を出す権限を与える。命令に違反すれば５０万円以下の過料を科す。

　法案には当初、空き家を自主撤去した所有者の固定資産税を軽減する規定も盛り込む予定だった。しかし、自民党税制調査会との調整がつかず、『必要な税制上の措置を講じる』との表現にとどめた。

【防災・防犯　高まる不安】

―固定資産税負担増も一因―

　全国の住宅ほぼ７戸につき１戸が空き家になっている状態（『家余り現象』）が２９日、総務省の調査で浮かび上がった。人口減少が進む地方だけでなく都市部でも状況は深刻化し、防災・防犯面で不安を募らせる住民からは、対策を求める声が高まっている。背景には住宅の供給過剰を招いた政策があり、取り壊して空き地にすると固定資産税の負担が増える税制も一因だ。

（都市部の問題）

　空き家が増える理由は、地方と都市部で違う面もある。地方では、子どもが都市部に移り住み、相続した家の管理が行き届かなくなるのが典型例だ。人口減少がこのサイクルに拍車を掛けている。

　空き家問題に詳しい住宅ジャーナリストによれば、「都市部は地価が高く、特例の恩恵をより強く感じる。『使い道はないが、とりあえず空き家に』と考える人が多くなる」と指摘する。

（入居促す対策を）

　国土交通省は、所有者が空き家を賃貸に出しやすいように、賃料を安くする替わりに借り主に自費でのリフォームを求める手法を不動産業者らに勧めている。富士通総研の主任研究員は『空き家を含む中古住宅を重視し、もっと活用すべきだ』と指摘。民間住宅の空き家に家賃補助し、入居を促す対策を提案した。

【供給過剰で８２０万戸／総務省調査】

―都市圏でも上昇傾向―

　全国の空き家が８２０万戸にのぼり、総住宅戸数に占める割合が１３．５％で過去最高となったことが２９日、総務省の住宅・土地統計調査で明らかになった。人口減少や高齢者の施設への入所などが、空き家率を押し上げている。団塊の世代の高齢化が進めば、空き家の増加がさらに加速する見通しだ。

　５年前の前回調査に比べ、空き家数は６３万戸増え、空き家率は０．４ポイント上昇。１９５８年には３６万戸、率は２．０％に過ぎなかったが、一貫して増加している。なお、岡山県は、空き家数１４万２００戸、空き家率１５．８％。

　一人暮らし高齢者も過去最高を更新し、５５２万世帯にのぼった。持ち家率が８割を超える団塊の世代もほとんどが６５歳を超え、『空き家予備軍』が拡大している。総務省は『単身の高齢者の住宅は、亡くなれば空き家になる可能性が高い。空き家の増加に拍車がかかる可能性が高い』と分析する。

《空き家問題》

　住民の転居や死亡後、買い手や借り手が現れず空き家のまま放置されると、景観の悪化、倒壊のほか、敷地へのごみの不法投棄、不審者の忍び込みといった問題につながる。解体の費用負担や、更地にすると所有者や相続人が支払う固定資産税が増えることが放置の一因になっている。私有財産のため所有者らの同意が得られない場合、地方自治体が解体することは難しい。

＊空き家問題＝「戸建て」＋「アパート」＋「マンション」

　今回の相談事例は、ある組合員の悲痛な訴えでありました。

　このような事例は、よく相談を受けることが多いお話です。ごく一部の方が自分のマンションの管理に熱心に関心があるのですが、それ以外の方は、全く興味もなく、関心がないという実態であります。

　特に岡山は、その傾向が強いように感じられます。

　つまり、自分の建物・設備・敷地その他共用部分が区分所有者全員のものであり、全員で負担し、全員に責任があることを理解していない方が多いですね。

　例えば、

①　マンションの管理は、管理組合が主体であること。

②　管理組合は、管理会社に管理業務を委託し、その費用を負担していること。

③　管理費等の滞納問題が生じても時効を含め、最終的に責任があるのは管理組合である

　　こと。

③　管理組合の運営・管理の実態が見えない。

⑤　そのため、管理費等の出入りが把握できていない。

など、マンション管理に無関心で、玄関から一歩出れば、われ関せず、誰かがするのだろうと。ある意味、自分のマンションを他人任せ？

　今後、マンションの『終の棲家』か進んでくると、住民の『高齢化』と建物の『劣化・老朽化』とを合わせた『二つの老い』という問題が大きくクローズアップされるは、時間の問題であろう。

　また、このような実態を行政も把握していなく、『住まいと生活は表裏一体の関係』にあり、このまま放置しておくと、いずれ、マンションは、社会と『孤立化』していく恐れが出てくるだろう。

以上

評判のいい管理会社とか、地方の小さな管理会社？　いろいろお話を聴きますが！　資本提携したりM&Sで変わってきていますね？

そうなんだよ！　悪徳管理会社？と言われたり、事件を起こした管理会社などが　いま生まれ変わりつつあるようですね？

企業の永続性と言う点からも、やはり問題解決のために、管理会社自身が気づき社内外から改善しようと取り組みだしたようですね？

利益追求優先のために、過去に事件を起こした管理会社なども本気でマンション居住者のために取り組まなくてはならないことに気付いたようだ！

ある意味、ＮＰＯ法人の岡管連は、悪徳業者にとっては、目の上のたんこぶでマンション管理組合が岡管連への加盟をしようとすると、言葉巧みに管理会社が加入妨害したりしてきたが、ここへ来て岡管連に管理会社からごあいさつに来だしたようです。管理会社も生まれ変わってきたので、優良企業として岡管連への賛助企業として登録したいと申し出が相次いでいる。

管理会社だけでなくて、岡管連の賛助会員として入会したい希望の企業が目白押しと聞いていますが

例えば、太陽光発電の設置業者、水道工事会社、塗装会社、保険会社など挙げればきりがありません！　企業実績を調べたり大変そうです。岡管連では、一業種３社まで、以前賛助会社となっていて辞めた会社は、３年間賛助会社になれないなど厳しい条件と共に内規があるようですよ！