管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

はじめに

　福岡市には、住宅・土地統計調査（平成２５年）によると、居住のある住宅約７４５，０００戸のうち共同住宅は約５７８，０００戸あり、共同住宅率７８％は政令市の中で最も高く、そのうち持ち家の共同住宅（分譲マンション）は、１３２，０００戸で１８％を占めており、本市の代表的な居住形態となっています。

　福岡市においては、分譲マンションの居住者や建物の状況など、管理運営の課題や実態を把握し、マンション管理の支援策の検討資料とするため、５年ごとに管理組合実態調査を実施しています。

調査結果

（１）施工時期

　　　昭和５６年以前に竣工した築３６年以上のマンションが約２５０棟で全体の２割程度を占めています。

（２）管理規約について

　　　管理規約については、９７．１％と、ほぼ全てのマンションで作成されています。改正状況を尋ねた

　　ところ、「改正したことがある」が５６．２％、「改正の予定あり」が９．１％となっており、あわせて

　　６割を超えるマンションで管理規約改正の動きがみられます。

　　　改正の際に相談したい機関としては、「管理会社」が７５．０％で最も高く、次いで「マンション

　　管理関係団体」が２６．１％となっています。

岡管連から

　昭和５６年６月以前に建てられたマンションは、旧耐震基準の建物です。

　福岡市のデータを詳しく見ると、次の通りです。

　・管理規約の改正の予定がない：２８．８％

　この６月から民泊営業が全面施行されるのを受けて、

　規約等の改正を含めた管理組合の対応が求められています。

平成２５年度に実施された国交省のマンション総合調査によると、月／戸当たりの管理費や修繕積立金の額

として、下記のような結果が出ています。

検査結果

　今回の検査では、昨年度に引き続き、管理業務主任者の設置、重要事項の説明等、契約の成立時の書面の交付、財産の分別管理及び管理事務の報告の５つの重要項目を中心に、全国１４１社（昨年度１３５社）に対して是正指導を行い、６４社（昨年度５１社）に対して是正指導を行いました（指導率４５．４％（昨年度３７．８％））。

　指導率は年度ごとに変動はあるものの、過去５年間の平均は４２．３％であり、全般的な傾向として例年並（若干増加）でしたが、管理組合財産の分別管理方法等の改正を主な内容とする平成２１年５月の省令改正による制度改正への理解不足が依然として見られる結果となりました（当該制度改正に係る違反を除いた場合の是正指導社数は３６社、指導率は２５．５％）。

　　　　＊平成２８年度適正化法の各条項ごとの是正指導社数

　【適正化法条項】　　　　　　　　　　　　　　　【是正指導者数】

　①管理業務主任者の設置　　　　　　　　　　　　　　　　　１社

　　（法５６条関係）

　②重要事項の説明等　　　　　　　　　　　　　　　　　　５１社

　　（法第７２条関係）

　③契約の成立時の書面の交付　　　　　　　　　　　　　　２９社

　　（法第７３条関係）

　④財産の分別管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２１社

　　（法第７６条関係）

　⑤管理事務の報告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０社

　　（法第７７条関係）

国土交通省土地・建設産業局不動産業課不動産業指導室

概　要

　国土交通省の各地方整備局及び北海道開発局並びに内閣府沖縄総合事務局が平成２８年１０月から概ね３ヶ月の間に実施したマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果を取りまとめましたので、その概要をお知らせいたします。

　マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」）に則り適正にマンション管理業を営むことは、極めて重要です。

　このため、平成２８年度においても、過去の立入検査状況等を勘案し、全国１４１社に対して立入検査を行った結果、６４社に対して是正指導を行いました。

　全般的な傾向として、是正指導社の割合は例年並（若干増加）でしたが、適正化法の各条項に対する理解不足が依然として見られる結果となりました。

マンション管理業者の現状

　当省の推計によると、平成２８年末のマンションのストック戸数は約６３４万戸にのぼり、そこには約１，５０８万人の方々が生活しています。

　これらのマンションのうち、約９割のマンションの管理組合は、マンション管理業者にマンションの管理業務を委託しています。

　また、平成１３年８月に施行された適正化法により、マンション管理業者の登録制度が導入されていますが、平成２８年度末で、マンション管理業者として登録されている管理業者数は２，１３１社であり、近年、概ね横ばいで推移している状況です。

国土交通省土地・建設産業局不動産業課不動産業指導室

見直しの内容

　今回の改正では、一定の税率を掛けて税額を算出するというものを同じ棟の中でも、階が１つ上がると固定資産税が０．２６％高くなるように見直すことになりました。この結果、例えば面積が同じでも５０階の部屋は１階の部屋より税額が１３％高くなることになります。１棟の固定資産税の総額は変わりませんが、高層階の区分所有者にとっては増税、低層階の区分所有者にとっては減税になる見通しです。

見直しの背景と「タワマン節税」

　相続財産を計算する際に、分譲マンションなどは「土地」と「建物」を分けて評価額を計算し、両者の合計を１戸の評価額とします。タワーマンションは１棟の戸数が一般のマンションに比べて多く、土地全体の評価額に対し分母が非常に大きくなるため、１戸当たりの土地の評価額は相対的に小さくなります。

　一方、建物は「固定資産税評価額」をそのまま用いるため、現状では高層階であっても低層階であっても評価額は変わりません。しかしながら、販売価格は低層階に比べ高層階の方がかなり高い場合が多く、ここに目を付けたのが「タワマン節税」です。タワーマンションの高層階を購入した場合、相続財産の評価は、購入額と同額の現金に対して、かなり圧縮することができてしまいます。そこで、相続発生を見越してタワーマンションを購入しておき、相続税の申告後に未使用で売却すれば、多額の相続税を回避して現金を残すことができるというわけです。

いつから適用になるのか

　今回の新しい税制改正の対象は、２０１７年４月以降に売買契約が始まり２０１８年以降に引き渡す２０階建て以上（高さ６０メートル以上）の新築物件からとなっています。２０１７年中に完成して引き渡しを受けた物件であれば、現行のままの固定資産税評価額が適用されます。２０１７年以前に完成した中古マンションは２０１８年以降の引き渡しでも現行のままです。また、現在すでに高層階を購入している方にとっては、既存のタワーマンションの固定資産税を変更するものではありませんのでご安心ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）小川公認会計士事務所　公認会計士　小川　聡

岡管連から

１　新築マンションの販売価格は、一般的には階が１つ上がるごとに、５０万円～１００万円高くなると

　いわれています。

２　昨年の標準管理規約の改正において、新築時の販売価額（時価）を、組合員の議決権割合に反映させる

　こともできるというコメントが示されています。

　５月３０日に施行された「改正個人情報保護法」が１か月経過しました。

　改正後すべての事業者、団体等に個人情報保護法が適用されることになりました。

　マンションの管理組合もその対応を検討していく必要が出てきました。

個人情報保護法の５つの基本チェックリスト

その１　管理組合が個人情報を取得する時のルール

その２　管理組合が個人情報を利用する時のルール

その３　管理組合が個人情報を保管する時のルール

その４　管理組合が個人情報を他人（管理会社等）に渡す時のルール

その５　本人（住民）から個人情報の開示を求められた時のルール

マンション管理組合の皆様へ

　住宅金融支援機構が修繕積立金をお預かりします。「マンションすまい・る債」は、修繕積立金の計画的な積み立てや適切な管理をサポートするための債権です。

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「水害・地震から我が家を守る保険・共済加入のすすめ」の周知・活用のお願い

　風水害・土砂災害、地震などの自然災害により損害を受けた住宅・家財の復旧を円滑に進めるためには、自然災害による損害を補償する保険・共済への加入を促進することが重要です。

　今般、内閣府において住宅の保険・共済の加入促進を図るため、新しいパンフレット（下記参照）を作成するとともに、国土交通省に対して関係団体等への周知の依頼がありましたので、貴団体の会員等への周知及び活用をお願いいたします。

　＊パンフレットHP：http://www.bousai.go.jp/kaigirep/hisaisha_kyosai/pdf/panf.pdf/

マンション管理組合も対象に！

　昨年９月に公布された、改正個人情報保護法が５月３０日より施行されます。これまでも個人情報の取扱量が少ない（５，０００件以下）事業者を適用対象外としていた規定が廃止され、マンション管理組合も『個人情報取扱事業者』となり、『個人情報保護法』の適用を受けるようになります。

　マンション標準管理規約第３１条（届出義務）では「新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。」と規定しています。管理組合は、入居時に氏名、電話番号、家族構成、緊急連絡先などを記した書面の提出を管理規約に規定し、これらの情報を取得していますが、「個人情報取扱事業者」として、個人情報の取得・利用・保管・開示についてのルールを定め、適正に運用することが求められますので、名簿の管理に関する細則の作成が必要です。

　個人情報保護法が改正されたことにより、理事会に「安全管理措置」の構築が要求されるとしても、現実的に可能で実効のある具体的な対応方法はまだ何も決まっていない状態です。今後、個人情報保護委員会が発表する予定のマンション管理組合向けのガイドラインや解説などを参考に、それぞれの管理組合で十分に議論し、個人情報の取扱細則などの整備を検討することが望ましいでしょう。

管理組合としての考え方と対応

　管理組合として、まず、最初になすべきなのは、法改正によって、管理組合が個人情報保護法の規制対象

となったことを、十分に理解することです。

　現在のところ、管理組合に個人情報保護法が適用されることは、ほとんど知られていません。

　個人情報保護法の下では、事業者は、思いのほか複雑で多くの対応が求められるのであり、組合員全員が

その重要性を認識しなければ、適切な対応をなし得ません。

　第２に、現在における個人情報の取得と保管の状況を確かめるべきです。

　これまで管理組合が行ってきた対応には、管理組合ごとに濃淡に差があるため、法の要請と現状とのギャップを確認したうえで、何を行うべきかを、検討することになります。

　第３には、組織としての対応です。

　管理組合の理事は短期間で交代します。

　組合員の個人情報を守るためには片手間に行える業務ではありません。

　個人情報担当役員を決めたり、個人情報保護委員会を設置するなど、管理組合として継続的に法令遵守を

なし得る体制をと整えなければなりません。

　さらに、管理組合がどのような個人情報を取得し、保管管理するのかについての再検討も求められます。

　近年の居住者の高齢化、単身高齢者の増加、災害発生時の安否確認や援護の必要性から、管理組合においても、居住者などの状況を把握しておくことは、安心安全なマンションの暮らしのために有用ですが、他方で、個人情報保護法による個人情報の保管管理の厳格なルールからみると、管理組合が管理する情報は、最小限度に抑えるべきであるとも考えられます。

　是非とも、組合員で議論を深めるべき課題です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）山下渡辺法律事務所　弁護士　渡辺　晋

岡管連から

　組合員の個人情報の保管管理は、管理組合の責任において行うべきものです。

　したがって、管理会社は外部の第三者であり、管理組合からの書面による委任契約なしに、組合員の個人情報を管理会社が無断で主体的に収集し、保管管理できませんし、法的にも問題でしょう。