管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

【大阪市のマンション施策】

１　大阪市マンション管理支援機構

　　分譲マンションに関する様々な問題に対応するため、マンションに関連する民間事業者団体と連携して、

　平成１２年に「大阪市マンション管理支援機構」を設立しています。

　　マンション管理について総合的に調査・研究するとともに、マンション管理に関するセミナーの開催や

　情報誌の発行など、管理組合に対する情報提供や普及啓発に取り組んでいます。

２　住まいの一般相談・専門家相談

　　住まいに関する総合的な情報発信拠点である「住まい情報センター」では、分譲マンション管理や公的な

　住宅政策などに関する様々な相談に、相談員が面接又は電話で対応しています。

３　分譲マンションアドバイザー派遣制度

　　分譲マンションの建替えや計画的な修繕、省エネルギー改修に関して、管理組合の勉強会などに講師役と

　して１級建築士などの専門家を無料で派遣し、マンションの特性に応じたアドバイスを実施しています。

４　分譲マンション長期修繕計画作成費助成

　　平成２４年度の本市調査では、長期修繕計画が未作成であったり、長期修繕計画が作成済みでも修繕積立

　金が十分でないマンションがあることがわかりました。

　　このようなマンションでは修繕積立金の不足により、必要な時期に修繕工事が実施できず、極端な場合は

　外壁等が落下するなど、周辺にまで悪影響を及ぼす恐れがあります。

　　マンションの管理状況の変化に応じた適時適切な長期修繕計画の見直し、それに見合う資金計画の作成な

　どの取り組みを促進する必要があると考え、分譲マンションの管理組に対して、長期修繕計画の作成にかか

　る費用の一部を補助する制度を平成２６年６月に創設しました。

　マンションの現状調査・診断及び長期修繕計画の作成・見直しについて専門家に委託する費用の一部に対し

　て補助しています（補助率３分の１、限度額３０万円／件）。

＊以下略　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）大阪市都市整備局企画部　住宅政策課長　安部　正和

（岡管連から）

　今後マンションには、『二つの老い』という今までに経験したことがない大きな問題が予測されています。

　それ故に、マンションは、『社会的インフラの一つ』として捉え、政策・制度を通して、支援していく必要

が出てきています。

【　はじめに　】

　大阪市では、分譲マンションは昭和３０年代頃より建設され、現在では３０万戸を超えています。

　平成２５年度の住宅・土地統計調査によると市内の持ち家に占める分譲マンションの割合は４割を超えており、本市の主要な居住形態の一つとなっています。

　また、築３０年以上の高経年マンションが全体の約３分の１を占めています。

　分譲マンションは適切に管理運営し、老朽化に対応した改修を行わなければ、居住者の安全性や居住性が損なわれるだけではなく、周辺環境にも大きな影響を及ぼす恐れがあり、まちづくりの観点からも分譲マンションの適切な維持管理は重要な課題となっています。

　こうしたことから、大阪市では、平成２４年度に、分譲マンションの管理状況の実態を把握するため、築３０年以上を経過した分譲マンションを対象として、管理状況についての調査を実施しました。

　その結果、大半のマンションでは問題は確認されませんでしたが、管理組合活動が確認できない、管理規約が無い高経年マンションがそれぞれ少数ではあるが存在する、長期修繕計画が未作成である高経年マンションが一定存在する、建替えを検討したことのある高経年マンションが少数に止まっているなど、一部には管理運営面で問題を抱えているマンションがあることがわかりました。

　こうした状況を踏まえ、大阪市では分譲マンションの管理の適正化に向けた普及啓発や相談対応、補助制度の実施など、管理組合への支援を行っています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）大阪市都市整備局企画課　住宅政策課長　阿部　正和

　＊下線は、こちらで記載。

【市民のひろば　おかやま２０１５・３】

　市では中高層建築物の建築に関し、建築主と周辺関係者との紛争を未然に防ぎ、地域の良好な住環境を保つことで、調和のある地域社会の実現を図るため、『中高層建築物の建築に関する指導指針』を制定しました。

　この指導指針は、建築主が行う事前公開、周辺関係者への事前協議などに関する手続きを定めたもので、４月１日から施行します。

　これに伴い、従来の「岡山市中高層建築物に関する指導要領」は同日をもって廃止します。

　詳しくは、以下の建築指導課のホームページでご確認いただくか、お問い合わせください。

HP;  http://www.city.okayama.jp/toshi/kenchikusidou/kenchikusidou_00264.html

☎ ; 　０８６－８０３－１４４６

（岡管連から）

　分譲マンションの場合、建築主（売主等）と周辺関係者との地域協定は、マンション売買後、管理組合に引き継がれることになります。したがって、当管理組合の組合員である区分所有者にも義務と負担が出てきます。

　当該地域協定は、一般の区分所有者が知らなかったり、また理解していない部分だと思われます。例えば、マンション周辺地域のテレビ難視聴対策としての『共同テレビアンテナ』などがそうです。

【具体的な取組の続き】

４　マンションセミナー

　　平成１５年度から、マンションの適正な維持管理や再生等を促進するため、マンションセミナーを開催

　しています。

　　本市には、市が開催するセミナー（３回）のほか、管理組合団体やマンション管理士会が主催し、市が

　後援するセミナー（計５回）等があります。

５　分譲マンション再生合意形成支援制度

　　平成２２年度から、マンションの建替えや改修などの再生検討活動を行う管理組合の対して、検討費用の

　一部を補助する制度を実施しています。

　　補助の内容は、検討活動費の２分の１以内、かつ２５万円を上限とし、通算５年間利用できます。

６　地域再生支援事業

　　平成２５年度から、敷地面積が２ｈａ以上のマンションを対象に、子育て世帯に配慮した計画であること

　等、一定の条件の下、マンション建替えに関する計画策定及び設計・工事に要する費用の一部を補助する制

　度を実施しています。

　　本制度が活用されることにより、老朽化した分譲マンション団地の再生や地域の活性化が促進されること

　を期待しています。

７　耐震診断費・改修費補助事業

　　旧耐震基準（昭和５６年５月３１日以前）により設計・建設された分譲マンションの管理組合を対象に、

　耐震診断・改修費の一部を補助しています。

【おわりに】

　本市では、マンションの適正な維持管理・再生を促進していくために、管理組合の取組状況に応じて施策を

そろえ、マンションンへの支援体制を整えています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊千葉市　都市局建築部　住宅政策課長　島津　和人氏（著）

（岡管連から）

　マンション居住者が６００万戸、１，５００万人を超えるという現状を踏まえると、政令指定都市においては、マンション政策を検討すべき時代に来ているでしょう。

　マンションには、『居住部分と生活部分』という二つの側面を持っていることを考えれば、岡管連が取り上げています『二つの老い』につながってきます。

　特に、マンションは外から見れば『ブラックボックス』であるため、今後、行政側として、マンションを『見える化』していく必要があるでしょう。

　また、マンション管理組合としては、将来に備えて、『自主・自立の取組』が必要になってくるでしょう。それに呼応するように、行政や支援団体等の存在があるのではないでしょうか。

　【はじめに】

　千葉市の住宅総数約４５万７千戸の内、マンションが約１０万３千戸となっており、本市の住宅の約２割を占めています。

　本市の６行政区内、特に、幕張ベイタウン等がある美浜区においては、約半数以上がマンションとなっている。

　特に、高度経済成長期に供給されたマンションは中層５階建て階段室型が多く、バリアフリー化の課題を抱えています。

　こうした中、本市では、市民の豊かな住生活を実現するために、『安全で安心して住み続けられる住まいづくり』を基本目標とした千葉市住生活基本計画を策定し、この中に、マンションの再生や管理に関する施策を重要な課題として、位置付けています。

【具体的な取組】

１　管理組合に向けた各種施策の情報提供

　　本市では、相談会やセミナー、後援を行っている団体のセミナー等のイベントに関する情報や、各種支援

　制度、マンション関連団体相談窓口の問合せ先をまとめた『千葉市マンションカレンダー』を作成し、市内

　の管理組合に送付しています。

２　分譲マンション相談会

　　平成１４年度から、分譲マンションの維持・管理、建替えや法律問題等の専門的知識に関する様々な

　相談について、弁護士・建築士・建築設備士・マンション管理士・管理組合役員経験者等が相談に応じ

　ています。

　　毎年４０件前後の相談が寄せられています。

　　平成２６年度の相談内訳は、管理組合運営や工事に関する相談などが多くなっています。

３　アドバイザー派遣制度

　　平成２５年度から、管理規約の改正・長期修繕計画策定、再生・大規模修繕、管理組合の運営等の内容に

　ついて、アドバイザーを管理組合に同一年度内３回まで無料で派遣しています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊千葉市　都市局建築部　住宅政策課長　島津　和人（著）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊下線は、こちら側で記載。

【中高層建築主　近隣との紛争防ぐ】

　大森雅夫岡山市長は８日、マンションなど中高層の建物を建設する際に建築主と近隣住民のトラブルを未然に防ぐため、建築主に求めている周辺との事前協議の対象区域を拡大する考えを明らかにした。市要綱を改正し、２０１５年４月から施行する。

　具体的な改正内容として、現在は隣接地に限定している協議対象者を敷地の境界から１０メートル以内へ一律に広げ、さらに建物の高さと同じ距離の範囲を加える方針を示した。

　日照や風通しの確保、プライバシーへの配慮、交通安全の確保といった事項を事前に話し合ってもらうことで紛争化を防ぐ狙い。１３年度は３３件の報告があった。

（岡管連から）

　中高層マンションの場合、建築主（売主）は地元の町内会等と事前協議がなされることがあります。その事前協議にあたり、その確認事項として、売主と町内会等と『協定書』が締結されます。

　当該協定書は、売主がマンションを分譲販売した場合、管理組合が引き継ぐことになります（管理規約等に記載）。したがって、その確認条項を区分所有者及び占有者（居住者等）も遵守すべきであることを知っておく必要があるでしょう。

【国交省方針　賃貸・法人売買　解禁】

　国土交通省は、マンションなどの不動産を借りる契約を結ぶ際、担当者が直接客と会って行うよう義務付けていた『重要事項説明』をインターネットのテレビ電話でできるようにする。ネットを使った不動産取引の解禁と言える。電子メールや郵送で書類をやりとりし、遠い土地に引っ越す人などが現地を訪れずに契約を済ませられるようになる。

　国交省はトラブルがあっても被害が比較的少ない賃貸の契約と、法人同士の売買契約に限ってテレビ電話の利用を認める方針だ。

　早ければ来年度から１～２年の期限付きで試験的に導入して、問題がないか見極めるという。

（岡管連から）

　分譲マンションにおいて、区分所有者が賃貸としてマンションを貸し出す場合、管理規約には当該区分所有者及び占有者（賃借人）に制約を課していることがよくある。

　例えば、賃貸借契約書に管理規約の遵守義務を課したり、また賃借人には、管理組合に管理規約を遵守する旨の誓約書の提出を義務付けたりと、分譲マンションにこの制度を導入する場合、問題が出てくると推測される。

【管理組合及び居住者へのお知らせ】

　岡山市環境事業課から『資源化物全品目月２回ステーション収集開始及び収集曜日変更について（お願い）』の案内が届いています。

　それによりますと、平成２６年１０月から資源化物の排出機会、収集品目を増やすとともに、資源化物、可燃・不燃ごみの収集曜日が変更になります。

　収集品目の増加については、「市民のひろば　９月号」に詳細を掲載予定とのこと。

　収集曜日の変更については、「ゴミステーション」の看板に変更内容を掲示する予定。

　マンションの管理組合におかれましては、居住者の皆様に周知していただくようお願いとのこと。

　なお、この件に関してのお問い合わせは、岡山市環境事業課（０８６-８０３-１２９７又は１２９８）まで。

【所有者同意　要件の緩和検討／国交省】

　国土交通省は２２日、ニュータウンなど老朽化した団地の建て替えを促進するための方策の検討を始めた。

　共有する敷地に複数棟が立っていて所有者の合意形成が難しい団地について、同意要件の緩和や共用部分の補助金拡充ができないかなどを有識者会議で議論する。

　高度経済成長期に建てられた団地では、住民の高齢化が進み、建て替え費用をどう捻出するかが課題となっている。

　会議は、同意要件の緩和のほか、建て替え時に住民の負担軽減策を議論。具体的には、階段や廊下など共用部分への補助金を拡充したり、建て替えで余った土地を売却しやすくしたりする案が浮上している。

　京都市では、建物の『経年劣化』や居住者の『高齢化』（岡管連では、『二つの老い』と呼ぶ。）、居宅の『賃貸化』など（岡管連では、前者の『二つの老い』のほか、『老朽化』、『希薄化』の５つを、『マンションの五大化現象』と呼ぶ。）マンションの管理運営に支障が生じやすい高経年マンションの実態把握と分析を行い、京都市の支援施策の効果的な実施と新たな施策の検討に役立てることを目的として、『平成２３年度京都市高経年マンション実態調査」を実施した。

　その中で、『要支援マンション』の解消に向けた取り組みが紹介されている。

　『要支援マンション』とは、高経年マンションのうち、

①　管理規約がない

②　総会又は理事会が開かれていない

③　管理費又は計画修繕のための積立金を徴収していない

④　大規模修繕工事を実施していない

の４要件のいずれかに該当するもの、又は建物の劣化状況から管理組合が機能していないと認められるものをいう。

　なお、京都市では、行政から要支援マンションに働きかけて、課題に応じて、マンション管理士や建築士等を派遣し、管理組合の活動を支援する『高経年マンション専門家派遣』を、平成２２年度から実施し、『要支援マンションの再生』に向けた取り組みを行っている。