管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

「業者任せの管理」脱却を

　購入前は価格や業者を慎重に検討したのに、入居後はなんとなく管理会社に任せきりにしてきた。

　その無関心が将来の荒廃を招くだけでなく、既に一部の悪質業者のやりたい放題を許している。昨年１１月と今年４月に連載した「マンション漂流」で、こうした実態を報告した。住民の意識を高め、業者ともうまく付き合うために必要なことは何か。改めて考えたい。

　マンションに関心を持ったのは３年前。空き家問題の取材がきっかけだった。危険な空き家の近隣住民や対応に苦慮する自治体の声を記事にした。２０１４年秋、空き家対策法が成立する。問題解決に一歩近付いた。そう考えた私に、ある専門家が言った。

　「今後はマンションの管理不全が深刻な問題になる」

　外観では荒廃の兆候が捉えづらく、建物が大きいだけに改善費用も膨大になる。現状はどうなのか。現場を歩いた。

　神戸市の住宅街にある築４７年の５階建てマンション。住民はいるのに、最上階の廊下には段ボール箱やごみ袋が山積みにされていた。遠方からも持ち込まれたのか、周辺の歩道や車道にも粗大ごみが散乱し、近隣住民は治安や衛生の悪化を心配していた。

　沖縄県浦添市の低層マンションは、荒廃のなれの果てだった。築３５年だった８年前に突然。２階の廊下が崩落した。住民や通行人は無事だったが、あわや大惨事になるところだった。倒壊の恐れがあるのに、建物は放置されたまま。部屋の所有者は「撤去費が出せない」と口をそろえた。

３　廃止を検討する場合の注意事項

　　新築時にわざわざお金をかけて機械式駐車場にしているのには、いろいろな理由があります。一般的な

　ものは附置義務台数の確保です。

　　多くの行政庁には条例で駐車場の附置義務台数の定めがあります。条例での義務付けがない場合でも、

　市区町村と台数の協定を結んでいることがあります。

　　もしこの台数より減らそうとすると、当事者である管理組合と行政庁との折衝が必要です。

　　このほかに、マンションで販売上の武器になると売主が判断し、多めに設置している場合もあります。

　この分は問題なく廃止できます。ただし、工作物として建築確認を受けている場合は協議が必要です。

　　次は工法の問題です。機械式といってもいろいろな種類がありますが、大きくは地上式とピット式に

　分けられます。

　　地上式は単純に撤去すれば平置きになるので、特に問題はありません。

　　問題になるのはピット式（空洞）で、屋内・屋外を問わず、荷重の検討が必要になります。

　　屋内であれば、建物の杭にかかる荷重が変わるため、埋め戻す材料の荷重を確認する必要があります。

　　屋外でも、地盤によっては沈下または浮き上がりの恐れがあるため、同様に確認が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）一般社団法人マンションリフォーム推進協議会　小林　直樹

岡管連から

　機械式駐車場は維持管理に相当な費用がかかるため、撤去する場合、管理組合として、様々なことを

想定して取り組む必要があります。次に主な検討すべきことを列挙します。

（現状）

①　機械式駐車場の耐用年数は、１５年～２０年。ペンキの塗替え等大きなメンテナンスは、

　３年～５年に一度。

②　駐車場収入は、大部分が管理費に組み込まれているため、管理費収支は、駐車場収入で

　バランスが取れている。

③　機械式駐車場の大きな修繕等の費用は、修繕積立金から支出。

（撤去する場合）

④　一定以上の駐車台数を確保する必要がある（附置義務台数）。

⑤　当該設備が建築確認を受けているか確認する必要がある（固定資産税）。

⑥　共用部分の変更であるため、特別決議が必要。

⑦　地下式の場合、費用が多額になりその工面が必要で、修繕積立金を圧迫する恐れがあり、

　組合員の理解が得られるか。

⑧　規約改正や細則改正の必要の場合があり、規約改正の場合、特別決議が必要。

⑨　損害保険の見直しが必要。

⑩　駐車場収入が減少した場合、組合運営に支障をきたさないか。

⑪　管理費の値上げを検討する場合もある。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など

１　はじめに

　　　マンションの機械式駐車場は、限られた敷地を立体的に有効利用するために設けられる場合が多い

　　ですが、平置き駐車場や、自走式の立体駐車場に比べて多額のメンテナンス費用がかかります。まし

　　て屋外に設置されているものなどは劣化が進みやすいため、２０年を待たずに交換しなければならな

　　いケースでは莫大なコストがかかり、管理組合の予算が圧迫されます。

２　増える機械式駐車場廃止の要望

　　　最近では若者や高齢者の車離れなどもあり、駐車場の空き地が増える傾向にあります。空きスペース

　　が多くなると機械式駐車場の維持・管理には費用がかかるため管理組合の予算を圧迫します。また、老

　　朽化が進めばそれに対応した修繕費の増大を招きます。

　　　例えば、維持・管理、修繕にかかるものとして、定期点検（部品の消耗、給油状態、機器の作動の確

　　認、排水ポンプ設備・消防設備の点検等）、損害保険、電気設備の保守点検、日常の保守点検での修理

　　やパーツの交換、また、計画修繕等での大型部品の交換や、鉄部の塗装などがあります。

　　　利用者が減少し空きスペースが多いまま使用していけば、駐車場収入が減少するにもかかわらず維持

　　・管理、修繕に費用がかさんでいくだけです。そこで機械式駐車場を廃止し、維持管理費がほとんどか

　　からない平置き駐車場に改修したいという要望が多くなってくるのは自然なことと思われます。なお、

　　平置き駐車場には、維持・管理費がほとんどかからない、故障がないので修理の完了まで使用できない

　　ことがない、車の出し入れの面倒さがなく大型の車も止めやすい等のメリットがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）一般社団法人マンションリフォーム推進協議会　小林　直樹

【“地域力”を頼り　つながる努力を】

　ある管理会社の担当者は、「私たちは介護スタッフではないので、認知症かどうかの判断はできません。本業はマンション内の管理であって、あくまでも行政などとの『橋渡し役』に徹するように心がけています。個人のプライバシーには立ち入らぬようにも配慮しています」と。

　管理人は、必ず本社にいる社員と連携しながら動く。ただ、こうした認知症を理解した管理人が配置されているマンションはまだごく少数だ。管理会社や地域とどう関わりを持ちながら、認知症の高齢者の生活を支えていくのか、居住者自身が考える時期に来ている。

　住民同士の関係が希薄なために管理組合との間でのトラブルも頻発している。マンションの問題に詳しい弁護士が言う。「子育てが終わるとともに、一戸建てから駅近マンションに引っ越す人もいますが、１０年経てば『老老介護』が始まるでしょう。住民同士で問題を解決できるように、『認知症』について理解を深める機会を、管理組合の中に設ける必要があります」

　とくに、判断能力が不十分な認知症の人を法律や生活面で支援する『成年後見制度』について知っておくことが大事という。

　頼れるのはやはり“地域力”なのか。『独りは気楽でいい』と思えるのは若いうちだけ。日頃から自治会に積極的にかかわるなど、『地域とつながる努力』が必要な時期がきている。

（岡管連から）

　『マンションの住民同士とのつながり』と言えば、それは、『コミュニティの形成』でしょう。無関心でいればいるほど、高齢者への支援として生活面や健康面、また医療面や福祉面などができにくくなっています。

　ある意味マンションは、社会とは閉ざされていて、外から中のことが分かりにくいのが一般的です。マンションでは時間が経過することによって、次の現象が現れてきます。それを岡管連では、『マンションの５大化現象』と呼んでいて、『二つの老い』の要因ともなっています。

【マンションの５大化現象】

　　　　　　　・居住者の高齢化

　　　　　　　・建物の劣化

　　　　　　　・設備の老朽化

　　　　　　　・マンションの賃貸化

　　　　　　　・居住者の希薄化

　以上で、週刊朝日１１・１４の『管理組合を悩ますマンション認知症トラブル』の４回シリーズを終わります。

【玄関で立ち往生　管理人が誘導】

　マンション暮らしは「近所付き合いの煩わしさがないから良い」と言う人もいるが、自治会長Ｃさんは「ある一定の年齢に達したら、ご近所に頼ることも必要です」と言う。

　「私も独居なので、自宅で倒れたときでも早期に発見してもらえるように、近所の仲間に自宅の鍵を預けているんです。管理組合や管理人は基本的に住まいの鍵は預からないので、信頼できる仲間に預けるなど日頃から緊急事態に備えておくほうが安心です」

　国も手をこまねいているわけではない。

　厚生労働省は０７年度に「高齢者住宅支援員研修等事業」を創設、高齢者が多く住む公営住宅や民間マンションなどで、高齢者への見守りや福祉関係機関との橋渡しをする「高齢者住宅支援員」の育成に乗り出している。

　分譲マンションの管理会社も、積極的に動き出している。

　「きっかけはマンション管理業協会の講習を受け、認知症は誰にでも起こり得る病気だと理解したことでした。管理人が認知症の人に対し、無意識のうちに間違った対応をしていないかと感じたんです」と。

　日常の行動から「認知症かもしれない」と気づくための行動をまとめたのが以下の表だ。「近隣に住む高齢者がおかしい」と気づくシグナルにもなる。

【認知症の人が住むマンションのトラブル例】

　♦ゴミの分別ができない

　♦自分の部屋がわからない

　♦突然大声を出して叫ぶ

　♦管理人に電話をして買い物を頼む

　♦漏水・火災の要因の発生

　♦遠方にいる身内の連絡先がわからない

【世帯主の半数は６０歳以上に】

　分譲マンションの老朽化とともに、居住者の高齢化も進行している。（岡管連では、『二つの老い』と呼んでいます。）

　国土交通省が５年ごとに実施している「マンション総合調査」によると、世帯主の高齢化率は年々上がっていて、２０１３年度は６０歳代以上の割合が全体の半数を超えた。前回に比べて１割ほど上昇、１４年前に比べて約２倍になっている。

　こうした結果を踏まえ、建て替えや大規模修繕などのハード面だけでなく、高齢で独居の“おひとりさま”たちをどう支えていくのかが喫緊の課題になっている。隣人との接点や近所付き合いが少なく、孤独死につながる不安がつきまとうからだ。

　管理組合は、老朽化による建て替えや大規模修繕など、土地と建物を維持管理するのが目的だ。だから、住民同士の見守りや親睦を図る自治会とは違う。

　また、入り口であるエントランスのドアがオートロック式ならば、民生委員なども簡単には敷地内へ入れない。前出のＢさんのように、異変が放置され、医療や支援に結びつかないまま、病状を悪化させる高齢者は増えているのだ。

　だが、住民同士で高齢者の生活支援に力を入れているマンションもある。

　このマンションは０５年、管理組合とは別に『自治会』を発足させた。その傘下にある「長寿会」が、介護・認知症予防体操などのサークル活動やイベントを定期的に催している。趣味を楽しむだけでなく、高齢者のひきこもりや孤独死を防ぐための見守りや安否確認を兼ねている。

　居住者は管理組合と自治会の両方に加入し、両組織をつなぐ“パイプ役”として兼任理事が設けられている。

　「日頃の交流が、お互いの安否確認につながっているのです」と話す。

　また自治会発足と同時に災害や事故・急病に備えて『居住者台帳』を独自に整備。それぞれの緊急連絡先のほか、血液型やかかりつけ医、既往症、常用薬、自力避難に支障があるのかまで詳しく記されている。

　最初は『行政にも伝えない個人情報を、なぜ自治会に伝えなければならないのか？』と抵抗する人もいましたが、『命より大事な個人情報はない！」と説得したんですと。

　岡管連が大きなテーマとして取り組んでいます『二つの老い』に関連して、週刊朝日（１１・１４）がマンション居住者の高齢化問題を取り上げています。そこで、その主な概要を４回にわたりお伝えいたします。

【分譲マンションに増える居住患者】

　分譲マンションで今、建物の修繕だけでなく、居住者の高齢化や認知症が問題化している。国は管理会社を対象に講習会を催し、大規模マンションは管理組合とは別に自治会を結成。見守り活動も含む最前線の現場を歩いた。

　そのマンションは首都圏の幹線道路から一歩入った住宅街にある。落ち着いた外見とは裏腹に、内部では住民同士のトラブルが起こっている。

　あるとき「管理人が勝手に家の中に入ってモノを盗む」と言いだし、住民たちの郵便受けに直筆の抗議文を張り出し、管理組合理事Ａさん（４７歳）にも訴えた。だがそのモノとは、洗面台に置いてある猫の置物。管理人は当然ながら「身に覚えはない」。２年ほど前に入居したおひとりさまＢさん（７０代半ば）は認知症特有の症状「物盗られ妄想」が出ていたのだ。

　さらに、「万が一、身寄りのないＢさんが孤独死したら、マンションの資産価値が減ってしまう」といった懸念も聞こえてくるようになった。

　緊急の理事会が招集されて、地元の地域包括支援センターへも情報が伝わった。Ｂさんの部屋に入ると引っ越してきたままの状態で、段ボール箱は山積みで荷物は散らかり放題だった。

【撤去が進まず１４００万戸】

―野村総研　２３年試算―

　定住者がいない住宅が全国で２０２３年に約１４００万戸に達し、５軒に１軒が空き家となるとの試算を、野村総合研究者が３日までにまとめた。今後、人口減少が本格化して世帯数が減っていく一方、空き家の撤去がスムーズに進んでいないため。空き家が増えると、景観や生活環境の悪化、倒壊などの事故増加を招く恐れもある。

　国や自治体は対策に取り組んでいるが、野村総研は『空き家の撤去促進や、中古住宅市場の活性化といった対策強化が必要」と指摘している。

　総務省によると、１３年の空き家数は８２０万戸で、総住宅数に対する『空き家率』は過去最高の１３．５％に達した。

　野村総研は、有効な対策を打たなければ、新築戸数が撤去を上回る状態が続き、２３年の総住宅数は１３年より約６００万戸増えるとみている。

　野村総研は国立社会保障・人口問題研究所の推計も踏まえ、空き家率は１８年に１６．９％、２３年には２１．０％まで上昇すると試算した。

（岡管連から）

　空き家（空き室）問題は、分譲マンションにもあてはまるだろう。また、戸建て及び分譲マンションを含め、築３０年以上経過すると、この問題は、顕著に現れてくる。その理由は、建物が築３０年ということは、そこに暮らしている人たちも当然それ相応の年齢に達しているということである。特に、核家族が進んでいる社会においては、この問題は、世の中に大きな影を落とすとともに、震災等による災害が起きた場合の対策を想定すると、行政においても空き家（空き室）問題は、ほっとくわけにはいかないだろう。

　そこで野村総研の試算から、分譲マンションの空き室問題としてとらえてみる。この場合、築３０年以上のマンションを想定してみる。

【分譲マンションの空き室】

　・２０１３年の空き室：１８万９千戸

　・２０１８年の空き室：３３万７千戸

　・２０２３年の空き室：５８万２千戸

　築３０年以上で１０年後の分譲マンションの空き室は、５８万戸に上ると推測される。

【新たな管理組合の問題】

　以下のことが想定されるだろう。

１　マンションの空き室問題は戸建てと違い、簡単に撤去

　　できない。

２　マンションの建て替えも簡単ではない。

３　マンションは民民の問題であり、行政が関与しにくい。

４　管理組合の役員の成り手がなくなる。

５　マンションの空き室の所有者が誰であるか分からない。

６　管理組合として誰に管理費等を請求すればよいか分からない。

７　マンションの空き室が増えると、マンション全体がスラム化

　　してくる。

８　マンションの空き室が増えると、マンションの資産価値が

　　下がる。

　など。

【自治体運営困難６２％／全国世論調査】

　今住んでいる市区町村の人口が減り、将来の自治体運営が難しくなると感じている人は計６２％に上ることが、山陽新聞社加盟の日本世論調査会が９月２７，２８両日に実施した人口減少問題に関する全国面接世論調査で分かった。

　日本の人口減少に関し『大いに不安を感じる』『ある程度不安を感じる』と答えた人は計８４％に達し、少子高齢化が急速に進む中、本格的な人口減少社会の到来への懸念が強まっている状況が浮かんだ。

　『大いに不安を感じる』『ある程度不安を感じる』のうち、不安を感じる理由（二つまで回答、上位三つ）として、『年金や医療などの社会保障制度が破綻する』が６０．１％、『働き手が少なくなり、経済力が衰える』が４７．８％、『子どもや若者が減り、社会の活力が失われる』が４６．４％の順であった。

　自治体の運営が難しくなると答えた人は、規模別では町村（７０％）が東京特別区と政令指定都市（５４％）を大きく上回っており、地方での危機感の強さがうかがえる。

　効果的だと思う人口減少対策（二つまで回答）は『子育て世帯への支援策の拡充』（４９．２％）、『医療や福祉サービスの充実』（３９．５％）の順だった。

（岡管連から）

【管理組合の運営が困難】

　上記のことをマンションについてあてはめてみますと、管理組合の半数程度、その運営が難しくなると予想されます。

―管理組合の運営が難しくなるマンションとは？―

・夫婦又は一人住まいが増える／孤独死、孤立死の可能性

・駐車場が不要になってくる／使用料収入が入らない

・空き室が増えてくる／死亡、施設入居等により所有者不明

・賃貸が増える／管理の意識がなくなる

・役員の成り手がいない／管理組合の運営ができなくなる

・意思決定ができない／総会開催ができない

・管理費等の滞納者が増える／維持管理等ができなくなる

・管理会社の負担が増える／本来業務以外への対応？

・年金生活者の増加／管理費等の値上げ？

・所有と管理の乖離／管理組合の破綻？

・社会と孤立／周辺自治会とのつながり？

・スラム化／維持管理不能

・周辺環境への影響／社会環境の悪化

・自治体関与の限界／建物等及び居住者への対応？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など

【近未来の姿】

　今春、７２歳の男性が団地にある住宅で亡くなっているのが見つかった。「異臭がする」と近所の人が気づいたのがきっかけだった。

　団地で民生委員を務める女性（６７）は「孤独死を防ぐ手立てはなかったか」と悔やむ。一人で７０歳以上のお年寄り約２８０人を受け持つ。３分の１はひとり暮らしで、見守りの新たな担い手は見あたらない。

　団地の自治会は９０年代から、高齢化時代を見据え、車いすの介助や電球の取りかえなど、お互いを支え合う運動を始めた。

　しかし、ある自治会では約３０人いた支え手が半減し、７０代が占める。若い世代の入会はない。自治会の支え手は「体が動くうちは続けたい」と話す。

　一方の豊洲。５歳以下の乳幼児は約８５００人いるが、認可・認証保育施設の定員は３４２０人しかない。待機児童対策で保育施設の拡充に追われ、高齢者施設の整備は進んでいない。「３０年後の絵はまだ描けていない」という。

　人口を吸い込みながら老いていく大都市の「近未来」を高島平団地が映し出している。

（注）下線部はこちら側で記載。