行政情報

目標と具体的な施策展開

1 目標1 管理組合による自主的かつ適正な維持管理の促進

【主な施策展開】

・管理組合が適正な管理を行うための手順や手法等をまとめた「マンション管理ガイドライン」の改訂を

 行い、内容の充実を図っていきます。

・マンションの専門家を派遣する「管理アドバイザー制度」の一層の利用促進に向け、支援メニューの

 見直しなど制度の充実と周知に取り組みます。

・マンションに関する「情報ポータルサイト」を開設し、マンションの管理等に役立つ情報を発信します。

【政策指標】

・25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している分譲マンションの割合

  H23:32%→H37:70%

2 目標2 管理状況の実態把握と管理不全の予防・改善

【主な施策展開】

・区市等と連携して、制度の試行等を行った上で、管理組合がマンションの基本情報(所在地や連絡先、

 建物・敷地の概要など)を登録する制度や管理組合の運営状況等を定期的に報告する制度を創設します。

・これらの制度により把握した情報に基づき、マンションの管理状況を評価・判定を行って管理不全の

 兆候のあるマンション等を把握し、管理不全の予防・改善に向けた支援・指導等を実施します。

【政策指標】

・基本情報登録を行っているマンションの割合

  H37:80%

・管理状況報告を行ったマンションの割合

  H37:報告対象マンションの80%

                     東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課長 小林 秀行

| 2016年6月25日 | カテゴリー 行政情報 

はじめに

 東京都内には、着工から40年以上が経過したマンションの戸数は、平成25年末時点では、約12.6万戸ですが、建替えが進まなければ、10年後の平成35年には約3.4倍の約42.8万戸にまで急増する見込みとなっています。

 また、平成25年の住宅・土地統計調査によれば、世帯主の年齢が65歳以上の割合は29.9%であり、前回平成20年調査の23.5%から大きく増加しています。

 このように、「建物の老朽化」と「居住者の高齢化」という「二つの老い」が進行しています。

 今後、人口・世帯数が減少局面を迎え、社会全体の高齢化も一層進むと見込まれる中、空き家住戸の増加や、管理に無関心な居住者の増加、役員の成り手不足などにより管理組合の機能低下等が起こり、建物の維持管理や建替え等について合意形成が進まないなど、管理不全に陥ってしまうマンションの増加が懸念されています。

施策の基本的な考え方

 マンションは私有財産であり、その維持管理は、管理組合で自らの責任で適正に行うことが基本です。

 一方で、マンションは、個人の私的生活の場にとどまらず、まちの活力や魅力、防災力の形成などとも密接に関連しているなど、地域のまちづくりやコミュニティ形成にとっても大変重要な存在となっています。

 このため、マンションの適正な管理や再生を促していくことは、公共性・公益性の観点からも重要であり、行政が適切に関与していく必要があります。

 こうした考え方を踏まえ、

① マンションの適正な管理の促進と、

② 老朽マンション等の再生の促進

の2つを大きな施策の柱として積極的に施策を展開していくこととしています。

                    東京都都市整備局住宅施策推進部マンション課長 小林 秀行

| 2016年6月23日 | カテゴリー 行政情報 

マンション管理における課題について

 築後40年を超えるマンションが、平成26年末現在で51万戸と推計されているところ、10年後には約3倍、20年後には約6倍となると予測されているなど、建築後相当の年数を経た高経年のマンションが急激に増大していくものと見込まれています。

 このような高経年マンションにおいては、高齢化・空き家化・賃貸化を背景とした管理組合の担い手不足等の運営上の問題を抱える一方、経年による建物・設備の劣化等に対応するための大規模修繕や改修等の専門的知識や多額の資金の取扱いを要する課題に直面するという、二重の課題を抱えることになります。

標準管理規約の改正の概要

(以下、主な項目を列挙)

1 外部専門家を役員として選任できることとする場合の規定例の整備等

2 管理組合のガバナンスを強化(役員の業務執行の適正さの確保等)

3 駐車場の使用方法

4 専有部分等のリフォームの手続き

5 暴力団排除

6 災害等の緊急時における管理組合の意思決定・立入りのルール

7 コミュニティ条項等の再整理

8 議決権割合

9 管理費等の滞納に対する措置

10 マンションの管理状況などの情報開示

                         国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室

岡管連から

 今後、我々岡管連が大きなテーマとして取り上げています『二つの老い』について、マンション住民が取り組んで行かなければならないことと感じています。

 『二つの老い』として時間の経過とともに現れてくるものが、以下の『5大化現象』です。

・居住者の『高齢化

・建物の『劣化

・設備の『老朽化又は陳腐化

・マンションの『賃貸化又は空き室化

・人間関係の『希薄化

| 2016年6月17日 | カテゴリー 行政情報 

緊急輸送道路/岡山市の12路線先行

国補助制度 県が予算措置

 県は、大規模災害時に建物が倒壊して緊急輸送車両が通行不能になるのを防ぐため、2016年度から岡山市と連携して「緊急輸送道路」に面する建築物の耐震診断を促す取り組みを始めた。

 同市内の12路線、計115.3キロ区間を先行対象に指定し、所有者への働き掛けを強化。

 国の補助制度を利用できるよう、予算措置を講じた。

 沿道建築物の所有者に耐震診断の実施と報告を義務付けた改正耐震改修法(13年11月施行)に伴う対応。

 診断対象は1981年以前の旧耐震基準で建てられ、倒壊時に道幅の半分を超えて道路をふさぐ危険性のある建築物。

 指定区間の沿線ではマンションやアパート、工場など96棟が該当するという。

 市が所有者への聞き取り調査を行っており、診断がなされていない場合は20年度までの実施と結果報告を求める。

 診断費用は原則、全額公費で補助することとされており、国が2分の1、県と市が4分の1ずつを負担。

 県と岡山市は16年度当初予算に関連経費を計上した。

 診断後の耐震改修への支援について県は「診断結果や他県の状況を踏まえながら考えたい」(建築指導課)としている。

| 2016年6月13日 | カテゴリー 行政情報 

~「マンションみらいネット」の活用のご提案~

コミュニケーションツールで管理組合運営の円滑化を支援

 管理組合内の円滑なコミュニティ形成に寄与するツールとして、「マンションみらいネット」では、インターネットを駆使した様々な機能を用意しています。

 理事会から組合員へイベントや各種のお知らせを伝達できる電子掲示板機能や、カレンダー形式で組合行事を案内できるスケジュール機能、役員間で意見交換ができる双方向の理事会用電子掲示板機能等、時間を気にせずインターネットで常に運営状況の確認、意見の発信ができる機能が、管理組合運営をしっかりサポートします。

マンション管理状況比較一覧表

 「マンションみらいネット」には、自分たちのマンションの管理状況を一目で確認できる「マンション管理状況比較一覧表」作成機能があります。

 「マンション管理状況比較一覧表」は、管理組合の管理に関する標準的な対応等を国土交通省が示した「マンション管理標準指針」と「みらいネットに登録している管理組合の平均値」とを「自分のマンションの登録内容」と比較した一覧表で、言わばマンション管理のカルテです。

 「マンション管理状況比較一覧表」を活用すれば、自分たちの管理状況を一目で把握できるとともに、改善の必要箇所が客観的に見えてきます。

 マンションみらいネット登録管理組合には毎年更新時にこの一覧表をお渡ししますので、自分たちのマンションがどの程度のレベルに位置していて、今後どこを改善していくべきかを検討する際の参考としてご活用いただけます。

                    (著)(公財)マンション管理センター企画部次長 平野 功一

マンションみらいネット インフォメーション

お問合せ   公益財団法人 マンション管理センター 企画部

       ☎03-3222-1518

ホームページ http://www.mirainet.org/

| 2016年6月11日 | カテゴリー 行政情報 

~「マンションみらいネット」の活用のご提案~

「マンションみらいネット」の図書電子化機能

 「マンションみらいネット」の図書電子化サービスには、文書の電子化と図面の電子化の2種類があります。

 文書の電子化は、管理組合活動の中で日々発生する文書類を電子化して保管するサービスです。

 理事会や総会の議事録、管理組合で発行する広報誌等、様々な文書類を電子化して専用データセンターにてお預かりし、インターネットを通して組合員がいつでも最新情報を入手できるしくみになっています。

 インターネットで議案書や議事録を確認していただくことで、回覧を省略したり、紙媒体の文書を処分して保管場所の省スペース化を図ることも可能です。

 一方、図面の電子化は、マンションの財産である設計図書や竣工図書、修繕時の図面等を電子化して保管するサービスです。

 万が一に備え、電子化した図書のデータは、当センターでバックアップをしっかり保管いたしますので、データの劣化や破損、紛失、改ざん等の心配も無用です。

 また、インターネットを活用しているため、パソコンの他にタブレットやスマートフォン等の携帯端末でも閲覧できるので。例えば、理事会等でお手元の端末から電子化した議事録や図面、写真等を確認しながら打ち合わせするといった活用も可能です。

 以上のように、「マンションみらいネット」の図書電子化サービスは、インターネットを介して組合員が常に最新データを一斎共有できる「ネット共有機能」と、いざという時にデータを復旧できる「バックアップ機能」を備えている点が大きな特徴です。

                    (著)(公財)マンション管理センター企画部次長 平野 功一

| 2016年6月09日 | カテゴリー 行政情報 

~「マンションみらいネット」の活用のご提案~

マンション修繕履歴情報の重要性

 昨今、住宅のトレーサビリティ(追跡可能性)に注目が集まっています。

 トレーサビリティは食の安全等に関し、生産工程や流通経路の特定化について取り上げられる機会が多いのですが、マンションにおいても瑕疵や欠陥の対策としてトレーサビリティを高めることが求められています。

 不動産流通市場においても、マンションの売買に先立つ重要事項説明の際に、宅地建物取引業者は「当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」を買主に説明しなくてはならないことになっています。

 つまり、売買においても修繕履歴は重要な位置付けにあり、住宅購入者にとっても購入条件の大きな要素になっていると言えます。

 修繕履歴は、「築ΟΟ年の時点で、ΔΔの部位について、◊◊の工事を実施した」という記録の蓄積であり、これらを整理保管しておくことで、大規模修繕工事時や緊急時の工事を実施する際に、ムダを省いた効率の良い工事実施につながります。

 「マンションみらいネット」は、こうしたマンションの調査・診断、修繕工事の履歴を電磁的に時系列に整理保管し、インターネットを通して組合員全員が情報共有できるしくみになっています。

 修繕履歴データには自由記載欄を設け、工事を発注した業者名や工事金額、工事内容の詳細等を自由に記録することができますので、次回の修繕工事実施時に貴重な資料となります。

                    (著)(公財)マンション管理センター企画部次長 平野 功一

| 2016年6月07日 | カテゴリー 行政情報 

~「マンションみらいネット」の活用のご提案~

「マンションみらいネット」とは

 「マンションみらいネット」とは、国土交通省の指導のもとに、①マンションの適正な維持管理の促進、②中古マンション流通の活性化を目的として構築されたマンションの履歴情報等を蓄積するシステムです。

 個々のマンション管理組合の建物概要情報、管理組合の運営情報、修繕履歴情報等を公益財団法人マンション管理センターのコンピュータに登録していただくことにより、組合員がいつでも自分たちの管理情報、修繕履歴情報等をインターネットで共有できるとともに、情報の一部をインターネットで公開することにより、流通市場における適正評価の獲得を支援します。

 また、管理情報、修繕履歴情報と共に管理組合が保有する議事録や報告書等の文書類、および設計図書や竣工図書等の図面類を、電子化した上で保管する機能を備え、紙媒体のデメリットである劣化や破損の心配を解決します。

マンション情報の保管庫としての「マンションみらいネット」

 管理組合が保有する様々な情報の保管庫として「マンションみらいネット」をご活用いただくことができます。

 保管された情報はインターネットを通して常に組合員が情報を共有できるしくみになっていますので、組合運営の透明化が図られ、合意形成にも大いに役立ちます。

 また、外部居住の区分所有者にも情報がすぐさま伝達されるので、情報の遅延や停滞の心配もありません。

【「マンションみらいネット」に保管(登録)できる主な情報等】

   ♦建物概要:マンション名、所在地、階数、戸数、面積等の基本情報

   ♦管理情報:管理委託の内容、総会・理事会の運営状況等の組合運営情報

   ♦会計情報:管理費・修繕積立金等の組合会計情報

   ♦管理規約:管理規約、使用細則に関する情報

   ♦修繕履歴:過去の点検・診断、修繕工事に関する情報

   ♦書類保管状況:書類、図面類の保管情報

   ♦電子化図書:電子化した書類、図面類の保管(バックアップ機能あり)

                    (著)(公財)マンション管理センター企画部次長 平野 功一

| 2016年6月05日 | カテゴリー 行政情報 

高層マンションで宅配実験

♦千葉・幕張新都心

 実験に取り組むのは千葉市、楽天、物流や通信などの企業約10社、ドローンの開発・製造を手がける「自立制御システム研究社」の官民共同の検討会。

 まず11日、公園からマンション屋上に荷物を運ぶ試験飛行をする。その後は月1回のペースで検討を重ねる。

 宅配の対象となる若葉住宅地区に建設するマンションには、各戸のベランダにドローンの離着陸スペースを作る予定だ。

 若葉住宅地区(計画人口1万人)は19年入居開始の予定で、それに合わせて実用化をめざす。地域の薬局やドラッグストアから薬などを届ける計画も検討する。

 市は、配達時間や人件費の削減効果の加え「子育て世代や高齢者などの利便性向上につながる」(市幕張新都心課)と期待する。

 実証実験に携わる自立制御システム研究所社長の野波健蔵・千葉大特別教授(67)は「短時間で運べて、低コスト。実現すればライフスタイルが変わる」と話す。

(岡管連から)

 マンションはある意味、閉ざされた空間であるため、居住者の高齢化が進むと、食料品や薬などの買い物で生活難民が隠れた問題としてあります。特に、10階以上の高層マンションで暮らしている方々にとっては、交通機関を含めた生活動線が長く、乗り換え等もあるため、高齢者の閉じこもりの傾向が顕著になってくると思われます。

| 2016年4月21日 | カテゴリー 行政情報 

建物・設備に係る維持管理の実態

大規模修繕の実施の有無:実施している73.4%、予定がある15.8%、実施していない9.1%

高経年マンション(築30年以上)に係る再生の実態

耐震診断の実施の有無:実施したことがある29.5%、実施予定3.2%、

            実施したことがない55.8%

コミュニティ活動の実態

町会・自治会への加入状況:マンション全体で町会に加入59.6%、独自に自治会を構成11.4%、

              各戸が自由に加入11.1%、自治会を構成し町会に加入4.0%

近隣住民との交流:自治会活動や祭り、地域イベントでの交流49.5%、個々間での交流36.0%、

          交流は殆ど見受けられない25.3%、環境美化、リサイクル活動での交流20.2%

防災対策の状況

防災訓練の状況:定期的に実施34.7%、不定期的に実施18.5%、

         地域の防災活動に参加16.2%、実施していない16.8%

災害協力隊の状況:マンションで結成24.9%、地域の協力隊に加入36.0%、

          加入していない8.4%、分からない23.9%

高齢者等への配慮に係る状況

高齢者等の把握状況:把握している37.4%、把握していない57.6%

| 2016年4月13日 | カテゴリー 行政情報