管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

損害賠償請求事件：東京地裁平成２７年３月３０日

　本件は、昭和４６年に竣工したマンションでは、費用対効果を図る目的で、昭和５１年に「マンション自治会」の名称で、権利能力なき社団としての管理組織を設立して自主管理を始め、その後、現在の管理組合法人（原告）が、その権利義務を承継しています。

　本件マンションでは、当初より長年にわたり、固定された会計担当理事一人が管理団体の預金通帳と印鑑を所持し、会計業務と出納業務を兼任できる状態であったため、管理組合の預金から多額の金銭を横領し続けて未返還金残額が５，０００万円以上もあるところ、既に刑事事件でも処罰され支払い能力を失っているため、当時の理事長、副理事長、会計監査役を共同被告として、理事としての善管注意義務違反を理由に損害賠償請求を求めたところ、理事長および会計監査役員に対してのみ、過失相殺の法理の類推によって責任を１割に減じて、連帯して４８５万１，４６８円及び４６４万１，３００円に対する遅延損害金の支払が認められました。

コメント

　本件の理事長、会計監査役の責任について非常に厳しいようにも思われますが、責任根拠は、職務執行上の「付随義務」違反を理由としているものであり、通常の職務遂行上不可欠とされる程度のチェック行為をしていれば、このような多額の横領が防げていたことによるものです。

　また、過失相殺の法理を類推して、その責任範囲を１割に減じている点も注目されます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）創価大学法科大学院教授・弁護士　花房　博文

（岡管連から）

　今後、以下の点を管理組合として検討する必要があります。

・理事の人事が長期固定化したため、理事の成り手が育っていない。

・「マンション自治会（管理組合）」は町内会など親睦的団体である『自治会組織の面』と、マンションの

　　維持管理を行うため法的措置を与えた『金銭管理団体の面』の２面性を持っているが、このことについて

　　区分所有者は無関心であった。

・管理費等回収不能額４，５００万円以上は、最終的には区分所有者全員が負担せざるを得ないことになる。

・組合通帳とその印鑑の管理が、一人の会計担当が担っていた。

・管理組合と組合員の間で訴訟に発展したため、組合員同士の中が気まずくなる恐れがある。

承諾に代わる判決請求事件：東京地判平成２７年３月２６日

　本件は、昭和５１年に築造され、築後３０年以上を経過した本件マンションのマンション管理組合（原告）が、その区分所有者である被告に対して、管理規約に基づき、老朽化した共用部分の排水管等の更新工事および人体に危険性の高いアスベストの除去工事にために、必要な範囲で、被告の専有部分に立ち入り使用する権限を有することの確認、並びに同工事の妨害禁止、違約金としての弁護士費用１８万７，５００円等を請求したところ、原告の請求が全部認容されました。

コメント

　本件での被告の主張は、本件各工事は、共用部分の工事のためとはいえ天井の一部を取り壊し撤去することを内容とするもので、専有部分の所有権に関わるものであり、その所有者の承諾を必要とすると争いましたが、既に本件マンションでの排水管の漏水事故が生じている点や、各住戸キッチン天井裏の石膏ボードに吹き付けられた人体被害が生じるアスベストの除去工事は、共用部分の保守・修繕のために必要な工事であり、被告の立入り拒否に対して、原告が被告所有の専有部分に立ち入るための被告の承諾に代わる判決が認められましたので、立入拒絶妨害行為については、必要な範囲内で強制立入しても違法ではないことになります。

　また、弁護士費用については実費相当額が認められ、同請求にのみ仮執行宣言が付されていますので、強制執行が可能です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）創価大学法科大学院教授・弁護士　花房　博文

（岡管連から）

　マンションに住むということを理解していないと、このようなトラブルを起こすことになります。

　つまり、マンションは共同住宅、共同所有・共同管理が原則であるため、区分所有権は、一定の制限を課されています。

　マンションは、一戸建てとは違うという認識を持つ必要があります。

　マンション所有者に権利・義務及び負担があることを、マンション契約前に知らされていないのが、実態です。

―会計担当理事の管理費着服行為に対する管理者の責任―

本件裁判の主要な争点

①Ｂ（会計担当理事）の着服横領額等

②Ｂの着服横領についての被告らの善管注意義務違反の有無

③弁済充当と消滅時効の成否

④被告等を減免すべき事由の存否

　以下、誌面の都合上④の裁判所の判断を要約解説してみることにします。

被告らの責任を減免すべき事由の存否

　本件では、被告らは長年に亘り、自主管理の役員として務めてきましたので、不法行為者の責任を負うにしても減免考慮すべき事由がないかが、検討されています。

　①自主管理によることから多様な業務に関わらざるを得ない本件自治会（管理組合）の役員業務を、Ｙ１（理事長）及びＹ２（会計監査役員）は、別に仕事に就きながら夜間や休日に時間の都合を付けて、分担してきている、

　②出席しやすい日曜日夕方に開催されている総会にもかかわらず、役員以外の本人の出席が著しく少ない状況が改善されず、大多数の自治会員（組合員）は本件自治会（管理組合）の管理運営について役員に任せるままであったと考えられる、

　③Ｂは、偽造した本件預金口座の残高証明書をＹ２に提示し、また、Ｙ１に対しても会計について説明しており、同被告らは一定のチェックはしていたものであることの事情が存在する点を考慮して、

　「理事長を含めた役員の選任・監督については各自治会員（各組合員）の会計を含めた本件自治会（管理組合）の管理運営への関心が高くなく、役員に任せるままであったことも、Ｂによる横領行為が継続して行われた原因の一つであると言わざるを得ない」と言及し、

　「以上の諸事情によると、Ｂの横領行為による損害を理事長であったＹ１及び会計監査役員であったＹ２にのみに負担させることはできないというべきであって、損害の衡平な分担の見地から、過失相殺の法理を類推し、Ｙ１及びＹ２の責任を９割減ずるのが相当である。

　そうすると、消滅時効に係る部分を除いたＹ１及びＹ２が負う損害賠償額（９割を減じた額）は、元本の額４６４万円余り、平成２１年５月８日時点の確定遅延損害金２１万円余り（減ずる９割につき円未満切捨て）となる。」と判示しました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）創価大学法科大学院教授・弁護士　花房　博文

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）下線は、こちら側で記載。

岡管連から

　管理費等の着服行為は、たびたび繰り返されてきています。このような着服、横領は、管理組合運営が自主管理方式に限らず、委託管理方式でも毎年のように起こっています。

　今回の事案は、ここでは掲載していませんでしたが、このような事案に至ったのは、「理事長：約１２年」、「副理事長：約１３年」、「会計監査役員：約１２年」という長期間にわたる役員が就任していた事実、及び他の組合員が無関心であり、長期継続役員に任せっぱなしであったこと、また長期継続役員間でマンネリ化したことにあったと思われます。

―会計担当理事の管理費着服行為に対する管理者の賠償責任―

事案の概要

・原告Ｘ：Ａマンション管理組合法人　・被告Ｙ１：Ａの理事長

・被告Ｙ２：Ａの会計監査役員　　　　・被告Ｙ３：Ａの副理事長

　横領の当事者である本件訴外Ｂ（会計担当理事）は、Ａの預金口座から計１億１，５２８万円余りを着服し、横領し、他方、計７，７９２万円余りを一部返還していたことが認められます。

　Ｂの、このような長期、高額な着服行為が可能であった背景には、Ｂが印鑑と通帳の双方を所持し、会計業務の一切に加えて、出入金管理も一人で行っていたことや、Ｙ２による会計監査の際には、虚偽の収支報告書とＢ自身で偽装した残高証明書を見せるだけで済んだ点等が挙げられます。

　Ｂは、犯行発覚後の平成２１年に逮捕され、懲役３年の実刑判決を受けて、刑期を終え出所したので、Ｘは、Ｂに対して不法行為に基づく損害賠償を訴えたところ、東京地裁は、平成２３年９月７日に、領得残元本額５．４８９万円余り及び平成２１年５月８日時点の確定遅延損害金２６４万円余り並びに同領得残元本額に対する同月９日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を命ずる判決を下しました。

　しかしながら、Ｂには資産も返済能力もなかったため、Ｘは、Ｙ１～３に対しても、各役員の職務執行上の善管注意義務違反を理由にその支払いを求めて、平成２５年３月１４日に民事調停を申し立てましたが、不調に終わったため、本件が調停されました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）創価大学法科大学院教授・弁護士　花房　博文