管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

（ガイドラインの目的）

本ガイドラインは、主としてマンション購入予定者及びマンションの区分所有者・管理組合向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や、修繕積立金の額の目安を示し、修繕積立金に関する理解を深めていただくとともに、修繕積立金の額の水準について判断する際の参考資料として活用していただくことを目的に作成したものです。

（５年ごとの見直し）

本ガイドラインは、５年程度ごとに見直すこととなっており、改定版をこの６月に公開予定となっています。

（改訂版の修繕積立金の額の目安）

マンションの建物等の状況等にもよるが、例えば、平均的な額では

・階数が２０階未満で、かつ建築延べ床総面積５，０００㎡未満の場合

　　平均値（月）：３３５円／㎡　ただし、平均値の幅（月）：２３５円～４３０円／㎡

（前回の修繕積立金の額の目安）

・階数が１５階未満で、かつ建築延べ床総面積５，０００㎡未満の場合

　　平均値（月）：２１８円／㎡　ただし、平均値の幅（月）：１６５円～２５０円／㎡

（改訂版の前回との比較）

平均値の額では、約１．５４倍の修繕積立金の額の負担となっている。

これは前回と比べ、消費税の増税、人件費及び資材等の高騰が挙げられるだろう。

管理組合としては、

今後、大規模修繕計画を見直す段階で、修繕積立金の値上げ問題が浮上してくるものと思われる。

３月１９日、令和の新たな時代における住宅政策の指針として、「住生活基本計画」

（計画期間：令和３年度～令和１２年度）を閣議決定した。

（ポイント１）

社会環境の変化を踏まえ、新たな日常や豪雨災害等に対応した施策の方向性を記載

（ポイント２）

２０５０年カーボンニュートラルの実現に向けた施策の方向性を記載

（新たな住生活基本計画の概要）

https://www.mlit.go.jp/common/001392036.pdf

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律　及び

　マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」における

マンションの管理の適正化の推進に関する法律に係る部分を施行するため、

施行期日を定めるとともに、必要な手続き等を定めることとする。

・公布日：令和３年２月３日

・施行日：令和３年３月１日

国土交通省サイト：001384644.pdf (mlit.go.jp)

マンション建て替え円滑化法の改正（２）

老朽化が進み維持修繕が困難なマンションの再生の円滑化のため、除去の必要性に係る認定対象を拡充し、マンション敷地売却事業の対象及び容積率の緩和特例の適用対象を拡大

１　マンション敷地売却事業の対象の拡大

　　耐震性が不足するものに加え、外壁の剥落等により危害が生じる恐れがあるマンションなどについて、

　　５分の４以上の特別多数決議により実施できるマンション敷地売却事業の対象とする

２　容積率の緩和特例の適用対象の拡大

　　耐震性が不足するものに加え、外壁の剥落等により危害が生じる恐れがあるマンションや

　　バリアフリー性能が確保されていないマンションなどを容積率緩和特例の対象とする

マンション建て替え円滑化法の改正（１）

（マンションの再生の円滑化の推進）

除去の必要性に係る認定対象の拡充（公布後１年６か月以内施行）

除去の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、以下を追加

①外壁の剥落及び落下により危害を生じるおそれのあるマンション

②高齢者などの移動上又は施設の利用上の安全性の向上を図る必要があるマンション
（バリアフリー性能が確保されていないマンション）

③火災時に大きな被害が生じるおそれのあるマンション

④排水などの配管設備の劣化により著しく衛生上有害となるおそれのあるマンション

マンション管理適正化法の改正（２）

【マンション管理適正化推進計画制度】

国の基本方針に基づき、地方公共団体は管理適正化の推進のための計画を策定

（管理適正化推進計画の内容）

　・マンションの管理状況の実態把握方法

　・マンションの管理適正化の推進施策　　等

【管理計画認定制度】

計画を定めた地方公共団体は、一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定することができる。

（認定の際に確認する事項）

　・修繕その他の管理の方法

　・資金計画

　・管理組合の運営状況　　　等

【助言、指導及び勧告】

管理の適正化のために必要に応じて助言及び指導を行い、管理組合の管理・運営が著しく不適切であることを把握したときは勧告することができる。

（管理・運営が不適切なマンションの例）

　・管理組合の実態がない

　・管理規約が存在しない

　・管理者等が定められていない

　・集会（総会）が開催されていない　　等

マンション管理適正化法の改正（１）

【マンション管理の適正化の推進】

１　国による基本方針の策定（公布後２年以内施行）

　　　国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定

２　地方公共団体によるマンション管理適正化の推進（公布後２年以内施行）

　　　地方公共団体による以下の措置を講じる　＊事務主体は市・区（市・区以外は都道府県）

　　　一　マンション管理適正化推進計画制度

　　　　　　基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項等を定める計画を作成

　　　二　管理計画認定制度

　　　　　　マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は

　　　　　　適切な管理計画を有するマンションを認定

　　　三　管理適正化のための指導・助言等

　　　　　　管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等

背景・必要性

管理適正化法及び建て替え円滑化法の改正が、本年６月の国会で成立しました。

その背景・必要性は、以下の通りです。

♦　全国のマンションストックは約６５５万戸、１，５００万人超が居住。

　　都市部等でなくてはならない居住形態として定着。

♦　築４０年超のマンションは、現在の８１．４万戸から１０年後には約２．４倍の１９６万戸、

　　２０年後には約４．５倍の３６７万戸となるなど、今後、老朽化や管理組合の担い手不足が

　　顕著な高経年マンションが急増する見込み。

♦　旧耐震マンションが現在１０４万戸、さらに１０年後には築４０年超となる新耐震マンションが

　　９４万戸と見込まれるが、平成３１年４月時点でマンションの建て替えは累計２４４件

　　（約１９，２００戸）にとどまる。

♦　老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み維持修繕等が

　　困難なマンションの再生に向けた取り組みの強化が喫緊の課題。

５年に一度の日本で最も重要な統計調査「国勢調査」を

２０２０年（令和２年）１０月１日現在で実施します。

国勢調査とは

我が国に住んでいるすべての人と世帯を対象とする国の最も重要な統計調査です。

国勢調査から得られる様々な統計は

国や地方公共団体の政治・行政において利用されることはもとより

民間企業や研究機関でも広く利用され

そのような利用を通じて国民生活に役立てられています。

https://www.kokusei2020.go.jp/

マンション管理業者６１社に是正指導（令和元年度全国一斉立入検査結果）

　国土交通省では、昨年１０月から概ね３か月かけ、全国１４５社のマンション管理業者へ立入検査を実施し、うち６１社に是正指導を行いました。引き続き、立入検査等を通じてマンション管理業全般の適正化に向けた指導等を行ってまいります。

　マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」という。）に基づき適正にマンション管理業を営むことは、極めて重要です。このため、令和元年度においても、過去の立入検査状況等を勘案し、全国１４５社に対して立入検査を行った結果、６１社に対して是正指導を行いました。

　全般的な傾向としては、是正指導社の割合は昨年度より減少したものの、適正化法の各条項に対する理解不足が依然として見られる結果となりました。

　国土交通省としては、引き続き、立入検査等による指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処してまいります。

　また、関係団体に対しても、研修活動等を通じて、マンション管理業全般の適正化に向けた指導等を図るよう本日要請いたしました。

７月２７日　国土交通省　不動産・建設経済局参事官

岡管連より

　国交省としては、マンション管理業者による管理の適正化に向けた改善等が進んでいないことへの危機意識の表れであり、今後、マンション管理業者に対し、更なる指導監督等がなされる方向である。