管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

総合調査の目的

　分譲マンションは、平成２９年末で約６４４万戸、約１，５３０万人が居住していると推計され、重要な居住形態として定着するに至っています。

　また、「マンションの管理の適正化に資するため、管理組合又はマンションの区分所有者等の求めに応じ、必要な情報及び資料の提供その他の措置を講ずるよう努めなければならばない。」と規定されており、マンションの適正な維持管理を推進するために、マンションに関する情報の収集、分析、提供を行うことは極めて重要です。

　このようなことから、マンションの管理に関し、これまでに講じられてきた施策の効果の検証、必要となる施策の提示を行うための基礎資料を得ることを目的として、マンション管理の状況、マンション居住者の管理に対する認識状況等を把握するため、管理組合と区分所有者の皆様にアンケート調査を実施するものです。

　アンケート調査票は、９月下旬頃から、無作為に抽出した全国の約３，８００の管理組合にお届けします。多くのご回答をいただきますことが、今後の効果的な施策につながります。

調査事項

１　管理組合向けアンケート調査

　　①マンションの概要について

　　②マンション管理に関する国の取り組みについて

　　③管理組合の運営について

　　④管理規約の作成・改正及び民泊への対応について

　　⑤管理組合の経理について

　　⑥長期修繕計画について

　　⑦修繕について

　　⑧耐震・建替え等について

　　⑨管理事務について

　　⑩トラブルの発生状況について

　　⑪二次調査へのご協力について

２　区分所有者向けアンケート調査

　　①現在のお住まい等について

　　②管理組合活動の参加について

　　③マンションの管理に対する認識について

お問合せ先

・国土交通省住宅局市街地建築課

　　マンション政策室　溝口

・電話：０３－５２５３－８１１１

　　　　（内線３９６８４）

平成３０年住宅・土地統計調査の実施について

マンションの管理人、管理会社、管理組合の皆様へ

総務省統計局では、１０月１日（月）現在で、岡山県・市町村を通じて「平成３０年住宅・土地統計調査」を実施します。

岡山県知事が任命した「統計調査員」が、建物にお住いの世帯にお伺いした際は、ご協力をお願いいたします。

・お問合せ先：岡山県総合政策局統計分析課人口統計斑（電話：０８６－２２６－７２６２）

・総務省統計局特設サイト：http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/h30campaign/index.html

マンション住民の皆様へ

岡山市住宅課から以下のご案内がありましたので、ここにお知らせいたします。

なお、詳しい内容及びお申し込みは、岡山市住宅課サイトをご覧ください。

平成３０年度岡山マンション管理基礎セミナー開催情報

・日　時：１０月２０日（土）１３時～１６時

・会　場：西川アイプラザ　５階ホール

・定　員：先着１３０名

・参加費：無料

・岡山市住宅課サイト：http://www.city.okayama.jp/toshi/jutaku/jutaku_00292.html

調査結果

（３）入居者の状況

　　　高齢者（６５歳以上）のみ世帯の割合は「１０～２０％未満」が１９．２％で最も高く、次いで

　　「１～１０％未満」が１３．９％となっており、平均高齢者世帯率は２１．６％でした。

　　　竣工時期別にみると、竣工時期が古いほど、高齢者のみが居住している割合は高くなり、

　　昭和５２～５６年の建物では平均３５．３％と最も割合が高くなっています。

（４）管理組合運営上の将来不安なこと（複数回答）

　　　「区分所有者の高齢化」が５７．２％で最も高く、次いで「建物の老朽化による適切な維持修繕と

　　その費用の運用」が３９．５％、「役員のなり手不足」が３１．１％となっています。

　　　竣工時期別にみると、竣工時期の古い建物ほど、「区分所有者の高齢化」、「建物の老朽化による

　　適切な維持修繕とその費用の運用」、「役員のなり手不足」の割合が高くなっています。

（５）管理組合運営における維持・管理に必要なこと（複数回答）

　　　「区分所有者の「管理への関心」」が５７．７％で最も高く、「円滑な居住者間の「コミュニケー

　　ション」の形成」が３６．１％、「耐震診断・工事費等の行政からの「助成金」」が２６．９％と

　　なっています。

はじめに

　福岡市には、住宅・土地統計調査（平成２５年）によると、居住のある住宅約７４５，０００戸のうち共同住宅は約５７８，０００戸あり、共同住宅率７８％は政令市の中で最も高く、そのうち持ち家の共同住宅（分譲マンション）は、１３２，０００戸で１８％を占めており、本市の代表的な居住形態となっています。

　福岡市においては、分譲マンションの居住者や建物の状況など、管理運営の課題や実態を把握し、マンション管理の支援策の検討資料とするため、５年ごとに管理組合実態調査を実施しています。

調査結果

（１）施工時期

　　　昭和５６年以前に竣工した築３６年以上のマンションが約２５０棟で全体の２割程度を占めています。

（２）管理規約について

　　　管理規約については、９７．１％と、ほぼ全てのマンションで作成されています。改正状況を尋ねた

　　ところ、「改正したことがある」が５６．２％、「改正の予定あり」が９．１％となっており、あわせて

　　６割を超えるマンションで管理規約改正の動きがみられます。

　　　改正の際に相談したい機関としては、「管理会社」が７５．０％で最も高く、次いで「マンション

　　管理関係団体」が２６．１％となっています。

岡管連から

　昭和５６年６月以前に建てられたマンションは、旧耐震基準の建物です。

　福岡市のデータを詳しく見ると、次の通りです。

　・管理規約の改正の予定がない：２８．８％

　この６月から民泊営業が全面施行されるのを受けて、

　規約等の改正を含めた管理組合の対応が求められています。

平成２５年度に実施された国交省のマンション総合調査によると、月／戸当たりの管理費や修繕積立金の額

として、下記のような結果が出ています。

検査結果

　今回の検査では、昨年度に引き続き、管理業務主任者の設置、重要事項の説明等、契約の成立時の書面の交付、財産の分別管理及び管理事務の報告の５つの重要項目を中心に、全国１４１社（昨年度１３５社）に対して是正指導を行い、６４社（昨年度５１社）に対して是正指導を行いました（指導率４５．４％（昨年度３７．８％））。

　指導率は年度ごとに変動はあるものの、過去５年間の平均は４２．３％であり、全般的な傾向として例年並（若干増加）でしたが、管理組合財産の分別管理方法等の改正を主な内容とする平成２１年５月の省令改正による制度改正への理解不足が依然として見られる結果となりました（当該制度改正に係る違反を除いた場合の是正指導社数は３６社、指導率は２５．５％）。

　　　　＊平成２８年度適正化法の各条項ごとの是正指導社数

　【適正化法条項】　　　　　　　　　　　　　　　【是正指導者数】

　①管理業務主任者の設置　　　　　　　　　　　　　　　　　１社

　　（法５６条関係）

　②重要事項の説明等　　　　　　　　　　　　　　　　　　５１社

　　（法第７２条関係）

　③契約の成立時の書面の交付　　　　　　　　　　　　　　２９社

　　（法第７３条関係）

　④財産の分別管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２１社

　　（法第７６条関係）

　⑤管理事務の報告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０社

　　（法第７７条関係）

国土交通省土地・建設産業局不動産業課不動産業指導室

概　要

　国土交通省の各地方整備局及び北海道開発局並びに内閣府沖縄総合事務局が平成２８年１０月から概ね３ヶ月の間に実施したマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果を取りまとめましたので、その概要をお知らせいたします。

　マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」）に則り適正にマンション管理業を営むことは、極めて重要です。

　このため、平成２８年度においても、過去の立入検査状況等を勘案し、全国１４１社に対して立入検査を行った結果、６４社に対して是正指導を行いました。

　全般的な傾向として、是正指導社の割合は例年並（若干増加）でしたが、適正化法の各条項に対する理解不足が依然として見られる結果となりました。

マンション管理業者の現状

　当省の推計によると、平成２８年末のマンションのストック戸数は約６３４万戸にのぼり、そこには約１，５０８万人の方々が生活しています。

　これらのマンションのうち、約９割のマンションの管理組合は、マンション管理業者にマンションの管理業務を委託しています。

　また、平成１３年８月に施行された適正化法により、マンション管理業者の登録制度が導入されていますが、平成２８年度末で、マンション管理業者として登録されている管理業者数は２，１３１社であり、近年、概ね横ばいで推移している状況です。

国土交通省土地・建設産業局不動産業課不動産業指導室

見直しの内容

　今回の改正では、一定の税率を掛けて税額を算出するというものを同じ棟の中でも、階が１つ上がると固定資産税が０．２６％高くなるように見直すことになりました。この結果、例えば面積が同じでも５０階の部屋は１階の部屋より税額が１３％高くなることになります。１棟の固定資産税の総額は変わりませんが、高層階の区分所有者にとっては増税、低層階の区分所有者にとっては減税になる見通しです。

見直しの背景と「タワマン節税」

　相続財産を計算する際に、分譲マンションなどは「土地」と「建物」を分けて評価額を計算し、両者の合計を１戸の評価額とします。タワーマンションは１棟の戸数が一般のマンションに比べて多く、土地全体の評価額に対し分母が非常に大きくなるため、１戸当たりの土地の評価額は相対的に小さくなります。

　一方、建物は「固定資産税評価額」をそのまま用いるため、現状では高層階であっても低層階であっても評価額は変わりません。しかしながら、販売価格は低層階に比べ高層階の方がかなり高い場合が多く、ここに目を付けたのが「タワマン節税」です。タワーマンションの高層階を購入した場合、相続財産の評価は、購入額と同額の現金に対して、かなり圧縮することができてしまいます。そこで、相続発生を見越してタワーマンションを購入しておき、相続税の申告後に未使用で売却すれば、多額の相続税を回避して現金を残すことができるというわけです。

いつから適用になるのか

　今回の新しい税制改正の対象は、２０１７年４月以降に売買契約が始まり２０１８年以降に引き渡す２０階建て以上（高さ６０メートル以上）の新築物件からとなっています。２０１７年中に完成して引き渡しを受けた物件であれば、現行のままの固定資産税評価額が適用されます。２０１７年以前に完成した中古マンションは２０１８年以降の引き渡しでも現行のままです。また、現在すでに高層階を購入している方にとっては、既存のタワーマンションの固定資産税を変更するものではありませんのでご安心ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（著）小川公認会計士事務所　公認会計士　小川　聡

岡管連から

１　新築マンションの販売価格は、一般的には階が１つ上がるごとに、５０万円～１００万円高くなると

　いわれています。

２　昨年の標準管理規約の改正において、新築時の販売価額（時価）を、組合員の議決権割合に反映させる

　こともできるというコメントが示されています。

　５月３０日に施行された「改正個人情報保護法」が１か月経過しました。

　改正後すべての事業者、団体等に個人情報保護法が適用されることになりました。

　マンションの管理組合もその対応を検討していく必要が出てきました。

個人情報保護法の５つの基本チェックリスト

その１　管理組合が個人情報を取得する時のルール

その２　管理組合が個人情報を利用する時のルール

その３　管理組合が個人情報を保管する時のルール

その４　管理組合が個人情報を他人（管理会社等）に渡す時のルール

その５　本人（住民）から個人情報の開示を求められた時のルール