その他

総会の決議事項

*相談件数246件のうち

 ・築11年~20年:69件(28.0%)

 ・築21年~30年:65件(26.4%)

 ・築31年~40年:51件(20.7%)

1 主な相談事例から

 ①緊急動議は可能か

  総会の場で議案を修正することはできるか

  議案書に誤字・脱字があった場合は総会の場で訂正してよいか

 ②総会で承認された工事の内容を変更する場合は総会決議が必要か

 ③団地管理組合において一部の棟だけの修繕工事を行う場合は棟総会の決議でよいか

 ④修繕工事実施について総会で決議する場合に施工業者等を理事会一任とすることはできるか

 ⑤総会決議された事項を当期中に執行できなかった場合には当該決議は無効となるのか

  総会決議された事項を取り消す場合はどのような手続きが必要か

 ⑥総会時の採決はどのような方法で行うのか

  委任状及び議決権行使書の票を公表せずに採決してもよいのか

 ⑦管理会社との委託契約更新について前年度と同一条件の場合も総会決議が必要か

 ⑧普通決議及び特別決議の決議要件を知りたい

 ⑨総会決議において賛否同数の場合は議長が決定するのか

 ⑩理事会決議を経ていない議案は有効か

 ⑪修繕工事実施に関する収支予算案及び事業計画案が承認されれば施工業者・工事内容・工事費・施工期間

  等について承認を得なくても工事を行えるのか

 ⑫白紙委任状を提出する組合員が多いため総会前に多くの議題が決定してしまう状況ですがこのような総会

  運営は問題ではないか

 ⑬一度否決された議題を再度総会に提案してもよいか

 ⑭共用部分の電力を供給する電力会社を変更する場合は総会決議が必要か

 ⑮総会に複数案の議案を提案しその中から決定することはできるか

 ⑯組合員の総会招集権に基づき召集された臨時総会の議長は誰が行うのか   など

| 2016年7月09日 | カテゴリー その他 

役員の資格、選任・解任、任期

*相談件数418件のうち

 ・築21年~30年:114件(27.3%)

 ・築31年~40年:99件(23.7%)

 ・築11年~20年:89件(21.3%)

1 役員の資格に関する相談事例から

 ①役員の資格を拡大することはできるか

  役員資格を拡大するにはどのような手続きが必要か

  組合員の配偶者等組合員以外の者に役員資格を認めてよいか

 ②法人組合員を役員に選任することはできるか

  法人組合員の社員を役員に選任してよいか

 ③理事長の配偶者が代理人として理事長の職務を行っているが問題があるのではないか

  理事会での代理出席を認めてよいか

 ④管理費等滞納者は役員に就任できないことをルール化してよいか

 ⑤マンション管理士等第三者を理事や理事長に選任することは可能か

 ⑥理事は監事を兼任してよいか    など

2 役員の選任・解任に関する相談事例から

 ①役員のなり手不足にはどのような対策があるか

 ②理事の定数の目安を知りたい

 ③理事会の決議で監事を選任してよいか

 ④理事を辞任することはできるか

  理事を辞任する場合は理事会の決議が必要か

 ⑤輪番制を採用しているが役員就任を辞退することはできるか

  役員就任を辞退する者から協力金を徴収してよいか

 ⑥役員が欠員となった場合は欠員状態のままでよいか

  欠員となった役員を理事会決議で補充することはできるか

 ⑦理事会は役員に相応しくない者の立候補を拒否することはできるか

  理事候補者が理事の定数を超えた場合はどのように対応すればよいか

 ⑧理事会決議で理事長を解任することはできるか     など

3 役員の任期に関する相談事例から

 ①現理事長を次期理事長に再任できるか

  同一組合員が長年に渡って理事長職に就いているが認められることか

 ②役員の任期はいつからいつまでか

  欠員補充された役員の任期はいつまでか

 ③管理組合法人の理事の任期を3年とすることはできるか     など

| 2016年7月07日 | カテゴリー その他 

朝日新聞朝刊6・1 「のどかな所・・・怖い」

 静かな住宅街に銃声が響いた。31日、岡山市内のマンション駐車場で、指定暴力団「神戸山口組」の2次団体の若頭が、何者かに射殺された。背景に対立抗争があるのか。地域住民に不安が広がった。

 周辺に暴力団関係者が住んでいることは知っていたが、これまでトラブルが起きたことはなかった。

 住民らは不安を募らせる。現場のマンションに住む60代女性は「山口組の分裂騒動以降、何かあるのではと心配だった」。

 マンション近くに住む60代女性は「日曜の夜などにマンションの駐車場で暴力団風の男が10人ほど集まっているのを見たことがあり、怖かった」。

岡管連から、『管理規約の充実』を提言

 本年3月、国土交通省から『マンション標準管理規約の改正』が公表されました。

 改正後の標準管理規約では、『暴力団排除』に係る規定例が初めて盛り込まれました。

 その主な改正点は、以下の通りです。

・暴力団員への専有部分の貸与について、区分所有者や管理組合が契約解除できる等とする条項を、

 契約書に盛り込まなければならないとする規定例を整備した。

・専有部分の用途として、暴力団事務所としての使用等を禁止することについて、解説を加えた。

 岡管連では、『暴力団排除』の条項を3年前から提言していて、既に2つの管理組合の規約改正時に、

 取り入れた実績があります。

| 2016年6月03日 | カテゴリー その他 

心からお見舞い申し上げます

 このたびの熊本地震により被害を受けられた皆様に、心からお見舞い申し上げます。

 一日も早い復旧と復興をお祈り申し上げます。

       NPO法人 福岡マンション管理組合連合会 理事・事務局員 一同

 福岡県西方沖地震では、全国各地の皆様から物心両面にわたる温かいご支援をいただき、復興へ向けての大きな励ましとなりました。

 お問合せ等は、以下の福管連事務局へお願い申し上げます。

窓口受付時間:平日・土曜 9時~17時

TEL:092-752-1555

FAX:092-752-3699

ホームページ http://www.fukukan.net

Eメール fukukan@fukukan.net

                全管連ホームページより

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| 2016年5月17日 | カテゴリー その他 

ロボット時代への期待

 現在、わが国の社会が直面する課題の解決に向け、ロボットに対する期待は非常に大きなものがあります。

 具体的には、お掃除ロボットや愛玩用ペットロボット等はすでにマンションでも多くの家庭の中に入り込んできていて馴染み深いものになりつつあります。

 また、最近では、これらのサービスロボット技術も大きな進化を遂げてきており、インターネットとの連携機能を行うことにより多くの情報の入手が出来たり、AI(人工知能)の要素を持って人間との会話を行えるなど、高度なものなども出まわり始めてきました。

 最近では、これらの技術を応用してホテルや会社でのフロント受付業務、レストランの注文受付業務、官公庁舎・総合病院などでの道順案内、駅周辺でおすすめスポットの紹介や店頭での呼び込みを行ったりするロボットが多方面で活躍し始めています。

将来、あなたのマンションにロボットがやってくる?

 このような状況のなかで、近い将来にはマンション管理にも清掃作業用ロボット・警備ロボット・工事作業用ロボット等、産業分野で実績を積んだ技術を持ったロボットが入ってくるのではないかと思われます。

 その一方で、将来のロボットは、より深い人間の内面にも関わって接する場面が多くなるとも想定されています。もしかしたら、このようにサービスロボットがマンション管理業務のお手伝いや相談に応じたりするような時代が近い将来あるかもしれません。

 さらに、AI(人工知能)がもっと進化すれば、各区分所有者の意向を受けたロボットが管理組合の定時総会等に代理出席して意見を述べたり、また、理事長に専門的知識の助言等を行ったりして議事進行を手助けする時代だって来るかもしれません。

                                  『ちょっと いっぷく』より抜粋

(岡管連より)

 高齢化社会の波は、マンションにも等しく訪れてきています。夫婦二人あるいは一人住まいなどマンション内でのコミュニティ形成ができない状況の中で、『会話型ロボット』が期待されています。場合によっては、『見守り型ロボット』や『防犯型ロボット』などにもなり得るでしょう。

  情報化セミナー15・11・19-2 情報化セミナー15・11・19-3

           *2015岡山情報化セミナーより

| 2016年4月19日 | カテゴリー その他 

【許可は将来不要に】

 厚生労働省は、空き部屋などに旅行者を有料で泊める「民泊」のうち、家主が同居する『ホームステイ型』について、将来的に都道府県などへの届け出のみで営業できるようにし、審査や営業許可の取得は不要とする方針を固めた。

 厚労省は、許可を得やすいように4月から規制を緩和する。客室の最低床面積は現行の33平方メートルから3.3平方メートルに改め、ワンルームマンションでも可能にした。

 ホームステイ型も当面、同じ扱いで営業許可などが必要になる。

(岡管連から)

 民泊をマンションに適用とする場合、国土交通省との調整が必要と思われる。

 本来マンションは居住用であり、マンションでの生活基盤を前提としているからである。

 また管理規約も同様であり、マンションに民泊を取り入れる場合、管理規約の改正が前提となるであろう。

| 2016年3月27日 | カテゴリー その他 

【この30年を振り返りましょう】

(抜粋)

1 第1の時代

  これからのマンション管理は第3の時代に入ったと考えます。

  第1の時代は、マンション管理適正化法が整備されるまでです。これは、マンション管理の適正化に向け

 て社会システムが整備された時代で、マンションが増え、区分所有法そして標準管理規約が生まれた時代で

 す。

2 第2の時代

  マンション管理適正化法ができたとき、私たちはマンション管理の新時代と呼びました。平成14(20

 02)年に区分所有法が改正され、マンション建替え円滑化法が制定されて再生の体制が整備されました。

  平成23(2011)年の東日本大震災によって、マンションは驚くべきことに建替えではなく解消時代

 に向かい、耐震性の低いマンションを多数決で解消ができるという道が開かれることになりました。

3 第3の時代

  マンションは実は第3の時代に入っているのではないでしょうか。マンションは市場の中にあり、『管

 理』は商品であり、その性能をしっかりと見極めて購入したいというニーズがあります、マンションは地

 域によって規模や築年数、戸数の違いによって管理の仕方も違い、運営の仕方や専門家の活用の仕方も違

 う。

 同時にそれは地方の居住政策や都市計画との連携が求められており、まさに、地方自治が求められる時代

 です。

4 多様化と新たな展開の必要性

  この30年間で国が示す標準に従い、一定のレベルアップが図られてきて、今では計画的に修繕積立金を

 積み立てて大規模修繕をすることが当たり前になってきました。その中で、市場で何とかなるマンション、

 支援で何とかなるマンション、支援でも何ともならないかもしれないマンションと非常に多様なマンション

 が生まれてきて、幅広い政策や法制度、そのマンションや地域に合った方法が求められている、これが第3

 の時代ではないかと思います。これまでの方法でこれを乗り越えられるのか、議論をしていきたい。

                               (著)横浜市立大学 教授 齊藤 広子

(岡管連から)

 今後10年の住宅政策の方針を定める政府の住生活基本計画案が21日、公表されました。

 その計画案は、危険物件の撤去に加え、

①空き家を活用した地方移住

②古民家の再生

③介護・福祉施設などへの用途転換

などを進めると明記。

 老朽化対策も重点に掲げ、リフォーム市場の規模を12兆円に拡大するほか、マンションの建て替えを進め、耐震基準を満たさない住宅を概ね解消するとした。

 住宅政策のうちマンション等に関する主な数値目標は、以下のとおりです。

・中古住宅の市場規模:現状4兆円・・・目標8兆円

・住宅リフォームの市場規模:現状7兆円・・・目標12兆円

・マンション建替えの累計件数:現状約250件(14年度)・・・目標約500件(25年度)

・耐震基準を満たさない住宅の割合:現状18%・・・目標概ね解消

| 2016年1月27日 | カテゴリー その他 

【増えるゴミ屋敷の懸念】

(著)松本 恭治

 著者は分譲住宅居住者へのアンケート調査で、過去に何度もゴミ屋敷を訪問した。

 足の踏み場がないほどの室内で、座る場所を確保するため荷物をどかしたら、腐った畳が出てくる場合があった。フローリングの表面がべっとりしている家もあった。風呂場がゴミ置き場になっている家では、何年も入浴していない。

 畳の目に白い粉が詰まっている家では、同行した保健師から、おもらししてウンチが乾いたものと説明されて、靴下を脱いで帰った記憶がある。怪しき家を訪問するには簡易用の薄手のスリッパが必要だ。

 さて85歳以上は、今後急速に人口を増す。実はこの年代は極めて移動が激しくなる。しかも広域移動が実に多い。施設入所、親族宅同居・近居が主な原因である。

 家財道具を置いたままの移転が多いから、賃貸も売却もできない住宅になる。

 家の持ち主が亡くなっても住宅が迅速に処理されるとは限らない。相続問題がこじれたら膠着状態になるし、無事相続者が現れても片付けられない場合も少なくない。

 次々起きる難問に対応すべきは一体誰であろう。整理整頓の助成制度は福祉行政にないし、勧告も撤去命令の法律もない。

(岡管連から)

 特別措置法で空き家に対する法律がこの5月の施行されていますが、基本的には戸建てを想定していて、マンションには適用はありません。

 マンションの賃貸化及び空室化が合わせて5割を超えてくると、『マンションのスラム化』が著しく進み、また、65歳以上のマンション居住者が5割を超えてくると、『限界マンション』に近づくと言われています。

| 2015年7月09日 | カテゴリー その他 

【人口減にっぽん】

 公共施設や住宅を特定の地域に集めるコンパクトシティーをめぐり、昨年8月に始まった国の財政支援を受け、38道府県130市町村が立地計画づくりを進めていることが国土交通省の調べで分かった。

 人口減や高齢化のなか、行政サービスのコストを削減し、維持可能なまちを目指す動きが広がっている。

 安倍政権は、地方創生の政策の一つにコンパクトシティーを掲げる。

 昨年8月に改正都市再生特別措置法が施行され、公共施設や住宅を集約する区域を定めた「立地適正化計画」を作る自治体に、国がコンパクトシティー形成支援事業補助金を出すようになった。

【コンパクトシティーとは】

 公共施設や商業施設、住宅などを特定の区域に集めるまちづくり。市街地ににぎわいを取り戻す方策として2000年ごろから注目され、青森市や富山市などで取り入れられてきた。

(岡管連から)

 マンションもコンパクトシティーのまちづくりに貢献するものであり、『コンパクトタウン』として捉えることもできるだろう。

 しかし、人口減、少子高齢化の社会状況において、マンションも他人ごとではなく、マンションの存立自体も危ぶまれている。

 それは、高齢化による『限界マンション』、貸室・空室による『スラム化マンション』というマンション特有のリスクをはらんでいます。

 加えて、マンションへの無関心さからくる『マンションの二極化』があります。つまり、マンションの『二つの老い』に対し、自助努力をしているマンションには社会的支援を行うが、そうでないマンションは『廃墟状態(放置状態)』になる恐れがあります。

 国土交通省の計画では、地方都市は今後、医療・介護や福祉、商業といった機能の存続が危ぶまれるとして、関係施設や住宅などの都市機能を中心部に集約する「コンパクトシティー」を推進するようです。

| 2015年5月29日 | カテゴリー その他 

【学術大会プログラム】

・4月25日(土)9:30~12:00

         第1分科会:最近のマンション紛争と裁判

         第2分科会:マンションと地域・行政との連携

         第3分科会:マンション再生を考える

         第4分科会:一般報告、実務・管理報告

         14:30~17:00

         メインシンポジウム『人口減少とマンションの未来像

・4月26日(日)9:30~12:00

         第5分科会:外国のマンション法

               ~我が国のマンション居住を考える~

         第6分科会:被災マンションの取壊し・敷地売却事業における諸問題

         第7分科会:マンション共用・専用部分の設備改修

               ~改修工事内容と工事費用~

・場 所:広島工業大学五日市キャンパスNEXUS21

・参加費:1,000円(一般)

・主 催:一般社団法人 日本マンション学会  http://www.jicl.or.jp/activity/

・後援(予定)

   国土交通省中国地方整備局、広島県、広島市、学校法人鶴学園広島工業大学、

   NPO法人 全国マンション管理組合連合会、

   NPO法人 広島県マンション管理組合連合会 など

| 2015年4月21日 | カテゴリー その他 

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