管理不全マンション

今後も増える「築40年」

 国土交通省によると、2017年末時点のマンションの総戸数は644万1千戸で、1533万人が居住する。

 ここ数年の新規分譲は10万戸前後。ピークだった2007年には22万7千戸が供給された。

 分譲戸数が急伸したのは1980年代。今後、築40年を超える物件は大幅に増える。

 17年末時点で築40年を超えたマンションは72万9千戸で全体の11%程度だった。

 築40年超のマンションは2027年に184万9千戸、37年には351万9千戸になると予測されている。

 国交省が5年に一度実施しているマンション総合調査(2013年度)によると、回答を得た2324件の管理組合のうち、老朽化対策について議論している管理組合は35.9%にとどまり、8%は長期修繕計画を作成していなかった。

*築後、30年、40年、50年超の分譲マンション戸数

  http://www.mlit.go.jp/common/001235973.pdf

 

| 2018年12月19日 | カテゴリー 管理不全マンション 

 豊島区の繁華街にある築37年、世帯数9戸のマンションは管理が完全に崩壊。

 外壁には深いヒビが走り、基部だけ残った塀の周囲にはごみが散乱している。

 マンション管理士は「長年積み立てていたお金が消えていた」と、管理の支援に入った15年当時を振り返る。

 金を預かっていた不動産業者から返却された通帳の残高は130万円だった。各戸の積立金は月約1万円。修繕実績はほとんどなく、帳尻が合わない。

 もともと外国人の入居者が多く、現在の区分所有者は全員が台湾人。

 マンション管理士は管理不全のマンションを支援する国のモデル事業に応募。

 住民の責任者を決めて管理の再建にあたる。借り入れはせず、積立金を使って段階的に修繕を進める予定だ。

 物件で最後の日本人だった70代の女性は新築時に入居した。今後の修繕に不安を感じて退去を決め、2年前、部屋を台湾人所有者に買い取ってもらった。

 今は新しいマンションも必ず老いる。国土交通省の調査によると、老朽化対策について議論している管理組合は4割に届かないという。

 数十年後、気付いたときには管理不全になっていた・・・。危うさを内包する物件は多いかもしれない。

岡管連から

自分たちのマンションは、自分たちで守る』という心構えがないとうまくいかない。

管理組合の主体は、区分所有者自身である』・・・誰かがやってれる、してくれるものではない。

管理会社に任せていればよいものでもない。

管理組合ができない部分を管理会社へ管理を委託するのが原則である。

管理会社も営利企業である。

建物等の維持管理が悪くなれば、人が離れる。

人が離れれば、当然に荒廃してくる。

建物等の維持管理をよくするするのも、悪くするのも居住者自身である。

区分所有者自身がマンションへの管理に関心を持たなければ、助けることはできない。

最後に、管理は自分たちが作り上げるものです。

| 2018年12月17日 | カテゴリー 管理不全マンション 

老朽マンション潜む危機

~雨漏り・ひび割れ・・・でも修繕するお金がない~

 全国で増加する老朽化マンション。計画の甘さや修繕費、管理費の不足から快適な住環境の維持が困難になる物件がある。

 空室が生じにくい都心でさえ、こうした問題とは無縁でない。

 分譲から年月が過ぎ「管理崩壊」の危機に直面した二つのマンションの実態を取材した。

 築40年近く。住民から「雨漏りがする」と声が上がり始めたのは4年前のこと。

 2017年秋のアンケートで20戸以上に雨漏りがあることが判明。

 水で床が緩み壁紙が剥がれた部屋もある。ここまで建物が傷んだのは修繕積立金の不足が原因。

 7割以上が賃貸に出されており、未収率は1割を超えた。

 管理組合の女性理事長は「分譲時から一度も値上げしていないことも資金不足につながった」と説明する。

 45平方メートルの部屋の修繕積立金は月約3500円。

 1平方メートル当たりに換算すると76円で、国がガイドラインで示す218円の3分の1の水準だ。

岡管連から

分譲マンションの賃貸率が5割を超えると、総会等での意思決定ができにくい状態に陥ります。

さらに、総会において、管理規約等の改正などで特別決議が要することについては、

すべての議決権及び組合員の4分の3が必要になってきます。

そうなると、重要なことを決議しようとしても何もできない状態になる可能性があります。

岡管連ではこれこそが『管理不全マンション』に陥ると考えています。

 

| 2018年12月15日 | カテゴリー 管理不全マンション