管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

【マンション居住者への注意喚起を図る】

Ⅰ　入庫時における注意事項

　１　規定外の車は入庫禁止

　　　制限寸法、制限重量を超える車は入庫できません。駐車装置と接触し自動車が

　　　破損する恐れがあります。

　２　ドライバー以外は駐車場内入室禁止

　　　同乗者の方の乗り降りは、必ず場外で行ってください。閉じ込め事故の原因に

　　　なります。

　３　荷物の積み下ろしは駐車場の外で！

　　　駐車場内に人や物が取り残され、誤操作・誤作動の原因になります。

　４　アンテナやドアミラーをたたむ！

　　　アンテナやドアミラーを出したまま入庫すると、駐車場運転中に破損する恐れ

　　　があります。

　５　駐車場内は火気厳禁

　　　場内に入る前にタバコの火は必ず消してください。火災の原因となり大変危険

　　　です。

　６　最徐行運転での入庫

　　　駐車装置と接触する等、自動車を破損する恐れがあります。

　７　入庫時はパレットの中央に止める！

　　　車をパレット（ゲージ）に乗り入れるときは、前面の入庫誘導ミラーで車の位置を

　　　確認するとともに、入庫案内表示灯の指示に従ってください、『停車』の表示が

　　　出た位置で車を止めてください。

　８　サイドブレーキをかけ、すべてのドアを確実に閉める！

　　　入庫後、正規の位置に自動車を止め、サイドブレーキをかけ、シフトレバーを

　　　Pレンジ（マニュアル車は、ギアをローまたはバック）に入れてください。

　　　エンジンは必ず止めてください。すべてのドア、ハッチバック、トランク等を

　　　確実に閉め、ドアミラーをたたんでください。

Ⅱ　出庫時における注意事項

　１　駐車装置が完全に停止して、ドライバーは駐車場内に！

　　　場内に入る場合は、機会が完全に停止したのを確認してください。

　２　まわりに人や物等がないかを確認してから出庫

　　　特に小さな子供には注意して、徐行運転にて出庫させてください。

　３　同乗者は出庫後に乗車を！

　４　荷物の積み下ろしは駐車場の外で！

　５　出庫後、車が道路に出るときは、周囲の安全確認を！

【マンション立体駐車場内での交通死亡事故】

　２５日夜、千葉県白井市にあるマンションの立体駐車場で３歳の男の子が乗用車にはねられて死亡した。

　警察は、車を運転していた２３歳の会社員の男を過失運転傷害の疑いで逮捕した。

　調べによると、２５日午後８時４０分ごろ、白井市冨士にあるマンションの立体駐車場で、このマンションに住む男児（３歳）が通路を渡ろうとしていたところ、左から走ってきた乗用車にはねられた。

　男の子は病院に運ばれたが、頭を強く打っていておよそ４時間後に死亡が確認された。

　現場は地上４階、地下１階建ての立体駐車場の地下部分で、男の子は車を止めようとして、駐車場内を走行していた車にはねられたという。

　車を運転していた会社員は、その場で逮捕され、このマンションの住民であった。

（岡管連から）

　このような死亡事故がマンション内で起きるという、非常に悲惨な結果となったことに驚いています。マンション内での交通死亡事故は、あまり例がないことです。管理組合としても、考えさせられる問題です。

【機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン】

　本年３月に、『機械式立体駐車場の安全対策検討委員会』から報告書がとりまとめられたのを受けて、国土交通省は、機械式立体駐車場に関わる製造者、設置者、管理者（マンションの管理組合を含む）、利用者が先ず早期に取り組むべき事項を『機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン』として策定・公表するとともに、関係団体（全管連等）へ安全対策の強化及び適正利用の周知について要請を行っていた。

　その後この７月、消費者安全調査委員会において、『消費者安全法第２３条第１項に基づく事故等原因調査報告書』が取りまとめられたことなどを踏まえ、１０月６日付でガイドラインの改定を行い、機械式立体駐車場の安全対策及び適正利用の一層の推進を要請している。

【ガイドライン改定の趣旨等】

　　　　　　　　１　安全対策の検討・実施の推進

　　　　　　　　２　安全利用の推進

　　　　　　　　３　注意の喚起の実施

・『機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン』（平成２６年１０月改訂PDF）

　　　http://www.mlit.go.jp/common/001056799.pdf　　

・『注意喚起（消費者庁共同）』（PDF)

　　　http://www.mlit.go.jp/common/001055582.pdf

・『機械式立体駐車場の事故情報』（PDF）

　　　http://www.mlit.go.jp/common/001047690.pdf

・『機械式立体駐車場の事故事例』（動画）

　　　http://www.youtube.com/embed/huDUSDGFMik

【１歳８か月が窓から転落

　　　　　　　　　　　　大阪のマンション３階】

　１８日午前１０時ごろ、大阪市浪速区のマンション３階の窓から１歳８か月の男児が約８メートル下の路上に転落し、死亡した。

　浪速署によると、男児は両親との３人暮らし。

　男児が落ちた居間の窓は床から高さ約８０センチの位置にあるが、窓の下に高さ約３０センチの子供用のテーブルが置かれていた。

　母親は隣の部屋にいて、父親は外出中だった。

（岡管連から）

　男児のマンションからの転落事故については、『事故防止』において、以前にも取り上げた問題です。

【足がかりの高さの目安】

　『足がかり』とは、幼児が登ってしまう可能性のある足場を指し、目安は、高さ６５センチまでとなります。６５センチ以上となると反対に幼児は登りにくくなります。

　なお、幼児にとって安全な高さの目安は、８０センチといわれています。足がかりがある場合は、そこから８０センチ以上の手すりがついていることを確認しましょう。

【手すりの高さの基準】

　建築基準法で定められている『手すりの高さ１．１メートル』という基準は、大人が寄りかかっても安心できる高さの基準です。たいていの高層マンションでは、さらに安全性を高めるために１．２メートル～１．３メートルの高さの手すりを設置している物件も見かけます。安全性では優れますが、その分、眺望が削られますので、高さの設定は難しいところです。

【幼児の落下事故を防ぐために】

　高層マンションは、大人にとっては眺望が得られる魅力の多い住まいかもしれませんが、幼児の落下事故が相次ぐ背景には、手すりの形状の不備といったハード面より、危機管理が徹底されていないこと（ソフト面）が原因のケースが多く見られます。

　繰り返しになりますが、高層住宅に住まう時は、かわいい子どもの安全のために、バルコニーに足がかりを作らない、なるべくモノを置かない、決して子どもを一人にしない、目を離さない、といった覚悟が必要です。

　子どもがおもちゃなどを下に投げ落として他人にケガをさせる事故も報告されていますので、そういった事故を予防するためにも、バルコニーや窓周りに足がかりや投げやすいものがないか、早速チェックしてみてくださいね。　　　　　　　　　　＊井上　恵子著

（岡管連から）

【子どものための「四ナイ」厳守】

　　　　　　　　　　　一　足がかりを作らない

　　　　　　　　　　　二　モノを置かない

　　　　　　　　　　　三　一人にしない

　　　　　　　　　　　四　目を離さない

　幼児のベランダ転落事故が起こらないようにするためにも、管理組合はその危険性を十分に認識し、また居住者に対してその周知を図る必要が出てきます。

　特に、マンションのベランダは、専用使用権のある共用部分であることもあり、マンションでひとたびそのような転落事故があると、建物全体の資産価値にも影響及ぼしかねないこともあり、管理組合としても幼児のいる住居には、注意喚起する必要があるだろう。

　そのためにも、管理組合としては、高齢者等を含め、居住者名簿を作成し、かつ毎年更新し、その管理と把握を行っていく必要があるでしょう。

【マンションの手すりの基準】

　建築基準法施行令第１２６条では、『屋上広場又は２階以上の階のあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが１．１ｍ以上の手すり壁、柵又は金網を設けなければならない。』と定められています（注）。

　（注）マンションと３階建て以上の戸建て住宅などに適用。

　　　　２階建て以下の一般的な住宅には適用されません。

　つまり、マンションの２階以上の部分のバルコニーには、高さ１．１ｍ以上の手すり又は柵をつけなければならないことになっているのです。しかし、材質や強度などの指定は何もなく、マンション販売業者側で自主的に安全策を取っているのが現状です。ですから、購入者側でしっかり安全性をチェックしておかなければなりません。

　以下、チェック項目を書き出します。

１　高さが十分に取れているか（１．１メートル以上）

２　手すりがアルミなどの金属製の竪格子の場合、竪格子どうしの

　　間隔が空きすぎていないか

　　（子どもの頭が抜けない目安は１１センチです）

３　手すりが横格子の場合、子どもが足を掛けて登る恐れがある。

　　検討が必要

４　揺すってみてしっかり固定されているかチェック

５　ガラスの手すりの場合は、強度や割れた時の安全性をチェック

６　足がかりはないか

【足がかりとは？】

　ところで、『足がかり』とはどんなものを指すのでしょうか？　前回で取り上げた事故事例では、ベランダに置かれた荷物に乗ったり、子ども用のいす（高さ５０センチ）に子どもが乗り、手すりを乗り越えて落下してしまいました。この場合、ベランダに置かれた『荷物』や『子ども用のいす』が『足がかり』となります。

　マンションのベランダの手すりが１．１メートル以上あっても、足がかりとなるものがあれば、子どもが落下する危険性は十分にあります。取るべき対策はシンプルです。ベランダから足がかりとなるものをすべて取り除くことです。荷物、イス、テーブル、おもちゃ、植木鉢、プランター、エアコンの室外機、足を掛けられるラティス・・・足がかりとなる可能性のあるものはすべて撤去するか、ベランダの手すりから一定の距離を置いておき、固定させて子どもが動かせないようにしてください。

　次回、最終回は、幼児に必要な手すりの高さを見てみましょう。　　　＊井上　恵子著

（岡管連から）

　マンションのベランダの手すりについての安全性は、『新築分譲マンションの売買等の実態』でも取り上げたように、現状の『マンションの青田売り・青田買い』の商慣習において、一般の購入予定者がチェックし、そこまで判断できるであろうか？　はなはだ疑問である。

　なぜなら、マンションのモデルルームの展示会において、例えば、その住居部分が高層マンションの１０階以上におかれていることが想像でき、かつ、それに対するリスクがあるという認識が、果たして持てるだろうか？

【転落事故から見えてくるもの】

　ベランダからの転落事故は、なぜ繰り返し起こるのでしょうか。過去の転落事故例から、改めて高層マンションの危険性や転落防止対策を考えてみましょう。

（転落事故その１）

　平成２２年３月２６日午後４時４５分頃、東京都八王子市の１４階建てマンションの１４階バルコニーから３歳男児が転落。全身打撲で間もなく死亡が確認された。男児は両親との３人暮らしで、当時は母親は仕事で不在、父親は買い物に出ていた。一人で室内にいた男児がベランダに置かれた荷物に乗っているうちに誤って手すり（高さ１．２メートル）を超え、約４２メートル下に転落した。

（転落事故その２）

　平成２２年４月２０日午後３時５５分頃、千葉県印西市の１４階建てマンションの１２階バルコニーから４歳男児が転落。搬送先の病院で死亡が確認された。男児はこの日風邪で幼稚園をお休みしたが、母親が近くのコンビニストアに５分ほど外出したすきに事故は起きた。バルコニーには居間にあった子ども用のイス（高さ約５０センチ）がおかれていたという。身長１メートルの男児がイスにのり、誤って手すりを乗り越えたとみられている。

【二つの事故の共通事項は？】

　以上の二つの事故の共通事項を抜き出してみると

１　３～４歳の幼児（男児）

２　夕方の時間帯

３　親が子どもを一人で家に残して外出中に起きた事故

４　１４階建てマンションの高層部（１２Ｆと１４Ｆ）の

　　ベランダから落下

５　ベランダに置いた「もの」に乗って転落

６　死亡事故

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（注）下線部はこちら側で記載。

　これらの共通事項を見れば、転落事故を防止する対策が見えてきます。

・まずは子どもを一人にしないこと。

・決して目を離さないこと。

　たった５分の留守中にこのような悲惨な事故が起きてしまうことを、保護者は肝に銘じなければなりませんね。

　次回では、マンションの手すりの基準を見てみましょう。

井上　恵子著

　マンション設計に携わった経験を数多く持つ１級建築士が、住まいの性能を解説。性能評価申請に関わったマンションは２０棟以上。設計事務所設立後は子育ての経験を生かし保育園の設計なども行う。その他に戸建て・マンション購入セミナー講師、新聞へのコラム掲載など。

（岡管連から）

　先日のお知らせ（８月２７日付）でもお伝えしましたように、８月２３日の大阪市天王寺区での、１４階から４歳男児の転落死亡事故も、同じような共通事項の要因で、起きたものでした。

　高層マンションは人気がありますが、反面そのリスクがあるということも、マンションの購入者は、認識しておくべきでしょう！

【保育園児の転落事故】

　２３日午後５時５５分ごろ、大阪市天王寺区玉造元町のマンション（１５階建て）１階で、住人で保育園児４歳が倒れているのが見つかり、間もなく死亡した。

　１４階の自宅ベランダには柵の手前にゴミ箱（高さ３０センチ）が逆さに置いてあった。

　大阪府警天王寺署は保育園児がベランダから誤って転落した可能性が高いとみている。

　天王寺署によると、保育園児は両親と３人暮らし。直前まで母親（３７歳）と一緒に自宅にいた。仕事から帰った夫（５５歳）を母親が玄関で迎えて居間に戻ると、保育園児がいなくなり、ベランダ側の窓が開いていた。

（補　足）

　マンションのベランダからの転落事故については、転落事故の状況及びその対策等を含め、９月３日から３回シリーズで掲載いたします。

【安全対策義務化国交省方針／死亡事故相次ぎ】

　国土交通省は２３日、機械式立体駐車場に緊急停止ボタンをはじめとする安全装置の設置を義務付ける方針を固めた。死亡事故が相次いだことから、安全対策を強化し、再発防止を図る。

　新設される商業施設や時間貸しの駐車場が対象。マンションへ併設については引き続き検討する。

　７月に駐車場法の施行規則を改正、来年１月から適用する。対象は、駐車面積が５００平方メートル以上（収容台数おおむね３０台以上）の駐車場。

　国交省は、緊急時に駐車台の動作を停止するボタンのほか、不用意に人が入らないようゲートや棚の設置などを盛り込んだ安全基準を策定。第三者機関が審査し、国の認定を受けないと設置できないようにする。

　同省によると２００７年度以降、マンション用も含むた立体駐車場では２６件の死傷事故があり、子どもなど１０人が死亡した。

【　感　想　】

　以前の『お知らせ』でもお伝えしたように、駐車場法には、商業施設など営業用を目的にした立体駐車場の構造に関する国の基準はあるが、安全装置の基準はなかった。

　ここでもお分かりのように、マンションの機械式立体駐車場の安全基準等については、お寒いのが現状である。そこで、マンションの場合の問題点を列挙してみる。

（法制度上）

１　現状の駐車場法は、マンションへの適用は対象外である

２　マンションの場合、建物の附属施設としてとらえられているところがある

３　国交省は業者に対して、商業施設の駐車場の安全装置を義務化することで、業者がマンションにも

　　適用することを期待しているところがある

４　不特定多数の区分所有者がいるマンションに対して、行政指導、立ち入り等ができにくい

５　都市部を中心にして、行政側もマンションの機械式立体駐車場の規模等を把握できていない

（居住者側）

１　死傷事故の過半数は、マンションでの事故である

２　機械式立体駐車場の管理者は、基本的には管理組合である

３　利用者への安全教育・指導等ができていない

４　その結果、責任の所在等があいまいになっている

５　管理会社は基本的には、管理対象外である

１　駐車場使用料の会計区分

　　国土交通省の「マンション管理標準指針」によれば、標準的な対応として管理組合の経理を管理費

　会計と修繕積立金会計に区分経理することが必要とされていて、共用部分等の使用料でもある『駐車

　場使用料』については、標準管理規約及び同コメントでは、以下のとおり示されている。

　・標準管理規約第２９条（使用料）

　　　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それら

　　の管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

　・同コメント第２９条関係

　　　機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修

　　繕積立金とは区分して経理することもできる。

　　特に、機械式駐車場の場合、コメントにあるようにその維持管理に多額の費用を有することが多

　く、駐車場使用料会計を管理費会計及び修繕積立金会計とは区分しておく必要が出てきます。それ

　は、以下のとおりです。

　　国土交通省のマンション総合調査によれば、駐車場使用料をすべて管理費会計に繰り入れている管

　理組合が約７割ほどあり、駐車場使用料の独立会計を行っている管理組合が少ないのが実態です。

　　このことは駐車場使用料を管理費会計に組み入れないと、管理組合の運営ができないことを示して

　いる。ところが、多くの管理組合では、機械式駐車場を維持管理するための負担先を、修繕積立金会

　計から支出しているのがほとんどです。

　　このような管理組合では、本来の建物・設備等の修繕計画とその裏付けとなる修繕積立金とのバラ

　ンスが崩れてくることとなる。また、このことは将来において機械式駐車場を、使用する者と使用し

　ない者との間で、不公平感が出てくる恐れがある。

　　以上のことから、機械式駐車場のある管理組合では、駐車場使用料の会計について今後、見直すこ

　とが必要になってきている。

２　機械式駐車場の維持管理等

　（１）法定点検の有無

　　　　マンションの機械式駐車場は、エレベーター設備と異なり定期的な点検が法的に義務付けられ

　　　ておらず、管理組合を対象にしたアンケートによると、年間点検回数の最も多いのが年６回、次

　　　いで年４回と１２回となっている。特に、タワー式の場合、ほとんどが１２回である。

　　　　定期点検項目には、消耗品費、人件費、緊急対応費、経費などがある。費用の基準として、パ

　　　レット単位で決められているところが多い。

　（２）保全計画とメンテナンス

　　　　駐車装置の機械部分の減価償却資産としての耐用年数は、１５年と定められているが、適切な

　　　保守（定期点検）と保全（部品交換）を実施することにより、さらに長期間にわたって使用する

　　　ことが可能になる。

　　　　機械式駐車場装置の経年劣化により各パーツの交換を定期的に行うが、１０年を過ぎさらに、

　　　減価償却１５年を超えると、各機械装置の老朽化が進み、大型部品の修理が必要となる。その場

　　　合、機械装置の入れ替え工事（リニューアル）と比較検討しての対応が求められてくる。

　　　　また、鉄部の塗装工事（一般的には６～８年に１回程度）を定期的に行う必要がある。特に、

　　　雨や雪等の影響で、パレット等へのサビが多く発生するところもあり、その場合には、塗装工事

　　　の頻度が高くなる。

　（３）機械式駐車場の改修工事

　　　　駐車装置の機械部分の減価償却資産としての耐用援数は１５年と定められているが、一般的に

　　　は駐車装置は２０年～２５年程度で取替え、立体式の昇降装置は１０年程度、安全装置は５年程

　　　度で修繕・取替え、排水ポンプは１０年程度で取り換える場合が多い。

　以上、『機械式立体駐車場ガイドライン』をメインにして５回にわたり、管理組合及び区分所有者等

向けの情報を発信してまいりました。この機会をきっかけとして各マンションで、機械式駐車場を安全

に使うための正しい使い方、またその維持管理に関する関心を示していただければ、幸いであります。