相談事例 - NPO法人岡山県マンション管理組合連合会
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相談事例

管理組合運営上の困りごと相談

１ 区分所有法・管理規約の解釈

  1. 区分所有者と組合員、管理者と管理会社との違いは
  2. 管理規約に拘束されるのか
  3. エレベーターの管理費用は、１階の組合員も払うのか
  4. ペットの一切禁止は可能か
  5. 事前に通知しなかった議案に対する総会決議は、有効か


２ 役員の資格、選任・解任、任期及び役割・権限

  1. 理事長を３年以上、継続して再任しているが
  2. 理事会の出席に、常に理事の代わりにその代理人が出席しているが
  3. 役員の資格に、欠格要件はないのか


３ 管理規約の作成・改正

  1. 管理規約は見たことがないのですが、管理規約は必要なものですか
  2. 今の管理規約が２０年以上経過していて現状に合わなく、相当古いが
  3. 管理規約がないが、その場合どうなるのか


４ 理事長・理事会への不満

  1. 理事長がすべての物事を決めて、理事会が形骸化しているが
  2. 理事会決議で、すべての物事が進められているが
  3. 理事会の内容が、公開されていないのだが


５ 議決権・決議要件

  1. 議決権は、どのようにして決めているのか
  2. 大規模修繕工事等では、多額の費用がかかるが、普通決議でよいのか
  3. 特別決議とは、どのような場合をいうのか
  4. 区分所有権が共有名義の場合の議決権の取扱いは


６ 管理委託契約書の内容

  1. 平成２２年５月に適正化法施行規則が改正されているが、その影響は
  2. 委託契約が自動更新になっているが
  3. 善良なる管理者の注意とは
  4. 重要事項説明とは、何か
  5. 委託契約の内容と実際に行っていることとが違っているのだが


７ 委任状・議決権行使書

  1. 委任状と議決権行使書との違いは
  2. 白紙委任状は有効なのですか
  3. 委任状の代理人記載欄に名前がなかった場合は


８ 管理費等の滞納処理（遅延損害金、少額訴訟等）

  1. 管理費等の滞納は、管理会社にすべて任しているが
  2. 管理費等の滞納請求には、消滅時効があるのですか
  3. 管理費等の滞納に対して、滞納者に常に請求しているのだが
  4. 管理組合の滞納対策として、何があるか


９ 総会・理事会の運営・手続き等

  1. 理事会運営等については、必要に応じてネット等で行いたいのだが
  2. 住所等が不明で、不在組合員への招集手続きができないのだが
  3. 総会決議で可否同数になった場合は
  4. 代理人の要件は


１０ 管理会社への苦情、選定・変更等

  1. 管理委託費等の明細を拒否されたのだが
  2. フロントマンや管理員の対応が悪いのだが
  3. 管理会社を変更したいのだが、その場合の管理組合の対応は


建物設備等維持管理上の困りごと相談

１ 共用部分の使用、管理、変更等

  1. 共用部分の変更には特別決議が必要だが、それは軽微なものも入るのか
  2. 管理規約に共用部分の変更で、「特別な影響」がある場合と書いてあるが
  3. 最近、不法駐車や放置自転車が増えているが
  4. 廊下に物を置いているが、構わないのか
  5. 共用部分の管理をすべて管理会社に任せてよいのか


２ 維持管理の考え方（建物・設備）

  1. 多額の費用をかけてまで行う大規模修繕とは
  2. 補修、修繕、改良とは、どう違うのか
  3. 建物等が劣化するということは、どういうことか


３ 雨漏り・水漏れ・外壁落下等の事故

  1. 上の階から水漏れがあった場合、だれの責任と負担か
  2. 外壁タイルが落下して、人や物に損害を与えた場合は


４ 修繕工事の進め方

  1. 修繕計画に対し、修繕積立金が不足しているが
  2. 建物診断や劣化診断をする必要があるのか
  3. 工事における建設業者等の選定が不透明であるが


５ 長期修繕計画の内容、見直し等

  1. 長期修繕計画を今までに見直しことがないのだが
  2. 建物診断等と併せて、長期修繕計画を見直した方がよいのか
  3. 長期修繕計画と修繕積立金とは、どのような関係にあるのか


６ 修繕積立金の値上げ、運用等

  1. 修繕積立金が不足しているが、規約に基づき取り崩されているのか、また管理されているのか不透明だ
  2. 修繕積立金が管理費に流用されているが
  3. 修繕積立金の改訂は、規約の変更に該当するか
  4. 修繕積立金の値上げに関して、一度に値上げした方がよいのか、何年かにかけて、徐々に値上げした方がよいのか
  5. 修繕積立金の運用は、国債等リスクの少ないもので運用すべきか


７ 各種設備・配管等の取替え、更新等

  1. 第２回目の大規模修繕では、内部の配管・パイプ等を更新する時期であるのか
  2. 上水道は、高置水槽で行っているが、最近の高圧水道を利用したいが
  3. 排水管から、嫌な臭いがするが


８ 専有部分の修繕・リフォーム等

  1. 各区分所有者等が勝手にリフォーム工事等を行っているが
  2. リフォーム工事等で、周辺住民が困っているが
  3. リフォーム工事等で、建物躯体等に影響が出ないのか


９ 専有部分と共用部分の区分

  1. 共用部分について理解していなく、困っているが
  2. 共用部分の範囲について、管理規約等に明記されていないが
  3. 給排水管の修理費用は、管理組合と組合員のどちらが負担すべきか


１０ 専用使用部分の使用方法、管理等

  1. 窓ガラス等が壊れた場合、だれが負担するのか
  2. ベランダに物置や看板等を設置しているが
  3. 駐車場や庭の管理はだれが行うのか