老朽マンション潜む危機
～雨漏り・ひび割れ・・・でも修繕するお金がない～
全国で増加する老朽化マンション。計画の甘さや修繕費、管理費の不足から快適な住環境の維持が困難になる物件がある。
空室が生じにくい都心でさえ、こうした問題とは無縁でない。
分譲から年月が過ぎ「管理崩壊」の危機に直面した二つのマンションの実態を取材した。
築４０年近く。住民から「雨漏りがする」と声が上がり始めたのは４年前のこと。
２０１７年秋のアンケートで２０戸以上に雨漏りがあることが判明。
水で床が緩み壁紙が剥がれた部屋もある。ここまで建物が傷んだのは修繕積立金の不足が原因。
７割以上が賃貸に出されており、未収率は１割を超えた。
管理組合の女性理事長は「分譲時から一度も値上げしていないことも資金不足につながった」と説明する。
４５平方メートルの部屋の修繕積立金は月約３５００円。
１平方メートル当たりに換算すると７６円で、国がガイドラインで示す２１８円の３分の１の水準だ。
岡管連から
分譲マンションの賃貸率が５割を超えると、総会等での意思決定ができにくい状態に陥ります。
さらに、総会において、管理規約等の改正などで特別決議が要することについては、
すべての議決権及び組合員の４分の３が必要になってきます。
そうなると、重要なことを決議しようとしても何もできない状態になる可能性があります。
岡管連ではこれこそが『管理不全マンション』に陥ると考えています。
