３ 主な内容
（２）留意事項
（外部専門家による独断専横的行為・利益相反等の防止）
① 外部専門家に対する監視・チェック体制
外部専門家の業務執行状況や収支状況等について、書面による定期的な報告を外部専門家に義務付け
ておくこと、区分所有者の中から監事を選定しておき、役員に就任した外部専門家の業務執行状況を
監視すること、法人・団体等から専門家の派遣を受ける場合、業務委託契約において、専門家に対する
派遣元の法人・団体による内部監査や報告徴収を行うことを義務付けておくこと等が考えられます。
② 外部管理者の権限の制限
理事会の議決権は、管理組合（区分所有者）としての主体性を確保する観点から、管理規約や細則に
おいて、区分所有者以外の役員が議決権を持たないとする規定を設けることも考えられます。また、
外部専門家である理事長等による過剰・不要な契約を未然に防止する観点から、管理費会計からの支出
のみを伴う契約行為であっても、あらかじめ定めた一定金額以上の支出を伴う場合は、理事会や総会の
承認の必須とするなども考えられます。
③ 利益相反取引への対応
外部専門家が管理組合の利益を犠牲にして自己利益を図るような行為として、例えば、利害関係を
有する業者に工事等を発注内容に相応しない価格で発注する、発注先からリベートを授受する等の行為
を行うことも懸念されることから、このような利益相反行為を防止するため、工事等の発注先選定手続
きの透明性確保、外部専門家と管理組合の利益が相反する取引の理事会報告・承認手続き、管理組合か
らの報酬以外のリベートや紹介料等の収受禁止などの方策を示しています。契約書例の中では、「理事
長業務に関連して、紹介手数料、仲介料、その他謝礼、もしくはその他の対価の支払い又は便宜の供与
その他の利益を、甲の理事会の承認を経ずに、甲以外の者から収受し、又は供与してはならない」と規
定し、さらにペナルティとしての違約金も課す規定例を示しています。
国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室
