増加する分譲マンションと「区分所有法」(2)/FPジャーナル2019・02

区分所有建物

 一棟の建物の中に複数の所有権が存在するような建物を区分所有建物という。壁・床、天井等によって他の部分と遮断されている「構造上の独立性」及び、隣室を通行しなくても出入りできるといった「利用上の独立性」のある建物の部分を所有する権利を区分所有権といい、区分所有建物は、専有部分と共用部分で構成されている。

①専有部分

  専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分をいう。分譲マンションでいえば、購入した

 住戸に相当する(バルコニーは含まない)。

②共用部分

  共用部分とは、専有部分以外の建物の部分を指し、さらに法定共用部分と規約共用部分に分けられる。

  法定共用部分とは、廊下や階段、電気・ガス・水道等で構造上当然に共用部分となるべき部分をいう。

  規約共用部分とは、本来専有部分となりうる集会室や管理人室など、区分所有者の定めた規約によって

 共用部分とされた部分という。

  共用部分の持分は、原則として、専有部分の床面積の割合による。

  共用部分の共用持分は、原則として、専有部分と切り離して処分することができない。共用部分の負担

 等については、各共有者は規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分に関する費用を負担

 する必要がある。例えば、ゴミの収集処理費や、エレベーターの点検、管理人の窓口業務などの管理費や

 外壁の補修等の修繕費が該当する。

③敷地利用権

  敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことをいい、原則として、専有

 部分と分離して処分することはできない。

集会の決議

 集会は、区分所有者全員により組織される管理組合の最高意思決定機関である。建物等の管理については、原則として、この集会の決議により決定される。管理者は、少なくとも毎年1回、集会を招集しなければならない。

 集会の議事は、原則として「区分所有者及び議決権」の各過半数で決定するが、建て替えや規約の設定・変更など、重大なものについては、特別な規定がある。なお、区分所有者とは、区分所有者の頭数のことをいい、議決権とは決議に参加する権利で、原則として、専有部分の床面積の割合による。

 規約や集会の決議は、区分所有者だけでなく、区分所有者の包括承継人(相続人等)、特定承継人(区分所有権の購入者等)、建物等の使用方法については、占有者にもその効力が及ぶ。

2019年2月21日 | カテゴリー 管理基礎講座