１ マンションの共用部分の欠陥の相談
新築建物の売買契約に基づく瑕疵担保責任については、構造耐力上主要な部分に瑕疵がある場合、法律の
規定によって、買主は売主に対し、引渡しから１０年間、瑕疵担保責任の追及（修補請求または損害賠償請
求）が可能ですが、１０年を経過すると瑕疵担保責任の追及ができなくなります。責任を負わないとの分譲
業者の回答は、道義的にはともかく、法律上は正しいのです。
２ 最高裁平成１９年７月６日判決の「瑕疵」とは
建築瑕疵事案についての責任追及は、瑕疵担保責任以外に不法行為に基づく損害賠償請求によってなすこ
とが可能な場合があります。
最高裁平成１９年７月６日判決は、建物の建築に携わる設計者、施工者および工事監理者は、建物の建築
に当たり、契約関係にない居住者を含む建物利用者、隣人、通行人等に対する関係でも、当該建物に建物と
しての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負い、これを怠ったために建築され
た建物に上記安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者等の生命、身体または財産が侵害された場合に
は、設計者等は、不法行為の成立を主張する者が上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を
買い受けていたなど特段の事情がない限り、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負
う、と判示したのである。そして、この事件は、福岡高等裁判所に差し戻され、再度の上告がなされたので
すが、第２次上告審たる最高裁平成２１年７月２１日判決は、先ほどの平成１９年判決のいう「建物として
の基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命、身体または財産を危険にさらすような瑕疵をい
い、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体または財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限ら
ず、当該瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体または財産に対する危険が現
実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当する、と判示
したのです。
（著）弁護士法人札幌・石川法律事務所 弁護士 石川 和弘
