管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

【増えるゴミ屋敷の懸念】

（著）松本　恭治

　著者は分譲住宅居住者へのアンケート調査で、過去に何度もゴミ屋敷を訪問した。

　足の踏み場がないほどの室内で、座る場所を確保するため荷物をどかしたら、腐った畳が出てくる場合があった。フローリングの表面がべっとりしている家もあった。風呂場がゴミ置き場になっている家では、何年も入浴していない。

　畳の目に白い粉が詰まっている家では、同行した保健師から、おもらししてウンチが乾いたものと説明されて、靴下を脱いで帰った記憶がある。怪しき家を訪問するには簡易用の薄手のスリッパが必要だ。

　さて８５歳以上は、今後急速に人口を増す。実はこの年代は極めて移動が激しくなる。しかも広域移動が実に多い。施設入所、親族宅同居・近居が主な原因である。

　家財道具を置いたままの移転が多いから、賃貸も売却もできない住宅になる。

　家の持ち主が亡くなっても住宅が迅速に処理されるとは限らない。相続問題がこじれたら膠着状態になるし、無事相続者が現れても片付けられない場合も少なくない。

　次々起きる難問に対応すべきは一体誰であろう。整理整頓の助成制度は福祉行政にないし、勧告も撤去命令の法律もない。

（岡管連から）

　特別措置法で空き家に対する法律がこの５月の施行されていますが、基本的には戸建てを想定していて、マンションには適用はありません。

　マンションの賃貸化及び空室化が合わせて５割を超えてくると、『マンションのスラム化』が著しく進み、また、６５歳以上のマンション居住者が５割を超えてくると、『限界マンション』に近づくと言われています。

【人口減にっぽん】

　公共施設や住宅を特定の地域に集めるコンパクトシティーをめぐり、昨年８月に始まった国の財政支援を受け、３８道府県１３０市町村が立地計画づくりを進めていることが国土交通省の調べで分かった。

　人口減や高齢化のなか、行政サービスのコストを削減し、維持可能なまちを目指す動きが広がっている。

　安倍政権は、地方創生の政策の一つにコンパクトシティーを掲げる。

　昨年８月に改正都市再生特別措置法が施行され、公共施設や住宅を集約する区域を定めた「立地適正化計画」を作る自治体に、国がコンパクトシティー形成支援事業補助金を出すようになった。

【コンパクトシティーとは】

　公共施設や商業施設、住宅などを特定の区域に集めるまちづくり。市街地ににぎわいを取り戻す方策として２０００年ごろから注目され、青森市や富山市などで取り入れられてきた。

（岡管連から）

　マンションもコンパクトシティーのまちづくりに貢献するものであり、『コンパクトタウン』として捉えることもできるだろう。

　しかし、人口減、少子高齢化の社会状況において、マンションも他人ごとではなく、マンションの存立自体も危ぶまれている。

　それは、高齢化による『限界マンション』、貸室・空室による『スラム化マンション』というマンション特有のリスクをはらんでいます。

　加えて、マンションへの無関心さからくる『マンションの二極化』があります。つまり、マンションの『二つの老い』に対し、自助努力をしているマンションには社会的支援を行うが、そうでないマンションは『廃墟状態（放置状態）』になる恐れがあります。

　国土交通省の計画では、地方都市は今後、医療・介護や福祉、商業といった機能の存続が危ぶまれるとして、関係施設や住宅などの都市機能を中心部に集約する「コンパクトシティー」を推進するようです。

【学術大会プログラム】

・４月２５日（土）９：３０～１２：００

　　　　　　　　　第１分科会：最近のマンション紛争と裁判

　　　　　　　　　第２分科会：マンションと地域・行政との連携

　　　　　　　　　第３分科会：マンション再生を考える

　　　　　　　　　第４分科会：一般報告、実務・管理報告

　　　　　　　　　１４：３０～１７：００

　　　　　　　　　メインシンポジウム『人口減少とマンションの未来像』

・４月２６日（日）９：３０～１２：００

　　　　　　　　　第５分科会：外国のマンション法

　　　　　　　　　　　　　　　～我が国のマンション居住を考える～

　　　　　　　　　第６分科会：被災マンションの取壊し・敷地売却事業における諸問題

　　　　　　　　　第７分科会：マンション共用・専用部分の設備改修

　　　　　　　　　　　　　　　～改修工事内容と工事費用～

・場　所：広島工業大学五日市キャンパスＮＥＸＵＳ２１

・参加費：１，０００円（一般）

・主　催：一般社団法人　日本マンション学会  http://www.jicl.or.jp/activity/

・後援（予定）

　　　国土交通省中国地方整備局、広島県、広島市、学校法人鶴学園広島工業大学、

　　　ＮＰＯ法人　全国マンション管理組合連合会、

　　　ＮＰＯ法人　広島県マンション管理組合連合会　など

【当事者の視点を忘れずに】

　東京で開かれた認知症に関する国際会議で、安倍晋三首相が新たな認知症対策の「国家戦略」を策定する方針を明らかにした。現在の計画を見直し、省庁横断的な取り組みも進めるという。

　国家戦略の策定は、認知症対策に国を挙げて取り組むという姿勢を強く打ち出したもので、大きな意義があるといえよう。

　認知症は、高齢化の進行とともに深刻な問題として浮上している。厚労省研究班の推計では、２０１２年時点で認知症と、その予備軍は計約８６２万人に上り、６５歳以上の高齢者の約４分の１の割合になる。２５年には団塊の世代が全員７５歳以上になり、中重度の認知症が増えると見込まれている。

　策定に当たって塩崎恭久厚労省は「認知症の本人の視点を大切にする」との考えを示した。老人ホームや住宅でのケアが常識になっている欧米に比べて、精神科に入院する認知症患者の多い日本の認知症対策は、当事者の視点が欠けているとの指摘がある。

【認知症の国家戦略】

当事者の視点不可欠

　徘徊による行方不明問題など、認知症による国民生活への影響が顕在化する中、安倍晋三首相が６日、『国家戦略』をつくる方針を打ち出した。国際会議を機に、国民の関心が高い認知症問題に積極的に取り組み姿勢を示すのが狙いだが、策定作業は年末まで２カ月足らずの突貫工事となる。海外の専門家からは、当事者視点の欠如など日本の弱点克服に注文がついた。

　『私は本日ここで、認知症施策を加速するための新たな戦略を策定するよう、厚生労働省に指示します』と、安倍首相は自らのリーダーシップを演出した。

省庁の壁

　認知症の人の支援は生活全般にわたり、例えば行方不明者の捜索では警察庁、認知症ケアへのロボット採用では経済産業省の協力が必要となる。このため、欧米諸国の例にならって、省庁の壁を超えた国家戦略を定めるべきとの声が上がっていた。

精神科に入院

　欧米では老人ホームや在宅でケアするのが常識で、精神科に入院する認知症患者が２０１１年現在、約５万３千人に上る日本の状況は国際的には特異だ。

【明治安田生命　死亡の２０００人未請求】

―他大手も調査検討―

　生命保険に入っていた高齢者が亡くなったことを保険会社が把握せず、遺族らが保険金を受け取っていない事例が多いことが、生命保険大手の調べでわかった。保険金の受取人がすでに亡くなっていたり、認知症などを患ったりして、請求できないことが増えているためだ。

　大半は、保険料の払い込みが終わり、亡くなるまで契約内容が適用される終身保険だ。

　担当者は戸籍を調べて親類を割り出し、保険金のことを伝えたが、『振り込め詐欺と間違えられ、なかなか信じてもらえなかった』という。

　保険会社は、受取人らから請求がなければ保険金を払う義務は生じないが、契約者が亡くなったことがわかれば受取人らに知らせて払うようにしている。

　保険料の支払いが終わった高齢者の場合は、転居などで連絡が途絶えていることもある。請求がなければ、保険会社が契約者の死亡を把握するのは難しく、支払い漏れが起きる可能性が高くなる。

【宙浮く保険金　どこまで】

―死亡・転居　受取人探し進まず―

　年をとるにつれて家族や友人との付き合いが減り、孤立する高齢者は少なくない。また、転居したことを保険会社に届け忘れたり、通知も勧誘などと誤解されて開封されなくなったりして、保険会社と接触ができなくなる契約者が増えていくという。

　社員が登録住所のマンションを訪れても、オートロックのために中に入れず、転居したのか死亡したのか分からずにいた。

　長崎県の契約者の場合は、通知が戻されていたわけではなかった。自宅には誰も住んでおらず、ポストに郵便物があふれかえっていた。数年前に入院し、すでに亡くなっていた。

　保険法では、保険金の受取人は、契約者が亡くなって３年以内に請求しないと支払いを受ける権利がなくなると定めている。ただ、生保各社は３年以上たっても、亡くなったことがわかれば、受取人らに保険金を払うようにしている。最近は、契約者と保険金の受取人以外の連絡先も登録するよう促している。

（注）下線部は、こちら側で記載。

【考　察】

　マンションの場合、一人暮らしの高齢者が亡くなると、管理組合として、様々な対応が持ち上がってくる。主なものとして、以下に列挙してみる。

１　親族との連絡先は？

２　どこで葬儀等をするの？

３　相続人はだれか？

４　相続人の代表者は？

５　管理費等の請求先は？

６　総会等の案内先は？

などが考えられるであろう。特に、滞納問題が加味されれば、さらに困難を要してくる。

目減りの不安に備える

―独居６７歳「マンション手放すかも・・・」－

　いまから３０年後、経済成長を見込んだとしても、年金は夫婦世帯で今の水準より約２割目減りする―。そんな厳しい見通しが、年金の財政検証で示された。本格的な「年金減時代」を前にして、どんな備えや心構えが必要なのだろうか。

　東京都世田谷区で一人暮らしの女性（６７歳）は、これから年金がさらに減るというニュースを目にしてやりきれない気分になった。

　「今でも年金では生活できないから、蓄えを取り崩している。蓄えが底をつくのが先か、死ぬのが先かと思ってきたけど、さらに年金が目減りしたら・・・。マンションを手放して生活保護に頼らざるを得なくなってしまうかもしれない」と不安を隠さない。

【感　想】

　不特定多数が生活しているマンションでの居住者の生活状況は外部から分からず、特に高齢者、障がい者、子どもなどへの行政側の弱者への対応、把握ができていないのが実態である。行政側も、マンション内に介入できにくい部分もあるのも事実である。あまり表面には出ていないが、岡山でも、『孤独死、孤立死』が起こっている。

　建物に一歩踏み込めば、居住者の『無理解、無関心』がマンション内を覆っている。

【相次ぐ再開発構想】

　岡山市の中心部で今、９か所もの再開発構想が持ち上がっている。

　ＪＲ岡山駅近くの一等地で、柳川交差点南東角の中山下地区では今年１月、権利者でつくる再開発準備組合が市の認可を得て組合に移行した。１９６０年ごろ建設された共同ビルなど既存建物を解体した上で、来年春に高層マンションや高齢者施設、クリニックなど複合ビルの建設に着手するという。

　岡山駅西口の「駅元町」、”市民の台所”岡ビルと南隣の区画がエリアの「野田屋町」、表町商店街南端の「千日前」の３地区では準備組合が発足。任意の研究会は駅前と表町商店街周辺に４カ所ある。ほかに大規模再開発では、地場不動産会社などが奉還町で５千平方メートル超にわたる土地に大型マンションを計画している。

【高齢化に対応】

　まず挙げられるのが、高齢化社会や人口減少への対応だ。衣食住に必要な機能が集まった都市の暮らしを求め、拡散した郊外からまちなかに人口回帰の動きが続いている。

　この流れを受け、ほとんどの再開発地区は需要の旺盛なマンションの整備を想定し、「住宅や高齢者向け施設のニーズはさらに増える」と、複数の地区で医療や介護、商業施設の併設を検討中だ。

　マンション販売会社の調査によると、岡山市内で昨年販売された販売戸数の合計は、４月の消費税増税前の駆け込み需要も後押しして過去５年で最多の９１５戸（１９棟）。うち市中心部が約半数を占め、中古物件の取引も目立つ。

　「底流には、都市機能を集約するまちのコンパクトシティー化があり、人気は根強い」と、また「増税後も購入意欲は衰えていない」と。

　人口減少、超高齢化の激動期を迎え、コンパクトシティーは都市再生の処方箋として注目され、岡山市も目標に揚げている。

　都市の拡大成長を前提とした将来のまちづくりで長く減少傾向だった岡山駅周辺の人口は７年連続の右肩上がりで１１．８％増えた。

　まちなかは活況を呈しているが、駅周辺に偏り、全域に及んでいない。集約型の都市を目指す中で、年間２千万人の集客を想定するイオンの開業により、市街地を訪れる人はさらに跳ね上がる。その大波に乗って活力をどう広げていくかが飛躍への鍵を握る。

　まちなかは今、激変に伴う活気と警戒感が渦巻いている。

　なお、岡管連は、岡山市安全・安心ネットワーク推進室が運営しているサイトである『つながる協働ひろば』に登録されていて、岡山市のまちづくりに協力しています。

　詳しいことは、以下の『おかやま団体検索』をクリックしてください。

・おかやま団体検索；http://www.okayama-tbox.jp/dsearch/pages/A116000160/

　また、岡管連セミナー情報は、以下をクリックしてください。

・岡管連セミナー情報；https://okakan.net/category/05_seminar/

　国土交通省によると、建て替えを実現した分譲マンションは、１３年４月時点で１８３件、約１万４千戸。旧耐震基準の物件は約１０６万戸あり、その１％程度だ。

　最大の課題は費用負担だ。敷地にゆとりがあれば、建物の容積を大幅に増やして新たに生まれる住戸を分譲し、その利益で建設費をまかなうことができるが、規制等によりうまくいかないことが多い。

　所有者や住民の合意形成も難しい。理解を得るには年月を要するが、管理組合の役員任期は１～２年のことが多い。交代とともに、議論は振り出しに戻ってしまう。そのため、日頃の住民同士のコミュニティづくりも必要になる。また、建て替えには専門家の支援が不可欠になる。