その他

この度の西日本大雨災害により被災されたマンションへの相談窓口が

以下の通り設けられましたこと、ここにお知らせいたします。

・相談窓口:公益財団法人 マンション管理センター 大阪支部

・電話番号:06-4706-7560

なお、詳しいことは、次のサイトをご覧ください。

http://www.mankan.or.jp/

 

| 2018年7月17日 | カテゴリー その他 

初動から復旧まで 熊本の経験 全国へ

 熊本市のNPO法人「県マンション管理組合連合会(熊菅連)」が、地震の発生から復旧まで、管理組合がやるべきことを時系列に記したカードを納めたキット「マンション地震対応箱」を作った。

 監修した福岡大の古賀一八教授(建築防災)は「全国初の取り組みで、日本中に広めるべきだ」と話している。

 熊菅連の堀邦夫会長は「熊本地震では何をやっていいか分からずに右往左往した管理組合も多かった。

 熊本の経験を全国に発信したい」と話す。

 熊菅連に加盟する熊本市内約80のマンション管理組合に配るほか、他県のマンション関連団体にも送る。

「マンション地震対応箱」の主な内容

1 初動対応

  ・近くにいる人を5人以上集める

  ・防災倉庫の鍵を開ける

  ・住民の救助

  ・2次災害を防止する

  ・非常用トイレの設置、飲み水の確保

  ・実行したことを確認し掲示

2 災害対策委員会

  ・住民で委員会の役割分担を決める

  ・情報共有のためのコーナー設置

  ・住民の安否確認と連絡網の整備

3 被害調査簡易マニュアル

  ・建物の傾斜の調査方法

  ・危険と判断すべき事例

  ・構造物の損傷度の事例(写真)

4 復旧の流れ

  ・危険度判定から復旧工事までの流れ

  ・震災後の管理組合の活動モデル

  ・地震翌日から1週間にやるべきこと

  ・1週間以降にやるべきこと

  ・3か月以降にやるべきこと

  ・地震保険と罹災証明の申請・判定

5 復旧工事

  ・復旧への合意形成の方法

  ・非構造壁の補修法と金額の目安

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

| 2018年6月27日 | カテゴリー その他 

人員不足 マンション復旧後回し

 高層化が進む都市部で大規模地震によるエレベーターの停止が長期化し、生活への影響が深刻になっている。

 18日に起きた大阪府北部地震では、ビル設備管理大手2社が把握しているだけでも計約4万4千基が停止。

 このうち数千基が20日も停止したままとみられる。

 専門家は「高齢者や障害者に欠かせないインフラ。早期の対応が必要だ」と訴えている。

 復旧に時間がかかるのは理由がある。

 日本エレベーター協会によると、地震などで大規模な停止があった場合、最優先するのはエレベーター内に閉じ込められた人の救出。

 次いで病院などの建物、行政機関が入る公共施設、高さ60メートル以上の高層住宅の順で復旧を進め、一般のマンションは最後になる。

 最新型のエレベーターは地震の初期微動を検知して自動的に停止し、自己診断で故障がなければ運転再開する機能がある。

 ただ、震度5以上の場合、ほぼ技術者による点検が必要になる。

 阪神淡路大震災を契機に設立されたNPO法人「耐震総合安全機構」の中村茂常務理事は「エレベーターの管理は通常の保守点検が主で、緊急時には人員不足で対応が困難だ」と指摘。

岡管連から

 高層マンションでエレベーターが停止すれば復旧に時間がかかり、生活に重大な支障を及ぼすことが考えられる。

 大規模地震の場合、管理会社も初期対応が困難となろう。

 特に、高齢者の方が多いマンションでは、管理組合としての対策が求められてくると思われる。

| 2018年6月25日 | カテゴリー その他 

関西地区のマンション連合会の会員から、6月18日に大阪北部で起きた地震について以下の通り、ご報告(抜粋修正)がありました。

 

・今朝は朝食後すぐに激しい揺れに見舞われ、私が住む8階は大揺れでした。

・簡易な組み立てフレームのラックが転倒して、部屋内に飛散しました。

・大きな家具類は転倒防止のための「くさび」を挟んでいたため、全く動きませんでした。

・室内の片付けは後回しにして、8階の全戸の安否確認に回りました。

・エレベータは地震の揺れを感知して停止状態になり、メンテ業者に出動依頼するよう管理事務所から電話

 してもらいましたが、おそらく依頼が殺到しているため、電話も不通状態でした。明日の午前中には来て

 くれることになりました。

・電気設備、給排水設備には異常はなしです。

・とりあえずの確認を済ませて、集会所に自主防災会の事務局メンバーが集まり、全体の安否確認状況を

 集計し、確認しましたが、若干名の小さい怪我があった他には問題なしでした。

・その後の報道で、高槻側や大阪市内でも被害があったことを知りました。

・他の連合会会員からの被害については特に聞いてはいません。

 

岡管連から

災害の少ない岡山の分譲マンションにおいても

耐震診断』、『耐震補強』が求められてくるのではないでしょうか。

下の画像は、今回の報告とは関連ありません。

 

| 2018年6月23日 | カテゴリー その他 

固定資産税と都市計画税 マンション91戸200万円

 岡山市が固定資産税と都市計画税の算定を誤り、同市内の分譲マンションの所有者に対して、少なくとも2017年度分まで24年間にわたり過大課税していたことが28日、分かった。

 市は調査中だが、過大徴収分の総額は概算で約200万円に上る見通し。

 物件は同市中区国富のマンション(91戸、築45年)。

 今年2月、課税の確認作業で判明。

 これまでの調査で、ミスは少なくとも現行の特例率となった94年度から続いていたことを確認した。

 市は、地方税法に基づき過去5年間で生じた過払いを返還するため、所有者の確認作業などを進めている。

 それ以前については市の要綱に沿って、課税台帳などで事実確認できれば対応する方針。

岡管連から

長期の期間が過ぎた場合、次の2点が問題になることが多い。

・区分所有者の不明問題

・他に同じような事例の有無

| 2018年6月01日 | カテゴリー その他 

役割分担明確に(情報班 救護班 物資班)

南区箕島のマンション住民

 岡山市南区にあるマンションの住民が、地震発生時の対応をまとめた防災マニュアルを作成した。市担当者によると、マンション単位でマニュアルを整備するのは聞いたことがないといい、同じ屋根の下に暮らす住民たちは「緊急時の支え合いに役立てたい」としている。

 マンションは同箕島の「ビ・ウェル妹尾」(11階、47世帯)で、住民でつくる町内会の会長が、震災時にスムーズな協力体制が取れるようにと発案。頑丈なマンションは倒壊の危険性が低いため、災害後も自宅で生活する人が多いことを想定し、今年1月から月1回の会議を重ねて内容を話し合ってきた。

 マニュアルはA4版26ページ。大規模地震が起きた際の対応として、1階の集会室に対策本部を設置すると同時に、住民の安否を確認する「情報班」∇けが人の救護や初期消火を行う「救護班」∇物資の調達や炊き出しを担当する物資班―の3班で対応することを明記。各班の役割はフロアごとに割り当てた。

 同町内会は、2014年12月に自主防災会を結成。年1回程度、防災訓練を行い、消火器の使い方や119番通報の手順を確認するなど災害への備えに力を入れている。同会長は「自助はもちろん、住民同士で緊急時に協力し合えるようにしていきたい」と話している。

 市内のマンションは8月末時点で約500棟と増加しており、市危機管理室は「独自のマニュアルは、市が把握できていない情報も盛り込まれている。他のマンションのモデルケースになれば」としている。

岡管連から

 岡山のマンションにおいて、このような取り組みは先進的でかつ、『コミュニティの形成』にとっても資することであり、大変参考となるべきものと考えます。

 マンション住民の防災意識を通じて、マンションの管理組合と町内会とが二人三脚で協力し合うことで、マンションのコミュニティが醸成され、マンションの維持管理等への関心が高まることに期待いたします。

| 2017年10月10日 | カテゴリー その他 

中古マンションは「滞納管理費」に注意

 中古物件の場合、管理組合によっては長期修繕計画がないという物件も珍しくありません。この長期修繕計画のないマンションでは、大規模修繕工事に必要となる修繕積立金が不足している管理組合も多く、いざ修繕工事が必要となった場合に、多額の修繕費用を一時金として出費できないケースがあることにも注意が必要となります。

 また、その他の注意としては「滞納管理費」があります。宅地建物取引業法において滞納管理費は重要事項で説明が義務づけられていますが、区分所有法第8条には「同法第7条第1項に規定する債券は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」と規定されており、新所有者は特定承継人として前所有者の滞納管理費を承継することになっています。

 安く購入できたと思っていたら、後で高い請求がまわってきて資金計画が狂ってしまった、ということがないよう購入時にはこの点もしっかり確認をしておく必要があります。

最後に

 分譲マンションは所有している限り、管理費や修繕積立金が発生し続けます。資金計画の相談の際にはそこを考慮していただきたいと思っています。また、マンションには管理規約や使用細則などがあります。ルールを守る共同生活であることなど、資金面以外でのプラス面・マイナス面をよく理解していただくことも、大切なことだと思います。

岡管連から

 中古マンションの場合、新築マンションとは違い、すでに「管理」はついているものであり、その管理が適切に行われているかどうかを、総会・理事会の資料等で確認する必要があるでしょう。

| 2017年7月29日 | カテゴリー その他 

新築マンションは「修繕積立基金」に注目

 新築物件には、購入時に支払う「修繕積立基金」といわれるものがあります。修繕積立基金とは、将来の大規模修繕工事費用のために、購入時に支払う一定の修繕金のことをいいます。修繕積立金の額は、いくらでなければならないという規則はなく、事業主とマンションを管理する管理会社とで協議のうえ物件ごとに、管理費や修繕積立金などの金額の設定と併せて決められているようです。この修繕積立基金の額は地域性や物件のグレードによって差はありますが、修繕積立金の20~100か月程度が多いようです。例えば、毎月の修繕積立金が5,000円だとすると修繕積立基金は100,000円から500,000円となります。

 この修繕積立基金が多ければ、購入時の資金が多く必要となります。購入時は大変ですが、購入後においては修繕積立金の留保資金が多いことから将来的な修繕積立金の値上げ幅が少なくて済むというメリットも考えられます。

岡管連から

➀ 修繕積立基金と修繕積立金のからくり

  本来であれば購入時の一時金徴収である修繕積立基金は、必要ではない。これは販売政策上の問題で、

 修繕積立基金が多ければ毎月の修繕積立金は少なくて済み、それを売りとして販売戦略としている。

 逆に修繕積立基金が少なければ、当然毎月の修繕積立金を多くする必要がある。

  このように売り主の販売戦略により買い主は、管理費・修繕積立金の額をもって、購入決断の一つの

 要素ともいわれている。

  なお余談ではあるが、管理費の額は、駐車場使用料の多寡によって、決められている面がある。

  いずれにしても修繕積立基金は購入時の一時金であり、第1回目の大規模修繕工事終了後は一時金は

 なく、すべて毎月の修繕積立金を基にした修繕計画を組んでいく必要があります。

② 国交省のガイドラインから

  床面積80㎡のマンションの場合の毎月の平均的な目安の修繕積立金の額は、以下の通りです。

  80㎡×202円/㎡=16,160円

  となり、おおむね16,000円が目安の金額となります。

| 2017年7月27日 | カテゴリー その他 

分譲マンションは「必要経費」の確認を

 戸建てと分譲マンションで大きく異なる点は、分譲マンションには戸建てにはない「管理費」、「修繕積立金」、「駐車場使用料」などの毎月発生する必要経費があるという点です。それらはいずれも毎月発生する費用であるため、家計収支に大きく直結するということが注意点となります。

 「修繕積立額金」の積立額は、新築マンションと中古マンションで大きく異なります。不動産購入時には、「毎月の支払いは今の家賃と比べて変わりません」などの売り文句を耳にすることがありますが、それは「現時点」での話です。建物は竣工した瞬間から劣化が始まりますので、長期に建物を維持保全していくためには、どうしても経年的に修繕費用が増加します。「現時点」での支払いが家賃と同じと思っていても、それが未来永劫続くというのは大きな間違いなのです。

 また、建物全体の大規模修繕工事を実施しようとする際、管理組合において修繕積立金が不足し、総会での合意が取れず、いつまでたっても必要な大規模修繕工事に着手することができないといったケースもあります。

 分譲マンションにおける長期修繕計画は現時点で考えられた計画であり、設備の劣化状況や工事費の高騰などの変動要素もあるため、必ずしも計画どおりにはならず将来誤差が出ることから、おおむね5年ごとに見直しを行うこととなっています。

 修繕積立金の目安としては、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」というものがあり、その目安は平均202円/㎡(月)となっていますので、参考にしていただくとよいと思います。

| 2017年7月25日 | カテゴリー その他 

平成28年度築年数別相談件数

  (築年数)     (件 数)     % (前年度%)

・新 築 ~10年:   770     9.5(11.4)

・11年 ~20年:  1540    18.9(21.1)

・21年 ~30年:  1953    23.9(23.5)

・31年 ~40年:  1956    24.0(23.6)

・41年 ~50年:   867    10.6(8.0)

・51年 ~60年:    24     0.3(0.3)

・61年以上・不明:  1048    12.8(12.1)

   (合 計)    8158    100.0

平成28年度相談内容別の件数

(順位)    (相 談 内 容)           (件 数)

  1 区分所有法・(標準)管理規約の解釈        1129

  2 役員の資格、選任・解任、任期            411

  3 管理規約の作成・改正                253

  4 総会の決議事項                   249

  5 理事長・理事会への不満               240

  6 管理会社の選定・変更(管理会社の紹介依頼等)    230

  7 共用部分の使用、管理、変更(決議要件を除く)    209

  8 水漏れ事故(排水・給水管、外壁等)         177

  8 管理組合の役割・業務                177

 10 管理員・フロントマンへの苦情・交代要求       176

 11 管理委託契約書の内容(標準管理委託契約書)     164

 12 議決権、決議要件                  134

 13 総会の開催準備(招集、議案書の作成等)       127

 14 委任状・議決権行使書                121

 15 理事・理事会の役割・権限              120

| 2017年7月07日 | カテゴリー その他 

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