豆知識

【自主点検の手順】

点検は、およそ次のような順序で行います。

基本的には目で見て現象の有無を確認します。

専門家に同行してもらい、説明を受けながら行うとより理解しやすくなります。

また、点検の終了後には、せっかくの機会ですから何かイベントを企画してはいかがでしょうか。

《 当 日 》

(点検前の説明等)

①集合、趣旨の説明

②グループ分け

③点検用具の確認(配布)

④自主点検チェックシートの配布

⑤点検の方法、記入方法、順序の説明

⑥注意事項の説明(プライバシーへの配慮など)

―――――点検の実施―――――

(点検後の集計等)

①点検結果の集計

②概要の報告

③イベント(懇談会や会食等)

《 後 日 》

①自主点検記録のファイル(シート、図面、写真等を整理)・保管

②修繕専門委員会等による点検結果への対応の検討

| 2015年2月19日 | カテゴリー 豆知識 

【自主点検の準備】

点検の実施の前に、次の事項を準備しておきます。

①実施日などの組合員への周知、参加者募集(できれば晴天の日中が望ましい)

②必要により、専門家への依頼

③点検用具(七つ道具)の準備

④名札(又はガムテームと油性マジック)

⑤点検順路を示したもの

⑥各階の平面図と外壁立面図(又はマンションのパンフレットのコピー)

⑦歩きやすい服装と運動靴など

【七つ道具】

①メジャー

②クラックスケール

③懐中電灯

④カメラ

⑤板(メモを書く台)

⑥雑巾、はけ、ブラシ

⑦双眼鏡

(岡管連から)

できれば、管理組合又は修繕専門委員会が『マンション探検隊』を結成し、管理組合等のイベントの一つとして毎年一回程度、実施することが望ましいです。

| 2015年2月13日 | カテゴリー 豆知識 

【『自主点検チェックシート』による点検】

自主点検チェックシート』は、組合員の方々が、自分たちでマンションの建物・設備の点検を行うためのものです。

チェックする内容は、組合員の方々でも分かりやすい部位と現象に絞って、組合員の目視により軽微な不具合や異常を発見することを想定し、異常の「あり」、「なし」を判断することになります。

管理組合の役員や組合員の方々が、建物の外壁からスタートし、玄関ポーチ→(エレベーターを使って)屋上→外部廊下・階段→バルコニー→内部階段・廊下→管理員室等→玄関ホール→再び外に出て外構→最後に附属建物の経路で巡回し、それぞれの部位をチェックしていきます。

【安全上の配慮】

点検の実施に当たっては、危険が伴う箇所(高所、足元が不安定な所、立ち入り禁止区域)、資格や専門知識の必要な箇所などについては除外しますが、安全には十分に配慮して行ってください。

(岡管連から)

管理組合の役員の方々や組合員の方々にも、マンションの維持管理に関心を持っていただくためにも、できれば専門家に点検の項目や内容について、一緒に同行して見てもらうことをお勧めします。

| 2015年2月11日 | カテゴリー 豆知識 

【自主点検とは】

自分たちが暮らすマンションの建物や設備にどのようなものがあり、どのような状態なのか把握したいということで、管理組合の発意により、計画的に継続して行う点検を『自主点検』と呼んでいます。

皆さんが日々の生活の中で使っているバルコニーや廊下、エレベーターなどで気になるところがあると思います。安全で快適な生活を維持するために、少なくとも年1回程度は、役員をはじめ組合員の方々で自分たちが住むマンションの建物や設備の状態を点検してみることをお勧めします。

例えば、新旧役員の交代の際に引継ぎを兼ねて建物や設備の状況を確認することや、組合員の方々が参加して専門家から点検の仕方の説明を受けながら一緒にマンションを回ってみる『マンション探検隊』のようなイベントにすることもよいでしょう。無理のない範囲でできるところから始めてみましょう。

また、『自主点検』の結果で、「異常」が見つかった場合の対応のために臨時総会を開くのも大変ですから、『自主点検』を来期の「事業計画」や「収支予算」作成のタイミングに合わせて実施し、点検の結果を来期の「事業計画」や「収支予算案」に盛り込み、通常総会で承認を受けるというのも合理的な方法のひとつです。

来期の修繕に関する事業計画作成のための『自主点検』と考えると、主体的なマンションの維持管理の仕組みとして明確に位置づけられるでしょう。

『自主点検』が管理組合にとって、最も身近で重要なものであることが、組合員の方々の共通の認識となり、理解と支持の下に行われることに期待しています。

(岡管連から)

マンション管理センターが発行している『マンション管理組合による自主点検マニュアル』(~マンションを自分たちで守るために~)にあります『自主点検のすすめ方』から、この回を含め5回にわたりお伝えする予定です。

| 2015年2月09日 | カテゴリー 豆知識 

【 経産省 20年までに段階的に 】

 

 経済産業省は、新築の住宅や店舗などの建築物について、省エネルギー基準の適合を義務化する方針を固めた。具体的な制度をこれから整え、2020年までに段階的に進めていく。経産省が2日の省エネルギー小委員会で義務化の方針を示した。

 いまの省エネ法は、住宅や建築物について『エネルギーの使用の合理化に努めなければならない』と定めているが、省エネ対策が著しく不十分な場合を除いては罰金などの罰則がない。

 義務化の進め方は、まずはビルなどの大きな建築物に限って導入するなど段階的に義務化を進めるという。

 経産省の省エネルギー対策課は『ビルや住宅のエネルギー消費は日本全体の3分の1を占めている。義務化で省エネ対策を一層強化したい』としている。

 

(岡管連から)

 今後、マンションを含めた一定規模以上の既存建物についても、大規模改修等において、省エネ対策が義務づけられるのではないかと考えています。

| 2014年12月25日 | カテゴリー 豆知識 

【マンション管理業者への立入検査】

(概要)

 国土交通省の地方整備局などが昨年10月中旬から概ね3ヶ月間において実施したマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果をとりまとめました。

 全国128社に対して立入検査を行った結果、50社に対して是正指導を行いました。

 全般的な傾向として、昨年度より是正指導した業者数は減少しましたが、平成21年5月の省令改正への対応に不十分な事例が確認されました。

 国土交通省としては、引き続き、立入検査等による法令指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処して参りたいと考えています。

(マンション管理業の現状)

 マンションについて、当省の推計によれば、平成25年末現在のストック総数は約601万戸に上り、そこには約1,480万人の方々が生活している状況となっております。

 上記のマンションの管理については、管理組合の約9割がマンション管理業者に委託している状況となっております。また、平成13年8月1日から施行された適正化法(以下、法)により、マンション管理業者に登録を義務付け、業務規制等を課しており、国土交通大臣からマンション管理業者として登録されている業者数は、平成25年度末現在2,230社になっており、最近はほぼ横ばいで推移している状況となっています。

(検査結果)

 今回の検査では、昨年度に引き続き、①法第56条関係:管理業務主任者の設置指導2社、②法第72条関係:重要事項の説明等指導41社、③法第73条関係:契約の成立時の書面の交付指導24社、④法第76条関係:財産の分別管理指導21社、⑤法第77条関係:管理事務の報告指導13社、の5つの重要項目を中心に、全国128社に対して立入検査を行い、50社に対して是正指導を行いました(指導率39・1%)。昨年に比べ、違反者は減少しましたが、制度改正に対する認識不足がまだ多く見られた結果となりました。

| 2014年12月19日 | カテゴリー 豆知識 

【マンションの場合】

 

 マンションも低地では浸水の可能性がある。地下に機械室がある場合は停電しかねない。高層階でも「水害時は極力、風呂の水を流すといったことは遠慮した方がいい。排水溝にさらに水が流れ込み、洪水を助長しかねない。災害の多い日本に住む者同士、配慮が必要になってくる。

 高い所へ避難するのが基本。地下施設には行かない。特にビルなどの地下室は要注意。地下室は狭いことが多く、短時間で水位が上がる。1999年には福岡県と東京都で、集中豪雨による浸水のためビルや自宅の地下室にいた人が死亡した。

 福岡の場合は約13分、東京の場合は約17分で地下室の天井まで水が上がったと考えられるという。少しでも水が入ってきたら、すぐに地下室から出る必要がある。

 

【岡管連から】

 岡山でも7月に入り、1時間当たり50ミリ程度の集中豪雨がありました。岡山のマンションの場合も水害被害が考えられます。

1 建物及び敷地内外の排水溝があふれ

  建物内に水が浸入する場合

 ・1階のエントランス等が水浸しになる。

 ・エレベーター内に水が入り、動かなくなる。

  *岡山市の場合、公共の排水溝の受け皿容量として、

   1時間当たり50ミリ程度の雨量を想定している。

2 地下型の機械式駐車場等に水が浸入する場合

 ・車が水に浸かる可能性がある。

 ・排水ポンプが追い付かない。

 ・排水ポンプが浸かり作動しなくなる。

 ・溜桝等が落ち葉、ごみ等で詰まっている。

 ・排水先の公共のマンホール等が容量をオーバーしていて、

  水が逆流する。

| 2014年8月29日 | カテゴリー 豆知識 

【全国324万カ所 事故の危険】

 

 高度経済成長期に普及した「白ガス管」の交換を都市ガス業界が急いでいる。今も全国324万カ所で使われているものの、老朽化で腐食が進み、事故につながる可能性があるからだ。政府も補助金で支援するが、交換の必要性を知らない学校や病院も多く、難航している。

 政府は1996年に鋼に亜鉛めっきを施した白ガス管の新たな埋設を禁止。それより前に埋設された管などについては、腐食が進みにくく地震にも強い「ポリエチレン管」などへの早期交換を促している。

 特に学校や病院、マンション、地下街など、事故が起きれば被害が拡大する重要施設でも11万カ所が未交換だ。

 交換が進まない原因は、ガス管の保安責任は都市ガス会社にあるが、交換する主体は、管を所有する学校や病院など施設側であることだ。

 危機感を抱いた政府は、民間の重要施設で1棟50万~100万円ほどかかる工事費の補助率を25%から今年度は50%に引き上げた。15年度末には交換を終える計画を立てたが、達成は厳しそうな状況だ。

| 2014年8月22日 | カテゴリー 豆知識 

【フラット35対象/国交省検討】

 

 国土交通者が、個人が中古住宅を購入してリフォームをする場合、購入費に加え、改修費も長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」で一括して借り入れができるよう検討に入ったことが12日、分かった。

 中古住宅はリフォームが必要なことが多く、買いやすくすることで市場を活性化させ、空き家対策につなげる。

 このため、国交省は改修費も融資できるように政令を改正するとともに、来年度予算の概算要求に住宅金融支援機構への出資金の積み増しを盛り込む方針。このほか国交省は、不動産業者がリフォームして販売する目的で中古住宅を買い取る場合、不動産取得税を軽減するよう来年度の税制改正要望に入れる見通しだ。

| 2014年8月18日 | カテゴリー 豆知識 

1 大臣認定工法とは

  建築基準法68条の10に規定されている『形式適合認定』のことをいう。実験デー

 タなどをもとに、ある特定の工法について、その構造上の安全性や、材料の防火性能、

 遮音性能、有害物質放散量などが各種法規制に適合していることを認定するものです。

  本来、建築物は、その安全性を担保するために法令に則った材料、工法で建てなけれ

 ばならない。しかしながら、大手ハウスメーカーなどは、効率的に住宅を建設するため

 に独自の工法を採る場合もあり、この場合、建物の安全性能を担保すべく、事前に国土

 交通大臣の認定を受けることが必要となる。プレハブ工法も広く採られている工法です

 が、大臣認定工法の一つとなっている。したがって、大臣認定工法は、認定どおりに施

 工された場合においては、安全性が検証されているが、認定どおりの施工がされていな

 いときは、安全性が検証されているとはいえない。

  以上により、認定工法が採られた建物の場合、まずはその工法に沿った施工がされて

 いるか否かを検討することが必要となる。

2 大臣認定工法は安全か

  大臣認定工法は、認定どおりに施工されて初めて安全性が担保される。したがって、

 認定工法から外れた施工がされた場合、構造躯体の安全性は検証されていないことに

 なるので、原則として、瑕疵に当たると考えられる。

3 参考となる判例

  (札幌地裁平成13年1月29日判決)

  「公庫仕様と異なる施工がなされた場合に、売主に当該施工が公庫仕様の施工と同等

   あるいはそれ以上の構造安全性を有するとの立証責任を課した。」

 

【管理組合へのアドバイス】

 マンションの柱・梁のスラブに関する瑕疵は、不具合現象が生じてから壁、クロスや石

膏ボード等を剥がして調査して、はじめて顕在化するのが通常です。

 管理組合としては、構造安全上重大な瑕疵に相当する場合も多く、専門家にマンション

の設計図書等を参考にして、詳細に調査してもらったうえ、補修方法を検討する必要が

あるだろう。

 

*住宅建築トラブル相談ハンドブック(新日本法規)より

| 2014年7月19日 | カテゴリー 豆知識 

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