豆知識

【外壁落下のトラブル】

 道路を歩いていたら上からタイルやコンクリートの破片が落下してきてケガをしたり、下に停めてあった車に傷がついたなど、所有者である管理組合の責任が問われる重大なトラブルに発展する可能性のある問題です。

 外壁の回りで落下する可能性があるものは、タイルだけではありません。

 付着力の低下した手摺笠木などのモルタルが部分的に落下したり、鉄筋爆裂箇所のコンクリート片が浮き上がって剥落することもあります。

 金属手摺の付け根のアンカーが錆びて膨張し、回りのコンクリートやモルタルを押し出してその破片が剥落する事例もあります。

 いずれも共用部分の劣化が落下の原因になりますので、管理組合は定期的に適切な補修を行い、これらの剥落・落下を予防することが求められます。

 雨漏りの予防と同様、大規模修繕等の計画修繕工事の時に、タイルやモルタルの浮き、鉄筋爆裂などを十分に調査し、不具合箇所を見つけて確実に補修することが大切です。

 日頃から、落下の可能性が予見されるタイルの浮き上がりや、モルタルやコンクリートの浮き上がり、ひび割れ等を見過ごさないようにすることも大切です。

                        (著)日本建築家協会メンテナンス部会員 江守 芙実

【特殊建築物の定期報告制度】

 5階建て以上、延べ面積1.000㎡を超えるマンションは、建築基準法第12条に定める特殊建築物に該当し、以下の項目について3年に1度、定期報告を特定行政庁に対して行わなければならない。

1 敷地及び地盤:敷地内の通路、擁壁の状況など

2 建築物の外部:外壁の劣化の状況など

3 屋上及び屋根:屋上回りの劣化の状況など

4 建築物の内部:防火区画や、床、天井の状況など

5 避難施設等:避難施設、非常用設備の状況など

 平成20年4月から、竣工後又は外壁補修工事後10年を経過したマンションは、それ以前は手の届く範囲に求められていた外壁の打診(タイルなど外壁を叩いた音から浮きの有無などを確認する検査方法)を、全面で実施し、その調査結果の報告も必要となりました。

(岡管連から)

 新築後又は大規模修繕工事後の特殊建築物の定期報告では、外壁タイルなど躯体への付着物は、全面打診が必要になった。

| 2016年4月05日 | カテゴリー 豆知識 

「不動産運用設計」より抜粋

【不動産市場の動向】

 不動産取引の国際化に伴い、私たちも新しい流れを受け入れていかなければならない。

 マンションの管理や長期修繕計画は区分所有者による管理組合で共同運営している。

 区分所有者に外国人が増えてくると、日本人であれば当然と思われることが、通用しない場合も考えられる。

 マンションは共同住宅であり、お互いに譲歩し合う部分も少なくない。

 そもそも、モラルや考えが違うと、意見や方向性がまとまらないことも出てくるはずだ。

 遠からず、実際にマンション管理を受託する管理会社の適切な助言や対応が求められるだろう。

 また、これからオリンピックを迎えるにあたり、国も多くの訪日外国人を受け入れる準備に余念がない。

 ホテルや旅館等の宿泊施設が訪日外国人の増加で不足することが指摘されており、早速、2016年から、羽田空港のある東京都大田区で、個人の住宅やマンション等を宿泊施設として活用する「民泊」を解禁する予定である。

 今後、都市部や観光地を中心に「民泊」の需要が増えると、現代の社会問題である空き家の活用方法として一定の効果を見込めるだろう。

 しかし、自分の住んでいるマンションの隣の部屋が「民泊」に利用された場合、知らない人が出入りしたり、騒いだりすることを想像すると、何とも不安になる人もいるだろう。

 特にマンションのような共同住宅の場合には、事業者側の法整備だけではなく、他の居住者を意識した制度やルール作りも欠かせない。

【空き家問題とその対策】

 国土交通省は中古住宅市場の活性化を目的として、2015年から「住宅資産活用推進事業」を実施することになり、本年度は日本FP協会等が採択された。

 高齢者等が所有する住宅資産の売却や賃貸、リバースモーゲージ等の利用を促進するためには、中長期的な資金計画を含めたライフプランニングの考え方が必要とされる時代なのだ。

                                   (著)CFP認者 永田 博宣

(岡管連から)

 観光庁の有識者会議では、マンションなど共同住宅の場合は、賃貸借契約や管理規約に違反していないことの確認も求める方針。

 また、国土交通省によると、マンションに「民泊」を活用する場合、管理規約の改正が必要であると公表している。

 特にインバウンドの受け入れ先として、ワンルームマンションが想定されているようである。

| 2016年2月09日 | カテゴリー 豆知識 

【神戸死亡火災 管理者を書類送検へ】

 捜査関係者によると、報知器の電源は火災時に切られており、兵庫県警は報知器が作動しなかったために住民が逃げ遅れたと判断。

 住民らによると、この集合住宅では過去にいたずらなどで報知器が作動することが何度かあった。

 捜査関係者によると、住民男性は報知器の電源について、「うるさかったので切った」と話している。

 管理会社の社長も「点検をしていなかった」と容疑を認めているという。

【点検 半数以上未報告/共同住宅の消火器・報知器】

 今回のような集合住宅やアパートなど『共同住宅』の所有者らは消防法などにより、半年から年1回、消火器や自動火災報知機などの点検、3年に1回の点検結果の報告が義務付けられている。

 総務省消防庁によると2014年3月末現在、全国の共同住宅約120万棟のうち報告があったのは約54万棟(約45%)で半数以上が未報告だった。

 消防庁の担当者は「報告がないということは、点検していないと考えられる。所有者らが点検や報告の制度を知らないことなどが背景にあるとみられる」と指摘する。

 消防法は未点検・未報告や虚偽報告に30万円以下の罰金や拘留の罰則を定める。

 今回書類送検される社長は12年6月までは報告を怠っていた。

 東京理科大学大学院の菅原進一教授(消防防災)は「点検や報告の制度は、所有者らの自主性に負う部分が大きい。制度を浸透させるには、きちんと点検と報告をしている所有者らを評価する制度も必要。所有者らが制度を守っているかという点に、住民も関心を持つべきだ」と話す。

                                    *下線は、こちら側で記載。

(岡管連から)

 マンションの場合、管理規約上、管理者は理事会(理事長)に相当します。

 管理に無関心などで死亡等につながる事故が起きた場合、理事会つまり役員も責任が問われることになりかねません。

| 2016年2月07日 | カテゴリー 豆知識 

【飼わないことも動物愛護!?】

 時代の趨勢により、マンションでペットを飼育する居住者が増加してきています。

 それに伴うマンシャン内のトラブルも見受けられ、平成25年度マンション総合調査によると、『居住者間のマナーをめぐるトラブルの具体的内容』のうち、22.7%がペット飼育に関することと報告されています。

 管理規約、細則の内容検討も必要ですが、そもそもペットを飼育するということは、どういうことでしょうか?

 動物を飼うことは、動物の命を預かることです。飼い主は、動物が健康で快適に暮らせるようにするとともに、社会や近隣に迷惑を及ぼさないようにする責任があります。

 人と動物が共に生きていける社会の実現には、飼い主のモラルとマナーが必要です。今一度、マンションでペットと共に暮らすことについて考えてみましょう。

【飼い主に必要な10の条件】

1 家族全員が動物を好きであること

2 世話をする時間と体力があること

3 ペットを飼えるマンションに住んでいること

4 動物アレルギーがないこと

5 毎日の世話を10年以上継続できること

6 引っ越しや転勤の予定がないこと

7 しつけと周囲への配慮ができること

8 経済的な負担も考えること

9 高齢になった動物の介護をする心構えがあること

10 買えなくなった場合の受け皿を考えておくこと

(岡管連から)

 管理組合の対応としては、動物の飼い主の間での『ペット飼育委員会』の立ち上げの支援を行ったり、『ペット飼育細則』の制定を検討することなどが考えられます。

| 2015年12月25日 | カテゴリー 豆知識 

【少子高齢化 車離れ加速/野村総研試算】

 野村総合研究所は5日、2030年の全国の乗用車(軽自動車を除く)保有台数が14年に比べて9.0%減少し、約3597万台になるとの見通しを公表した。推計世帯減少率2.8%を大きく上回る。

 少子高齢化や都市部への人口集中を背景に、車離れが一層進むとみている。

 後期高齢者の増加の影響が最も大きく5.5%の低下要因となったほか、世帯数の減少が2.8%押し下げた。

 乗用車の保有比率が低い都市部への人口集中も0.7%の引き下げ要因となった。

 都道府県別では、岡山は8.8%減、広島は9.6%減、香川は11.8%減。

(岡管連から)

 車離れは、団塊の世代が後期高齢者を迎える「2025年問題」と表裏一体の関係です。この『2025年問題』は、管理組合の運営にも大きく影を落とす恐れが出ています。それは、以下の理由などからです。

① 65歳以上の区分所有者が過半数を超える『限界マンション』

② 一人住まいの高齢者が増加

③ 役員の成り手が少ない

④ 車離れにより、『駐車場収入』が減少

⑤ 区分所有者が施設等に入り、所在が不明

⑥ 空室等の増加             など

| 2015年12月23日 | カテゴリー 豆知識 

【「ちょっといっぷく」から抜粋】

1 理事長のなり手不足

  管理組合の役員は、国土交通省が公表しました平成25年度マンション総合調査(「総合調査」)の

 データによりますと、順番(72.7%:重複回答)で決めているケースが多いようです。

  管理組合の役員の方から、役員特に理事長のなり手がなく、相談をされる理事長から「代わるに

 代われない」との声をよく聞きます。ただし、ずっと同じ人が理事長でいるのも理事長の独断専行との

 批判を受け好ましくありません。

  私が相談などを受けていると、こういった理事長はしっかりした方が多く、きっと人望もあり組合員

 にも頼られているのではないかと思います。

  特に、大規模修繕工事を実施する際には、組合員の様々な利害関係など理事会や組合内部の調整に

 大変なご努力をしているようですので、その際、特に役員のなり手が不足するようです。

2 最近のないないづくし

  最近は、管理費や修繕積立金も少額で資金も十分でない、したがって、大規模修繕工事もしていない、

 組合員も高齢化していて役員のなり手もいない、管理組合活動もやっていないが、どうしたらよいで

 しょうかとの相談があります。

  資金を出さず汗もかかずに何とか楽に済ませられないかと思っている方もいるようです。

  心情的にはともかく、これではどうしようもありません。

  ある自主管理の管理組合の役員の方が、「管理費と修繕積立金の会計を別にするなんて誰も教えて

 くれなかった。」と言っていました。そうです誰も教えてくれないのです。

  マンション管理に関して、じっと待っているだけではアドバイスをしてくれません。

  また、管理組合の内紛で自分の意見が聞き入れられないと、

 ①役員をやらない

 ②修繕積立金や管理費を払わない

 ③理事長を更迭したい

 と言う方もいます。

  こうした場合は、管理組合の役員の方々が当センター等の

 ①セミナーへの参加

 ②ホームページを検索し情報を入手

 ③当センター等に相談等の対応

 が考えられます。

  なお、国の方でもマンション標準管理規約やマンション標準管理委託契約書を始めいろいろな参考

 になる雛形を作成していますので、まず、お住まいのマンションの管理規約を読み始めるところから

 スタートしてはいかがでしょうか。

  すべて管理会社任せではなく、自分たちのマンション(財産)は、自分たちで守るとの観点から、

 信頼できるマンション管理士や1級建築士等の専門家の力を借りながらプロセスを重視しつつ、

 継続も力なりとアリのようにコツコツと日々の管理組合活動を組合員自らがしっかりと行うことが

 重要です。

                 (著)(公財)マンション管理センター技術部長 鈴木 了史

                 (注)下線は、こちら側で記載。

(岡管連から)

 NPO法人 岡管連では、岡山市住宅課との協働モデル事業として、『マンションアドバイザー派遣支援』を実施しています。詳しいことは、当ホームページの専用窓口にアクセスしてください。

| 2015年12月21日 | カテゴリー 豆知識 

【管理組合運営を活性化】

2 「マンションみらいネット」の各種機能(続き)

(5)マンション管理標準指針との対比表の出力

   「マンションみらいネット」には、登録されているマンションの管理状況の平均像や国が示すマン

  ション管理標準指針(注)との比較ができる比較一覧表作成機能を備えています。

   比較一覧表は、登録組合から提出された「更新登録シート」によるデータの更新が完了したときに、

  当センターで出力し登録管理組合にお送りしています。

   この資料により、ご自分のマンションの管理状況を把握し、平均像との比較をすることができます。

   具体的には、管理組合の運営等に関する各項目について、マンション管理標準指針や他のみらいネット

  登録組合との差異を把握し、今後の管理組合運営をどのように改善していくのかを考えるきっかけづくり

  とすることができます。

   より適正な管理を実現するための便利な道具として活用していただけるものと考えています。

  (注)マンション管理標準指針

      平成17年12月国土交通省より公表されたもので、マンションの維持・管理のため「何を」

     「どのような点に」留意すべきかについて「マンション管理の重要事項に関する標準指針」として

     示したものです。

(6)他にもこんなメリットが・・・

   「マンションみらいネット」への登録を行うと、以上ご説明してきた様々な機能を活用できると共に、

  次のメリットも受けることができます。

  ・住宅金融支援機構や沖縄振興開発金融公庫からの共用部分リフォーム融資を受ける場合の保証料が

   割引になります。

  ・マンション管理の情報誌「マンション管理センター通信」を毎月お届けします。

  ・「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を割引価格で利用できます。

  ・マンション管理センターの書籍を割引価格で購入できます。

  ・相談事例や裁判例を体系的にまとめたデータベース「マンション管理サポートネット」を無償で

   ご利用いただけます。

3 マンション管理士による無料訪問説明

  当センターでは、「マンションみらいネット」に関心をお持ちの管理組合にマンション管理士を無料

 で派遣して、仕組みやメリットを分かりやすく説明し、ご質問にお答えしております。

  理事会内でのご検討の場にもお伺いすることができますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

                 (著)公益財団法人マンション管理センター企画部長 高田 卓二

4 お申し込み方法

  以下のいずれかの方法でお申し込みください。

 ①マンションみらいネットのホームページからインターネット経由で申込

 ②マンションみらいネットのホームページから申込書をダウンロード後印刷し、必要事項を記入の上、

  マンション管理センターへファックスで申込

  詳しくは、「マンション管理士無料訪問説明」専用ページで!

        http://www.mankan.or.jp/mirai-net/html/explain.html

5 お問い合わせ先

  (公財)マンション管理センター 企画部 TEL 03-3222-1518

                      FAX 03-3222-1520

      「マンションみらいネット」専用ページ http://www.mirainet.org/

(岡管連から)

 「マンションみらいネット」については、岡管連にご相談いただいても、ご支援等をさせていただきます。

| 2015年8月07日 | カテゴリー 豆知識 

【管理組合運営を活性化】

2 「マンションみらいネット」の各種機能(続き)

(3)組合員間での情報共有化と円滑な合意形成の支援

   蓄積された文書類や修繕履歴等の情報については、組合員であればそれぞれのご家庭でお持ちの

  インターネットに接続されたパソコン等でいつでも閲覧することが可能ですし、必要に応じてご自宅の

  プリンターから印刷することも可能です。

   また、電子掲示板の機能、理事会用掲示板の機能、組合図書室の機能も利用可能ですので、それぞれ

  の特性を生かした情報共有等を実現することができます。

  ◊電子掲示板

    コミュニティ活動や行事の案内、防犯の呼びかけや様々なお知らせ等、理事会から組合員への情報

   提供ができるインターネット掲示板です。

    公的機関から発表される防災情報や防犯情報等のリンクを貼ることもできます。

  ◊理事会用掲示板

    役員間で、相互にコメントの書込・修正・削除ができる双方向の掲示板です。

    24時間どこからでも、タブレット等からでも参加できるので、忙しくなかなか理事会運営に参加

   できない理事等のご意見も反映することができます。

    これにより、情報の行き違いによるトラブルを未然に防ぐことができます。

  ◊組合図書室

    電子化した図書を、組合員がいつでもインターネットを通して閲覧できるコーナーです。

    理事会議事録を電子化しておけば、組合員が常に最新の組合運営情報を入手することができます。

    また、災害対応マニュアルや危険な場所のハザードマップ、備蓄品リスト、各戸の緊急連絡先等、

   防災・防犯に役立つ様々な資料を電子化して緊急時に役立てることもできます。

(4)維持管理情報の公開によるマンションの適正評価の獲得

   マンションの市場価値を判断するための一つの項目として、マンションの維持管理状況の確認が

  あります。

   各マンションで長期修繕計画に基づいた適切な修繕積立金を積み立てながら、必要な時期に必要な

  修繕工事が実施されていることで、そのマンションの価値が維持されます。

   したがって、維持管理情報を公開することにより、当該マンションの適正な評価の獲得が期待

  できます。

                (著)公益財団法人マンション管理センター企画部長 高田 卓二

| 2015年8月05日 | カテゴリー 豆知識 

【管理組合運営を活性化】

1 「マンションみらいネット」とは

  「マンションみらいネット」とは、マンション管理の適正化のため平成18年度から運用を開始した修繕

 履歴等蓄積システムですが、マンション管理組合の円滑に役立つ様々な機能が盛り込まれています。

 《主な機能》

  ・管理組合の文書や図面等の安全な蓄積・保管

  ・修繕履歴等の蓄積

  ・組合員間での情報共有化と円滑な合意形成の支援

  ・維持管理情報の公開によるマンションの適正評価の獲得

  ・マンション管理標準指針との対比表の出力

2 「マンションみらいネット」の各種機能

(1)管理組合の文書や図面等の安全な蓄積・保管

   マンション管理組合においては、日々、理事会の議事録、総会の議案書・議事録、さらに、管理規約や

  各種の使用細則、組合員名簿や管理委託契約書等の様々な文書類が作成されており、これらを蓄積・保管

  し、活用しています。

   「マンションみらいネット」では、それらの書類の情報を電子化してお預かりし、厳重に保管します

  が、必要に応じて各組合員が手元のパソコン等でいつでも取り出して使用することができます。

   電子化して登録したあとの紙の文書を廃棄処分すれば、管理組合内の保管場所の省スペース化を図る

  ことができます。

(2)修繕履歴等の蓄積

   「マンションみらいネット」は(1)の文書や図面の蓄積に併せて、毎年毎年、マンション共用部分の

  どのような部位に対してどのような維持修繕工事等を実施してきたかを、発注先や工事費等を含めて必要

  に応じて登録・蓄積することができ、将来の大規模修繕の実施に備えることが可能です。

   マンションの大規模修繕工事を実施するに当たっては、過去の修繕履歴が重要な資料になるため、

  「マンション標準管理規約」においても「修繕等の履歴情報の整理及び管理等」が管理組合の業務として

  位置付けられているところです(第32条1項6号)。

   「修繕等の履歴情報」とは、過去の工事の実施時期、部位、工事会社・金額の他、保守点検等の維持

  管理の情報も含みます。

   これらを整理しておき後日参照できるように管理しておけば、次に到来する修繕工事等の際に、無駄の

  ない適正な工事を実施するための有効な材料となります。

   「マンションみらいネット」を活用すれば、コード表に基づいてシートを作成し、こうした情報を簡単

  に整理・保管することができるので、マンション管理組合役員にとって大きな味方になります。

                   (著)公益財団法人マンション管理センター企画部長 高田 卓二

| 2015年8月03日 | カテゴリー 豆知識 

【近畿上半期の新築マンション】

 近畿2府4県で今年上半期(1~6月)に発売された新築マンションの1平方メートルあたりの販売単価は、前年同期比8.7%増の56.2万円だった。

 消費税増税や建築建材の高騰などで、上半期として1992年以来の高値だった。不動産経済研究所が14日発表した。

 販売単価は底値だった03年と比べ約4割上がった。地区別にみると、大阪市が前年の55.7万円から60.4万円に、神戸市が50.6万円から55.1万円に、京都市が56.8万円から61.4万円に、それぞれ上昇した。

 建築費高騰の影響は戸建て住宅よりマンションの方が大きく、戸建て住宅と比べたマンションの価格競争力が落ちる。

 マンションの平均価格は2.4%増の3634万円だった。契約率は前年より5ポイント減の72.3%で、販売が好調な目安となる70%を5年連続で超えた。地価の上昇や一部で賃金が上がり始めた影響もあり、担当者は「今後も販売価格は上がる」と見込んでいる。

                                 (注)下線は、こちら側で記載

(岡管連から)

 マンションの販売価格は、バブル期以来の高値になっている。その販売価格は、マンションの場合、敷地の共用部分の価格(敷地の持分価格)より、その専有部分の価格及び敷地以外の建物・設備等の共用部分の価格(建物・設備等の持分価格)の方が割合を当然多く占めています。

 そのため、敷地の時価は当初の価格より、概ね維持または若干下回る程度(ところによっては上昇)だが、それ以外の価格(時価)は減価の割合が起きく、多くの中古マンションでは、売却を考えた場合、オーバーローンに陥りやすくなります。

 したがって、新築マンションの販売価格が上昇すればするほど、中古マンションの販売価格は、時の経過とともに、また周辺に新築マンションができればできるほど、さらにより下がりやすい傾向にあります。

| 2015年7月23日 | カテゴリー 豆知識 

2 / 512345