管理組合運営

2 外部の専門家の活用

(3)外部専門家の役員就任に伴う制度の整備

 利益相反取引の防止

   外部専門家の役員就任を可能とした場合、外部の専門家が管理組合の利益を犠牲にして自己または

  第三者の利益を図るおそれが生じます。そこで、役員が、利益相反取引を行おうとする場合には、

  理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないことを定めるべきでしょう

  (標準管理規約37条の2)。

   この利益相反取引の中には、マンションの大規模修繕工事の施工を個人業者たる理事が管理組合から

  請け負うとか、マンションに係る火災保険の締結について理事が保険募集人(個人の保険代理店)として

  代理を行うなど、管理組合と外部専門家たる理事が直接取引を行う場合はもちろん、さらには、マンショ

  ンの大規模修繕工事の施工を理事が代表取締役を務める工務店が管理組合から請け負う場合や、マンショ

  ンに係る火災保険の締結について、理事が代表取締役を務める保険代理店が代理を行う場合など、直接

  取引を行う関係ではないが、当該取引の実質的な損益が外部専門家たる理事に帰属するような間接取引も

  含まれます。

   同様に、理事会の決議に特別の利害関係を有する(外部専門家たる)理事は、その議決に加わることが

  できない旨を規定すべきでしょう(標準管理規約53条3項)。

   また、管理組合と理事長との利益が相反する事項についても、監事または当該理事長以外の理事が管理

  組合を代表する旨を規定すべきでしょう(標準管理規約38条6項)。

                           (著)湯川佐原法律事務所 弁護士 佐原 專二

| 2017年6月07日 | カテゴリー 管理組合運営 

2 外部の専門家の活用

(3)外部専門家の役員就任に伴う制度の整備

  ①役員の資格要件の見直し

    従来、管理組合は区分所有者全員で構成される団体ですから、役員の資格は区分所有者に限定される

   と解されてきました。例えば、標準管理規約35条2項では「理事及び監事は、組合員のうちから、総

   会で選任する。」と規定されています。

    しかし、外部専門家を役員等として選任できることにした場合には、管理規約を改めなければなりま

   せん。すなわち、「理事及び監事は、総会で選任する。」として組合員の要件を外し、別途「組合員以

   外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。」というように、選任方

   法について細則で定める旨の規定を置くことが必要でしょう。

  ②欠格要件の導入

    外部専門家を役員に選任することができるようにした場合、役員としての不適格者を確実かつ迅速に

   排除することができるよう欠格条項を規約に定めるほか、細則においても役員の欠格事由を設けるべき

   です。

                           (著)湯川佐原法律事務所 弁護士 佐原 專二

| 2017年6月05日 | カテゴリー 管理組合運営 

1 はじめに―ガバナンス不全の現状

 高度成長期の頃より大量に供給されてきたマンションは経年に伴い老朽化し、計画的な大規模修繕、耐震性不足による耐震補強、マンションの建替えなど、専門的知識と多額の資金を必要とする難題に直面しつつあります。同時に、区分所有者は次第に高齢化し、それに伴い介護施設に入所したり相続が発生するなどして、賃貸住戸や空室住戸が増え、管理組合役員のなり手が不足(人不足)する他、管理費・修繕積立金の収支状況の悪化(金不足)といった管理困難な状況に陥っています。

2 外部の専門家の活用

(1)相談、助言、指導による支援

   マンションは1つの建物を多くの人が区分所有するため、権利・利用関係が複雑で建物の構造上の技術

  的判断も難しく、マンションを適切に維持、管理していくためには、法律や建築技術等の専門的な知識が

  必要となります。

   そこで、外部専門家の支援を受けることが有効となります。例えば、マンション管理士その他マンショ

  ン管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営やその他マンションの管理に関し

  て相談したり助言、指導その他の援助を求めたりすることです(標準管理規約34条)。

(2)役員、管理者への就任

   外部専門家に相談、助言、指導などの援助を求めるだけでなく、さらに進んで、専門家に直接管理組合

  の運営に携わってもらうことも考えられます。つまり、外部の専門家が管理組合の役員や管理者に就任す

  る方法です。

                           (著)湯川佐原法律事務所 弁護士 佐原 專二

| 2017年6月03日 | カテゴリー 管理組合運営 

長持ちへ知恵集め

 京都市右京区の「西京極大門ハイツ」(築41年、190戸)の日曜喫茶は2008年から続く。運営するのはボランティアの住民。マンションに隣接する3階建ての棟の1階で朝食を100円で提供している。3階には絵本を貸し出すミニ図書館があり、住民以外も無料で利用できる。管理組合の佐藤芳雄理事長(66)は「住んでみたいと思われるマンションにして、資産価値を高めたい」と、その狙いを語る。

 約30年前、管理会社に任せて大規模修繕工事をした際、積立金が修繕に必要な額の1割にも満たないことがあった。金融機関の融資でしのいだが、それ以来、人任せはやめようと決めた自主管理に切り替え、管理人や清掃員に住民を雇い、経費を減らした。

 この5年間で約25世帯が入居したが、大半が子育て世帯だ。マンションの価格も、佐藤さんが新築で買った時より約3割上昇した。

 千葉市美浜区の「稲毛海岸三丁目団地」は築49年。768戸の団地は建て替えを諦めて、「築80年」を目指している。昨年の大規模修繕工事では、30~80代の住民約20人が「支援隊」を結成。工事のために必要だった高齢者宅の家具の移動などを手伝い、500万円ほどの経費を削減した。管理組合の久保田博理事長(77)は「高齢者には重労働。住民の団結で負担を減らしたかった」と話す。

 面識のなかった住民同士につながりが芽生える効果もあった。今は買い物やごみ出しを代行する「生活支援隊」の結成を検討中だ。若い世代を呼び込もうと、空室を若者向けに改装する試みも始めた。久保田さんは「幅広い世代が協力し合い、後世に残せるマンションにしたい」と願う。

 築50年以上のマンションは全国に3万戸。10年後は56万戸に増える。建物と住民の「二つの老い」の克服を目指す取り組みは、各地で進みつつある。成功するかは住民の知恵と結束にかかっている。

マンションを後世に残すには

♦住民主体で管理する自覚を持ち、計画を立てて修繕する

♦価値を高めるためのアイデアを出し合う

♦幅広い世代が住みやすいように住民同士が助け合う

NHK「おはようニッポン」(5月13日)で取り上げられた

 京都市右京区の「西京極大門ハイツ」は、NHK「おはようニッポン」で取り上げられました。

 その番組の中で「マンションは住んで初めてマンションであって、住まなくなったマンションはただの粗大ゴミ」であるという専門家の話が印象的でした。

岡管連から

・マンションを購入する場合、『マンションは管理で買え』とよく言われるが、当初から管理が付いている

 わけではなく、管理は住民同士で作り出すものである。

・そのマンション管理の基本は、住民同士のコミュニティにある。

・マンションが『終の棲家』になりつつある中で、住民同士の『お互い様の精神』が必要である。

・管理組合の運営には「井の中の蛙大海を知らず」ではなく、『外部との交流』が欠かせない。

| 2017年5月23日 | カテゴリー 管理組合運営 

行政、押し掛け支援

 朽ちかけたマンションに手を差し伸べたのは、行政だった。

 京都市北区にある築40年超の4階建てマンション。ひびが目立つ踊り場の床は抜け落ちそうで、住民も「スラムのよう」と目を背けてきた。それが2年前、初の大規模修繕工事にこぎつけた。「これで友達を呼べる」。住民に笑顔が戻った

 市は2005年度、築30年以上のマンション95件の管理や劣化状況を調査した。現地を訪ね、聞き取りや目視確認も行った。北区のマンションも「要支援」と判定された物件の一つだった。

 市から要支援物件の経過観察を請け負っているNPO法人「マンションサポートネット」(同市)の堀井文子副理事長らが、北区のマンションを初めて訪れたのは約10年前だった。外壁は剥がれ、インターホンにも反応がない。数日通い、ようやく住民の一人と話せた。何度も訪ねるうちに、立て直しを望む住民の声が高まってきた。堀井さんが「まず管理組合を作りましょう」と呼びかけ、支援が始まった。

 富士通総研経済研究所の米山秀隆主席研究員は「景観の価値を落とす建物があると困る京都市では、マンションの管理不全を防ぐ取り組みは地域も受け入れやすかったのでは」と分析する。

 市の担当者は「個人宅は難しくても、町内会の活動にはどの自治体も支援する。マンションも共用部をうまく管理するための支援だと捉えている」と話す。しかし、同様な取り組みは広がっていない。市の取り組みを視察した名古屋市の担当者は「先進的だと感じたが、予算や私有財産に対する考え方から、同様の支援をするには課題が多い」と話す。

 京都市の調査も簡単ではない。サポートネット理事の谷恒夫さん(54)は「住民を意のままに操りたい質の悪い管理会社や暴力団が絡むマンションには、調査さえ入れない」と話す。

 管理士会の多田さんは今春、支援したマンションを1年ぶりに訪れた。住民からは「今は問題がないので、理事会は開いていない」と聞き、支援の難しさを感じたという。管理不全を防ぐには住民の意識向上が欠かせない

先進自治体の取り組みは

♦現地調査で老朽化したマンションの管理実態を把握する

♦私有財産支援への懸念には「まちづくり支援と同じ」と考える

♦必要性を説明しやすい物件から、段階的に支援対象を広げていく

岡管連から

・役員が1年で交代するため、一つ問題をのどぼと過ぎれば次の役員は、意識が薄れて関心も薄れる傾向に

 ある。

・行政は『民民の問題』にかかわらないところがある。

・マンションで生活するということはいずれ『マンションの二つの老い』という問題が現れる。

・特に、住民が長くマンションで生活すれば、『医療・健康・福祉の面』で、行政がかかわらざるを得ない

 状況が現れてくる。

・マンション内に目を向ければ、このような状況に置かれているにもかかわらず、住民は『無関心・コミュ

 ニティのなさ』がうかがえる。

| 2017年5月21日 | カテゴリー 管理組合運営 

孤独な理事長連携

 「植栽業者の選定で迷っています」。「RJC48」のインターネットの会員制掲示板に相談の投稿が寄せられた。すぐに助言が返ってきた。「A社は積極性がない。B社は対応が細かい」「管理会社が紹介する業者以外とも比較を」。投稿者からお礼の返事が書き込まれた。

 RJC48は首都圏のマンション管理組合の理事長を中心にした約260人の集団。「RiJiCho」(理事長)のアルファベットの頭文字を取って団体の名称にした。平均年齢は40歳で現役世代が大半を占める。タワーマンションの住民も多く、北海道や大阪から参加する人もいる。

 結成のきっかけは6年前。東京都足立区の500戸超のマンションで管理組合の理事長を務めていた応田治彦さん(53)は、総会の議案書作りに追われていた。新築マンションの理事長になって3年目。業務を一人で抱えていた。簡易投稿サイト「ツイッター」で「仲間がいなくてつらい」とつぶやくと、面識のない他のマンションの理事長から「私も・・・」と次々に反応があった。

 RJCを結成して間もない頃、応田さんは自らのマンションの修繕積立金を大幅に値上げした。「築年数の浅いうちから将来に備える方が住民のためになる」と考えたからだ。同じような懸念を抱く若い理事長らが今、RJCに集まり、応田さんらの経験談を生かしている。

 管理不全の問題は古いマンションに限った話ではない。応田さんは「荒廃してからでは遅い。管理組合を担う人が代わっても、管理が行き届くような仕組みをあらかじめ作っておく発想が必要だ」と話す。

マンション同士の交流で学べることは

♦悩みや危機感を共有できる

♦業者の善しあしを判断する材料や管理上の工夫を情報交換できる

♦顔の見えるやり取りも加わると、結束が強まる

岡管連から

 岡管連では定期的に、交流・情報交換できるセミナー・相談会を開催しています。

| 2017年5月15日 | カテゴリー 管理組合運営 

「雇われ理事長」活用

 「各戸の玄関扉が古いので交換してみてはどうです。国の補助金が出ますよ」。福岡市中央区の広陵に建つ小規模マンション。2月にあった管理組合の理事会で、安部靖弘理事長(70)が提案した。だが阿部さんは住人ではない。住民の要望で派遣された「雇われ理事長」だ。

 住民間のルールを決め、積立金を集めて共同生活を維持する管理組合。しかし、高齢化で役員のなり手不足が著しい。マンションの老朽化で修繕の必要性が増す中、手法巡って住民が対立し、組合が機能不全に陥る事例が目立ち始めた。専門家は「住民と建物の『二つの老い』が管理不全マンションの急増を招く」と警告する。

 阿部さんが所属するNPO法人「福岡マンション管理組合連合会(福管連)」はこうした(外部専門家の活用)国の取り組みを先取りし、独自に専門家を派遣してきた。34のマンション管理組合に役員を出している。

 福管連が派遣する理事長は金銭や通帳・印鑑を管理しない。総会の白紙委任状は住民の副理事長が行使する。福管連の月例報告会で管理内容のチェックも受ける。福管連の畑島義昭理事長は「提案するが、リーダーシップは取らない」と強調する。

 福管連の役員派遣を終えたのは4割弱。自ら管理することから遠ざかったままのマンションも多いようだ。そんな中、福岡市南区にある地区40年超の大規模マンション(約100戸)は、2年で派遣を終えた。「雇われ理事長」のそばで管理のノウハウを学んだ元副理事長の女性は、こうアドバイスする。「派遣期間は区切った方がいい。マンションという財産は自分たちで守るという意識を忘れないことが大切。何かあれば、また相談すればいい」。

外部の専門家を管理組合の運営に生かすには

♦住民自ら管理するのが本来の形だという意識を忘れない

♦派遣期間中に運営方法を学び、なり手の養成も進める

♦派遣期間中にはめどを設け、以後はその都度相談する

| 2017年5月13日 | カテゴリー 管理組合運営 

つけこむコンサル 修繕費+リベート=積立金

 信頼は失望に変わった。約2年前、初の大規模修繕を控えた埼玉県の高層マンション。「コンサルタントが管理組合に示した工事の概算額は、住民がためた修繕積立金とほぼ同じ4億円だった。「積立金を使い切ろうとしているのでは」。修繕委員長の40歳代の男性は不信感を覚えた。

 談合ではないのか。管理組合で話し合い、「別の業者からも見積もりを取る」とコンサルに告げた。応募条件ではじかれた旧知の地元業者と比べるためだ。すると、コンサルから内容証明郵便が届いた。「当社の関与なく施工業者を選定するなら、今後の業務は辞退させていただく」。

 別のコンサルが教えてくれた。「逃げたのはリベートをとれなくなるから。倍近い規模のマンションでも3億円余りでできた」。修繕委員たちは顔を見合わせた。「いくらリベートを取るつもりだったんだ」。コンサルを代え、来年に実施予定の大規模修繕は約2億円で済みそうだという

 悪質なコンサルを避ける方策はあるのか。NPO法人「近畿マンション管理者協会」(大阪市)の増永久仁部会長は「コンサル料金だけでなく、全体の概算工事費も聞くこと」と助言する。リベートを取らないと宣言する東京のコンサル会社「シーアイビー」の須藤桂一社長は「コンサルには設計や監理だけを任せ、業者は管理組合が選べばリベートの意味が薄れる」と話す。

 管理会社の売り込みを断った大阪府の中規模マンションでは今春、修繕工事が始まった。業者はリベート要求を断った。理事長の女性は自戒を込めて言う。「管理会社任せにした私たちも悪かった。悪質業者を見抜く目を持たなければ」。

 建物の老朽化と住民の高齢化などが原因で、各地で噴出するマンション問題。

 *岡管連では、建物の老朽化と住民の高齢化が同時に現れる現象を、『マンションの二つの老い』と呼ぶ。

悪質なコンサルタントを避けるには

♦概算の工事費も含めて他社と比べる

♦設計や監理だけを依頼し、業者選びは住民指導で

♦管理会社や設計事務所が協力していないセミナーにも参加する

| 2017年5月11日 | カテゴリー 管理組合運営 

5 名簿管理細則の整備の必要性

  標準管理規約では第64条(帳票類の作成、保管)で、「理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名

 簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったと

 きは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定す

 ることができる」という規定を置いています。

  組合員名簿の具体的な管理方法や閲覧に関することを規約で定めることは要しませんが、管理細則を定め

 て組合員の安心感を得ることが重要ですし、適切な管理方法を採りましょう。

6 管理会社への名簿提供と責任

  管理会社に組合員名簿を渡したり閲覧させる場合には注意を要します。個人情報保護法では利用目的をで

 きる限り特定して個人情報の提供を行う必要がありますし、第三者への提供は制約されます。したがって、

 組合員に、管理会社に名簿を提供することを知らせておくことが求められます。また、個人データの安全管

 理が図られるよう、管理会社の個人情報保護体制を確認するなど必要かつ適切な監督を行わなければなりま

 せん。

7 被災後の区分所有者等の連絡先の管理

  個人情報保護法は、人の生命、身体または財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得

 ることが困難であるときは、個人情報の第三者提供を許しています。被災時には第三者提供の許される場合

 があると考えます。

  被災によって区分所有者が死亡したときや仮設住宅等に避難しているときに、そのことを組合役員が知っ

 ているにもかかわらず、集会招集通知を規約に従って行えば有効なのかという疑問があります。少なくとも

 被災マンション法が適用された場合、過失があったときは到達の効力を生じないとしており、通知先の調査

 を求めています(同法第3条第3項、第8条第4項参照)。

                           (著)高岡総合法律事務所 弁護士 高岡 信男

| 2017年2月05日 | カテゴリー 管理組合運営 

3 平時の組合員名簿

  分譲マンションの場合、専有部分を購入された区分所有者が当然管理組合の組合員となります。

  分譲マンションの区分所有者の連絡先は、購入時(入居時)に届けられているはずです。マンション標準

 管理規約(「標準管理規約」)には、次のとおり定められています。

  ・第30条(管理組合員の資格)

  ・第31条(届出義務)

  ・第43条(総会の招集手続)

  これらの管理規約は、区分所有法第35条第3項、第4項に基づいています。

4 個人情報保護法と名簿の作成、保管

  管理組合は組合員である区分所有者から住戸の番号、氏名、電話番号等の連絡方法などを、理事長宛てに

 届けてもらっています。

  2015年の個人情報保護法改正により、改正前の第2条第3項第五号のいわゆる5,000件要件が削

 除されましたので、マンション管理組合も同法の規制に服します。したがって、管理組合も個人情報取扱業

 者として各種の義務を負います。

  名簿の個人データの漏洩、滅失または毀損の防止その他の個人データの安全管理のために必要かつ適切な

 措置を講じなければなりません。

  また、例外事由に該当しない限り、あらかじめ本人の同意がないときは個人データを第三者に提出しては

 なりません。

                           (著)高岡総合法律事務所 弁護士 高岡 信男

| 2017年2月03日 | カテゴリー 管理組合運営 

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