管理組合運営

「マンションみらいネット」が目指すもの

円滑な管理組合運営をサポート

 「マンションみらいネット」は、関係情報を透明化・共有化することにより管理組合内の合意形成を支援するとともに、コミュニティづくりをサポートするさまざまなツールを提供しています。

(1)「組合図書室」で情報を共有

   「マンションみらいネット」は、マンション管理に必要なさまざま情報を登録・蓄積していくシステム

   であり、登録データはインターネットを通して組合員がいつでもどこでも確認できる仕組みになってい

   ます。

   登録組合専用の「組合図書室」では、電子化された議案書、議事録、報告書、広報といった文書類、

   竣工図書等の図面類を常に確認できます。

(組合図書室)

  電子化した図書を組合員がいつでもインターネットを通して閲覧できるコーナーです。

  理事会議事録を電子化しておけば、組合員が常に最新の組合運営情報を入手することができます。

  また、災害対応マニュアルやハザードマップ、備蓄品リスト、各戸の緊急連絡先等、防災・防犯に役立つ

  さまざまな資料を電子化して緊急時に役立てることができます。

(2)「電子掲示板」「理事会用掲示板」の活用

(電子掲示板)

  コミュニティ活動や行事の案内、防犯の呼びかけやさまざまなお知らせ等、理事会から組合員へ情報提供

  ができるインターネット掲示板です。

  公的機関から発表される防災・防犯情報等のリンクも貼ることができます。

(理事会用掲示板)

  役員間で相互にコメントの書込・修正・削除ができる双方向掲示板です。

  24時間どこからでも参加できるので、忙しくてなかなか理事会運営に参加できない理事等の意見も反映

  できます。

  また、情報の行き違いによるトラブルも未然に防ぐことができます。

| 2018年7月15日 | カテゴリー 管理組合運営 

「マンションみらいネット」が目指すもの

東日本大震災の教訓から

 「マンションみらいネット」の運用開始時には、マンションの図書の電子化という発想はあまり浸透していませんですたが、年を重ねるごとにその重要性に注目が集まってきました。

 特に東日本大震災の際には、「津波で総会議事録など管理組合の文書が流されてしまい、過去の経緯が分からず大変だった」「震災による混乱で図面が行方不明となり、後で見つかったが、復旧工事の発注が大幅に遅れ、長期間にわたり不自由な生活を強いられた」といったケースもあり、マンションの図書類の電子化保管に関して、全国の管理組合から問合せが急増しました。

 当センターでは、既に「マンションみらいネット」に図書の電子化に特化したコース(図書電子蓄積型)を用意しておりましたが、早急に図書の電子化を進めたいという管理組合ニーズを受け、さらに図書電子蓄積型の簡易登録バージョンであるスピード登録制度を設けました。

《「マンションみらいネット」図書電子蓄積型の特徴》

1 あらゆる図書を電子化、保管容量は無制限

   文書も図面も管理組合運営に関わるすべての書類を電子データ(PDF形式)に変換して蓄積。

   データ保存容量に制限がない。

2 自由度の高い図書データの活用を提供

   インターネットの利用環境があれば、保管データをいつでもどこでも閲覧・印刷可。

   保管データはクラウドサーバーで共有しており、複数人が同時に使用可能。

3 将来に備えた安全性の高い運用

  保管データは堅牢なデータセンターで万全に保管。

  災害等に備えてバックアップデータを保管。

| 2018年7月13日 | カテゴリー 管理組合運営 

「マンションみらいネット」が目指すもの

「マンションみらいネット」の仕組み

 「マンションみらいネット」とは

①マンションの適切な維持管理の促進

②中古マンション流通の活性化を目的として構築されたマンションの履歴情報システムで

公益財団法人マンション管理センター(「当センター」)が提供するものです。

 建物概要情報、管理組合の運営情報、修繕履歴情報等を管理組合が当センターに電子データとして登録し、インターネットを通じてこれらの情報を組合員が共有化することを可能とし、さらに、情報の一部をインターネットで公開することで、流通市場におけるマンションの適正評価の獲得を支援することを目的としています。

 また、管理情報、修繕履歴情報と共に、管理組合が保有する議事録や報告書等の文書類、設計図書や施工図書等の図面類を電子化した上で保管する機能を備えており、緊急時や大規模修繕時の効率的な工事の実施に役立てていただける仕組みとなっています。

 現在、管理情報の蓄積に特化したAコース(全項目登録型)と図書の電子化及び蓄積に重点をおいたBコース(図書電子蓄積型)を提供し、管理組合の利用目的に応じて選択できるようになっています。

| 2018年7月11日 | カテゴリー 管理組合運営 

「マンションみらいネット」が目指すもの

はじめに

 平成29年12月、国は「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)をスタートさせました。

 本制度は、既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図る目的として誕生しました。

 具体的には、耐震性があり、インスペクション(建物状況調査等)が行われた住宅であって、リフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し、国の関与の下で事業者団体が標章(「安心R住宅」)を付与するという仕組みになっています。

 共同住宅については、「管理規約及び長期修繕計画を有すると共に、住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示すること」、「修繕積立金の積立状況に関する書類、共用部分における大規模修繕の実施状況の記録を住宅購入者の求めに応じて情報の内容を開示すること」が「安心R住宅」の要件となっています。

 「マンションみらいネット」は、こうした流れに先駆け、マンションが適正に管理・評価されるためのシステムとして構築され、今年で運用13年目を迎えます。

岡管連から

岡管連では、「マンションみらいネット」についての相談に応じています。

岡管連までお問合せください。

| 2018年7月09日 | カテゴリー 管理組合運営 

マンションすまい・る債

「マンションすまい・る債」は、修繕積立金の計画的な積立てや適切な管理をサポートするための債券です。

募集口数は、150,000口(募集口数を超える応募数の場合は抽選)です。

応募受付期間:平成30年4月25日(水)~9月19日(水)

マンションすまい・る債の特徴

・10年満期時の年平均利率は、0.143%

・住宅金融支援機構が国の認可を受けて発行する債券です。

・債権は、機構が無料で保管します。

・初回の債券発行日から1年以上経過すれば換金が可能です。

・年1回(2月予定)、定期的に利息をお支払いします。

・お預かりした積立金については、独立行政法人住宅金融支援機構法により、機構の財産から優先的に弁済を

 受ける権利があります。

・マンション共用部分リフォーム融資の金利の0.2%引下げや情報誌のお届け、マンション管理・再生に

 関するセミナーへのご招待等の特典があります。

*インターネットでの資料請求や「マンションすまい・る債」の詳細は、以下のサイトをご覧ください。

 https://www.jhf.go.jp/loan/kanri/smile/index.html

*お問合せ先・資料請求先(住宅債権専用ダイヤル)

 0120-0860-23(営業時間9時~17時/土日・祝日・年末年始は休業)

| 2018年7月03日 | カテゴリー 管理組合運営 

平成29年(受)第84号

総会決議無効確認等請求本訴、組合理事地位確認請求反訴事件

主な判決理由

ア 区分所有法によれば、区分所有者は、・・・略・・・、規約に別段の定めがない限り、集会の決議に

 よって、管理者を選任し、又は解任することができるとされている(法25条1項)。そうすると、

 区分所有法は、集会の決議以外の方法による管理者の解任を認めるか否か及びその方法について区分

 所有者の意思に基づく自治的規範である規約に委ねているものと解される。

イ そして、本件規約は、・・・略・・・、役員である理事に理事長等を含むものとした上(40条1項)、

 ・・・略・・・、理事は、組合員のうちから総会で選任し(40条2項)、その互選により理事長を選任

 する(同条3項)としている。これは、理事長を理事が就く役職の1つと位置付けた上、総会で選任された

 理事に対し、原則として、その互選により理事長の職に就く者を定めることを委ねるものと解される。

 そうすると、このような定めは、理事の互選により選任された理事長について理事の過半数の一致により

 理事長の職を解き、別の理事を理事長に定めることも総会で選任された理事に委ねる趣旨と解するのが、

 本件規約を定めた区分所有者の合理的意思に合致するというべきである。本件規約において役員の解任が

 総会の決議事項とされていることは、上記のように解する妨げにはならない。

ウ したがって、上記イのような定めがある規約を有する上告人においては、理事の互選により選任された

 理事長につき、本件規約40条3項に基づいて、理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができる

 と解するのが相当である。

*上告人:マンション管理組合

| 2018年1月09日 | カテゴリー 管理組合運営 

最高裁初判断

 マンション管理組合の理事長を、理事会だけの判断で解任できるかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷は18日、解任できるとの初判断を示した。解任できないとした二審福岡高裁判決を破棄し、審理を差し戻した。

 全国のマンション管理組合の約9割は、今回の組合と同様、国土交通省作成の「標準管理規約」に準拠している。標準管理規約は、理事会による理事長の解任について明記しておらず、判決は広く影響を与えそうだ。

 管理規約は、理事長の選任は「理事の互選」と規定。理事長や理事などを含む「役員」の選任や解任は「総会」の議決事項としている。

 第1小法廷は、規約上、総会で選ばれた理事には、互選で選任した理事長の職を過半数の一致で解き、新たな理事長を定めることも委ねられていると指摘した。

| 2018年1月07日 | カテゴリー 管理組合運営 

標準管理規約上の閲覧請求

                 条 文     請求者     請求方法   義務者

・総会議事録          49条3項  組合員利害関係者   書面    理事長

・書面による決議        50条4項    同上       書面     同上

・理事会議事録         53条4項    同上       書面     同上

・会計帳簿           64条1項    同上      理由付書面   同上

・什器備品台帳           同上     同上       同上     同上

・組合員名簿            同上     同上       同上     同上

・その他の帳票類          同上     同上       同上     同上

・長期修繕計画書        64条2項    同上       同上     同上

・設計図書             同上     同上       同上     同上

・修繕等の履歴情報         同上     同上       同上     同上

・規約原本           72条2項  区分所有者利害関係人 書面     同上

・規約変更決議総会議事録    72条4項    同上       書面     同上

・現に有効な規約の内容記載書面   同上     同上       書面     同上

・使用細則等            同上     同上       書面     同上

 

湯川・佐原法律事務所 弁護士 佐原 專二

| 2017年12月21日 | カテゴリー 管理組合運営 

管理組合の合意形成をお手伝いします!

理事会や総会等、さまざまなシーンでご利用いただけます

 本サービスは、『マンションみらいネット』への登録を検討中の管理組合の関係者であれば、どなたでもお申し込みいただけます。

 理事会や総会でのサポートはもちろん、専門委員会や区分所有者説明会等、さまざまなシーンで合意形成のお手伝いをいたします。

 担当マンション管理士が各マンションに直接お伺いし、システムの概要やメリット、マンションみらいネットを活用した図書の電子化・情報の共有化・修繕履歴の保管等、多岐にわたる内容について説明を実施しています。

『マンション管理士無料訪問説明』の対象エリアを拡大しました!!

 当センターでは、『マンションみらいネット』に関心のある管理組合に対し、マンション管理士を派遣し、『マンションみらいネット』のしくみや機能をご説明するサービス(マンション管理士無料訪問説明)を実施しています。

 本年7月より『マンション管理士無料訪問説明』の対象エリアに岡山県他3県が新たに加わり、本サービスをご利用いただける管理組合がさらに増えました。

 『マンション管理士無料訪問説明』は無料です。どうぞお気軽にご利用ください。

お問い合わせ先

(公財)マンション管理センター 企画部 ☎03-3222-1518

ホームページ:「マンションみらいネット」専用ページ http://www.mirainet.org/

| 2017年12月01日 | カテゴリー 管理組合運営 

下水が逆流して・・・

 「いてくれて当然」の存在だった管理人が消えた―――。自分たちの建物の管理にまるで関心を抱いてこなかった住民たちは、とっさの事態に、どう対処すればいいかまるで見当がつかない。

 「ゴミの片づけや、簡単な清掃くらいなら有志で分担すればどうにかできた。でも、建物のメンテナンスとなると、私たちの知識ではどうにもならない。2年ほど前には、給水管が壊れて水が溢れ、全階の廊下が水浸しになった。でも、そういうときに、どこに修理をお願いしていいかもわからず、途方にくれました」(女性住民)

 その後もBマンションでは、あちこちで綻びが生じ、状況は悪化の一途をたどった。

 「一番大変だったのは下水管の故障。サビやゴミで詰まり気味のところに無理に流し込むから、排管の中でゴミが固まり詰まってします。たくさん水を流すと逆流してくるので、洗濯もまともにできない。あの頃は、1か月に3回も4回も水道業者を呼んで応急処置をしていた。埒が明かないので、全面的な修理をしてもらうために専門業者を呼んだのですが、『老朽化しすぎていて修理の途中で破損してしまう可能性がある』と、ほとんどのところに断られてしまった」(女性住民)

 管理人を失い、定期的なメンテナンスを怠ってきたがゆえに次々噴出する「異常事態」。

 現在、住民たちの頭を一番悩ませているのは、飲み水の問題だという。

 本来、年に最低1回は受水槽の点検を行わなければならないと法律で定められているが、Bマンションでは管理人の死後、一度も行われていない。

 「最近心なしか、水がサビたような味がするんです。お腹を壊すと嫌なので夏でもかならず一度沸かして使っています。これもまた検査をしようとすれば手間とお金がかかるので、住民は見てみぬふり。この先、みんな動けない歳になったときどうなってしまうのか、不安だけど、どうしようもできない」(女性住民)

 前出の川上氏が言う。「これからは、マンション住まいの多い団塊の世代が認知症を患う年齢に差し掛かるので、例えば共用廊下での徘徊やゴミの放置など、新たな問題が次々出てくるでしょう。管理人に求められる仕事は増える一方です。それが嫌になった管理人が逃げ出しても、住民はそのマンションに住み続けるほかない。任せきりにせず、主体的に知恵を絞るしかありません」

 あなたのマンションの管理人も、いつ消えてもおかしく。

| 2017年7月23日 | カテゴリー 管理組合運営 

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