管理組合と専門家グループが協力し合い、管理組合の側に立ってマンション管理を支援します

【相続人がいない】

Ｑ　ある住戸で管理費等の滞納が続いていましたが、管理会社の報告によりその住戸の区分所有者が亡くなっ

　ていたことが判明しました。

　　しかし、身内からは何の連絡もなく、相続人がいるのかいないのか全く情報がなく困っています。

　　このままの状態が続くと、管理費等の滞納がどんどん増えて管理組合の運営に悪影響が及ぶことが心配さ

　れます。

　　このような場合、理事会はどのように対応すればよいのでしょうか。

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Ａ　近年、マンションでは一人暮らしで高齢の区分所有者が多くなり、この区分所有者が管理費を滞納したま

　ま死亡した場合の対処方法についての相談が多くなっています。

　　この中には、相続人がいても相続を放棄するといったケースも増えています。

　　相談事例のように、一人暮らしの区分所有者が管理費等を滞納したまま死亡して相続人の存在が明確でな

　い場合は、滞納管理費等を請求するために管理組合が相続人を探し出すことになります。

　　民法９５１条では、相続人のあることが明らかでないときは、家庭裁判所は利害関係人又は検察官の請求

　によって「相続財産管理人」を選任しなければならなく、選任したときは遅滞なくこれを公告しなければな

　らない（民法９５２条１，２項）とされています。

　　ここでの利害関係人には、「相続債権者」としての管理組合も含まれます。

　　相続が絡む滞納管理費等の請求に関しては、法的な手続きが必要となりますので、弁護士など専門家に

　相談しながら進めるとよいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（公財）マンション管理センター　管理情報部参与　松本　洋

（岡管連から）

　滞納管理費等に限らず管理組合の業務については、管理組合（理事会）自身で判断し、責任と負担が伴います。

　管理会社は、管理組合から委託を受けて、契約に基づいた業務を行うだけです。

　この事例における管理組合（理事会）が行うべき業務について、以下の点をしておきたい。

　①　管理費等の滞納が続いていたようだが、その対応・措置等はどうしていたのか。

　②　管理会社からの報告で死亡を知ったようだが、それまでに当該人物と接触し、状況等を把握できて

　　いたのか。

　③　当該人物が病院・施設等に入所していたため、管理費等の滞納があったのではないのか。

　④　当該人物に何かあった場合に備えて、相続人を含めた緊急連絡先等の『居住者名簿』を作成して

　　いるか。

　⑤　管理費等の滞納金の回収は管理会社の業務ではなく、管理組合（理事会）が行うものである。

　⑥　管理会社は一定期間の督促等を行なうが、管理費等の滞納金の回収は弁護士業務となる。

　マンション管理センターでは、分譲マンションの管理組合の役員や組合員等の皆さまから、管理組合運営および建物設備管理等に関するさまざまな相談を電話およびメール等により受け付けています。

　ここでは、平成２６年度（平成２６年４月１日～平成２７年３月３１日）の相談件数および相談内容についてご紹介します。

【相談件数】

　平成２６年度の相談件数は８，３６１件で、前年度比１０６．４％（５１０件増加）です。

　なお、平成２６年度における相談者の属性をみると、管理組合関係者からの相談が最も多く、全体で６，５００件、その内、組合員からの相談が２，１４８件、次いで、理事長１，５３６件、理事１，３０４件、専門委員４３５件、監事２１５件、占有者３２件等となっています。その他、管理会社の担当者からの相談が４１７件、同じく管理員１２３件、マンション管理士からの相談が１００件等となっています。

【相談内容別の件数】

　以下、平成２６年度に受け付けた相談（８，３６１件）を内容別に分類・集計し、件数の多かった上位１５位までをまとめたものです。

１　区分所有法・（標準）管理規約の解釈　　　　　　　　９０１件（１０．７８％）

２　役員の資格、選任・解任、任期　　　　　　　　　　　３３８件（　４．０４％）

３　理事長・理事会への不満　　　　　　　　　　　　　　２２０件（　２．６３％）

４　管理規約の作成・改正　　　　　　　　　　　　　　　２０６件（　２．４６％）

５　管理会社の選定・変更（管理会社の紹介依頼等）　　　１８３件（　２．１９％）

６　共用部分の使用、管理、変更（決議要件を除く）　　　１６５件（　１．９７％）

７　管理組合の役割・業務　　　　　　　　　　　　　　　１５８件（　１．８９％）

７　水漏れ事故（排水、給水管、外壁等）　　　　　　　　１５８件（　１．８９％）

９　管理員・フロントマンへの苦情・交代要求　　　　　　１５６件（　１．８７％）

１０　総会の決議事項　　　　　　　　　　　　　　　　　１５４件（　１．８４％）

１１　管理委託契約書の内容（標準管理委託契約書）　　　１４６件（　１．７５％）

１２　委任状・議決権行使書　　　　　　　　　　　　　　１４０件（　１．６７％）

１３　議決権・決議要件　　　　　　　　　　　　　　　　１３９件（　１．６６％）

１４　管理費等の滞納処理（遅延損害金、少額訴訟等）　　１３０件（　１，５５％）

１５　理事会運営（招集、議長、決議要件、議事録等）　　１２９件（　１．５４％）

（岡管連から）

 　平成２７年度　岡山市市民協働推進モデル事業として岡管連が提案しました『マンションアドバイザー派遣事業』が採択されました。

　上記の相談事例からも見られますように、マンション管理組合（理事会等）への専門家派遣支援を行いたく、岡管連がこの７月から本格的に実施する予定であります。

　管理組合様におかれましては、この専門家派遣支援をご検討いただき、『マンション管理の身近な相談窓口』としてご利用いただければと思っています。

　なお近日中に、岡山市住宅課のホームページ及び岡管連のホームページに『マンションアドバイザー派遣事業』について、掲載される予定であります。

ある管理組合からの相談で、管理組合の総会において『修繕委員会』を設置したのですが、その後の取り組みをどのように進めていけばよいのかという質問を、岡管連にいただきました。

修繕委員会の運営は、本来、概ね１２年ごとに定期的に行われる『大規模修繕工事』を念頭に置いて進めていくことが求められます。

その場合、修繕委員会の取り組みは第１弾として、『自主点検』です。これは大規模修繕工事を実施する前段階として、修繕委員会が現状のマンションの情報の収集と把握、また問題点等の情報の共有化等の取り組みを行っていくことにあります。

次に第２弾として、『ルール化を図る』ことです。『大規模修繕工事専門委員会運営細則』等の作成案の作成と、当該運営細則に基づいた大規模修繕工事の実施に向けた取り組みを行っていくことにあります。

【自主点検の取り組み】

①修繕委員会は自主点検チェックシートを作成し、当該チェックシートを基に居住者へのアンケート調査を実施し、居住者からの不具合箇所等の報告を受ける。

②修繕委員会はその報告をまとめ、修繕委員会主導による理事会役員並びに居住者有志による『マンション探検隊』を結成し、建物、設備、敷地等の自主点検を実施して、不具合箇所等の調査・確認し、情報の共有化を図る。その場合、専門家の同席を検討する。

③修繕委員会は②の調査・確認したものをまとめ、『管理組合からのお知らせ』等として居住者へ報告する。

④修繕委員会はその後一定期間、③以外の不具合箇所等がないかどうかの報告を再度受け付ける。

⑤修繕委員会は④の報告があれば、調査・確認し、③に追加し、③と同様に報告を行う。

⑥修繕委員会は③及び⑤を基に、総会決議を受けて、専門家による『建物（劣化）診断』を依頼する。

⑦修繕委員会は⑥を基に、総会決議を受けて、長期修繕計画及び定期修繕費用等についても、見直しを専門家に依頼する。

⑧修繕委員会は⑦に基づいて、現在の『修繕積立金』が適正かどうか判断する。

⑨修繕委員会は⑧の判断の結果、将来の修繕積立金に不足等が生じる場合には、建物（劣化）診断書、長期修繕計画書、修繕積立金見込累計額等の書類を添付して、理事会に具申する。

⑩修繕委員会は⑥の結果、早急に修繕等が必要な個所があると専門家から指摘された場合には、当該建物（劣化）診断書を添えて理事会に報告する。

【ルール化を図る】

①修繕委員会は、大規模修繕工事を実施するに当たり、『大規模修繕工事専門委員会運営細則』等の細則案を作成したものを理事会に具申し、大規模修繕工事に関する手続き等のルール化を図る。

②修繕委員会は、毎年１回『マンション探検隊』を結成し、自主点検を行う。

③修繕委員会は、概ね１２年ごとの大規模修繕工事を念頭に置いた情報収集、調査研究等を行うために、定期的に当該委員会を開催し、また外部のセミナーなどに参加する。

④修繕委員会は、大規模修繕工事を行おうと予定している概ね３年程度前に、大規模修繕工事の実施予定時期・内容、また予定費用などについて、理事会に次期総会に発議するよう具申する。

⑤修繕委員会は、大規模修繕工事を行うことについて、関心を持ってもらうために、居住者に向けて定期的に、情報発信等を行う。

⑥修繕委員会は、大規模修繕工事を円滑に進めるために、また居住者の御理解・御協力等を得るために、当該工事の説明会等に向けた専門家との間で、鋭意協議を重ねる。

＊なお、『自主点検』に関しては、２月にお伝えする予定にしています。

【　ゴ　ミ　屋　敷　】

　今回の相談は、高齢化世帯の増加に伴い、今後マンションにも起きてくるであろうという事例でした。

　この事例は、岡管連が取り上げているテーマである

　　　　　　　『二つの老い』の究極たるものです。

　概要として、以前は高齢の夫婦がマンションで生活していたのですが、一方の配偶者が亡くなった後、独居老人がマンションの１室に閉じこもるようになり、ゴミを出さなくなったというのです。さらに、その１室では猫を飼っていたのですが、声もしなくなったとのこと。

　そうこうしているうち、ここ最近はその１室から異臭がしだすようになって、周りからの苦情等により、理事が訪問すると、本人はおられるようなのだが、玄関ドアを開けてくれなくて理事会がその対応に困っている。

　また、独居老人の親族がおられるのだが、その親族と理事会が連絡をとり、対応をお願いしたが、かなわなかった。

【　セルフネグレクト　】

　これは『自己放棄』というもので、専門用語で

　　　　『セルフネグレクト』と呼ばれます。

　つまり、自己に閉じこもり、社会との関わりを自ら拒絶する状態のことをいいます。

　このセルフネグレクトは非常に厄介な問題で、戸建て住宅とか、アパートなどによく見受けられて、『ゴミ屋敷』に陥るパターンになることがよくあります。それがとうとうマンションにも波及したということかもしれません。

　なぜセルフネグレクトが厄介かと言いますと、

『本人の意思を尊重』する必要があるのと、この状態を放置しておくと、場合によっては、その１室で独居老人が『孤独死』の結果にもなりうるということです。

　また『ゴミ屋敷』にもなれば、よくテレビなどで報道されるように、その周辺にも非常に迷惑をかけることにもなります。

（岡管連から）

【独居老人への支援】

　マンションでの独居老人がゴミ屋敷で、かつ、セルフネグレクトの場合、『独居老人の生活・生命』について、まず最優先で考えなければなりません。マンションの理事会・自治会だけでは、対応は不可能です。

　この場合、『擁護者』となりうる親族及び民生委員を巻き込み、そのうえで、地域包括支援センターに相談のうえ、行政の窓口である高齢者福祉課も加わった関係者による『ケース会議』を開く必要があるでしょう。なお、独居老人の生命に危険性が迫るような場合には、警察官が立ち会う場合もあるでしょう。

　管理組合（理事会）としては、『ゴミ屋敷と孤独死』の問題は、マンションの資産価値にも影響するということを念頭に置きながら対応していく必要があるでしょう。

　高齢化の問題は、マンションにおいても、『無関心』ではいられなくなるのではないかと思われます。『マンションは社会の縮図』でもあります。

【ハンドル型電動車いす】

　歩くのがつらい高齢者らの便利な移動手段として、ハンドル型電動車いすの利用が広がっている。普及に伴い、死亡事故も発生。安全に乗ってもらうため、講習会や利用者の登録制度など、各地で対策が進んでいる。

【高齢者に普及、事故も】

　電動車いすは数種類あるが、高齢者の利用が多いのはハンドル型だ。メーカーなど１０社でつくる電動車いす安全普及協会（電安協）によると、昨年度までの約３０年で約４７万台を出荷した。

【運転免許　不要】

　車体の大きさなどの基準に適合した電動車いすは道路交通法上、『歩行者』の扱いで、運転免許は不要。時速は最高６キロまで出せる。大人の早歩き程度だ。

　普及に伴い、事故も起きている。警察庁によると、ハンドル型を含む電動車いす全体の昨年の交通事故は１９１件。過去５年は毎年２００件前後で推移している。

　事故を防ぐため、製品事故の情報を収集する製品評価技術基盤機構（ＮＩＴＥ）は

①　道路の端に寄り過ぎない

②　下り坂では速度を遅めに設定

③　踏切の横断はなるべく避ける

などを示している。

【安全対策　進む】

　事故を防ぐための取り組みも進む。電安協は１０年、安全運転のチェックシートを作った。販売店が、購入を検討している人の視力・聴力などを確認。試乗で、操作能力も確かめる。

　愛媛県交通安全協会は今年１月、利用者の登録制度を始めた。今後、登録者に安全講習会への参加を促す予定だ。

　６月からは、保険会社と協力して電動車いす用の任意保険の販売を始めた。

【キーワード：電動車いす】

　電動車いすは、大きく自操用と介助用に分類される。１回の充電で２０～３０キロ走り、電気代は１回数十円。介護保険では１割の費用負担で借りることができる。

【右側通行に注意】

　『歩行者』なので歩道のない道路では原則、右側通行なのだが、逆走しているようで落ち着かない。『車の運転をしていた人は勘違いしやすいので、注意が必要です」と。

（岡管連から）

　管理組合としては、電動車いすを取り入れる場合、自転車の登録制度と同様に『利用細則等』を検討する必要があるでしょう。

　また、電動車いすを利用する人も、安全講習を受けることや、その取扱い説明を受けたり、また保険等に加入すべきでしょう。

　岡管連が取り上げている『二つの老い』という問題では、前回の『高齢者への配慮』でもお知らせしましたように、『乗用車から電動車いすへ』と、マンション生活者の移動手段として、ますます注目されるのではないでしょうか。

【高齢者向け電動車いすの取扱について】

　ある管理組合の理事長さんからのご相談で、高齢者の方から足腰が弱ってきているので、移動用手段として高齢者向けの電動車いす（４輪：「セニアカー」などと呼ばれるもので、免許不要）を使いたいという話でした。管理組合としても高齢者の方の移動不便に配慮し、駐車設置の方向で検討していますが、設置方法、場所の認定、その他そのプロセス等のアドバイス等を伺いたいと。

　このように『高齢者向けの電動車いす』は、マンションの経年とともに生じてくる『二つの老い』のうち高齢者にとって、『乗用車から電動車いすへ』と、マンション生活を支えるうえで重要な移動手段となりつつあり、管理組合としても、今後検討していくことが増えてくると思われます。

【管理組合の取り組み】

　そこで岡管連からは、高齢者への配慮として、管理組合へ以下の取り組みをアドバイスしました。

１　高齢者への移動手段への配慮

　・できれば電動車いすとエレベーターとの移動距離を短く。

　・置場までの手すりの設置。

２　自転車置場の整理

　・電動車いすの置場確保。

３　空き駐車場対策として

　・不要になった駐車場がある場合、電動車いす専用に。

４　電源の確保

　・電動式のため、充電が必要。

５　電動車いすのシェア

　・利用者が多い場合、スペース等の問題から

　　電動車いすを管理組合所有とし、居住者でシェア。

６　維持管理・費用負担の検討

　・自転車利用規定を参考に。

７　管理規約・利用細則の制定

　・利用する場合の契約等の規定等。