法律のひろば

滞納管理費等請求控訴事件:東京地判平成27年6月15日

 本件は、マンション管理組合X(原告・被控訴人)が、滞納区分所有者Y(被告・控訴人)に対して、未払滞納金と違約金としての弁護士費用等について37万円余りを請求した事件ですが、本件マンションでは、旧管理規約は、月額で管理費の支払義務が規定されていましたが、その期限が明記されていなかったので、同規約を改正して、①修繕積立金支払義務の創設、②前月末までの支払義務、③年14%の遅延利息、④違約金としての弁護士費用並びに督促および徴収の諸費用を請求できる旨が盛り込まれた新管理規約に基づき請求したものです。

 その後、Xは、Yに対する改正前の滞納管理費に係る不動産強制競売申立後にYから任意支払を受けたので、同申立てを取り下げましたが、強制執行費用として支出した実費を、管理規約の改正後に生じた滞納管理費等に加算して請求したところが本件の争点です。

コメント

 本件控訴審では、「新管理規約中の違約金の規定は、組合員が滞納した管理費等に係る強制執行費用等を当該組合員に負担させることを目的として規定されたものであるから、その強制執行費用等が新管理規約設定後に発生するものであれば適用され、管理費等の滞納時期を問わないものと解するのが相当である。

 したがって、(注・新管理規約設定前の未払管理費の確定判決を債務名義とする強制競売に係る)上記費用についても新管理規約が適用されるというべきである。」として、控訴を棄却しています。

                         (著)創価大学法科大学院教授・弁護士 花房 博文

(岡管連から)

 標準管理規約がこの3月に改正されていて、今ある規約を、時代の変化に応じて改正していくことをお勧めいたします。

 特に、管理費等の滞納の手続き等について、改正標準管理規約のコメントにおいて、詳しい説明がされていて、各管理組合に応じたものを規約に取り入れることができます。

| 2016年8月21日 | カテゴリー 法律のひろば 

管理費等請求控訴事件:東京地判平成27年6月10日

 本件は、築後30年を経過したマンションで、新築当時から管理費の見直しもされておらず、かつ、法令等の改正により点検義務が増加傾向にあり維持管理の費用も増加していることから、マンション管理組合(原告・被控訴人)が、総会決議で管理費を値上げしたところ、本件マンションの区分所有者(被告・控訴人)が、同値上げの決議は、従前の管理費を23.31%も値上げするもので無効である、同値上げには組合員の同意が必要であるとして管理費を滞納したため、滞納管理費の支払いを求めて訴えを提起したものです。

コメント

 原審では原告の請求が全面的に認容されたため、被告が控訴、被控訴人が附帯控訴として、当審における弁護士費用21万6,000円の請求を追加したものです。

 控訴審においても、控訴人の請求は棄却され、また、被控訴人が附帯控訴した当審における弁護士費用21万6,000円についても、違約金としての弁護士費用、実費相当額が全面的に認められています。

                         (著)創価大学法科大学院教授・弁護士 花房 博文

(岡管連から)

 管理費等の値上げに関して、組合員の同意は必要としない。理由は、次の3つです。

 ・一部の組合員だけに、『特別の影響』を与えるものではないこと。

 ・管理費等の滞納は、『共同の利益』に反するものであること。

 ・管理費等の値上げは、総会での『普通決議』であること。

| 2016年8月19日 | カテゴリー 法律のひろば 

損害賠償請求事件:東京地裁平成27年3月30日

 本件は、昭和46年に竣工したマンションでは、費用対効果を図る目的で、昭和51年に「マンション自治会」の名称で、権利能力なき社団としての管理組織を設立して自主管理を始め、その後、現在の管理組合法人(原告)が、その権利義務を承継しています。

 本件マンションでは、当初より長年にわたり、固定された会計担当理事一人が管理団体の預金通帳と印鑑を所持し、会計業務と出納業務を兼任できる状態であったため、管理組合の預金から多額の金銭を横領し続けて未返還金残額が5,000万円以上もあるところ、既に刑事事件でも処罰され支払い能力を失っているため、当時の理事長、副理事長、会計監査役を共同被告として、理事としての善管注意義務違反を理由に損害賠償請求を求めたところ、理事長および会計監査役員に対してのみ、過失相殺の法理の類推によって責任を1割に減じて、連帯して485万1,468円及び464万1,300円に対する遅延損害金の支払が認められました。

コメント

 本件の理事長、会計監査役の責任について非常に厳しいようにも思われますが、責任根拠は、職務執行上の「付随義務」違反を理由としているものであり、通常の職務遂行上不可欠とされる程度のチェック行為をしていれば、このような多額の横領が防げていたことによるものです。

 また、過失相殺の法理を類推して、その責任範囲を1割に減じている点も注目されます。

                         (著)創価大学法科大学院教授・弁護士 花房 博文

(岡管連から)

 今後、以下の点を管理組合として検討する必要があります。

・理事の人事が長期固定化したため、理事の成り手が育っていない。

・「マンション自治会(管理組合)」は町内会など親睦的団体である『自治会組織の面』と、マンションの

  維持管理を行うため法的措置を与えた『金銭管理団体の面』の2面性を持っているが、このことについて

  区分所有者は無関心であった。

・管理費等回収不能額4,500万円以上は、最終的には区分所有者全員が負担せざるを得ないことになる。

・組合通帳とその印鑑の管理が、一人の会計担当が担っていた。

・管理組合と組合員の間で訴訟に発展したため、組合員同士の中が気まずくなる恐れがある。

| 2016年8月09日 | カテゴリー 法律のひろば 

承諾に代わる判決請求事件:東京地判平成27年3月26日

 本件は、昭和51年に築造され、築後30年以上を経過した本件マンションのマンション管理組合(原告)が、その区分所有者である被告に対して、管理規約に基づき、老朽化した共用部分の排水管等の更新工事および人体に危険性の高いアスベストの除去工事にために、必要な範囲で、被告の専有部分に立ち入り使用する権限を有することの確認、並びに同工事の妨害禁止、違約金としての弁護士費用18万7,500円等を請求したところ、原告の請求が全部認容されました。

コメント

 本件での被告の主張は、本件各工事は、共用部分の工事のためとはいえ天井の一部を取り壊し撤去することを内容とするもので、専有部分の所有権に関わるものであり、その所有者の承諾を必要とすると争いましたが、既に本件マンションでの排水管の漏水事故が生じている点や、各住戸キッチン天井裏の石膏ボードに吹き付けられた人体被害が生じるアスベストの除去工事は、共用部分の保守・修繕のために必要な工事であり、被告の立入り拒否に対して、原告が被告所有の専有部分に立ち入るための被告の承諾に代わる判決が認められましたので、立入拒絶妨害行為については、必要な範囲内で強制立入しても違法ではないことになります。

 また、弁護士費用については実費相当額が認められ、同請求にのみ仮執行宣言が付されていますので、強制執行が可能です。

                         (著)創価大学法科大学院教授・弁護士 花房 博文

(岡管連から)

 マンションに住むということを理解していないと、このようなトラブルを起こすことになります。

 つまり、マンションは共同住宅、共同所有・共同管理が原則であるため、区分所有権は、一定の制限を課されています。

 マンションは、一戸建てとは違うという認識を持つ必要があります。

 マンション所有者に権利・義務及び負担があることを、マンション契約前に知らされていないのが、実態です。

| 2016年8月07日 | カテゴリー 法律のひろば 

―会計担当理事の管理費着服行為に対する管理者の責任―

本件裁判の主要な争点

①B(会計担当理事)の着服横領額等

②Bの着服横領についての被告らの善管注意義務違反の有無

③弁済充当と消滅時効の成否

④被告等を減免すべき事由の存否

 以下、誌面の都合上④の裁判所の判断を要約解説してみることにします。

被告らの責任を減免すべき事由の存否

 本件では、被告らは長年に亘り、自主管理の役員として務めてきましたので、不法行為者の責任を負うにしても減免考慮すべき事由がないかが、検討されています。

 ①自主管理によることから多様な業務に関わらざるを得ない本件自治会(管理組合)の役員業務を、Y1(理事長)及びY2(会計監査役員)は、別に仕事に就きながら夜間や休日に時間の都合を付けて、分担してきている、

 ②出席しやすい日曜日夕方に開催されている総会にもかかわらず、役員以外の本人の出席が著しく少ない状況が改善されず、大多数の自治会員(組合員)は本件自治会(管理組合)の管理運営について役員に任せるままであったと考えられる、

 ③Bは、偽造した本件預金口座の残高証明書をY2に提示し、また、Y1に対しても会計について説明しており、同被告らは一定のチェックはしていたものであることの事情が存在する点を考慮して、

 「理事長を含めた役員の選任・監督については各自治会員(各組合員)の会計を含めた本件自治会(管理組合)の管理運営への関心が高くなく、役員に任せるままであったことも、Bによる横領行為が継続して行われた原因の一つであると言わざるを得ない」と言及し、

 「以上の諸事情によると、Bの横領行為による損害を理事長であったY1及び会計監査役員であったY2にのみに負担させることはできないというべきであって、損害の衡平な分担の見地から、過失相殺の法理を類推し、Y1及びY2の責任を9割減ずるのが相当である。

 そうすると、消滅時効に係る部分を除いたY1及びY2が負う損害賠償額(9割を減じた額)は、元本の額464万円余り、平成21年5月8日時点の確定遅延損害金21万円余り(減ずる9割につき円未満切捨て)となる。」と判示しました。

                        (著)創価大学法科大学院教授・弁護士 花房 博文

                                  (注)下線は、こちら側で記載。

岡管連から

 管理費等の着服行為は、たびたび繰り返されてきています。このような着服、横領は、管理組合運営が自主管理方式に限らず、委託管理方式でも毎年のように起こっています。

 今回の事案は、ここでは掲載していませんでしたが、このような事案に至ったのは、「理事長:約12年」、「副理事長:約13年」、「会計監査役員:約12年」という長期間にわたる役員が就任していた事実、及び他の組合員が無関心であり、長期継続役員に任せっぱなしであったこと、また長期継続役員間でマンネリ化したことにあったと思われます。

| 2016年6月21日 | カテゴリー 法律のひろば 

―会計担当理事の管理費着服行為に対する管理者の賠償責任―

事案の概要

・原告X:Aマンション管理組合法人 ・被告Y1:Aの理事長

・被告Y2:Aの会計監査役員    ・被告Y3:Aの副理事長

 横領の当事者である本件訴外B(会計担当理事)は、Aの預金口座から計1億1,528万円余りを着服し、横領し、他方、計7,792万円余りを一部返還していたことが認められます。

 Bの、このような長期、高額な着服行為が可能であった背景には、Bが印鑑と通帳の双方を所持し、会計業務の一切に加えて、出入金管理も一人で行っていたことや、Y2による会計監査の際には、虚偽の収支報告書とB自身で偽装した残高証明書を見せるだけで済んだ点等が挙げられます。

 Bは、犯行発覚後の平成21年に逮捕され、懲役3年の実刑判決を受けて、刑期を終え出所したので、Xは、Bに対して不法行為に基づく損害賠償を訴えたところ、東京地裁は、平成23年9月7日に、領得残元本額5.489万円余り及び平成21年5月8日時点の確定遅延損害金264万円余り並びに同領得残元本額に対する同月9日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を命ずる判決を下しました。

 しかしながら、Bには資産も返済能力もなかったため、Xは、Y1~3に対しても、各役員の職務執行上の善管注意義務違反を理由にその支払いを求めて、平成25年3月14日に民事調停を申し立てましたが、不調に終わったため、本件が調停されました。

                         (著)創価大学法科大学院教授・弁護士 花房 博文

| 2016年6月19日 | カテゴリー 法律のひろば 

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