機械式(立体)駐車場の空き問題と維持管理

 都市部での機械式(立体)駐車場の利用者の減少は、管理組合の運営上大きな問題となってきている。その主な要因は、都市部における入居時のマンションの駐車場確保の必要性と、その後のマンション居住者の高齢化に伴う車離れである。

 マンション販売業者は都市部において、販売政策上、駐車場が多くある方が売りやすいため、過度に機械式駐車場を設置してきた。それがここ最近、機械式駐車場は、維持管理に多額の費用がかかり、長期修繕計画にも影響が大きいとの認識が広がり、自走式の駐車場に変更する管理組合が出てきた。

 一方、マンションの資産でもある駐車場設備の廃止は、資産価値が落ちるという側面もあり、特に駐車場契約者がいる場合などは、その対策も必要になってくる。

 また、この空き駐車場の問題を管理組合の運営上の観点から見ると、大きな支障をきたすことにもつながる。つまり、ほとんどの管理組合では、駐車場収入は管理費会計に組み入れられ、管理組合によっては、管理費予算のうち約半分程度は駐車場収入が占め、駐車場収入がなければ管理組合の予算が組めないところもある。

 それに加えてもう一つの大きな問題として、機械式駐車場の場合、そのメンテナンス等の維持管理費用が多大にかかることにある。ところが、その維持管理費用の負担の出所はというと、意外に知られていないが『修繕積立金会計』からである。さらに言えば、機械式駐車場には、長期修繕計画に『更新時期』も設定されており、これではますます修繕積立金が枯渇してくるであろう。

【管理組合へのアドバイス】

 特に機械式駐車場がある管理組合の場合、上記で述べたようにその維持管理費用及び更新費用の負担をどこで賄うかを考える必要がある。

 駐車場に関する会計処理は、現状、その収入は管理費会計に繰り入れ、その支出は修繕積立金会計からであり、収入と支出の間に一貫性(関連性)がないのが、管理組合では一般的であろう。それでは将来的な見地から言えば、適正な管理組合の運営ができない。

 本来あるべき姿として、駐車場会計は、管理費会計及び修繕積立金会計から独立して、『区分経理』しなければならない。そうすることで次のことが見えてくるだろう。

 例えば、空き駐車場問題をそのまま放置してよいのか、その対策をとるべきか、または機械式駐車場そのものをどうするか、管理費会計及び修繕積立金会計との関係はどうあるべきかなど、管理組合としても真剣に取り組まざるを得ないだろう。

 管理組合が受け身でいると、時間が経過すればするほど事態は悪化していくであろう。

 

2014年7月29日 | カテゴリー 管理基礎講座