活躍するマンション管理士(3)/マン管通信2016・8

マンションの健全化業務への取組

4 再生に向けた理事会の活躍

 (修繕工事に向けた準備と課題)

  10月の第3回臨時総会で、修繕積立金及び管理費併せて戸当たり月6,000円程度の値上げと、

 屋上防水工事、共用廊下等の修繕工事の実施、併せて金融機関からの借入れの承認を得ることができ

 ました。

  早速、金融機関に借入れを申し込みましたが、決算書がなく毎月の修繕積立金も少額で積立金残高

 も少ないとの理由で、融資は見送られました。

  そうしたところ、ある理事からの好意による一時金をお借りすることになり、喫緊の屋上防水の応急

 修理工事だけは実施できました。

  このように、共用部分の修繕は資金の問題で進んでいません。特に、機械式駐車場は老朽化が著しく

 修理もできない危険な状態にも拘わらず稼働していましたが、「安全第一」を考えて総会決議で閉鎖

 することとし、K組合の斡旋により近隣に代替え駐車場を借りることになりました。

  今後、機械式駐車場の対応に関する課題も残っております。

 (管理費等滞納者への対応)

  管理費等の長期滞納者が2名いて、調停、訴訟をも視野に督促状を数回送りましたが返答がなく

 困っていましたが、1名については他の債権者から競売に掛けられ、競落者から滞納金と遅延損害金

 を全額回収することができました。

  残りの1名は競売の様子を見ていたのか話し合いに応じ、返済計画書を提出して毎月の管理費等の

 他一定額を支払う合意をしました。

  このように、理事会の方々の一生懸命な姿を見て他の組合員の意識も高まってきたのか、昨年度の

 管理費等の未収金はなく、積立金残高も2年前の30万円程から昨年度決算で600万円程となり、

 財政の健全化に向かいつつあります。

  決算書も2期分を積み重ね修繕積立金収入も安定したので、修繕工事を進めるために再度、金融機関

 に借入れについて話し合っているところです。

                              (著)マンション管理士 山田 健二

(岡管連から)

 今回取り上げられた点として、以下の3点が挙げられるでしょう。

① 決算書がない

  組合員から管理費等を集金したが、決算書がなければ、その使途が全く明らかにならない。

  これで20年間やってこれた自体が問題で、組合員が全く無関心で、放置又は黙認していた「つけ」

 は、組合員全員がその責任と負担を負うことになる。

② 機械式駐車場の維持管理等

  機械式駐車場の交換時期の年数は15年~20年程度と言われ、その維持管理のためのメンテナンス

 ・点検等は3年~5年おきと言われ、そのランニングコストは、管理組合の運営に大きな影を落として

 います。

  また、その収入・支出の面で見ても、ここにも大きな隠れたリスクがあります。

  つまり、機械式駐車場収入は、一般的には管理費収入に組み込まれ、その維持管理費用は、修繕

 積立金から支出されるという不可思議な会計慣習(?)になっています。

③ 管理費等の滞納対策

  管理費等の滞納問題は、最終的には管理組合の問題であり、管理会社との委託契約においては、

 一定の努力規定が設けられているが、あくまでも管理費等の回収は、管理組合の責任と負担で行わ

 なければならない。

2016年9月13日 | カテゴリー 専門家の活用